12.2010.132

Compravendita immobiliare - garanzia per difetti

22 maggio 2012Italiano29 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti che con atto di appello 8 luglio 2010 chiedono la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione,

rispettivamente, con una serie di domande subordinate, di accoglierla

limitatamente all'importo di fr. 688,50, fr. 765.- o

fr. 1'453,50, il tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e

secondo grado di giudizio;

mentre gli

attori con osservazioni 6 settembre 2010 chiedono la reiezione del gravame e

formulano appello adesivo chiedendo l'accoglimento della petizione nella misura

di fr. 19'980.-, una conseguente ripartizione di tassa di giustizia e spese e

la rifusione di fr. 5'000.- a titolo di ripetibili di prima sede, con protesta

di spese e ripetibili d'appello;

con osservazioni 14 ottobre 2010 i convenuti chiedono di respingere

integralmente l'appello adesivo, con protesta di spese e ripetibili;

l'intervenuta in lite IC 1 non ha formulato osservazione alcuna;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti

ritenuto

in fatto: A. Con petizione 31 gennaio 2005 AO 1 e AO 2

hanno adito la Pretura del Distretto di Bellinzona, chiedendo la condanna di AP

1 e AP 2 al pagamento di complessivi fr. 25'000.- per presunti difetti al fondo

particella n. __________ RFD di __________ (fr. 5'000.- per quelli alle parti esclusive della proprietà per piani n. __________

e fr. 20'000.- per quelli alle parti comuni). Gli attori hanno sostenuto, in sintesi,

di aver acquistato nell'ottobre 2000 la proprietà per piani testé citata dalla

ditta __________, rivelatasi poi presentare diversi difetti. Siccome nel luglio

2003 la società venditrice è stata radiata dal registro di commercio, gli

attori hanno convenuto i due soci.

A mente degli attori, il bene immobile loro venduto

presenta una serie di difetti per i quali invocano la garanzia del venditore e

la conseguente condanna alla restituzione di una somma pari al minor valore. Essi hanno altresì postulato la consegna, da parte dei convenuti,

dei piani dell’impianto elettrico e idraulico degli immobili in questione.

Con risposta 21 aprile 2005 AP 1 e AP 2 si sono opposti alle domande degli

attori. Lo stesso giorno essi hanno denunciato la lite ad

una serie di ditte operanti al momento dell'edificazione, in quanto ritenute

responsabili per eventuali difetti. Tra queste solo IC 1 è intervenuta in lite il 31 maggio 2005 contestando ogni addebito

mosso nei suoi confronti.

B. All’udienza preliminare 24 agosto 2005, in occasione della quale le parti hanno notificato le rispettive prove, il Pretore ha riunito l’istruttoria

della presente causa a quelle degli inc. OA.2005.17, OA.2005.19 e OA.2005.20,

concernenti la medesima fattispecie e relativi alle analoghe pretese formulate

nei confronti degli stessi venditori dai proprietari delle altre tre PPP

formanti la proprietà in questione.

Esperita l’istruttoria di causa, entrambe le parti hanno rinunciato a comparire

al dibattimento finale, presentando conclusioni scritte il 6 e 7 maggio 2010, con

le quali si sono sostanzialmente riconfermate nelle rispettive allegazioni e

domande.

C. Con

decisione del 16 giugno 2010 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione

limitatamente a fr. 5'700.- oltre interessi e fatto ordine ai convenuti di

consegnare agli attori i piani relativi all'impianto elettrico e idraulico

degli immobili ubicati sulla part. __________ RFD di __________.

Il primo giudice ha dapprima ripercorso in dettaglio e cronologicamente i

fatti, vagliando le risultanze istruttorie e esponendo le norme applicabili in

materia di garanzia per i difetti della cosa venduta. Procedendo con l'esame

dei singoli difetti invocati, il Pretore ne ha verificato l'esistenza e la

tempestività della notifica ai venditori. In conclusione, egli ha quindi

ritenuto che, della serie di problematiche sollevate dagli attori, solo una

parte possono essere considerate difetti tempestivamente notificati. Per

questi, sulla base delle risultanze peritali, il Pretore ha riconosciuto una pretesa

per il minor valore, calcolato sulla base della presunzione che questo

corrisponda ai costi di riparazione. Ai convenuti è stato altresì ordinato di

produrre i piani mancanti richiesti dagli attori. Gli oneri processuali sono

stati suddivisi in base alla soccombenza, con obbligo degli attori di rifondere

ripetibili ridotte ai convenuti.

