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Numero d'incarto:

12.2009.67

Data decisione, Autorità:

16.11.2009, IICCA

Titolo:

Locazione

ABUSO DI DIRITTO

PIGIONE E FITTO

PRESCRIZIONE

RIDUZIONE DELLA PIGIONE

art. 2 cpv. 2 CC

Incarto n.

12.2009.67

Lugano

16 novembre

2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretaria:

Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2008.172

della Pretura della giurisdizione di Locarno città - promossa con istanza 3

settembre 2008 da

AO 1 ,

AO 2 e

AO 3

tutti rappr. dall' RA 1

contro

AP 1

rappr. dall' RA

2

con cui

gli istanti hanno chiesto il pagamento di fr. 33'995.-

oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2007, nonché il rigetto in via definitiva

dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________ dell'UEF di

Locarno;

domanda

avversata dal convenuto e che il Pretore con sentenza 3 marzo 2009 ha accolto;

appellante

il convenuto che con appello 13 marzo 2009 chiede la riforma del giudizio

impugnato nel senso di respingere l'istanza;

mentre

gli istanti con osservazioni 1° aprile 2009 postulano la reiezione del gravame

avversario;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Il 27 settembre 1994 AO 1, AO 3, __________ e AO 2, in veste di

locatori, hanno stipulato con AP 1 un contratto di locazione inerente al negozio

"__________" sito al pianterreno dello stabile di loro proprietà a __________

da lui già occupato a tale titolo da 15 anni. La locazione, il cui inizio era

previsto per il 1° gennaio 1995, aveva una durata fino al 31 dicembre 2005, con

rinnovo del contratto di anno in anno in caso di mancata disdetta entro il 31

dicembre 1994 e così di seguito (doc. 1). Il 15 dicembre 2005 il conduttore ha

notificato ai locatori la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 31

dicembre 2006. Con contratto 20 dicembre 2006 le parti hanno poi stipulato un ulteriore

contratto di locazione con durata dal 1° gennaio 2007 al 31 agosto 2007,

fissando la pigione in fr. 150'000.- pagabile in tre

rate anticipate il 1° gennaio 2007, il 1° marzo 2007 e il 1° giugno 2007 (doc.

A). Con PE n. __________ notificato dal competente UEF il 28 novembre 2007, al

quale il conduttore ha interposto opposizione, i locatori hanno chiesto a

quest'ultimo il pagamento di fr. 50'000.- concernenti l'ultima rata della

pigione (doc. E). Con missiva 26 novembre 2007 il conduttore ha ammesso di non

aver versato tale ultima rata, spiegando di essere creditore nei confronti dei

locatori di almeno fr. 33'995.- a seguito dell'inagibilità dei locali per

l'esondazione occorsa nel 2000, e preannunciando il versamento della differenza

di fr. 16'005.- (dco. D). Con sentenza 6 marzo 2008 la Pretura della

giurisdizione di Locarno città ha respinto l'istanza di rigetto provvisorio

dell'opposizione inoltrata dai locatori per l'importo ancora scoperto di fr.

33'995.- (doc. 20).

B. Dopo

la constatazione della mancata conciliazione da parte del competente Ufficio di

conciliazione (doc. F) con istanza 3 settembre 2008 AO 1, AO 2 e AO 3 hanno

adito la Pretura della giurisdizione di Locarno città chiedendo di condannare AP

1 al versamento di fr. 33'995.- oltre interessi al 5% dal 1° giugno 2007, nonché il rigetto in via

definitiva dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n. __________

dell'UEF di Locarno. All'udienza di discussione 24 settembre 2008 il convenuto

si è opposto all'istanza. Esperita l'istruttoria, le parti si sono confermate

sulla scorta di memoriali scritti nelle loro antitetiche posizioni. Con

sentenza 3 marzo 2009 il Pretore ha accolto l'istanza.

Con appello 13 marzo 2009 il convenuto chiede la riforma del giudizio impugnato

nel senso di respingere l'istanza, mentre con osservazioni 1° aprile 2009 gli

istanti postulano la reiezione del gravame.

