12.2009.71

Locazione. Risarcimento per i difetti all'ente locato

16 novembre 2009Italiano9 min

Fatti

B. Con

scritto 15 dicembre 2006 il locatore ha notificato alla conduttrice di aver

riscontrato, in occasione della consegna dell'ente locato, diversi danni da lui

elencati, sporcizia e assenza di determinate chiavi così come della tessera

della lavanderia. Egli ha quindi chiesto il pagamento di complessivi fr. 15'500.-, sempre elencando tutta una serie di lavori da eseguire

nell'ente locato. Il locatore ha quindi chiesto alla conduttrice di provvedere

al versamento di fr. 5'270.- entro il 31 gennaio 2007, in attesa dei preventivi

inerenti i lavori restanti (doc. H). Con missiva 21 dicembre 2006 la

conduttrice ha contestato ogni addebito (doc. I). Il 24 gennaio 2007 il

locatore ha quantificato la propria richiesta in fr. 18'954.- da corrispondere

entro trenta giorni (doc. L). Di fronte al mancato pagamento da parte della

conduttrice, il locatore ha fatto spiccare nei suoi confronti dall'UEF di

Bellinzona il PE n. __________ per fr. 18'954.-, al quale la conduttrice ha

interposto opposizione (doc. M).

C. Constatata

la mancata conciliazione da parte del competente Ufficio di conciliazione (in

seguito UC) in materia di locazione (doc. A), con istanza 1° ottobre 2007 il

locatore ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona chiedendo la condanna

della convenuta al pagamento di fr. 18'954.- oltre

interessi. All'udienza di discussione 12 novembre 2007 la convenuta si è

opposta alla richiesta di controparte. Esperita l'istruttoria le parti hanno

rinunciato al dibattimento finale, producendo memoriali scritti nei quali hanno

ribadito le loro rispettive richieste. Statuendo con sentenza

9 marzo 2003 il Pretore ha accolto l'istanza limitatamente a fr. 10'197.90 oltre interessi.

D. Con

appello 23 marzo 2009 AP 1 è insorta contro il giudizio testé menzionato,

chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente l'istanza. Con

osservazioni 16 aprile 2009 la controparte postula la reiezione del gravame.

Con decreto 25 marzo 2009 la presidente di questa Camera ha respinto la domanda

di effetto sospensivo formulata con l'appello.

Considerato

in diritto: 1. In appello è unicamente dibattuta la questione della tempestività

della notifica dei difetti elencati nel verbale di sopralluogo 1° dicembre

2006. Il Pretore ha spiegato che in occasione del sopralluogo 1° dicembre 2006

il locatore, come affermato dal teste __________ (perito comunale degli

immobili), ha informato il rappresentante della conduttrice di ritenerla

responsabile dei difetti ivi riscontrati. Da qui la tempestività di tale

notifica.

2. L'appellante

reputa, anzitutto, che la notifica dei difetti sarebbe dovuta emergere

direttamente dal verbale di constatazione dei medesimi. La censura non può

essere condivisa. Invero, sebbene nulla osta a che la notifica dei difetti sia

verbalizzata in sede di sopralluogo, non vi è alcuna normativa, ma nemmeno

giurisprudenza o dottrina, che esiga che una valida notifica debba essere

iscritta in un simile verbale. L'appellante soggiunge che quanto affermato

dalla locatrice e riferito dal teste __________ è del tutto generico e per

nulla chiaro sui danni per i quali essa avrebbe dovuto rispondere. Il teste ha

dichiarato: "confermo che il 1° dicembre 2006 quando ho eseguito il

sopralluogo: l'appartamento non era pulito e presentava difetti elencati nel

rapporto. Confermo che il signor AO 1 aveva detto al signor __________ che lo

avrebbe tenuto responsabile dei difetti" (verbale 21 gennaio 2008, pag.

5). Emerge quindi chiaramente che il locatore si riferiva ai danni elencati,

peraltro dettagliatamente, nel verbale di cui al doc. F. Era quindi senz'altro

chiaro di quali difetti la conduttrice era stata chiamata a rispondere. Su

questo punto l'appellante afferma, altresì, che la contestata notifica è stata

indirizzata a __________ e che la locatrice non ha documentato gli eventuali

poteri di rappresentanza di quest'ultimo. La censura non può essere condivisa,

considerato che la convenuta non ha contestato tali poteri di rappresentanza.

