Contratto preliminare di compravendita immobiliare combinato con contratto di appalto per esecuzione di piani e di progetto definitivo, nullità per vizio di forma, obbligo di restituzione della caparr

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

12.2009.97

Data decisione, Autorità:

09.06.2011, IICCA

Titolo:

Contratto preliminare di compravendita immobiliare combinato con contratto di appalto per esecuzione di piani e di progetto definitivo, nullità per vizio di forma, obbligo di restituzione della caparra versata

CAPARRA

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

FORMA DEI CONTRATTI

art. 216 CO

Incarto n.

12.2009.97

Lugano

9 giugno 2011/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2005.69

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord promossa con petizione 30

maggio 2005 da

AP 1

rappr. da RA 2

contro

AO 1

AO 2

tutti rappr. da RA 1

con la

quale l'attrice ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr.

39'464,60, in solido, oltre interessi al 5% dal 18 settembre 2003, domanda alla

quale i convenuti si sono opposti formulando una domanda riconvenzionale di fr.

22'000.-, oltre interessi al 5% dall'8 luglio 2002, osteggiata dall'attrice

principale, sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 16 aprile 2009

respingendo la petizione e accogliendo parzialmente la domanda riconvenzionale;

appellante

l'attrice principale con atto di appello 11 maggio 2009 con il quale chiede

che, in modifica del dispositivo del giudizio impugnato, la petizione sia

accolta e la domanda riconvenzionale respinta, protestando spese e ripetibili

di prima e di seconda istanza;

mentre la

parte l'appellata, con osservazioni del 15 giugno 2009, postula la reiezione

del gravame e la conferma del giudizio pretorile, con protesta di spese e

ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i

documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: 1. In data 8 luglio

2002 AP 1 e i coniugi AO 1 e AO 2 hanno sottoscritto il

contratto denominato "convenzione - impegno acquisto terreno - caparra"

relativa al lotto n° 2 del previsto frazionamento del fondo mapp. __________ di

__________

Con lettera 18 luglio 2003 indirizzata ai coniugi __________i, AP 1 ha dichiarato di aver preso atto della loro rinuncia alla costruzione della casa di abitazione sul

fondo in questione e ha trasmesso la nota di fr. 59'464,60 comprendente in

particolare l'onorario relativo alla progettazione, all'elaborazione di

varianti, all'allestimento e aggiornamento del preventivo generale e del

capitolato di impresario costruttore, nonché il rimborso delle spese di

trasferta, il costo per lavori preliminari eseguiti sul fondo e le spese amministrative.

Tale pretesa è stata ribadita da AP 1 con scritto 21 agosto 2003, ritenuto che in quell'occasione dalla

somma richiesta è stata dedotta la caparra di fr. 20'000.-, già incassata al

momento della sottoscrizione del contratto.

Con scritto 8 settembre 2003 del loro patrocinatore, i coniugi AO 1 hanno

contestato il contenuto della lettera 21 agosto 2003 e chiesto alla controparte

l'adempimento del contratto stipulato l'8 luglio 2002. Con scritto 27 ottobre

2003, il medesimo patrocinatore ha rimproverato alla AP 1 di non voler

dare seguito all'impegno contrattuale assunto e, di fronte a tale inadempienza,

di considerare il suo silenzio quale definitiva rescissione del contratto. Di

conseguenza, ha chiesto la restituzione della caparra versata dai suoi

patrocinati.

La successiva corrispondenza intercorsa non avendo permesso di raggiungere un

accordo tra le parti, con petizione 30 maggio 2005 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 e AO 2, in solido, al pagamento dell'importo di fr.

39'464,60, oltre interessi al 5% dal 18 settembre 2003, quale saldo per le

prestazioni fornite a seguito dell'impegno contrattuale assunto nella

convenzione 8 luglio 2002, come da nota d'onorario, dedotto l'acconto/caparra

versato dai committenti.

Fatti

I convenuti si sono opposti all'azione con risposta 24 giugno 2005, formulando

una pretesa riconvenzionale di complessivi fr. 22'000.-, di cui 20'000.- a

titolo di rifusione della caparra e 2'000.- per spese legali preprocessuali, oltre

interessi al 5% dall'8 luglio 2002.

Nell’allegato di replica e risposta riconvenzionale 31 agosto 2005 la parte

attrice ha confermato la petizione e chiesto la reiezione integrale della

domanda riconvenzionale. I convenuti si sono ulteriormente confermati nella

duplica 30 settembre 2005. Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le

proprie allegazioni e domande nelle conclusioni del 6 e 9 marzo 2009.