Considerato

in diritto: 1. Il Pretore ha accertato anzitutto che nella fattispecie non è

contestato l'ammontare della pigione non versata dal convenuto, di fr.

33'995.-, bensì se egli sia in diritto di trattenere tale cifra. Il primo

giudice ha poi precisato che il conduttore ha motivato il suo agire con la

volontà di compensare quanto da lui dovuto con un credito di almeno pari

importo concernente una sua asserita pretesa di riduzione della pigione. Essa

concerneva un momento in cui era in vigore tra le parti il precedente contratto

di locazione di cui al doc. 1 e riguardava l'impossibilità (totale o parziale)

di utilizzare l'ente locato a seguito dell'esondazione del lago Verbano dal 15

ottobre 2000 al 12 febbraio 2001. Per tale ragione al conduttore era stato

"bonificato" il canone per i mesi di gennaio e febbraio 2001 per un

totale di fr. 32'133.-. Una volta venuto a conoscenza che per i mancati incassi

per pigioni i locatori avevano ricevuto dalla loro assicurazione __________ non

solo l'importo testé citato ma complessivi fr. 59'680.25, egli ha preteso di

essere creditore nei loro confronti per almeno fr. 27'391.- oltre interessi,

per un totale di fr. 33'995.-. Ciò posto, il primo giudice ha considerato che

la pretesa avanzata dal convenuto era comunque prescritta e, quindi, ha accolto

l'istanza.

2. L'appellante

sostiene anzitutto che la sentenza impugnata verte su una compensazione di

debiti non contestati dalle parti e riconosciuti dal Pretore (appello, pag. 2 e

5 in mezzo). A torto. Invero, in occasione dell'udienza di discussione la

controparte ha sollevato l'eccezione di prescrizione, ma in relazione alla

pretesa del convenuto definita "sedicente" (verbale, pag. 2 in

mezzo). Nel proprio memoriale conclusivo 13 febbraio 2009 gli istanti hanno

negato l'esistenza del credito vantato dal convenuto. Il Pretore, poi, ha vagliato

la questione della prescrizione, ma non ha esaminato la questione di sapere se

la pretesa sussisteva e nemmeno ha tratto conclusioni al riguardo. La censura

non è quindi condivisibile.

3. Il

convenuto sostiene anzitutto che la pretesa non sarebbe prescritta poiché egli,

a seguito dell'inagibilità dei locali e di un'asserita minaccia di sfratto in

caso di mancato pagamento delle pigioni, ha versato quanto richiesto per

salvaguardare la sua attività professionale e, quindi, in stato di necessità (appello,

pag. 3 in basso e 4 in alto). Se non che, tale circostanza non è atta a

modificare né la durata quinquennale della prescrizione, né la sua decorrenza.

Su tale censura si tornerà, comunque, nel seguito sotto l'aspetto dell'abuso di

diritto (consid. 9). L'appellante soggiunge che egli avrebbe versato il canone

agli istanti con l'esplicita riserva formulata nel doc. 6 in fine di chiedere

una riduzione della pigione sulla scorta dei risarcimenti ottenuti dai locatori

da parte della loro compagnia di assicurazione. Se non che, tale missiva è

datata 10 gennaio 2001 e tale scritto non impedisce il decorso quinquennale della

prescrizione, che sarebbe venuta a scadere, volendo considerare tale missiva

come atto interruttivo della prescrizione, il 10 gennaio 2006. Il convenuto

avrebbe dovuto, semmai, confrontarsi con l'argomentazione del Pretore secondo

la quale durante tale periodo (addirittura superiore, fino al 15 marzo 2006)

egli non avrebbe interrotto la prescrizione, mentre la circostanza da lui

menzionata è irrilevante ai fini del giudizio.