D. Con

atto di appello 8 luglio 2010 i convenuti postulano che il giudizio di prima

istanza venga riformato, nel senso di respingere integralmente la petizione, rispettivamente,

con una serie di domande tra di loro subordinate, di accoglierla limitatamente

all'importo di fr. 688,50, fr. 765.- o fr. 1'453,50, il

tutto con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado di

giudizio.

E. Con osservazioni 6 settembre 2010 gli attori

chiedono la reiezione del gravame e formulano appello adesivo chiedendo

l'accoglimento della petizione nella misura di fr. 19'980.-, una conseguente

ripartizione di tassa di giustizia e spese e la rifusione di fr. 5'000.- a titolo

di ripetibili di prima sede, con protesta di spese e ripetibili d'appello.

F. Delle

osservazioni 4 ottobre 2010 con le quali i convenuti chiedono di respingere

integralmente l'appello adesivo, si dirà per quanto necessario nei successivi

considerandi.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La decisione pretorile

è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la procedura ricorsuale

rimane dunque disciplinata dal previgente codice di procedura civile cantonale

(art. 404 cpv. 1 CPC).

2. Non

è oggetto di contestazione il fatto che tra le parti

sia venuto in essere un contratto di compravendita immobiliare relativo ad una

quota di PPP corrispondente ad un'abitazione familiare.

Il Pretore, con riferimento a dottrina e giurisprudenza, ha illustrato le norme

applicabili, con particolare riguardo alla nozione di difetto (art. 197 CO), al

trasferimento dei rischi al compratore (art. 200 CO), all'azione estimatoria

per il risarcimento del minor valore (art. 205 CO), alle normative che

impongono una tempestiva notifica (art. 201 CO) e alla prescrizione della

pretesa invocante l'obbligo di garanzia del venditore di un immobile (art. 219

CO).

L'evasione delle censure d'appello non richiede quindi l'esposizione di

ulteriori considerazioni relative ai summenzionati aspetti del diritto

applicabile.

I. Sull'appello principale

3. Gli appellanti non contestano la correttezza dell'esposizione dei

fatti contenuta nel querelato giudizio, limitandosi ad esporre alcune ulteriori

circostanze ritenute rilevanti.

In sostanza essi contestano l'esistenza dei difetti ritenuti dal Pretore, in

particolare la loro tempestiva notifica, nonché l'ammontare del risarcimento

per minor valore, inavvertitamente riconosciuto per intero ad ognuno dei

comproprietari a cui toccherebbe semmai solo una quota parte. Infine, essi

ribadiscono di non disporre dei piani dell'impianto elettrico ed idraulico e di

non poter dar seguito all'ordine di consegna.

4. Difetto

ai "doccioni".

4.1 In termini generali gli appellanti accennano di non voler

abbandonare la critica, già espressa nelle conclusioni dinanzi al Pretore, di

palese inattendibilità e di inutilità del referto peritale, senza peraltro

nulla sostanziare a questo proposito. L'unico accenno puntuale alle risultanze

della perizia giudiziaria si esaurisce nella lamentata assenza di una

spiegazione relativa all'ammontare della spesa per risolvere il problema

riscontrato ai cosiddetti "doccioni". La censura è pertanto

inammissibile per carente motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

4.2 Con la censura d'appello i convenuti ritengono che la somma di fr.

2'700.- indicata dal perito per l'eliminazione del difetto ai

"doccioni" del tetto è da ritenere sufficiente per l'intervento

complessivo previsto sulla parte comune e a torto la somma sarebbe quindi stata

riconosciuta per intero ad ognuno dei tre comproprietari che hanno agito in

giudizio per questo difetto. Secondo la corretta ripartizione basata

sull'interessenza millesimale degli appellati (ovvero 255/1000) la somma da

risarcire ammonterebbe semmai a soli fr. 688,50.

Nella risposta gli appellati non affrontano la censura relativa alla mancata

suddivisione secondo le quote di comproprietà, limitandosi a ribadire

genericamente la correttezza dell'importo di fr. 2'700.- quantificato dal

perito.

Il Pretore ha indicato sulla base di quali considerazioni del perito

giudiziario (perizia 7 maggio 2007, pag. 7) ha ritenuto sussistere la

problematica dei cosiddetti "doccioni" e che questa sia da intendere

quale difetto.

Sennonché il primo giudice ha erroneamente ritenuto che l'ammontare del

danno patito dagli attori fosse pari a fr. 2'700.-, a fronte di un referto

peritale che ha invece chiaramente indicato tale cifra quale costo complessivo

di riparazione del difetto, da suddividere, al pari degli altri difetti alle

parti comuni, secondo le rispettive quote di comproprietà. La perizia è

esplicita a questo riguardo ("Parti comuni: importo moltiplicato per i

millesimi della PPP", perizia 7 maggio 2007, pag. 9).