2. Con

sentenza del 16 aprile 2009 il Pretore ha respinto la petizione di AP 1 ed ha parzialmente accolto la domanda

riconvenzionale di AO 1 per fr. 21'972,10, oltre interessi al 5% dal 27 ottobre

2003 su fr. 20'000.- e dal 3 giugno 2005 su fr. 1'972,10.

CAP 1chiede

la riforma del giudizio pretorile nel senso che la petizione sia accolta e la

domanda riconvenzionale respinta. Con osservazioni del 15 giugno 2009 AO 1 e AO

2 postulano la reiezione del gravame.

e considerato

Considerandi

3.

Il

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale

civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata

prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal

CPC ticinese (art. 404 cpv. 1 CPC).

4.

Nel

proprio giudizio il Pretore ha anzitutto qualificato l'accordo 8 luglio 2002

(doc. B), denominato "convenzione - impegno acquisto terreno - caparra",

quale contratto misto contenente elementi, tra loro strettamente collegati, di

un contratto preliminare di compravendita immobiliare e di un contratto di

appalto relativo all'esecuzione dei piani, dei preventivi e del progetto

definitivo in vista dell'edificazione di un'abitazione. In applicazione

dell'art. 216 cpv. 2 CO, che impone l'atto pubblico anche per i contratti

preliminari, i patti di prelazione e le promesse di vendita, il giudice di

prime cure ha quindi accertato la nullità dell'accordo in oggetto, compresa la relativa

pattuizione di una pena di recesso. Non potendo il contratto essere considerato

come adempiuto nei suoi punti importanti, siccome la compravendita del fondo

non è mai stata perfezionata, non ne risulta altresì limitato il diritto della

parte contrattuale di avvalersi delle conseguenze della nullità. L'invocazione

dell'eccezione del vizio di forma da parte dei contraenti non urta pertanto il

principio di affidamento. Abbondanzialmente, il Pretore ha rilevato che non risulta

che i convenuti fossero a conoscenza della nullità dell'atto al momento della

sottoscrizione e del versamento della somma di fr. 20'000.-, essendosi essi avvalsi

della consulenza di un legale solo in una fase successiva. Il giudice di prime

cure ha altresì concluso che, vista l'interdipendenza fra i due contratti di

compravendita e di appalto, il secondo, relativo all'elaborazione della domanda

di costruzione e dei preventivi, è da ritenere privo di interesse senza il

primo e quindi a sua volta nullo.

5.

L'appellante

contesta che sia stato stipulato un contratto misto con la vendita immobiliare

quale elemento. A suo dire essa non era né parte venditrice, né promotore

immobiliare, ma unicamente intermediaria. Contesta altresì che i due contratti

siano strettamente collegati poiché "la questione del mandato e

dell'appalto per l'abitazione degli appellati era cosa a parte"

(appello pag. 2 B n. 1).

A ben vedere la tesi, così come una parte dei fatti invocati a suo sostegno,

appaiono nuovi e come tale la censura sarebbe comunque irricevibile (art. 321

cpv. 1 lett. b CPC). La questione non va ulteriormente approfondita in quanto,

nel merito, la domanda è comunque da respingere.

Infatti, nel tentativo di avvalorare la tesi che la questione della vendita

immobiliare non possa essere ritenuta strettamente correlata con il contratto

di appalto, l'appellante sostiene anzitutto di non avere avuto alcuna

esclusiva, e che pertanto i convenuti avrebbero potuto senza ostacolo alcuno

acquistare il fondo direttamente dal proprietario e utilizzare così il progetto

e la licenza edilizia a loro rilasciata. L'affermazione è tuttavia in contrasto

con quanto asserito dall'attrice in prima sede, ovvero di aver "ottenuto

dal signor E__________ il mandato di vendita esclusiva del fondo di sua

proprietà il quale prevedeva una lottizzazione per l'edificazione di più case,

una delle quali è poi interessata ai coniugi __________" (replica a

pag. 3 e conclusioni a pag. 3 n. 2). Proprio all'agire scorretto dei convenuti

veniva altresì imputata la revoca di tale mandato di vendita, "creando

così un danno sia di immagine che materiale per l'impossibilità di proseguire

il mandato esclusivo con il relativo guadagno che la AP 1 avrebbe potuto

ricavare" (ibidem).

