12.2009.9

Locazione. Difetti a fine contratto. onere della prova

9 ottobre 2009Italiano28 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti che con appello 5 gennaio 2009 chiedono la riforma del querelato

giudizio nel senso di respingere integralmente l'istanza, con protesta di spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre

gli istanti con osservazioni 10 febbraio 2009 postulano la reiezione del

gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

richiamato

il decreto 8 gennaio 2009 con il quale la Presidente di questa Camera ha

respinto la domanda di effetto sospensivo formulata dall'appellante;

ritenuto

in fatto: A. Con contratto 18 agosto 1997 AO 2 e AO 1 hanno concesso in locazione

dal 1° novembre 1997 a AP 2 e AP 1 una casa situata in via __________ a __________,

composta di quattro locali e mezzo oltre a sala da bagno, doppio servizio, WC

separato, autorimessa, cantina, locale riscaldamento, giardino e posteggio

scoperto. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 2'000.- mensili oltre

le spese accessorie (doc. A). Alla scadenza del contratto, prevista per il 31

ottobre 2000, le parti hanno continuato la locazione.

B. In

una lettera del 18 luglio 2004 i locatori hanno segnalato ai conduttori la

trascuratezza dell'impianto di irrigazione e del giardino, così come della

casa, affermando di ritenerli responsabili dei danni presenti e futuri (doc.

G). Il 22 luglio 2004 essi hanno quindi inviato ai conduttori le fatture

inerenti l'eliminazione dei difetti invocati (doc. H). Con scritto 23 luglio

2004 i conduttori hanno disdetto il contratto di locazione per il 31 ottobre

2004 (doc. D). In risposta allo scritto 22 luglio summenzionato, con lettera

non datata i conduttori hanno contestato l'entità dei lavori a loro carico (doc.

I). Il 30 settembre 2004 i locatori hanno informato i conduttori di ritenerli

responsabili sia dell'incuria sia dell'intralcio nel mostrare la casa agli

interessati, con conseguente desistenza da parte di questi ultimi (doc. M). Il

4 ottobre 2004 vi è stato un primo sopralluogo nell'ente locato in presenza del

perito comunale degli immobili di __________, __________ __________ __________.

In tale occasione i conduttori hanno chiesto ai locatori di sottoporre loro una

lista "dei desiderata a titolo d'orientamento (ammesso e non concesso) in

vista della riconsegna definitiva" e hanno stabilito che la consegna

sarebbe avvenuta il 3 novembre 2004 (doc. B). Il 6 ottobre 2004 i locatori

hanno pertanto inviato ai conduttori la lista richiesta "forse non esaustiva",

segnalando danni a: "1) i muri, gli zoccolini, le porte e gli stipiti di

ogni locale; 2) piastrelle dei pavimenti rotte (…); 3) scala; 4) cucina

(arredamento ed elettrodomestici), rifiniture ad angoli armadietti,

refrigerante e congelatore arrugginiti; 5) nel secondo bagno, cabina doccia

ammuffita, doccia a telefono rotta, piatto doccia; 6) giardino in generale"

(doc. N). Il 2 novembre 2004 (giorno pattuito dalle parti per la riconsegna) vi

è poi stato un ulteriore sopralluogo, in occasione del quale il perito ha

allestito un rapporto sullo stato dell'ente locato (doc. B = doc. 2). Il 12

novembre 2004 il perito comunale degli immobili di __________, __________ __________,

ha esperito un ulteriore sopralluogo, questa volta unicamente in presenza dei

locatori, allestendo anch'egli un rapporto di constatazione (doc. C). Con

missiva 27 novembre 2004 i locatori, affermando l'esistenza di danni causati

dai conduttori, hanno comunicato a quest'ultimi i preventivi degli artigiani

volti all'eliminazione dei relativi difetti, sostenendo che una volta conclusi

i lavori avrebbero inoltrato le relative fatture e sollecitando il pagamento di

due fatture rimaste impagate (doc. S).

C. Dopo

la constatazione dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________

della mancata conciliazione delle parti (plico UC richiamato), i locatori hanno

adito la Pretura del Distretto di Lugano chiedendo la condanna dei convenuti al

pagamento di complessivi fr. 14'102.90

oltre interessi per risarcimento dei danni all'ente locato, rimborso delle

spese relative alle constatazioni allestite dai due periti comunali e pigioni

dei mesi di novembre e dicembre 2004. All'udienza di discussione 9 maggio 2005

gli istanti hanno ridotto la propria pretesa a fr. 13'067.25, alla quale si

sono opposti i convenuti. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato al

dibattimento finale, producendo memoriali scritti. Con il proprio memoriale 30

agosto 2007 i locatori hanno ulteriormente ridotto la propria pretesa a fr.