4. L'appellante

rinvia, altresì, allo scritto 15 marzo 2001 (doc. 8) con il quale l'__________,

rappresentante dei locatori, gli ha comunicato che nella misura in cui questi

ultimi avessero percepito un rimborso dall'assicurazione, "se e in quanto

la somma sarà dovuta al conduttore", essa gli sarebbe stata rimborsata

(appello, pag. 4 in alto). Se non che, come spiegato dal Pretore, in caso di

un'eventuale pretesa di riduzione del canone di locazione, il termine quinquennale

decorre dalla scadenza della medesima. Egli ha quindi considerato che siccome

la riduzione concerneva le pigioni dal 15 ottobre al 31 dicembre 2000, tale

termine era decorso al più tardi il 31 dicembre 2005. Il primo giudice ha, poi,

spiegato che anche qualora si volesse reputare lo scritto di cui al doc. 8

summenzionato come riconoscimento di debito, il termine sarebbe comunque

scaduto il 15 marzo 2006 e prima di tale data non consta che il convenuto abbia

interrotto la prescrizione (sentenza impugnata, pag. 4). La censura

dell'appellante è quindi infondata. Essa sarà esaminata in seguito sotto

l'aspetto dell'abuso di diritto (consid. 9).

5. Il

convenuto sostiene, inoltre, di essere venuto a conoscenza della reale entità

del versamento dell'assicurazione ai locatori unicamente il 29 gennaio 2003

(doc. 12), al contrario di quanto comunicatogli da questi ultimi con missiva 10

settembre 2002 (doc. 11). Come spiegato dal Pretore il conduttore ha diritto a

ottenere una riduzione della pigione indipendentemente dall'indennizzo da parte

dell'assicurazione. Egli ha quindi spiegato che a prescindere dal quesito di

sapere se e quanto gli istanti avessero ricevuto quale rimborso assicurativo,

il conduttore poteva rivendicare una riduzione della pigione e mettere in atto

Fatti

i necessari passi per interrompere la prescrizione della pretesa da lui

invocata. L'argomentazione dell'appellante è pertanto sprovvista di portata

pratica ai fini del giudizio.

6. L'appellante

soggiunge che a seguito dello scritto 15 marzo 2001 di cui al doc. 8 le parti

avrebbero pattuito una novazione della pretesa, sicché essa non sarebbe più

ancorata a un'eventuale richiesta di riduzione della pigione e, quindi, alla

fattispecie si applicherebbe il termine di prescrizione decennale previsto

dall'art. 127 CO. Tale allegazione è tuttavia nuova e, quindi, irricevibile,

poiché il divieto sancito dall'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC vale anche nelle

procedure per azioni derivanti dal contratto di locazione.

7. Secondo

il conduttore, poi, la prescrizione decorrerebbe dalle "condizioni

cumulative dell'accordo", ossia dal momento in cui l'assicurazione avrebbe

riconosciuto l'inagibilità dei locali e pagato il relativo danno. Ritenuto che

tale versamento sarebbe stato effettuato il 20 dicembre 2001, la prescrizione

verrebbe a scadere il 20 dicembre 2011 (appello, pag. 4 in alto e in basso, 5

in alto). Come esposto sopra (consid. 6), nella fattispecie la prescrizione è

quinquennale, sicché, anche volendo, per ipotesi, sposare la tesi del

convenuto, essa sarebbe intervenuta il 20 dicembre 2006, e non consta, ma

nemmeno l'appellante allega, che prima di tale data egli avrebbe interrotto il

decorso del termine.

8. L'appellante

critica il Pretore per aver vagliato l'eccezione di prescrizione sollevata, a

suo dire, tardivamente dagli istanti. Il primo giudice ha spiegato che essa era

già stata preannunciata nell'istanza e, poi, sollevata in occasione

dell'udienza di discussione. Secondo il convenuto, invece, in virtù dell'art.

78 CPC gli istanti avrebbero dovuto sollevare la stessa già nella precedente

procedura di rigetto provvisorio dell'opposizione (inc. rich. EF. 2007.434) e

non aspettare quella di cui all'istanza secondo la procedura di locazione, a

suo dire sua "conseguenza naturale". A torto. Invero, la procedura in

materia di locazione introdotta con istanza 3 settembre 2008, preceduta dalla

procedura dinanzi all'UC ove anche in tale occasione, peraltro, gli istanti

avevano sollevato l'eccezione di prescrizione (inc. rich. UC), non è la

conseguenza giuridica di quella di rigetto provvisorio dell'opposizione. Nemmeno

sono vagliati necessariamente i medesimi aspetti giuridici, tant'è che

quest'ultima verte, in sintesi, sull'esame dell'esistenza di un riconoscimento

di debito rispettivamente sull'esistenza di eccezioni sollevate dal debitore.