Anzi, essa ha definito espressamente come suo rappresentante __________

(verbale 12 novembre 2007, pag. 1 in mezzo). Su questo punto l'appello

dev'essere respinto.

3. L'appellante

sostiene, poi, che l'istante abbia chiaramente ammesso nella propria istanza di

aver notificato i difetti solamente con lo scritto 15 dicembre 2006. Alla

risposta della convenuta che affermava di prendere atto di tale circostanza

(verbale 12 novembre 2007, pag. 1 in fondo), l'istante ha replicato che il 1°

Considerandi

dicembre 2006 l'appartamento non era pulito e non era ancora stato ultimato il

trasloco, sicché è stato necessario un ulteriore sopralluogo il 15 dicembre

2006.

(loc. cit., pag. 2 in fondo). È per la prima volta con le conclusioni che

l'istante ha affermato di aver a ogni buon conto notificato i difetti elencati

nel verbale 1° dicembre 2006 già in tale data, come riferito dal teste __________

(pag. 5 in alto). Il Pretore, fondandosi proprio su tale testimonianza, ha

reputato la relativa notifica tempestiva. Se è pur vero che la massima inquisitoria a carattere sociale, applicabile nelle

controversie di locazione (art. 274d cpv. 3 CO; Hohl, Procédure

civile, tome I, Berna 2001, n. 857-860, pag. 165), non permette di estendere a

piacimento l’amministrazione delle prove e di raccogliere tutte le prove

possibili (DTF 125 III 231 consid. 4 a pag. 238/239) e non libera le parti

dalla partecipazione attiva all’accertamento dei fatti, in particolare dal

sostanziare per quanto possibile i fatti a loro conoscenza (DTF 111 1b 284 consid.

3), non va dimenticato che il giudice ha la facoltà di ritenere dei fatti

d'ufficio, che sebbene non sono stati allegati dalle parti emergono dagli atti

(DTF 107 II 233 consid. 2b pag. 236, confermata anche in DTF inedita 29 marzo

2006.

4C.36/2006 pubblicata in SZZP 2006 352; Weber in:

Basler Kommentar, 4ª ediz., n.

6.

ad art. 274d CO; 2ª ediz., pag. 148 in fondo). Alle parti dev'essere tuttavia concesso di prendere posizione su

tale accertamento (Weber, loc., cit.). Nella fattispecie, la locatrice ha allegato tale

fatto con le proprie conclusioni. Qualora tale allegazione fosse ritenuta

tardiva, il giudice, come visto, poteva comunque ritenere il fatto in questione

in virtù della massima inquisitoria sociale. Occorre quindi vagliare se la

controparte abbia avuto la possibilità di esprimersi al riguardo. Se non che,

rinunciando al dibattimento finale la convenuta si è di principio privata, per

sua scelta, della possibilità di esprimersi su ogni tema che fosse suscettibile

di essere discusso in quella sede. Non si può nemmeno dire che essa non poteva

ragionevolmente aspettarsi che l'istante invocasse tale fatto, dato che la

questione della tempestività della notifica era chiaramente dibattuta tra le

parti e tale circostanza emergeva chiaramente dalla testimonianza di __________, nota alla conduttrice. Ma anche volendo sostenere il contrario,

tale fatto può essere ritenuto liberamente, sempre in virtù della massima

inquisitoria sociale, da questa Camera, che lo valuterebbe con pieno potere

cognitivo nella medesima maniera del Pretore. E in questa sede l'appellante ha

avuto la possibilità di esprimersi al riguardo. A nulla muta, infine, che la

massima inquisitoria sociale sia indirizzata principalmente alla tutela della

parte considerata debole, ovvero il conduttore. Essa, infatti, si prefigge

ugualmente che il giudizio sia fondato sui fatti della cui esistenza il giudice

sia convinto (Weber, loc. cit.). La sentenza pretorile regge dunque alla critica.

4.

Alla

luce di quanto suesposto

l'appello dev'essere respinto. Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono

la soccombenza (art. 148 CPC). Il valore litigioso determinante ai fini di un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è di fr. 10'197.90.

Per i quali motivi,

richiamati l'art. 148 CPC e la TG

pronuncia: 1. L'appello 23 marzo 2009 di AP 1 è respinto.

2.

Gli oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 300.-

b) spese fr.

50.

fr.

350.

anticipati

dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO 1 fr. 200.-

per ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74.

cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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