12'786.80, formulando altresì una domanda in via subordinata di fr. 11'186.80,

mentre i conduttori hanno riconfermato la propria richiesta. Statuendo con sentenza 19 dicembre 2008 la Pretora ha accolto l'istanza

limitatamente a fr. 8'421.95 oltre interessi.

D. Con

appello 5 gennaio 2009 i conduttori chiedono la riforma del querelato giudizio

nel senso di respingere integralmente l'istanza. Con osservazioni 10 febbraio

2009 gli istanti postulano la reiezione del gravame. Con decreto 8 gennaio 2009

la Presidente di questa Camera ha respinto la domanda di effetto sospensivo

formulata dall'appellante.

Considerato

in diritto: 1. La Pretora ha anzitutto reputato tempestiva la notifica da parte

dei locatori dei difetti ai conduttori. Essa ha poi riconosciuto agli istanti

fr. 4'421.90 quale risarcimento danni all'ente locato e fr. 4'000.- per pigioni

arretrate relative ai mesi di novembre e di dicembre 2004.

2. Compete al locatore provare l’esistenza e l’entità

di asseriti danni all’ente

locato, che gli stessi non fossero già presenti al momento dell’entrata del conduttore e la loro tempestiva

comunicazione (SVIT-Kommentar, op. cit., n. 30 ad art. 267-267a CO; Lachat, op. cit., pag. 811 segg., n.

57. segg.).

3. Va

anzitutto esaminata, quindi, la censura degli appellanti secondo la quale non

vi sarebbe alcuna prova che i difetti invocati dagli istanti siano

riconducibili ai conduttori e che, invece, non fossero già stati presenti

all'inizio della locazione. In particolare, essi affermano che non vi sarebbe

alcun verbale di entrata nell'ente locato. In una

fattispecie ove il contratto di locazione indicava che “il subconduttore dà

atto di ricevere l’ente locato in perfetto stato, munito degli impianti e delle

infrastrutture dichiarati idonei e conformi” e che il conduttore dava “atto che

non vi sono difetti in questi ultimi, dopo averli verificati congiuntamente con

il proprietario, e dovrà risarcire i danni causati dall’uso non conforme al

contratto”, questa Camera ha spiegato che quand’anche la validità di siffatte indicazioni possa essere soggetta

a critiche di varia natura, sta il fatto che il conduttore non le aveva mai

contestate né revocate in dubbio, così come non aveva mai contestato che il

danno riscontrato eccedeva la normale usura (II CCA, sentenza inc. 12.2008.50

del 19 settembre 2008, consid. 6.4). Nella fattispecie, dal carteggio

processuale non emerge la presenza di un verbale di entrata, e i locatori nemmeno

invocano tale circostanza nelle loro osservazioni. Il contratto (doc. A) prevede

alla clausola n. 13.1 che "il locatore consegna l'ente locato in stato

idoneo all'uso cui è destinato". Alla clausola n. 13.2 è indicato che

"rimane acquisito fra le parti che l'oggetto della locazione è stato

consegnato al conduttore in stato idoneo all'uso se ed in quanto eventuali difetti

non risultino da un apposito verbale di consegna, il quale in tal caso fa parte

integrante del presente contratto, o se non siano stati notificati dal

conduttore per lettera raccomandata entro 8 giorni dalla presa in consegna

dell'oggetto della locazione". Come allegato 1 del contratto vi è uno

scritto dei conduttori ai locatori, del contenuto seguente: "vi inviamo il

contratto firmato. Come stabilito concordemente, ci permettiamo di ricordare

col presente allegato alcuni lavori che vanno eseguiti prima dell'attivazione

del suddetto contratto: 1) Pittura in bianco di tutto interno della casa,

compresa la veranda; 2) Riscaldamento veranda ; 3) Aspiratore cucina; 4)

Pulitura e sistemazione giardino". Per quanto concerne il giardino il

teste __________ __________ ha dichiarato di essersi occupato "della

manutenzione di questo giardino dall'inizio della locazione ai signor AP 1"

(verbale 1° marzo 2007, pag. 1) e per quanto attiene alla cucine, il teste __________