Anche su questo punto l'appello è quindi respinto.

9. A

detta del convenuto, infine, nell'eccepire la prescrizione gli istanti

avrebbero commesso un abuso di diritto giusta l'art. 2 cpv. 2 CC. Egli ritiene

di aver dovuto versare i canoni di locazione di cui egli invoca la riduzione

"sotto minaccia di rescissione del contratto". Al riguardo, egli

rinvia a uno scritto 29 dicembre 2000 (doc. 4) e 22 dicembre 2000 (doc. 2). Non

vi è tuttavia abuso manifesto di diritto nel fatto, per i locatori, di aver

chiesto il pagamento delle pigioni arretrate, con la comminatoria della

rescissione giusta l'art. 257d CO. Qualora il conduttore non avesse voluto

rischiare tale conseguenza, avrebbe potuto depositare le pigioni di cui egli chiedeva

la riduzione giusta l'art. 259g CO, cosa che invece non ha fatto. Al riguardo

l'appellante soggiunge, in sintesi, che i locatori lo avrebbero informato di

aver percepito dalla propria assicurazione un importo inferiore a quello

realmente incassato e che a seguito delle sue ulteriori richieste di rimborso

delle pigioni da lui versate lo avrebbero ancora minacciato di disdetta del

contratto di locazione e aumentato la pigione. Non si intravede, tuttavia, un

manifesto abuso di diritto nelle circostanza evocate. Il conduttore non si è

Considerandi

avvalso dei mezzi giuridici a sua disposizione e solo in un secondo tempo sostiene

di non aver avuto altra scelta a seguito del comportamento dei locatori. A

torto. II conduttore, come spiegato dal Pretore, ha diritto alla riduzione

della pigione, dandosene i presupposti, indipendentemente dal riconoscimento di

un danno da parte dell'assicurazione. Qualora avesse ritenuto un'eventuale

disdetta come abusiva, il conduttore avrebbe inoltre potuto contestare la

stessa invocando l'art. 271a CO. Egli avrebbe potuto, infine, contestare un

eventuale aumento del canone di locazione sulla scorta dell'art. 270b CO. La

sua censura secondo la quale la sua attività commerciale ne avrebbe risentito

non può quindi essere condivisa. Certo, gli strumenti giuridici summenzionati

lo avrebbero tutelato nella misura in cui le sue rimostranze fossero state

giustificate, ma d'altra parte non si vede perché bisognerebbe tutelare una

parte sulla scorta dell'art. 2 cpv. 2 CC per non aver fatto valere dei mezzi giuridici

che si sarebbero manifestati, se del caso, inappropriati. L'appellante conclude

ribadendo che con scritto 15 marzo 2001 (doc. 8) i locatori avrebbero lasciato

intendere di voler rimborsare i conduttori della somma che avrebbero percepito

dalla propria compagnia di assicurazione e che avrebbero sottaciuto, poi, la

reale consistenza del versamento in loro favore. Egli avrebbe quindi omesso di

interrompere la prescrizione. Tuttavia, ancora una volta il conduttore biasima

il comportamento della controparte, dimenticando che nulla ostava a che egli

interrompesse la prescrizione quinquennale. Cosa che invece non ha fatto.

D'altra parte, non va dimenticato che anche in presenza di un riconoscimento di

debito la prescrizione, seppur da quel momento, ricomincia a decorrere, e

compete al creditore interrompere la medesima, non potendo semplicemente

giustificare la propria inattività con l'affidamento da lui riposto in simili

dichiarazioni.

10.

Alla

luce di quanto suesposto l'appello, nella misura in cui è ricevibile,

dev'essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la

soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 33'995.-.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l'appello 13 marzo 2009 di AP 1 è

respinto.

2.

Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 750.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

800.

-

sono

posti a carico di AP 1, con l'obbligo di versare agli appellati complessivi fr.

400.

- per ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno città.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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