Su questo punto le censure degli appellanti sono pertanto fondate e la pretesa

degli attori va confermata limitatamente a fr. 688,50 (pari a 255/1000 di fr.

2'700.-).

5. Difetto

alle "scossaline"

5.1 Gli

appellanti contestano altresì l'ammontare del risarcimento per minor valore di

fr. 3'000.- riconosciuto dal Pretore per un preteso difetto di montaggio alle

"scossaline" di protezione del bordotetto.

5.2 Preliminarmente,

gli appellanti accennano una critica al referto peritale su questo specifico

aspetto e alla decisione pretorile che avrebbe considerato a torto quale

riparazione un intervento proposto dal perito qualificabile come miglioria. La

censura è inammissibile poiché non adeguatamente motivata (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI), siccome gli

appellanti si limitano a contrapporre una loro valutazione a quella del

Pretore, con la quale non si confrontano compiutamente.

5.3 La censura

d'appello rileva altresì la tardività della notifica che il primo giudice

avrebbe erroneamente ritenuto tempestiva.

Il Pretore ha riconosciuto la natura occulta del difetto, localizzato in un

punto del tetto non facilmente accessibile, e ritenuto ancora tempestiva la

notifica "avvenuta cinque-sei settimane dopo il sopralluogo"

dell'11 giugno 2003 (sentenza impugnata pag. 17 consid. 3.4).

Effettivamente, come puntualizzano gli appellanti, la notifica è avvenuta con

lettera del 25 luglio 2003 (doc. V), ovvero 44 giorni dopo l'accertamento del

difetto da parte del tecnico incaricato dagli acquirenti per la verifica

dell'immobile in vista dell'allestimento di una perizia privata. Dal tenore

della summenzionata lettera di notifica del difetto emerge come, a detta del

patrocinatore degli acquirenti, l'informazione in questione fosse stata

comunicata a quest'ultimo alcuni giorni prima ("Negli scorsi giorni, il

perito ha consegnato il proprio rapporto dal quale emergono …(omissis)",

doc. V). Agli atti risulta però unicamente un documento datato 13 ottobre 2003

(doc. U) che espone l'esito delle constatazioni eseguite in due date (11 giugno

e 4 ottobre 2003). L'autore del referto, sentito quale teste, ha precisato di

aver eseguito il primo sopralluogo a pochi giorni dal conferimento

dell'incarico e di aver trasmesso al patrocinatore dei mandanti il referto

scritto agli atti quale doc. U solo dopo il secondo sopralluogo ivi menzionato,

ovvero il 13 ottobre 2003 o al più tardi il giorno successivo (cfr. deposizione

teste I__________ del 9 novembre 2005, pag. 6).

Secondo quanto inizialmente allegato dagli attori (petizione 31 gennaio 2005

pag. 4, n. 5), il tecnico incaricato avrebbe loro anticipato il risultato della

perizia nel corso del mese di luglio 2003. Nessuna indicazione è stata per

contro fornita in merito alla data precisa e alla forma di tale comunicazione.

Nella risposta di causa 21 aprile 2005 i convenuti nulla hanno eccepito a

questo proposito, limitandosi a sottolineare la tardività dell'incarico di

verifica dell'oggetto venduto, conferito al perito di parte solo nel giugno del

2003 (risposta pag. 8 e 9, ad 5). Nessuna specifica domanda su questo aspetto è

stata posta al perito di parte sentito quale teste (cfr. deposizione teste I__________

del 9 novembre 2005, pag. 6). Neppure con le conclusioni i convenuti hanno

ritenuto di contestare la tesi attorea relativa alle circostanze della

comunicazione anticipata dei difetti da parte del perito incaricato,

limitandosi ad una generica censura di tardività della notifica tramite lettera

del 25 luglio 2003 (conclusioni, pag. 11, ad 4.5).

Visto quanto sopra, non è rilevante la conclusione pretorile che quantifica in

cinque o sei settimane il periodo intercorso tra la conoscenza del difetto da

parte degli acquirenti e la notifica per il tramite del loro patrocinatore. La

tempestività della notifica è circostanza che questa Corte accerta d'ufficio.

Alla luce delle circostanze sopra descritte, ai fini di un esame della

tempestività della notifica del difetto non è determinante il momento della sua

constatazione da parte del perito di parte, ovvero il primo sopralluogo dell'11

giugno 2003, ma il momento in cui gli acquirenti, per il tramite del loro

patrocinatore, ne sono venuti a conoscenza e quindi hanno potuto determinarsi a

tutela delle loro pretese, notificando il difetto ai venditori.