__________ ha affermato che "prima della locazione AP 1 eravamo

intervenuti al fine di regolare e sistemare la cucina come si fa all'inizio di

una nuova locazione. Non ricordo esattamente cosa abbiamo fatto. Probabilmente

abbiamo regolato e sistemato le ante. Abbiamo eseguito i lavori necessari ed abbiamo

consegnato la cucina "tip top" come fosse nuova anche se in realtà

non era nuova. Non abbiamo ricevuto alcuna reclamazione da parte dei signori AP

1 per i lavori da noi eseguiti e nemmeno da parte dei signori AO 1. Prima della

locazione AP 1, in occasione dell'accertamento di cui ho detto, ho potuto

notare che il frigorifero (con congelatore), il vetro ceramica e la cappa erano

stati sostituiti da un'altra ditta. A mio modo di vedere erano nuovi"

(verbale 27 novembre 2006, pag. 1 seg.). Per il resto, gli appellanti non

affermano che i lavori da loro indicati nella missiva in questione non siano

stati eseguiti dai locatori. Alla luce delle emergenze testé citate, quindi, non vi è motivo di ritenere

che l'ente locato non sia stato consegnato ai conduttori in perfetto stato.

4. Gli

appellanti contestano la tempestività della notifica dei difetti.

4.1 Al locatore incombe l'onere di provare di

aver notificato tempestivamente al conduttore il difetto eccedente l'usura

normale della cosa, ossia entro qualche giorno dal sopralluogo o, in assenza di

esso, dalla consegna dell'ente locato (Lachat

in: Commentaire romand, CO I, op. cit., n. 1 ad art. 267a CO e Le bail à loyer, op. cit., pag. 524

punto 4.1, pag. 528 punto 5.7; Higi in: Zürcher Kommentar 1995, n. 33 ad

art. 267a CO).

4.2 La Pretora

ha spiegato che sin dal mese di luglio 2004 i locatori avevano manifestato

l'intenzione di rendere responsabili i conduttori di asseriti difetti dell'abitazione

e del giardino. La prima giudice ha poi passato in rassegna la corrispondenza

tra le parti, precisando quanto segue. Con scritto 18 luglio 2004 i locatori avevano

segnalato la trascuratezza nell'utilizzo dell'impianto di irrigazione e nella

cura del giardino, così come nella manutenzione dell'abitazione in generale

(doc. G). Con scritto 22 luglio 2004, poi, essi avevano inviato ai conduttori

le fatture relative alla riparazione dell'impianto di irrigazione e

all'intervento del giardiniere (doc. H). Con lettera 30 settembre 2004 rilevavano

altresì che vista l'incuria con la quale era stata tenuta l'abitazione e a

seguito del fatto che i convenuti intralciavano le visite dei potenziali

inquilini, li avrebbero ritenuti responsabili anche della perdita di pigione

(doc.M). Il 4 ottobre 2004 si è poi tenuto un primo sopralluogo in presenza

delle parti e del perito comunale degli immobili di __________, __________ __________

__________, in occasione del quale i conduttori hanno chiesto ai locatori una

lista esaustiva dei difetti accertati a titolo di orientamento e in vista della

riconsegna dell'ente locato. Tale richiesta veniva soddisfatta dai locatori con

lettera 6 ottobre 2004, ove essi hanno elencato in modo chiaro e dettagliato i

difetti per cui ritenevano responsabili i conduttori (muri, zoccolini, porte e

stipiti, piastrelle dei pavimenti, scala, arredamento ed elettrodomestici

cucina, rifiniture e angoli armadietti cucina, refrigerante e congelatore

arrugginiti, cabina doccia ammuffita, doccia rotta, piatto doccia e giardino in

generale; doc. N). Alla luce di

tali risultanze la Pretora ha reputato che già all'atto della ricezione dello

scritto 6 ottobre 2004 testé menzionato i conduttori erano perfettamente a

conoscenza dei difetti per i quali erano ritenuti responsabili dai locatori.

4.3 Gli

appellanti ritengono che lo scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) "che tanto ha

colpito l'estensore materiale della sentenza impugnata" sia

"senz'altro superato" dal doc. B (rapporto di constatazione

sopralluogo 4 ottobre e 2 novembre 2004), "unico valido rapporto di

constatazione stilato da competente perito comunale". In tale rapporto non

sarebbe stato indicato alcun danno alla cui copertura siano stati validamente

chiamati a rispondere i conduttori. La censura non è condivisibile. I

conduttori confondono invero la notifica dei difetti con un rapporto di

constatazione sull'esistenza dei medesimi. Diverso sarebbe stato il caso

qualora il locatore avesse precisato nel verbale di sopralluogo quali difetti intendeva

imputare all'inquilino (cfr. (Lachat, Le bail à loyer, op. cit., pag 523 punto 3.6; Weber in: Basler Kommentar, 3a ed., OR I, op. cit., n. 2 ad art.

