Locazione. Disdetta per mora

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Numero d'incarto:

12.2009.88

Data decisione, Autorità:

09.07.2009, IICCA

Ricorso:

TF,4A_359/09, 15.10.2009

Titolo:

Locazione. Disdetta per mora

DISDETTA STRAORDINARIA

TEMPESTIVITÀ

257d CO

Incarto n.

12.2009.88

Lugano

9 luglio 2009/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Pellegrini

segretaria:

Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2009.6 (contestazione

di disdetta) della Pretura del Distretto di Leventina - promossa con istanza 27

gennaio 2009 da

AP 1

ora rappr. dall’ PA 2

contro

AO 1

rappr. da PA 1

nonché

sull’istanza di sfratto 2

febbraio 2009 - inc. DI.2009.7 della medesima Pretura - presentata da

AO 1,

rappr. da PA 1,

contro

AP 1, __________

ora rappr. dall’ PA 2,

sulle

quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 15 aprile 2009, respingendo l’istanza di contestazione di disdetta e

accogliendo l’istanza di

sfratto;

appellante

il conduttore che con appello 27 aprile 2009 chiede di riformare la sentenza

querelata nel senso di accogliere l’istanza di contestazione di disdetta e di respingere l’istanza di sfratto, con protesta di spese e

ripetibili di entrambi le sedi;

mentre con

osservazioni 16 giugno 2009 la locatrice postula la conferma della sentenza

impugnata;

richiamato

il decreto 30 aprile 2009 con cui la presidente di questa Camera ha concesso

all’appello l’effetto sospensivo richiesto;

letti

ed esaminati gli atti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 20 ottobre 2005 AO 1 ha concesso in locazione

retroattivamente dal 1° settembre 2005 a AP 1 l’albergo-ristorante denominato __________ __________ __________ __________

situato in via __________ a __________ a uso esercizio pubblico (ristorazione e

alberghiera). Il contratto prevedeva un canone di locazione di fr. 2'000.- mensili per i primi quattro mesi e, poi, di fr. 4'000.-

mensili fino a dicembre 2009 (sempre oltre le spese accessorie elencate alla

clausola n. 5), da versare entro il giorno dieci di ogni mese. La locazione è

stata prevista di durata minima di quattro anni e quattro mesi, con possibilità

di disdetta al più presto per il 31 dicembre 2009 con preavviso di sei mesi. In

caso di mancata disdetta, le parti hanno previsto il rinnovo tacito della

locazione per ulteriori quattro anni (inc. DI.2007.6 e DI.2007.7: doc. A).

Fatti

B. Il

10 settembre 2008 la locatrice, rappresentata da PA 1, ha sollecitato il

conduttore a versare entro il 20 settembre 2008 complessivi fr. 8'000.- per i canoni arretrati

di agosto e settembre 2008, pena la rescissione del contratto per la fine di un

mese con un preavviso di trenta giorni (inc. DI.2007.6: doc. B). Con

raccomandata 22 settembre 2008 la locatrice ha nuovamente diffidato il

conduttore al pagamento dell’importo testé menzionato entro trenta giorni e ha

ribadito che in caso contrario avrebbe rescisso il contratto per la fine di un

mese con un termine di preavviso di trenta giorni (loc. cit.: doc. C e D; inc.

DI.2007.7: doc. B). Il 23 ottobre 2008 la locatrice, sempre per il tramite di PA

1, ha intimato al conduttore la disdetta del contratto di locazione per il 31

gennaio 2009 mediante modulo ufficiale. Essa ha motivato la disdetta sostenendo

la mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO (inc. DI.2007.6.: doc. E;

inc. DI.2007.7: doc. C). La disdetta è stata notificata al conduttore il 24 ottobre

2008 (inc. rich. dall’UC di Biasca: fotocopia ricevuta di ritorno dell’invio

raccomandato di cui alla disdetta).