La tesi dall'appellante è pure smentita dal chiaro tenore del contratto stipulato

l'8 luglio 2002 (doc. B). Tale accordo, premesso come il proprietario del fondo

abbia "formalmente incaricato la AP 1 di gestire la vendita del suo

bene", rispettivamente di "frazionare lo stesso per meglio

permetterne la vendita", conteneva la dichiarazione di voler

acquistare il fondo di 472 mq e definiva il prezzo e alcune ulteriori

condizioni di vendita. Gli interessati all'acquisto confermavano altresì "di

aver già dato verbalmente a suo tempo incarico alla AP 1 per lo studio e

l'allestimento di un progetto e nonché di un preventivo di costo per

l'edificazione di una casa composta di due appartamenti sulla particella

citata. Le condizioni di tale incarico verranno definite contestualmente alla

firma del contratto di Direzione lavori." Pattuita una caparra di fr.

20'000.-, a valere quale pena di recesso in caso di rinuncia all'acquisto, i

coniugi contraenti hanno quindi conferito incarico alla AP 1 "di

comporre la pratica completa per la presentazione della domanda di costruzione

alle competenti autorità", con in aggiunta un "incarico di

allestire i capitolati di tutte le opere necessaria alla realizzazione della

casa". Una nota finale indicava come "i progetti con relativa

domanda di costruzione sono già stati allestiti e trasmessi al Municipio di __________".

Già la premessa è pertanto eloquente in merito all'incarico conferito dal

proprietario del fondo a AP 1 per gestire la vendita del suo bene, comprese le

necessarie operazioni di frazionamento. L'impegno di acquisto del terreno è pertanto

stipulato con la AP 1 e a questa è stata versata la caparra, in contanti alla

firma, quale pena di recesso.

La conclusione del Pretore sulla natura del contratto merita pertanto conferma

e non può essere sovvertita dallo sforzo profuso dall'appellante che, senza

peraltro confrontarsi con questa, espone tutta una serie di "scenari

possibili" (appello pag. 6) nei quali sarebbe concepibile la

stipulazione di un contratto di appalto come quello in oggetto e del tutto

estraneo a una compravendita immobiliare.

6.

Il Pretore ha inoltre ritenuto che vada

escluso un esame della fattispecie dal profilo della responsabilità

extracontrattuale (art. 62 segg. CO) siccome l'attrice ha promosso l'azione

fondando la responsabilità dei convenuti sul principio dell'affidamento e

collocando quindi la lite, per sua scelta, nell'ambito della responsabilità

contrattuale o quasi-contrattuale (art. 97 CO). Infatti, l'art. 86 CPC

impedisce al giudice di pronunciarsi oltre i limiti della domanda, mutando il

tema dell'azione e fondando il giudizio su un oggetto non contenuto nella

domanda.

L'appellante censura tale conclusione senza confrontarsi con le tesi del

Pretore, limitandosi ad asserire che tale fattispecie non sarebbe data, visto

come, sia nel caso di pretesa fondata sul contratto che in quello di una

domanda fondata sugli art. 62 segg., il petitum sarebbe comunque identico,

così come uguale è l'oggetto della causa, "ovvero il pagamento dei

soldi dovuti quale controprestazione a servizi e lavori resi" (appello

pag. 8 n. 4)

La censura, immotivata, è pertanto irricevibile (sentenze IICCA del 15 marzo

2004.

12.2004.9, del 20 giugno 2008 12.2007.112).

7.

Esaminata l'esistenza delle condizioni

atte a giustificare una responsabilità fondata sulla fiducia (per culpa in

contraendo), il Pretore ha concluso che l'attrice non ha comunque fornito

la prova del danno subito. I convenuti hanno peraltro sollecitato a più riprese

il rispetto degli accordi contrattuali dell'8 luglio 2002 chiedendo altresì

all'attrice di sottoscrivere un contratto di compravendita e di appalto nei

termini del precontratto in questione. Non risultando dagli atti che

l'appellante abbia dato il sollecitato consenso, il giudice di prime cure ha

concluso che non è possibile imputare agli appellati alcuna responsabilità per

la rottura del contratto, ciò che comporta la reiezione della domanda.