267a CO; Higi in: Zürcher

Kommentar, op. cit., n. 29 ad art. 267a CO). In tale evenienza, il

verbale in questione sarebbe valso notifica dei difetti e la questione da

approfondire sarebbe stata quella di sapere se con tale agire il locatore

avesse voluto rinunciare a quanto segnalato precedentemente. Non è tuttavia il

caso nella fattispecie.

5. Sulla

questione dell'entità dei difetti, gli appellanti ritengono che non si possa

fare alcun riferimento al rapporto di constatazione del perito degli immobili

di __________, __________ __________ (doc. C). Secondo la Pretora entrambi i

referti (quello testé citato e quello del perito comunale degli immobili di __________,

__________ __________ __________) devono essere reputati validi ai fini della

causa, dato che la funzione del perito presuppone per legge distacco e

imparzialità. Essa ha soggiunto di non avere del resto alcun motivo di ritenere

che uno dei due periti abbia agito contrariamente ai disposti di legge testé

menzionati. Inoltre, da un confronto dei due referti non emergono sostanziali

discrepanze. Gli appellanti affermano che il perito __________ __________ non poteva

prestare ufficio fuori dal comprensorio a cui era stato assegnato, di modo che

il suo rapporto ha la stessa rilevanza di una mera allegazione di parte. Tanto

più che il relativo sopralluogo è stato effettuato alla sola presenza dei

locatori. Tuttavia, dalle argomentazioni degli appellanti si desume che essi non

si confrontano con la motivazione pretorile, secondo la quale, come detto, non

vi è motivo di dubitare dell'imparzialità del secondo perito, sicché al

riguardo l'appello è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f. CPC).

6. Gli

appellanti sostengono che nel rapporto di constatazione di cui al doc. B non

appaia alcun difetto alla cui copertura siano stati chiamati a rispondere i

conduttori. Per quanto concerne la notifica dei difetti, già si è detto (sopra,

consid. 4.3) che nella fattispecie non è determinante il doc. B. Occorre

pertanto esaminare la censura dal profilo della prova dell'esistenza dei

difetti in questione. La Pretora ha condannato i conduttori al risarcimento

(seppur parzialmente rispetto a quanto richiesto dagli istanti) per

l'eliminazione dei difetti in relazione alle opere di pittura dei soffitti,

delle pareti, delle porte, delle finestre, degli zoccolini e degli stipiti,

alla risistemazione dei naselli antisdrucciolo della scala, alla sistemazione

dei bordi arrugginiti, delle guarnizioni rotte e del distacco del porta-bottiglie

del frigorifero/congelatore, alla sostituzione del vetroceramica,

all'eliminazione dei danni cagionati all'arredamento della cucina (sbucciatura

ante e laminato), alle opere di sistemazione del giardino e dell'impianto di

irrigazione. Con scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) i locatori hanno comunicato ai

conduttori tutta una serie di difetti di cui li ritenevano responsabili. Tra le

altre cose essi hanno segnalato danni ai muri, agli zoccolini, alle porte e

agli stipiti, alla scala, alla cucina (arredamento ed elettrodomestici),

"rifiniture ed angoli armadietti", "refrigerante e congelatore

arrugginiti", così come al "giardino in generale". Unico danno

che non è stato quindi segnalato è quello relativo alle finestre. Tuttavia, va

precisato che la Pretora ha riconosciuto fr. 946.- per opere di pittura

"non essendo possibile ritenere normale usura i difetti presenti agli

zoccolini e agli stipiti di porte e armadi". Di conseguenza, essa non ha

contemplato i danni alle finestre e, perciò, il fatto che essi non erano

segnalati nella missiva doc. N non ha avuto alcuna influenza ai fini del

giudizio di prime cure. Su questo punto l'appello è quindi respinto.

7. Gli

appellanti sostengono che i risarcimenti rivendicati

dagli istanti si fondino prevalentemente "su preventivi e non su fatture a

saldo per lavori di cui vi sia inoltre prova d'avvenuta esecuzione".

Compete al locatore che rivendica il risarcimento di dimostrare di aver concretamente

subìto il relativo danno. Ciononostante il risarcimento è dovuto anche qualora

il locatore non faccia eseguire i lavori di eliminazione del difetto (Lachat, Le

bail à loyer, 2ª ed., n. 5.7, pag. 812). Secondo Higi, quindi, una richiesta di risarcimento può basarsi su

delle offerte degli artigiani (Zürcher Kommentar, n. 107 ad art. 267 CO). La

censura degli appellanti non è quindi rilevante ai fini del giudizio.