C. Il

conduttore ha contestato il 9 novembre 2008 la disdetta presso l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di __________, affermando di aver versato l’8 ottobre 2008 il canone di locazione di agosto 2008 (quindi già

prima della notifica della disdetta), rispettivamente il 27 ottobre 2008 quello

di settembre e di ottobre 2008. All’udienza 3 dicembre 2008 dinanzi all’Ufficio di conciliazione l’istante ha ribadito la propria contestazione, rilevando di aver

saldato fino a quel momento tutti i canoni arretrati, seppur senza rispettare i

termini di pagamento fissatigli. Constatato il fallimento del tentativo di

conciliazione, l’Ufficio di

conciliazione ha respinto con decisione 19 dicembre 2008 l’istanza di contestazione della disdetta. La

decisione, intimata per raccomandata lo stesso giorno al conduttore presso lo __________

__________ __________ di __________ __________, non è stata ritirata dal

destinatario. Il 7 gennaio 2009 è stata quindi nuovamente intimata dall’Ufficio di conciliazione per raccomandata

direttamente al conduttore (inc. inc. rich. dall’UC di __________;

inc. DI.2009.6: doc. F, foglio 5).

D. Con

istanza 27 gennaio 2009 il conduttore ha adito la Pretura del Distretto di

Leventina chiedendo di dichiarare nulla la disdetta 23 ottobre 2008 (inc.

DI.2009.6). Egli ha affermato che il sollecito 10 settembre 2008 non

rappresentava una valida diffida ai sensi dell’art. 257d CO, perché assegnava al conduttore un termine per il

pagamento inferiore ai trenta giorni previsti. Inoltre, essa era prematura per

quanto concerneva il canone di locazione di settembre 2008. A detta del

conduttore, poi, la disdetta 23 ottobre 2008 fondata sulla diffida 22 settembre

2008 sarebbe prematura, poiché inviata quando il termine di diffida non era

ancora scaduto. Egli ha concluso affermando di aver versato la pigione di

agosto 2008 l’8 ottobre 2008,

quella di settembre il 27 ottobre 2008, così come tutti i canoni di locazione

fino a quelli relativi a dicembre 2008. Il 2 febbraio 2009 la locatrice ha

chiesto al Pretore di pronunciare, invece, lo sfratto (inc. DI.2009.7). Il primo

giudice ha quindi congiunto le due procedure in questione. All’udienza di discussione 5 marzo 2009, che è

valsa anche come dibattimento finale, le parti hanno ribadito le loro

rispettive domande. Statuendo con sentenza 15 aprile 2009 il Pretore ha respinto

l’istanza di contestazione di

disdetta e ha accolto l’istanza

di sfratto.

E. Con

atto di appello 27 aprile 2009 il conduttore chiede di riformare la sentenza

querelata nel senso di accogliere l’istanza di contestazione di disdetta e di respingere l’istanza di sfratto. Con osservazioni 16

giugno 2009 la locatrice postula invece la conferma della sentenza impugnata.

Con decreto 30 aprile 2009 la presidente di questa Camera ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto.

Considerato

in diritto: 1. La locatrice ha inoltrato le proprie osservazioni il 16 giugno

2009. Presentate oltre il termine di 10 giorni di cui agli art. 411 cpv. 2

rispettivamente art. 507 cpv. 4 CPC esse sono intempestive e, pertanto,

irricevibili.

2. Il

Pretore ha ritenuto che la disdetta 23 ottobre 2008 ottemperava ai dettami dell’art. 257d CO. Da un lato, egli ha reputato

che seppur intimata al conduttore l’ultimo giorno del termine comminatorio essa era stata da lui

ricevuta il giorno successivo, 24 ottobre 2008. Dall’altro, il primo giudice ha accertato che durante tale termine il conduttore

non aveva ancora saldato il canone arretrato di settembre 2008. Di conseguenza,

egli ha respinto l’istanza di

contestazione della disdetta e ha accolto quella di sfratto.

3. L’appellante non contesta di aver ricevuto la

disdetta dopo il termine di comminatoria e di non aver versato, durante tale

periodo, il canone di settembre 2008. Egli ribadisce che la disdetta 23 ottobre

2008 sarebbe prematura e, quindi, nulla. Il conduttore reputa che essa poteva

essere spedita al più presto il 24 ottobre 2008, dopo lo spirare dei trenta

giorni dalla ricezione del sollecito di pagamento 22 settembre 2008, per l’appunto ricevuto il giorno successivo. L’appellante afferma anzitutto che al

Considerandi

contrario della fattispecie di cui all’inc. 12.2007.61 di questa Camera non si sia in presenza di un abuso

di diritto poiché egli ha versato la pigione di agosto 2008 nel termine comminatorio

e quella di settembre 2008 alcuni giorni dopo, ovvero il 27 ottobre 2008.

Tuttavia, il Pretore non ha respinto l’istanza di contestazione della disdetta sulla base di un abuso di

diritto da parte del conduttore. Non vi è quindi motivo di esaminare tale

censura.

4.

L’appellante, poi, non contesta che la

disdetta sia un atto formatore che esplica i suoi effetti al momento in cui il

destinatario ne viene a conoscenza. Egli ritiene, tuttavia, che dal tenore dell’art. 257d CO emerga chiaramente la volontà

del legislatore di permettere la disdetta del contratto di locazione solo una

volta trascorsi i trenta giorni di diffida. L’appellante reputa che se così non fosse si aprirebbero degli scenari

"sproporzionati", dato che il locatore potrebbe addirittura

"inviare la disdetta sei giorni prima della disdetta e, se il conduttore

non dovesse ritirarla, per effetto del termine di giacenza secondo i regolamenti

postali, la stessa sarebbe ritenuta come ricevuta il giorno seguente (settimo

giorno) e quindi dopo la scadenza del termine di 30 giorni di cui alla diffida

ex art. 257d CO". Secondo il cpv. 1 dell’articolo testé menzionato quando, dopo la consegna della cosa, il

conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie

scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e

avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di

locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di

locazioni d’abitazione o

commerciali, di 30 giorni almeno (cpv. 1). Nella sentenza inc.4C.96/2006 del 4

luglio 2006 (pubb. in: Cahiers du bail 2006 pag. 107) menzionata dal Pretore,

il Tribunale federale, pur non decidendo definitivamente sulla questione, ha

spiegato che appare più convincente l’opinione di parte della dottrina secondo la quale per sapere se la

disdetta sia prematura giusta l’art. 257d CO determinante è il momento in cui la stessa sia stata

ricevuta dal conduttore. Il Tribunale federale ha spiegato, al riguardo, che la

disdetta è per l’appunto un

atto che esplica i suoi effetti con la ricezione da parte del destinatario. In

una precedente sentenza, poi, ha ritenuto prematura la disdetta poiché nella

fattispecie era stata inviata il 9 marzo 2004 e ricevuta il giorno successivo,

ovvero l’ultimo giorno del

termine comminatorio (sentenza inc.4C.124/2005 del 26 luglio 2005, consid.

3.

). Reputando inefficace la disdetta poiché pervenuta al conduttore prima

dello spirare del termine in questione, se ne desume che il Tribunale federale

avrebbe deciso diversamente qualora la disdetta, seppur inviata durante tale

periodo, fosse pervenuta al destinatario dopo la scadenza del termine, come è

appunto il caso in concreto. Alla luce della giurisprudenza testé menzionata la

sentenza pretorile resiste quindi alla critica. Constatata la validità della

disdetta intimata per il 31 gennaio 2009, a giusta ragione il Pretore ha

respinto l’istanza di contestazione della disdetta e ha accolto quella di

sfratto.

5.

L’appello dev’essere pertanto respinto. La tassa di giustizia e le spese seguono

la soccombenza (art. 148 CPC) e sono di conseguenza a carico dell’appellante. Esse sono calcolate sul valore

di causa di fr. 48'000.- (pari

a dodici mesi di locazione, ovvero a fr. 4'000.- x 12: art. 414 cpv. 3 CPC applicabile per rinvio dell’art. 507 cpv. 4 CPC). La locatrice, che ha

presentato delle osservazioni intempestive, non ha invece diritto ad alcuna indennità

ripetibile. Il valore di causa decisivo per un eventuale ricorso in materia

civile al Tribunale federale ammonta a fr. 144'000.- (canone di locazione fino alla data in cui sarebbe stato

possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale

federale inc.4C.418/2005 del 14 marzo 2006).

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la TG

pronuncia: 1. L’appello 27

aprile 2009 di AP 1 è respinto.

2.

Gli oneri processuali d’appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1050.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

1100.

-

sono posti

a carico dell’appellante. Non

si assegnano ripetibili.

3.

Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Leventina.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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