Essendo rimasta incontestata la circostanza che una tale comunicazione, nella

forma dell'anticipazione di quanto formalmente esposto nel referto del 13

ottobre 2003, sia giunta al legale degli acquirenti nel corso di un non meglio precisato

giorno di luglio, la formale notifica del difetto del 25 luglio 2003 (doc. V)

può dunque essere considerata tempestiva. Nell'esito, seppur sulla base di

altre considerazioni, la sentenza pretorile merita pertanto conferma su questo

punto.

5.4 Analogamente

a quanto censurato in merito al costo per l'eliminazione del difetto ai

"doccioni" (vedi sopra, consid. 4.3) gli appellanti contestano la

decisione del Pretore che ha riconosciuto ad ognuno dei tre comproprietari che

hanno agito in giudizio l'intera somma sufficiente alla riparazione del

difetto, omettendo la necessaria ripartizione basata sull'interessenza

millesimale degli appellati (ovvero 255/1000). La somma da risarcire per il

difetto alle "scossaline" ammonterebbe semmai a soli fr. 765.-.

Nella risposta gli appellati non affrontano questa censura, limitandosi ancora

una volta a ribadire genericamente la correttezza dell'importo indicato dal

perito.

La critica è fondata, per le medesime considerazioni esposte al considerando

precedente, considerato come il referto peritale fatto proprio dal Pretore

abbia chiaramente indicato la cifra di fr. 3'000.- quale costo complessivo di

riparazione del difetto da suddividere ("Parti comuni: importo

moltiplicato per i millesimi della PPP", perizia 7 maggio 2007, pag.

9).

Su questo punto le censure degli appellanti sono pertanto fondate e la pretesa

degli attori va confermata limitatamente a fr. 765.- (pari a 255/1000 di fr.

3'000.-).

6. Infine,

gli appellanti ribadiscono di non disporre dei piani dell'impianto elettrico ed

idraulico e quindi di non poter dar seguito al relativo ordine di consegna.

Così come esposta, la precisazione non può neppure essere qualificata quale

censura al giudizio pretorile. Ne discende l'evidente irricevibilità di questa

allegazione (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC-TI).

7. Visto

quanto sopra, l'appello principale è parzialmente accolto e la sentenza impugnata è modificata nel senso di accogliere

parzialmente la petizione limitatamente a fr. 1'453,50 oltre interessi e alla

conferma dell'ordine di consegna dei piani mancanti.

Considerandi

II. Sull'appello adesivo

8.

Ripercorsi cronologicamente i fatti salienti, gli appellanti adesivi

chiedono la riforma del querelato giudizio e il conseguente accoglimento della petizione nella misura di fr. 19'980.-, una

conseguente attribuzione della tassa di giustizia e delle spese di prima sede a

carico dei convenuti in ragione di 7/8 e la rifusione di fr. 5'000.- a titolo

di ripetibili, con protesta di spese e ripetibili d'appello.

Le censure si concentrano su due specifici difetti, ovvero le macchie di

ruggine comparse sul manto d'asfalto antistante l'abitazione e l'utilizzo di

materiali impropri per la costruzione delle facciate, risultate essere la causa

dell'apparizione di muffa all'interno dell'edificio.

9.

La sentenza pretorile è anzitutto contestata con riferimento al

preteso danno alla pavimentazione esterna in asfalto, caratterizzata

dall'apparizione di vistose macchie di ruggine.

A mente degli appellanti adesivi, il Pretore ha correttamente qualificato

questo fenomeno quale difetto, ma ne ha impropriamente ritenuto tardiva la

notifica, con una sentenza "incomprensibile, in contrasto con gli

accertamenti peritali e con quanto previsto dagli artt. 8 CCS e 201 CO"

(appello adesivo pag. 11 n. 15).

La censura deve essere respinta. Infatti, gli appellanti adesivi insistono

sulla natura occulta del difetto, che a loro modo di vedere si identifica con

l'alta densità di materiale ferroso presente nella miscela bituminosa,

circostanza appurata dal referto peritale. Sennonché, questa anomalia nella

composizione dei materiali non è come tale un difetto, ma piuttosto la causa

del difetto, di natura meramente estetica, manifestatosi nel tempo con la

comparsa di vistose chiazze color ruggine che spiccano sulla superficie grigia

della pavimentazione in asfalto. Non colgono pertanto nel segno le

considerazioni degli appellanti adesivi incentrate sull'impossibilità di

accorgersi per tempo dell'anormale composizione della miscela. Il Pretore ha

infatti considerato tardiva la notifica del difetto estetico, non potendo

escludere, a fronte del fenomeno che il perito ha ritenuto essere divenuto

importante dopo uno o due anni dalla posa del manto bituminoso (delucidazione

peritale 11 luglio 2008, pag. 6), che la probabile presenza di macchie di

ruggine sarebbe stata ravvisabile già prima attraverso un diligente esame

ordinario.

Non giova agli appellanti adesivi neppure l'invocazione di un inganno

intenzionale messo in atto dai venditori, tale da escludere una limitazione dell'obbligo

di garanzia per tardiva notificazione (art. 203 CO). A prescindere da ogni

considerazione in merito alla possibilità di allegare l'agire doloso dei

venditori solo al termine della fase istruttoria, questione che può rimanere

indecisa, non vi è infatti prova alcuna del preteso agire doloso e, invano, gli

appellanti pretendono che i venditori ben sapessero di aver utilizzato un

materiale inidoneo. Dagli atti non emergono elementi che permettano di

ricondurre alla venditrice, ovvero la ditta __________, l'esecuzione delle opere di pavimentazione con miscela bituminosa,

attività edile di regola di competenza di ditte specializzate, nel caso

concreto affidata, almeno in parte, alla ditta P__________ SA (doc. O). In ogni

caso, la difettosità non è riconducibile alla messa in opera, ma alla

composizione della miscela, notoriamente fornita da ditte specializzate dotate

di appositi impianti di preparazione a caldo di conglomerati bituminosi. Il

rimprovero di aver sottaciuto la difettosa composizione della miscela andrebbe

semmai mosso a terzi, di cui i venditori sono stati i committenti o acquirenti,

nell'ambito di un contratto dai primi non correttamente eseguito. Sono infatti

le stesse tesi degli appellanti sull'impossibilità di scoprire immediatamente

la scarsa qualità della miscela a contraddire il rimprovero ora mosso ai

venditori di aver sottaciuto una tale, anche per loro ben celata, circostanza.

10.

L'ulteriore

censura degli appellanti adesivi concerne le macchie di muffa che avrebbero

iniziato a comparire nel marzo 2004 su parti delle pareti interne

dell'edificio. Essi rimproverano in sostanza al Pretore di aver espresso un

giudizio incomprensibile e persino arbitrario in merito all'intempestività

della notifica del difetto in questione.

10.1

Gli appellanti

adesivi ribadiscono gli sforzi profusi dal perito giudiziario (coadiuvato da un

istituto specializzato in meccanica dei materiali e dal Laboratorio tecnico

sperimentale della SUPSI) nell'esecuzione di misurazioni, prelievi e prove.

Tramite citazione di lunghi stralci del referto, gli appellanti adesivi

allegano la presenza dei difetti di esecuzione delle pareti perimetrali,

conseguenti alla messa in opera di prodotti aventi qualità termiche

insufficienti e così atti a favorire il fenomeno di comparsa di muffe in

corrispondenza di precise parti dell'abitazione. Contrariamente a quanto

pretendono gli appellanti, queste circostanze non sono però state negate dal

Pretore che, anzi, ha ritenuto poter chiaramente dedurre dai referti peritali

sia la sussistenza, sia le cause generatrici delle macchie di muffa interne.

Neppure la qualifica di difetto è stata negata dal primo giudice che non ha

affatto ignorato il conseguente rischio per la salute.

Gli appellanti non si confrontano però compiutamente con il motivo del diniego

pretorile, ovvero l'intempestiva notifica del difetto ai venditori. La comparsa

di muffa è un fenomeno vistoso quanto fastidioso che non è certamente conforme

alle aspettative di un acquirente di un immobile di recente edificazione. La tempestività

della reazione, con la notifica ai venditori, va pertanto giudicata in

relazione al momento in cui la muffa è risultata visibile e non alla successiva

presa di conoscenza della causa di tale fastidioso fenomeno, circostanze di

fatto queste di non facile comprensione per un profano e di regola appurate con

l'ausilio di specialisti.

Considerata la questione limitatamente allo specifico aspetto della comparsa di

vistosi aloni di muffa interna ad alcuni locali abitati, non può pertanto

essere rimproverato al Pretore di aver imputato agli attori la mancata

dimostrazione della tempestività della notifica, ritenuto che le risultanze

della perizia riferiscono di uno stato di fatto e delle relative cause, ma sono

silenti in merito al momento in cui tali macchie di muffa si sarebbero

effettivamente manifestate. Non appare quindi censurabile la conclusione del

Pretore che, considerata anche l'estensione rilevante delle chiazze di muffa

(doc. EE, pag. 5 e 6), ha ritenuto di poter escludere che queste possano essere

comparse solo nei giorni antecedenti la lettera di notifica del 12 marzo 2004

(doc. BB).

10.2

ragionamento del Pretore non può però essere ritenuto esaustivo nella misura in

cui, con la conclusione sulla tardività della notifica delle macchie di muffa (apparse

peraltro solo in alcuni appartamenti del condominio), pretende di aver evaso

tutta la problematica connessa con la carente isolazione dell'edificio. La

presenza di muffa in precisi punti delle pareti interne assume una specifica

valenza quale limitato difetto estetico e funzionale, la cui pretesa nei

confronti dei venditori va effettivamente notificata senza indugio. Ma ciò non

può valere per il difetto ben più grave e generale, esteso a tutto l'edificio, ovvero

alla carente esecuzione delle pareti perimetrali dell'immobile, costruite con

materiali non idonei e non in grado di raggiungere i coefficienti di isolazione

che l'acquirente di un appartamento di recente edificazione deve potersi

attendere. Il referto peritale fornisce un chiaro responso al riguardo (perizia

7.

maggio 2007, pag. 8 con rimando agli allegati rapporti, delucidazione peritale

11.

luglio 2008, pag. 7, risposta n.7 con rimando al rapporto I__________

allegato). Dall'istruttoria di causa è infatti emerso in modo eloquente come le

pareti perimetrali siano state eseguite con "prodotti aventi qualità

termiche insufficienti, ossia tali da non permettere il raggiungimento di

un'adeguata resistenza termica nelle zone d'angolo" (allegato 1 alla

perizia 7 maggio 2007, conclusione a pag 4), ritenuto come "l'intonaco

esterno, per quanto attiene alle sue proprietà igrotermiche, non è idoneo per

una muratura con blocchi in laterizio microporizzati" (allegato 2 alla

perizia 7 maggio 2007, conclusione a pag 2) e più in generale come le problematiche

rilevate riguardino anche questioni quali la mancanza di "rinzaffo"

tra intonaco e muratura, la qualità della malta cementizia e degli intonaci

interni ed esterni utilizzati privi di proprietà termiche peculiari (rapporto

d'analisi in laboratorio __________ 15 febbraio 2007, conclusioni a pag. 8)

Tali gravi difetti sono emersi nella loro effettiva portata solamente nel corso

di causa, grazie ai referti di specialisti interpellati direttamente dal perito

giudiziario. Trattasi senza dubbio di difetti occulti, la cui mancata notifica

prima dell'avvio della procedura giudiziaria non può quindi essere rimproverata

agli attori.

10.3

Ciò premesso,

va quindi esaminata la censura degli appellanti adesivi che lamentano l'assenza

di un giudizio pretorile su questa specifica problematica, ovvero la carente

isolazione dell'edificio ed i costi per rimediare a tale difetto.

Va dapprima rilevato come, a prescindere dall'episodio di comparsa di muffa,

sul quale il Pretore si è espresso rilevando le incertezze relative alla

tempistica della notifica, la carente isolazione dell'edificio non sia mai

stata un tema espressamente al centro delle lamentele, sebbene gli acquirenti vi

abbiano fatto episodicamente accenno nel corso del complesso scambio di

corrispondenza che ha preceduto la vertenza giudiziaria. Anche se le attenzioni

e le lagnanze degli acquirenti sembravano concentrate prevalentemente

sull'esistenza di una molteplicità di altri difetti, in parte anche di poca

rilevanza, si può ritenere che alcuni problemi di isolazione all'edificio siano

stati ribaditi e notificati, seppure in termini assai vaghi e generici.

Sennonché, le tesi esposte dagli attori negli allegati di causa sono state

tutt'altro che conseguenti a questo proposito. Infatti, nella petizione 31 gennaio

2005.

si cercherà invano, segnatamente per quanto riguarda le pareti esterne

dell'edificio, un esplicito riferimento ad una problematica di materiali, di

tecnica di costruzione o di isolazione in generale. La risposta di causa dei

convenuti non ha prestato particolare attenzione alla questione, negando per lo

più l'esistenza di ogni preteso difetto di costruzione e insistendo sulla

tardività delle notifiche.

Sarà solamente con le conclusioni scritte che gli attori, presa conoscenza del

problema a seguito del referto peritale, si sono ampiamente espressi a

proposito di tali difetti e della loro dolosa dissimulazione da parte dei

venditori, invocando l'applicazione dell'art. 203 CO, ovvero la sussistenza

dell'obbligo di garanzia a prescindere dalla omessa o tardiva notificazione.

Neppure per quanto concerne la quantificazione della pretesa nei confronti dei

venditori l'approccio processuale degli attori è stato esplicito. Gli attori

hanno formulato con la petizione una richiesta complessiva di fr. 25'000.-, di

cui fr. 20'000.- per difetti alle parti comuni, riservandosi di aumentare tale

importo a dipendenza delle risultanze istruttorie (cfr. "petitum"

n. 1). Nessuna specifica pretesa pecuniaria, foss'anche lasciandone indefinito

l'importo, è stata formulata per lavori riconducibili in qualche modo

all'esigenza (anche solo ipotetica) di ripristinare un coefficiente di

isolazione adeguato delle pareti esterne. Gli attori hanno per lo più

accennato, in modo assai generico e con rimando alla corrispondenza intercorsa,

ai problemi riscontrati all'edificio, riferendo delle conclusioni alle quali

era giunto il tecnico da loro incaricato "il quale dopo accurata

indagine, concludeva affermando che i difetti erano gravi ed importanti al

punto da richiedere ulteriori approfondimenti con un'analisi del materiale"

(petizione pag. 6 , n 7). L'esistenza di possibili difetti generali di

isolazione o della struttura non è stata invocata, neppure in via ipotetica in

virtù della massima eventuale.

Anche dopo che l'istruttoria ha fatto emergere l'entità del problema e il

perito giudiziario si è espresso in merito ai costi ipotizzabili per un

intervento che riconduca l'edificio entro parametri adeguati (perizia 7 maggio

2007.

pag. 10 e delucidazione peritale 11 luglio 2008 pag. 7), con le

conclusioni scritte gli attori hanno semplicemente fatto proprie queste

risultanze, quantificando in fr. 20'529.50 la loro pretesa a questo proposito

(conclusioni pag. 9), ma formulando una richiesta di giudizio imprecisa e

addirittura contraddittoria, ovvero postulando la conferma delle "pretese

contenute in petizione, secondo la quantificazione indicata dal perito

giudiziario" (conclusioni pag. 18 n. 25 in fine). A fatica si può intuire in quale misura alla pretesa originaria esposta in petizione e

in parte ridimensionata dopo l'istruttoria, se ne sia aggiunta una

supplementare per il difetto alle pareti perimetrali.

Già ci si dovrebbe quindi chiedere se una tale richiesta soddisfi le esigenze

che le norme di procedura pongono a riguardo dell'onere di quantificare la

domanda di causa (art. 78 CPC-TI). Visto l'esito del giudizio, la questione può

comunque rimanere indecisa.

10.4

Infatti,

visto quanto sopra, non può essere accolta la censura degli appellanti adesivi

che rimproverano al Pretore di non aver tenuto conto di quanto emerso dalla

perizia e non aver riconosciuto la relativa pretesa per lavori di ripristino di

un adeguato coefficiente di isolazione dell'edificio.

Con osservazioni all'appello adesivo gli appellati hanno rimarcato come le allegazioni

di controparte portino a includere nel substrato fattuale della vertenza

elementi nuovi, ovvero un nuovo difetto, in modo inammissibile, non essendo

stata formulata istanza di restituzione in intero.

Poiché il tema della lite è fissato e limitato dalle

domande ed eccezioni formulate dalle parti nella petizione e risposta,

rispettivamente se del caso con replica e duplica, le allegazioni che la parte

attrice non ha proposto in modo preciso nella petizione non sono proponibili in

sede di conclusioni o di appello. Fatti, domande e eccezioni proposti dopo

questo limite sono per principio tardivi, inammissibili dal profilo procedurale

e pertanto da respingere in ordine, e sfuggono a un esame di merito (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 22, 23 e 28 ad art. 78). È quanto si verifica nella fattispecie in merito alle contestazioni

in questione. Gli attori hanno ritenuto di poter

fondare le loro pretese, formulate per la prima volta con le conclusioni

finali, prevalendosi semplicemente di circostanze nuove emerse in sede di

referto peritale. Essi non si sono preoccupati di dar seguito all'obbligo di

allegazione che incombeva loro, a fronte di un difetto mai invocato o comunque

mai preso in considerazione in questa portata. Tale carenza ha riguardato sia il

difetto di costruzione come tale, sia la problematica tutt'altro che semplice

dell'identificazione della tecnica adeguata per rimediare al difetto, così come

la quantificazione del relativo costo nell'ambito di un'azione estimatoria per

il risarcimento del minor valore (art. 205 CO). Su questi elementi posti alla

base della pretesa è pertanto venuto meno un esame critico in contraddittorio.

La stessa imprecisione e lacunosità nel formulare le domande ha riguardato

anche il petitum. La "riserva di aumento a dipendenza delle

risultanze istruttorie" (petizione pag. 7) avrebbe semmai permesso di

estendere la pretesa per un difetto già allegato nelle precedenti comparse, ma

non può sopperire ad una qualsiasi omissione e dimenticanza in sede di

allegazione e quantificazione della domanda di causa.

In assenza di una valida allegazione del difetto, nel rispetto dei disposti

delle norme di procedura, gli attori non possono prevalersi di quanto appurato

con la perizia. Questa è un atto istruttorio finalizzato a dar seguito

all'onere probatorio, ma inadatto a supplire all'onere di allegare le

circostanze rilevanti.

In effetti, l'art. 78 CPC-TI pone un limite temporale per proporre le

allegazioni secondo i principi dell'eventualità e degli stadi preclusivi del

processo (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 22 e segg. ad art. 78). La completazione dei fatti

sulla base delle emergenze istruttorie è ammessa solamente quando sia dato un

caso di restituzione in intero (art. 80 CPC-TI), circostanza di cui, nel caso

concreto, gli attori non hanno ritenuto fosse il caso di prevalersi formulando

istanza in tal senso.

Visto quanto sopra, l'appello adesivo, nella misura in

cui è ammissibile, è respinto.

III. Sugli oneri processuali

11.

In definitiva, l’appello principale è parzialmente accolto, mentre

quello adesivo è respinto nella misura in cui è ricevibile. Ne consegue che la

sentenza impugnata è modificata nel senso di accogliere parzialmente la

petizione limitatamente a fr. 1'453,50 oltre interessi e all'ordine di

consegna dei piani mancanti.

Gli oneri processuali di primo e secondo grado seguono la rispettiva

soccombenza delle parti (art. 148 CPC-TI).

Tenuto conto del minor grado di soccombenza dei

convenuti (pari a 1/10), le ripetibili ridotte di prima sede vengono quindi

fissate in fr. 2'400.-.

Quanto agli eventuali rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio

sul piano federale, il valore

dell’appello principale è di fr. 5'700.-, mentre quello

dell’appello adesivo è di fr. 14'280.- (fr. 19'980.- ./. fr. 5'700.-).

Per i quali motivi,

visti gli art. 148 CPC/TI e la LTG

dichiara e pronuncia

I. L’appello principale 8 luglio 2010, nella misura in cui è

ricevibile, è parzialmente accolto.

Di conseguenza la sentenza 16 giugno 2010 della Pretura del Distretto di Bellinzona,

è così riformata:

1.

La petizione è

parzialmente accolta nel senso che:

1.1

i convenuti verseranno in solido agli attori fr. 1'453,50 oltre interessi

al 5% da 1° gennaio 2001.

1.2

è fatto ordine ai convenuti di consegnare agli attori i piani relativi

all'impianto elettrico e idraulico degli immobili ubicati sulla part. __________

RFD __________.

2.

La tassa di giustizia

di fr. 800.- e le spese di fr. 7'350.-, con saldo da anticipare dagli attori in

solido, sono poste in solido per 9/10 a carico dagli attori e per 1/10 a carico

dei convenuti. Gli attori rifonderanno ai convenuti, sempre con vincolo di

solidarietà, fr. 2'400.- complessivi a titolo di ripetibili ridotte.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 500.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

550.

anticiparsi dagli appellanti in solido, restano a loro carico per 1/4 e per 3/4

sono poste a carico degli appellati in solido, che rifonderanno fr. 300.- per

ripetibili di appello ridotte.

III. L’appello

adesivo 6 settembre 2010, nella misura in cui è ricevibile, è respinto.

IV. Le

spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 700.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

750.

da anticiparsi dagli appellanti adesivi in solido, restano a loro carico con

l'obbligo di rifondere alle controparti fr. 900.- per ripetibili di appello.

V. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 30'000.-. Il ricorso è ammissibile contro le

decisioni che pongono fine al procedimento (art. 90 LTF). Esso è pure

ammissibile contro una decisione che concerne soltanto talune conclusioni, se

queste possono essere giudicate indipendentemente dalle altre, o che pone fine

al procedimento soltanto per una parte dei litisconsorti (art. 91 LTF), oppure

ancora contro decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e

concernenti la competenza o domande di ricusazione (art. 92 cpv. 1 LTF). In

presenza di altre decisioni pregiudiziali o incidentali, il ricorso è

ammissibile solo se le stesse possono causare un pregiudizio irreparabile o se

l’accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale

consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art.

93.

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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