L'appellante non si confronta con la decisione del Pretore che, accertato

l'inadempimento del contratto, ne ha tratto le conseguenze, e neppure indica precise

censure. Essa si limita infatti a esporre una sua soggettiva interpretazione dei

motivi, altrettanto soggettivi e legati a presunte difficoltà coniugali, della

scelta operata dalla controparte contrattuale. Nel tentativo di dimostrare la

pretestuosità, l'infondatezza e l'artificiosità della pretesa dei convenuti

all'adempimento da parte dell'attrice, l'appellante cerca di accreditare la

tesi secondo la quale i primi avrebbero comunque potuto acquistare il terreno

direttamente dal proprietario e poi utilizzare il progetto e la licenza da loro

ottenuta grazie al lavoro di cui chiede la remunerazione. Rimprovera altresì

agli appellati di non aver deciso di recedere dal contratto, insistendo invece

"ad arte" nel chiedere l'adempimento.

In merito alla nullità del contratto e all'ammontare delle prestazioni fornite,

l'appellante rinuncia ad esporre gli argomenti di appello per contestare la

contraria opinione del Pretore e si limita a rinviare "a quanto esposto

dettagliatamente nelle conclusioni di causa", di cui trascrive ampi stralci

(appello pag. 10 e segg. n. 7).

Di conseguenza, su questo punto, l'appello dell'attrice si rivela d’acchito irricevibile

(sentenza del Tribunale federale 4A_396/2008 del 10 febbraio 2009).

8.

Resta da esaminare la censura dell'appellante

che contesta l'obbligo di restituzione della caparra.

A mente del Pretore, alla luce delle circostanze accertate, il pagamento della

pena di recesso risulta essere avvenuto nell'ambito di un contratto nullo per

vizio di forma. Ne consegue un obbligo di restituzione ai sensi dell'art. 62

CO, poiché la prestazione sarebbe avvenuta senza valida causa. Il giudice di

prime cure ha per contro ritenuto non dimostrata l'asserzione dell'attrice

secondo la quale la somma sarebbe già stata restituita da una terza persona,

nella qualità di successore in diritto del defunto proprietario del fondo.

L'appellante contesta tale conclusione, invocando dapprima un diritto alla

compensazione parziale con la sua pretesa (art. 120 CO). Senonché, per i motivi

esposti ai considerandi precedenti, va confermato il giudizio pretorile che ha

negato la pretesa dell'attrice derivante dal contratto di appalto e quindi non

vi è alcuna valida pretesa dell'attrice che possa essere messa in compensazione

con quella dei convenuti.

L'appellante non può neppure essere seguita laddove contesta l'obbligo di

restituzione invocando il "principio dell'abuso della buonafede"

(appello pag. 6). Il ragionamento si sorregge sulla circostanza, correttamente

negata dal Pretore alla luce delle risultanze, secondo la quale il mancato

perfezionamento dei contratti sarebbe imputabile alla controparte. D'altro

canto l'appellante neppure spende una parola per contestare di essere stata

messa in mora nell'adempimento del contratto, limitandosi ad affermare che gli

scritti in questione (doc. 1, 2, 3 e 4) non sarebbero altro che "carta

costruita ad arte" (appello pag. 10 n. 5 in fine).

Anche su questo aspetto l'appello si rileva pertanto privo di fondamento.

9.

Tenuto

conto della natura giuridica assai complessa della fattispecie e del fatto che

i convenuti fossero persone non cognite del diritto, il Pretore ha infine

riconosciuto, limitatamente all'importo esposto nella nota d'onorario del

legale, ritenuta congrua, la rifusione delle spese di patrocinio preprocessuale,

quale elemento del danno ai sensi dell'art. 46 cpv. 1 CO.

L'appellante si è limitata a chiedere con il petitum l'annullamento del

giudizio pretorile e di conseguenza di respingere integralmente la domanda

riconvenzionale, senza neppure esprimersi in merito alla specifica pretesa e

alla relativa conclusione del Pretore.

Anche su quest'ultimo punto la domanda è pertanto irricevibile.

10.

Ciò

posto, l’appello, destituito di fondamento, nella misura in cui è ricevibile, va

integralmente respinto. Gli oneri processuali seguono la soccombenza

dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’adeguata indennità per

ripetibili, commisurata al valore di causa di fr. 61'436,70 (39'464,60 +

21'972,10).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati

per le spese gli art. 148 CPC ticinese, la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili,

pronuncia:

1. L’appello

11 maggio 2009 di AP 1 è respinto.

2. Gli

oneri processuali dell’appello, consistenti in:

a)

tassa di giustizia fr.

1’900.–

b)

spese fr.

100.–

fr. 2’000.–

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare alla

controparte fr. 2’000.– per ripetibili d'appello.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere

pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna

14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il ricorso è

ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in

materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi.

Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia

ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine,

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster