Locazione - seconda protrazione - sfratto

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2010.125

Data decisione, Autorità:

06.10.2010, IICCA

Ricorso:

TF,4A_616/2010, 03.01.2011

Titolo:

Locazione - seconda protrazione - sfratto

AUTORITÀ DI CONCILIAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONE

PROCEDURA DI SFRATTO DEI CONDUTTORI

PROTRAZIONE DELLA LOCAZIONE

art. 272b CO

art. 274e CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2010.125

Lugano

6 ottobre

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.258

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e più precisamente sull'istanza

di sfratto 12 febbraio 2010, promossa da

AO 1

RA 1

contro

AP 1

RA 2

nonché nella causa inc. DI.2010.383 della Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, e meglio sull'istanza 10 marzo 2010 chiedente la protrazione

del contratto di locazione per quattro anni (fino al 31 dicembre 2013),

promossa da

AP 1,

RA 2,

contro

AO 1,

RA 1,

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 23 giugno 2010,

respingendo l'istanza di protrazione del contratto di locazione presentata da AP

1 e accogliendo l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1;

appellante AP 1 che, con appello 30 giugno 2010, chiede la riforma

della sentenza impugnata nel senso di concedere una seconda protrazione del

contratto di locazione di quattro anni, fino al 31 dicembre 2010 (recte

31 dicembre 2013) e di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di tasse, spese

e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre AO 1, con osservazioni 20 luglio 2010, postula la reiezione

dell'appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il 6

marzo 1997 AO 1, in veste di locatore e AP 1 (in seguito AP 1), quale

conduttrice, sottoscrivevano un contratto di locazione avente per oggetto

l'esercizio pubblico denominato R__________ A__________ nonché altre superfici

site nello stabile in Via __________ ad __________, per una durata

indeterminata, con facoltà di disdetta previo preavviso di 12 mesi (in seguito

ridotto a 6 mesi) per la scadenza 31 dicembre, la prima volta per il 31

dicembre 2005. La pigione annuale ammontava inizialmente a fr. 94'584.–, pagabile

in rate trimestrali, oltre spese accessorie, poi ridotta come da scritto 27

settembre 2004.

Considerandi

2.

Con

modulo ufficiale 31 gennaio 2008 il locatore notificava alla conduttrice la

disdetta del contratto con effetto al 31 dicembre 2008. L'istanza di contestazione della disdetta presentata dalla conduttrice all'Ufficio di

conciliazione di __________ (in seguito UC) veniva conciliata con la

sottoscrizione di un accordo che prevedeva la concessione di una proroga del

contratto di locazione, unica e definitiva, fino al 31 dicembre 2009 alle

condizioni a quel momento operative, e meglio una pigione netta mensile di fr.

4'000.– oltre all'acconto per le spese accessorie.

3.

La

parte conduttrice presentava il 28 ottobre 2009 all'UC una domanda di seconda

protrazione della locazione per la durata di quattro anni. In sede di udienza

veniva assegnato alla conduttrice un termine per comunicare l'eventuale ricusa

di un membro dell'UC, già patrocinatore di AP 1 nell'ambito della contestazione

della disdetta conclusasi con l'accordo di cui si è detto sopra (consid. 2). Per

il resto la conduttrice confermava le sue richieste, mentre il locatore si

opponeva rilevando che l'accordo del 24 aprile 2008 (proroga unica e

definitiva) escludeva una seconda proroga. Si diceva disposto a concedere l'uso

della cosa locata fino al 31 gennaio 2010. La conduttrice chiedeva un termine

fino al 22 gennaio 2010 per determinarsi, ciò che comportava la sospensione

della procedura. Con scritto 22 gennaio 2010, il locatore dava atto che la

proposta conciliativa di lasciare i locali per la fine di gennaio 2010 era da

considerarsi decaduta, mentre la conduttrice con scritto 26 gennaio 2010

manteneva la richiesta di ricusa di un membro dell'UC.

All'udienza

dell'11 febbraio 2010 l'UC, nella sua nuova composizione – essendo nel

frattempo il membro oggetto di ricusa stato sostituito da un supplente –

constatava il mancato raggiungimento di un accordo. Con decisione 15 febbraio 2010 l'UC respingeva per finire la domanda di protrazione.

Parallelemente,

con istanza 22 gennaio 2010, il locatore chiedeva all'UC di convocare le parti

per un tentativo di conciliazione, al fine di poi chiedere lo sfratto della

conduttrice. All'udienza di conciliazione dell'11 febbraio 2010 il locatore

confermava la sua richiesta, mentre la conduttrice si opponeva. L'UC dichiarava

pertanto decaduto l'esperimento di conciliazione.

Con

istanza 12 febbraio 2010, il locatore si è rivolto alla Pretura del Distretto

di Lugano, sezione 4 (inc. DI. 2010.258), chiedendo lo sfratto della

conduttrice. All'udienza del 10 marzo 2010 quest'ultima si è opposta allo

sfratto. Nella replica e nella duplica, come pure – ultimata l'istruttoria – in

sede di dibattimento finale, le parti si sono confermate nelle loro antitetiche

richieste.

Con

istanza 10 marzo 2010, la conduttrice ha chiesto alla medesima Pretura (inc.

DI.2010.383) la protrazione del contratto di locazione per quattro anni (fino

al 31 dicembre 2013). All'udienza del 30 marzo 2010 il locatore si è opposto

alla protrazione. Nella replica e nella duplica, come pure – ultimata

l'istruttoria – in sede di dibattimento finale, le parti si sono confermate

nelle loro antitetiche richieste.

4.

Congiunte

le cause per un'unica decisione, con sentenza 23 giugno 2010, Il Pretore ha

respinto l'istanza di protrazione del contratto di locazione presentata da AP 1

e accolto l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1, ponendo la tassa di giustizia

(fr. 1'000.–) e le spese (fr. 200.–) interamente a carico della conduttrice,

con obbligo per quest'ultima di rifondere al locatore fr. 1'000.– per

ripetibili.

Il primo

giudice ha preliminarmente ritenuto valida la procedura di conciliazione

avvenuta davanti all'UC, nella sua nuova composizione, rilevando che per altro

la conduttrice non aveva sollevato alcuna contestazione in tale sede, ritenendo

manifestamente infondata ogni eccezione sollevata da AP 1. In merito alla richiesta di protrazione del contratto di locazione, il Pretore ha rilevato che in

data 24 ottobre 2008 le parti si erano accordate dinnanzi all'UC per una

proroga unica e definitiva fino al 31 dicembre 2009 e che, quindi, in base ai

principi – menzionati in sentenza – di dottrina e giurisprudenza, una seconda

proroga era categoricamente esclusa. Il primo giudice ha pure respinto

l'eccezione sollevata dalla conduttrice secondo cui il locatore aveva concesso

un'ulteriore proroga del contratto fino al 31 gennaio 2010, rendendo con ciò –

secondo l'inquilina – prematura l'istanza di sfratto. Secondo il Pretore, nulla

in atti permetteva di stabilire che tra le parti si fosse perfezionato un

valido accordo in tal senso. Del resto, sempre secondo il primo giudice, la

conduttrice non si era determinata in merito a tale proposta – formulata in

occasione dell'udienza del 12 gennaio 2010, con la quale si voleva

semplicemente stabilire una data certa per la riconsegna dell'ente locato – per

cui l'inquilina era malvenuta a sollevare in Pretura una simile eccezione.

Neppure era di rilievo, secondo il Pretore, il fatto che la conduttrice avesse

pagato la pigione relativa al mese di gennaio 2010, da un lato non potendosi

ritenere che il contratto fosse stato in qualche modo protratto, dall'altro

essendo in ogni caso l'inquilina tenuta a corrispondere un'indennità per

l'occupazione del locali oltre la scadenza del contratto.

5.

Con

appello 30 giugno 2010, AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel

senso di concedere una seconda protrazione del contratto di locazione di

quattro anni, fino al 31 dicembre 2010 (recte 31 dicembre 2013) e di

respingere l'istanza di sfratto, con protesta di tasse, spese e ripetibili di

entrambe le sedi. Mentre AO 1, con osservazioni 20 luglio 2010, postula la

reiezione dell'appello, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili di

seconda sede.

6.

L'appellante

eccepisce l'esistenza di irregolarità procedurali commesse dall'UC, che avrebbe

provveduto a sostitituire l'avv. G__________ B__________ – membro dell'UC

medesimo e in precedenza patrocinatore dell'appellante nella medesima vertenza

– senza chiedere il giudizio confermativo del Pretore a norma dell'art. 10

della Legge di applicazione delle norme federali in materia di locazione di

locali d'abitazione e commerciali e di affitto. A torto. Certo, l'articolo

menzionato prescrive che la cognizione dei motivi di esclusione e di

ricusazione del presidente e dei membri dell'Ufficio di conciliazione, nonché

dei supplenti, spetta al Pretore del luogo di situazione della cosa locata il

quale decide definitivamente. Dagli atti non risulta tuttavia che AP 1 abbia

eccepito all'udienza 11 febbraio 2010 davanti all'UC la sostituzione del membro

avv. G__________ B__________ con l'avv. R__________ S__________ messa in atto

direttamente dallo stesso UC. L'appellante ha infatti atteso il 10 marzo 2010 (cfr.

act. I dell'inc. DI.2010.383, domanda di seconda protrazione pag. 4) a far

valere per la prima volta una simile eccezione. Ciò che costituisce un palese

abuso di diritto. A maggior ragione se si tiene conto del fatto che l'avv. G__________

B__________ era stato in precedenza proprio patrocinatore di AP 1 nella

medesima vertenza – fatto desumibile senza ombra di dubbio dagli atti dell'UC

(cfr. verbale 24 aprile 2008 della precedente udienza conciliativa davanti

all'UC) e quindi noto all'UC e alle parti – e che l'appellante non spende

neppure una parola, e non l'ha spesa neppure davanti al Pretore, per motivare

il preteso abuso che si doveva tutelare (con la decisione confermativa del

Pretore) nella sostituzione di un membro dell'UC (suo precedente patrocinatore

nella medesima causa) palesemente e imperativamente escluso dall'esercizio

delle proprie funzioni (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 8 ad art. 26 lett. c CPC). Diversamente da quanto sostenuto

dall'appellante (appello, pag. 5 nel mezzo), neppure risulta che all'udienza

tenutasi l'11 febbraio 2010 l'UC abbia “ritenuto di poter richiamare il

precedente verbale di udienza (redatto sotto la commissione precedente)”. Le

argomentazioni d'appello, al limite della temerarietà, cadono pertanto nel

vuoto.

7.

L'appellante

sostiene poi che il Pretore avrebbe “correttamente evocato le considerazioni

relative alla concessione di una protrazione della locazione ex art. 272 e

segg. CO”, ma non avrebbe “considerato correttamente l'adempienza dei singoli

presupposti della normativa in vigore, venendo”, a suo dire, “a mancare in

concreto la condizione di mora della conduttrice per promuovere l'istanza di

sfratto, rispettivamente non potendosi escludere la concessione di una seconda

protrazione” (appello, pag. 3 in alto).

Le

argomentazioni d'appello non mancano invero di imprecisione e confusione.

L'appellante non indica infatti quali presupposti della normativa menzionata il

primo giudice non avrebbe considerato correttamente e confonde – mischiandoli

inopportunamente tra loro – i presupposti che sottendono alla concessione dello

sfratto, con quelli per la concessione di una protrazione del contratto di

locazione.

Il primo

giudice ha rettamente ritenuto che l'accordo sottoscritto il 24 aprile 2008,

davanti all'UC, con cui le parti si sono accordate per una proroga unica e

definitiva del contratto di locazione fino al 31 dicembre 2009, equivale ad una

transazione giudiziale a norma dell'art. 274e CO ed ha forza di cosa giudicata.

L'appellante

dichiara di non contestare l'esattezza di dette considerazioni (appello, pag. 8

nel mazzo). Ammette tuttavia di aver “tentato” di ottenere un'ulteriore

protrazione “cercando di convenire un accordo con” il locatore “in

considerazione degli effetti”, a suo dire, “fatali che avrebbe riportato” per

lei “il termine della locazione” (appello, pag. 8 verso l'alto). Dagli atti

risulta che il “tentativo” è palesemente fallito, visto che a fronte della

richiesta di una protrazione della locazione per altri quattro anni (cfr.

domanda di seconda protrazione inoltrata all'UC il 28 ottobre 2008),

all'udienza tenutasi davanti all'UC il 12 gennaio 2010 – aggiornata a termine

di protrazione ormai scaduto, nonostante l'opposizione del locatore, che

ricordava alla conduttrice l'insorgere dello sfratto e di “ingenti obblighi di

risarcimento” (cfr. incarto UC, lettera 7 dicembre 2009 dell'avv. RA 1 all'avv.

RA 2) – il locatore si è limitato di fatto a proporre di attendere qualche

giorno per la messa in esecuzione dello sfratto. Del resto l'appellante

medesimo ammette che il locatore, in sede di udienza, si è limitato a concedere

un breve termine – meno di venti giorni – “per liberare i locali” (appello,

pag. 8 in basso). Le argomentazioni dell'appellante laddove sostiene che il

contratto sarebbe “da considerarsi validamente protratto sino al 31 gennaio

2010, la conduttrice avendo peraltro versato la pigione del mese di gennaio

2010, accettata dalla qui appellata senza obiezioni” (appello, pag. 9 in alto) e che “se la locazione non fosse stata effettivamente protratta sino al 31 gennaio 2010,

mal si spiegherebbe il motivo per cui la qui appellata ha atteso sino al 22

gennaio 2010 per promuovere istanza di sfratto, potendolo fare dal 1° gennaio 2010” (appello, pag. 9 verso l'alto), sono solo pretestuose e prive di valore. Le argomentazioni sono

anche palesemente contraddittorie, nella misura in cui – poco più sotto

(appello, pag. 9 verso il basso) – lamentano che il locatore avrebbe dovuto

“attendere perlomeno il 23 gennaio 2010 per agire” con l'istanza di sfratto.

Invero, l'appellante nulla adduce per confutare le giuste considerazioni del

Pretore riassunte sopra (consid. 4).

Anche su

questo punto l'appello cade dunque nel vuoto.

8.

Palesemente

pretestuoso, infondato e al limite della temerarietà, l'appello va dunque

disatteso senza ulteriore disamina. Tassa di giustizia, spese – calcolate su un

valore litigioso di fr. 48'000.– (pari a dodici mesi di locazione, in

applicazione dell'art. 414 cpv. 1 CPC) – e le ripetibili, seguono la

soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. L’appello

30 giugno 2010 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri del

presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 950.–

b) spese fr.

50.–

Totale fr.

1'000.–

già

anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico, con l'onere di rifondere

inoltre alla parte appellata fr. 900.– a titolo di ripetibili di appello.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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