8. I

convenuti contestano in particolare ogni singolo risarcimento riconosciuto

dalla Pretora.

8.1 Per quanto

concerne la fattura relativa alle opere di pittura __________, gli appellanti

affermano anzitutto che l'istruttoria non avrebbe permesso di accertare se i

ritocchi non eseguiti a regola d'arte non fossero gli stessi presenti al

momento della consegna iniziale dell'ente locato, eseguiti peraltro dallo

stesso artigiano __________. Come detto (sopra, consid. 3), alla luce del carteggio processuale non vi è motivo di ritenere che l'ente locato non sia stato consegnato in

perfetto stato. Competeva, quindi, ai conduttori provare il contrario. La loro

censura non può quindi essere condivisa. Gli appellanti reputano, poi, che la

circostanza che il perito comunale degli immobili di __________, __________ __________

__________, abbia ritenuto "eseguiti male" i ritocchi "non basta

per porre a carico dei conduttori" un risarcimento che secondo loro

sarebbe in ogni caso "astrattamente" imputabile. La censura è

finanche irricevibile. Qualora gli appellanti avessero reputato che non era

necessaria una sistemazione integrale degli stessi, avrebbero dovuto

sostanziare il loro asserto, nel senso di motivare la possibilità di una

sistemazione parziale degli stessi, cosa che invece non hanno fatto. Inoltre,

l'astrazione cui fanno riferimento è giustificata dalla ponderazione tra

l'esistenza del difetto e la durata massima dell'oggetto danneggiato. Gli

appellanti, al riguardo, ritengono che applicando le tavole allestite

dall'Associazione svizzera dei proprietari immobiliari in collaborazione con l'Associazione

Svizzera Inquilini sulla durata massima degli oggetti, l'importo che potrebbe

essere riconosciuto ai locatori sarebbe di fr. 427.85. La prima giudice ha

fissato il risarcimento in fr. 946.-, ovvero all'incirca la metà di quanto

richiesto dai locatori (fr. 1'893.75),

motivando tale importo per motivi di equità, alla luce del fatto che secondo le citate tavole la durata massima degli

zoccolini è di 15 anni mentre la durata di pittura a dispersione di porte e

finestre è in media di 8 anni, che la locazione era durata 7 anni, che non era "possibile

ritenere normale usura i difetti presenti agli zoccolini e agli stipiti di

porte e armadi" e che la pretesa degli istanti era stata fondata sul

"solo preventivo di fr. 1'893.75",

mentre dalla fattura 22 novembre 2004 delll'artigiano __________ __________ emerge

un importo di fr. 4'196.40 per i suoi interventi all'ente

locato. Gli appellanti ritengono, invece, che occorre

dividere l'importo di fr. 435.- indicato nella fattura dell'impresa __________

(inc. UC richiamato) per gli zoccolini per 15 e moltiplicarlo per 8 (15 ./. 7).

Per quanto concerne l'importo di fr. 1'325.- relativo

alle porte e ai telai, essi lo hanno diviso per 8. Tuttavia, gli appellanti

dimenticano che la Pretora ha considerato anche il fatto che l'importo

richiesto dagli istanti era inferiore a quello fatturato dall'artigiano. Al

riguardo, i convenuti non sostengono che tale fattura non concerne i danni dei

quali essi sono stati resi responsabili dalla prima giudice, e nemmeno

affermano che tale fattura non corrisponderebbe ai lavori eseguiti, di modo che

al riguardo non vi è motivo di scostarsi dal giudizio pretorile.

8.2 Gli

appellanti contestano anche il riconoscimento di fr. 939.90 per il risarcimento

relativo alla fattura del falegname __________. Sulla scorta della

dichiarazione di __________ __________ (doc. FF), precedente proprietaria degli

appartamenti gemelli, e dell'ammissione dei convenuti che in sede di risposta avrebbero

dichiarato di aver sostituito in corso di locazione i naselli di gomma delle

scale, la prima giudice li ha condannati alle spese di ripristino degli stessi.

Gli appellanti affermano che la dichiarazione di __________ __________ si

riferisce al 1987, ovvero all'epoca in cui gli appartamenti furono costruiti,

mentre nulla è noto sulla situazione all'inizio della loro locazione nel

novembre 1997. Tant'è che nella loro risposta essi hanno dichiarato di aver

sostituito sì una precedente bordatura, ma che la stessa era differente

rispetto a quella dell'abitazione gemella. Essi dimenticano, tuttavia, che il

teste __________ __________, riferendosi ai lavori da lui eseguiti nel 1997,

ovvero prima della locazione ai convenuti, ha affermato che "tra l'alzata

del gradino e il gradino, sullo spigolo, vi era un antiscivolo in gomma marrone"

(verbale 27 novembre 2006, pag. 3). Gli appellanti proseguono affermando che

anche qualora si volesse sposare la tesi dei locatori, il rivestimento era già

presente al momento della costruzione dell'appartamento nel 1987, e quindi al

momento della consegna, nel 2004, lo stesso avrebbe avuto una vita di 17 anni,

ciò che evidentemente comportava la sua sostituzione. Alla fine della locazione

il conduttore che ha proceduto a migliorie o a modificazioni della cosa senza

il consenso scritto del locatore, può essere tenuto a ripristinare lo stato anteriore

dell'ente (art. 260a cpv. 2 a contrario). Quest'obbligo trova un limite nella

protezione della buona fede e nel divieto dell'abuso di diritto (art. 2 CC; Lachat, op.

cit., n. 3.2, pag. 829). Nel contratto di locazione

(doc. A) le parti hanno previsto che al conduttore è esclusa qualsiasi modifica

dell'ente locato (clausola n. 19.1). Gli appellanti affermano che una vita di

17 anni è "evidentemente impensabile per simili accorgimenti di siffatto

materiale". Tuttavia, il loro asserto non è per nulla evidente e si

esaurisce in una mera affermazione di parte, sprovvista della benché minima portata

probatoria. Lo stesso dicasi della loro asserzione in merito al fatto che

avrebbero sostituito la gomma perché "esausta". Anche su questo punto

l'appello dev'essere pertanto respinto.

8.3 Gli

appellanti contestano altresì il riconoscimento di fr. 1'390.- relativo alla

fattura __________ cucine. Per quanto concerne la sostituzione del ripiano in vetroceramica,

la prima giudice ha accertato sulla scorta del doc. NN che lo stesso era stato

sostituito all'inizio della locazione e ha quindi riconosciuto ai locatori un

importo pari a fr. 640.- a fronte di un valore a nuovo di fr. 1'200.-. Ciò in

ragione della durata massima di 15 anni prevista dalle citate tabelle. I

convenuti ritengono, invece, che siccome i locatori avrebbero rinunciato alla

relativa pretesa, il giudice avrebbe giudicato ultrapetita, ovvero oltre

le domande delle parti. Con l'istanza i locatori hanno chiesto il risarcimento

per l'intervento del cuciniere __________, "salvo la riduzione del 70%

(età media di vita ammessa 10 anni per 7 anni di locazione) per il piano

vetroceramica" (pag. 3). Nella risposta i convenuti hanno affermato che non

era noto il momento in cui tale elettrodomestico era stato posato (pag. 6). Con

la replica i locatori hanno ammesso che il ripiano in vetroceramica era stato

installato già da più di 10 anni "per cui, vista l'osservazione di

risposta, si toglie da quanto chiesto il rispettivo valore, per ammortamento

completo dopo 10 anni" (verbale 9 maggio 2005, pag. 2). La prima giudice

ha quindi statuito in violazione dell’art. 86 CPC, che prevede che essa debba

pronunciare su tutta la domanda e non oltre i limiti di questa. Su questo punto

l'appello è accolto. La Pretora ha inoltre riconosciuto ai locatori un

risarcimento di fr. 150.- per la riparazione, per quanto concerne il

frigorifero/congelatore, dei bordi arrugginiti, delle guarnizioni rotte e del

porta-bottiglie. Non essendo possibile ricostruire il costo relativo alla loro

riparazione, la Pretora ha fissato l'importo testé menzionato equamente. Al

riguardo, gli appellanti affermano che la prima giudice ha concesso tale

risarcimento sebbene abbia negato il malfunzionamento degli apparecchi in questione.

Tale censura non può essere seguita già per il fatto che la Pretora ha spiegato

che sebbene dai rapporti di constatazione (doc. B e C) non emergeva un

malfunzionamento del frigorifero/congelatore, essi elencavano i difetti citati

dianzi. Gli appellanti sostengono, inoltre, che il rapporto di constatazione

di cui al doc. B escluderebbe cause di responsabilità a carico dei conduttori.

Se non che, a parte il fatto che entrambi i rapporti in questione non si

esprimono, su questo punto, sulle cause dei difetti in questione e, quindi,

sulle responsabilità dei conduttori, non va dimenticato che tale aspetto,

prettamente giuridico, compete al giudice e non al perito. Reputato che gli

appellanti, quindi, non sostengono che l'importo ritenuto dalla Pretora

equatitativamente non corrisponda al costo dell'eliminazione dei difetti

elencati sopra, non vi è motivo di riformarlo. Quanto al risarcimento di fr.

600.- stabilito per i danni cagionati all'arredamento della cucina (sbucciatura

ante e laminato), la Pretora ha spiegato che la maggior parte dei lavori

elencati nel preventivo 10 novembre 2004 (doc. CC) non si riferisce ai difetti

indicati nei rapporti di cui ai doc. B e C e che dalla fattura (documento

prodotto dal teste __________ __________) non è possibile desumere quanto sia

stato pagato per l'eliminazione di tali difetti. Ciononostante, essa ha

ritenuto equo riconoscere un risarcimento di fr. 600.- pari al 10% della

fattura agli atti, in considerazione anche della normale usura della cucina.

Gli appellanti affermano che la Pretora sarebbe caduta nell'arbitrio,

scostandosi senza valida ragione dal doc. B. Tuttavia, come testé illustrato la

prima giudice non si è in alcun modo distanziata da quanto emerso dal doc. B.

Per il resto, gli appellanti affermano che la Pretora avrebbe ragionato a

spanne. In tal modo, tuttavia, essi non si confrontano compiutamente con la

motivazione pretorile. In particolare, essi nemmeno affermano che l'importo

riconosciuto in prima sede non corrisponda alle opere per l'eliminazione dei

difetti in questione. Al riguardo, quindi, la censura è finanche irricevibile

(art. 309 cpv. 2 lett. f CPC).

8.4 Gli

appellanti contestano, infine, anche il riconoscimento di fr. 968.40 per la

mancata manutenzione del giardino e di fr. 177.65 per i danni subiti

dall'impianto di irrigazione. A mente dei convenuti, le domande di risarcimento

dei locatori sarebbero perente poiché né il perito comunale degli immobili di __________,

né quello di __________ avrebbero riscontrato danni al giardino. Già si è detto

che la notifica dei difetti è avvenuta con missiva 6 ottobre 2004 (doc.

N) e che, di conseguenza, non vi è stata perenzione alcuna

(sopra, consid. 4.3). Il fatto, poi, che nei rapporti in questione non siano

stati riscontrati i difetti invocati dai locatori, si giustifica dal fatto che

l'artigiano __________ __________ ha eseguito i lavori di sistemazione di cui i

locatori chiedono il risarcimento nel luglio 2004 (cfr. doc. DD e verbale 1°

marzo 2007, pag. 2), quindi precedentemente ai sopralluoghi 2 e 12 novembre

2004 di cui ai verbali di constatazione. Tant'è che tale circostanza è

menzionata dagli stessi appellanti (pag. 9 in fondo). I convenuti affermano che

la siccità del giardino sarebbe da ricondurre al difettoso impianto di

irrigazione, che la ditta __________, intervenuta in riparazione dello stesso nel giugno 2004, non sarebbe riuscita a sistemare. Essi negano,

pertanto, che i relativi danni possano essere a loro ascrivibili, tanto più che l'irrigazione funzionava automaticamente. __________ __________

ha dichiarato di essere intervenuto nel giugno 2004 e di aver trovato un

problema alla centralina e al rubinetto a biglia, così come due irrigatori

rotti che avrebbe sostituito (verbale 1° marzo 2007, pag. 3). Se non che, il

teste __________ __________, intervenuto successivamente alla sistemazione, da

parte della società __________, del sistema di irrigazione, ha affermato di

aver notato "degli irrigatori danneggiati e rotti" (verbale 1° marzo

2007, pag. 2). Anche volendo ascrivere la siccità del giardino interamente ai due

irrigatori rotti (mentre non vi è evidenza che la centralina e il rubinetto non

siano stati sistemati a dovere), i conduttori sono responsabili in ogni caso

dei danni riscontrati nel giardino. Invero, secondo l'art. 257g CO il

conduttore ha l'obbligo di dare avviso al locatore dei difetti della cosa,

sempreché non debba eliminarli egli stesso (cpv. 1). Egli è responsabile del

danno cagionato al locatore in caso d’omissione dell’avviso (cpv. 2). Nella

fattispecie, a fronte di un intervento al sistema di irrigazione avvenuto nel

giugno 2004, i conduttori sapevano che un'eventuale siccità poteva essere

ascrivibile allo stesso e non poteva sfuggire loro che due irrigatori erano

ancora (o si erano) rotti. D'altra parte, essi non affermano che tale

circostanza non era loro riconoscibile. Va altresì precisato che gli appellanti

nemmeno affermano che i danni al giardino erano da ricondurre alla siccità

preesistente all'intervento della ditta __________. Di conseguenza, su questo

punto l'appello dev'essere respinto.

9. I conduttori

contestano il riconoscimento da parte della Pretora di fr. 4'000.-

corrispondenti a due mensilità (novembre e dicembre 2004). La prima giudice ha

riconosciuto tale importo in ragione del fatto che i lavori di sistemazione si

erano protratti per oltre due mesi dopo la fine della locazione. Gli appellanti

affermano anzitutto che siccome la locazione era durata sette anni, i locatori

non potevano attendersi, "già solo per normale usura, di locare

immediatamente dopo, già nel mese di novembre 2004, l'ente". Tale

affermazione si esaurisce in un mero asserto di parte, sprovvisto di alcuna

rilevanza probatoria. I conduttori asseriscono, poi, che i locatori avrebbero

dovuto programmare i lavori di sistemazione a riduzione del danno. Essi,

tuttavia, non spiegano in che misura l'intervento degli artigiani, che per

l'appunto si è protratto nei due mesi in questione e che essi non contestano,

non sia stato tempestivo. Al riguardo si limitano, invero, ad affermare che i

lavori potevano essere eseguiti al massimo in un mese, ma non suffragano in

alcun modo la loro dichiarazione. Essi, inoltre, non allegano in che maniera i

locatori avrebbero potuto accelerare i tempi di sistemazione, se non affermando

che a seguito dello scritto 6 ottobre 2004 (doc. N) dei locatori questi ultimi

avrebbero dovuto mobilitarsi. Tuttavia, non va dimenticato che i conduttori

hanno occupato l'ente locato fino al 3 novembre 2004, sicché non era possibile

eseguire i lavori di sistemazione menzionati sopra nel mese di ottobre. Gli

appellanti concludono sostenendo che a seguito della visita dell'ente locato da

parte di __________ __________ nell'agosto 2004, in occasione della quale

questa avrebbe riscontrato numerosi danni, i locatori sapevano che quantomeno a

novembre 2004 era escluso iniziare una nuova locazione. Circostanza che sarebbe

stata confermata dagli istanti nelle loro conclusioni. Se non che, come si è

visto sopra l’ente locato è rimasto vuoto nei mesi di novembre e dicembre 2004 proprio

per eliminare i danni riscontrati a fine locazione, che non era possibile

eseguire durante la permanenza dei conduttori, protrattasi fino al 3 novembre

2004. Anche su questo punto le argomentazioni degli appellanti non possono

essere condivise.

10. In definitiva, nella

misura in cui è ricevibile l'appello è parzialmente accolto nel senso che i

convenuti sono condannati al pagamento di fr. 7'781.95 (fr.

8'421.95 ./. fr. 640.-) oltre interessi. Tassa di giustizia,

spese e ripetibili di appello seguono la vicendevole soccombenza (art. 148 CPC),

e sono calcolate su un valore litigioso di fr. 8'421.95.-, determinante anche ai

fini di un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale. Non è

invece necessario modificare il dispositivo sugli oneri processuali e le

ripetibili di prima sede. Invero, la Pretora ha calcolato il grado di

soccombenza fondandosi su un valore litigioso di fr. 14'102.90, mentre

determinante è quanto richiesto dagli istanti con le conclusioni, ossia fr.

12'786.80. Di conseguenza, suddividendo l'importo stabilito in appello di fr.

7'781.95 per 12'786.80, il grado di soccombenza dei convenuti di 3/5 resiste

alla critica.

Per i quali motivi,

richiamati l'art. 148 CPC e la TG

pronuncia: I. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello 5 gennaio 2009 di AP

Considerandi

2.

e AP 1 è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 19 dicembre

2008.

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, invariati gli altri

Dispositivo

dispositivi, è così riformata:

1. L'istanza

12 gennaio 2005 di AO 1 e AO 2 è parzialmente accolta.

§. Di

conseguenza AP 1 e AP 2 sono condannati a versare in solido a AO 1 e AO 2 fr. 7'781.95

oltre interessi al 5% dal 12 gennaio 2005.

II. Gli

oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 250.-

b) spese fr.

50.-

fr.

300.-

già anticipati

dagli appellanti, restano a loro carico in solido nella misura di 23/25 e, per

il resto, a carico degli appellati in solido. Gli appellanti rifonderanno

inoltre agli appellati, con il vincolo della solidarietà, fr. 350.- per ripetibili

ridotte.

III. Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione

con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale.

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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