12.2010.141

Mandato, mediazione immobiliare, legittimazione attiva, proroga di foro, conclusione del contratto, mercede

5 marzo 2012Italiano33 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

25 ottobre 2006, i coniugi AP 1 e A__________ hanno conferito alla AO 1 (in

seguito AO 1 ), con sede a L__________, un mandato di mediazione (doc. A)

affinché reperisse un acquirente per i fondi part__________ RFD di M__________

e part. __________ e __________ RFD di O__________ di cui erano comproprietari

(doc. 1 - 4). Il contratto, della durata di un anno e rinnovabile tacitamente

di sei mesi in sei mesi, prevedeva un prezzo di vendita di fr. 3'400'000.-. La provvigione spettante al mediatore è stata stabilita nel 5% del

prezzo di vendita, oltre IVA (doc. A). Il 28 dicembre 2006 A__________ è

deceduto. Su richiesta della di lui sorella AP 2, il 1° marzo 2007, il giudice unico del Bezirksgericht Meilen ha ordinato

il beneficio di inventario ai sensi dell’art. 580 CC (doc. B). Sulla base degli

atti di stato civile e riservato l’esito della procedura di beneficio di

inventario, in data 2 marzo 2007 il Bezirksgericht Meilen ha rilasciato il

certificato ereditario che indicava quali eredi legali del defunto la moglie AP

1, la sorella AP 2 ed il fratello AP 3 (doc. C).

B. Con

scritto del 10 maggio 2007, AO 1 ha segnalato ad AP 1 di aver offerto gli

immobili in parola a B__________ e a N__________ (doc. D). In data 1° giugno 2007 P__________ e B__________

hanno sottoscritto un documento denominato “Reservation” nel quale hanno

confermato di voler acquistare gli immobili in oggetto al prezzo di fr.

3'250'000.- ed hanno dato incarico a AO 1 di fare quanto necessario in vista

della sottoscrizione del contratto di compravendita (doc. E). Nel contempo essi

hanno provveduto a versare sul conto del notaio avv. __________, che avrebbe

dovuto rogare l’atto, un acconto di fr. 300'000.- (doc. E e T). Nel giugno

2007, la ditta AO 1 è stata trasformata in società anonima ed ha acquisito la

nuova ragione sociale AO 1 (vedi iscrizione sul FUSC del 12 giugno 2007; in

seguito AO 1). Il 6 giugno 2007 AP 1 ha trasmesso a AO 1 il certificato

ereditario del 2 marzo 2007, e la decisione del Bezirksgericht Meilen del 1° marzo 2007 da cui si evinceva che la

cognata aveva chiesto e ottenuto l’allestimento di un inventario ex art. 580 CC

(doc. B e C). Ella ha pure inviato copia di una convenzione matrimoniale

conclusa col defunto marito datata 6 giugno 1975 (doc. M). Questi documenti

sono quindi stati trasmessi da AO 1 al notaio __________. Con e-mail del 12

giugno 2007 indirizzata a Pe__________ della AO 1, il notaio __________,

constatato che il certificato ereditario indicava quali eredi oltre alla vedova

AP 1 anche i fratelli AP 2 e AP 3 e che era stata avviata una procedura di

inventario, ha proposto di procedere ad una divisione ereditaria che

attribuisse la proprietà dei fondi unicamente alla vedova in modo da procedere

al trapasso di proprietà indicando quale venditrice solo quest’ultima (doc. T).

Nella stessa occasione egli ha comunicato di aver avuto contatti sia col notaio

incaricato dell’erezione dell’inventario che con l’avv. S__________, legale di AP

1; quest’ultimo lo avrebbe autorizzato a contattare i cognati della stessa, ciò

che il notaio __________ ha fatto con scritto dell’8 giugno 2007. In seguito, P__________ __________, informata della problematica ereditaria, ha contattato a più

riprese AO 1 manifestando la propria preoccupazione per la dilazione dei tempi

e per le difficoltà nel formalizzare la vendita (doc. S, U, Z e AA). Il 17

luglio 2007 AO 1 ha inviato ad AP 1 una dichiarazione da firmare e rispedire

direttamente ai coniugi P__________ e B__________ nella quale essa confermava

che avrebbe venduto loro i suoi terreni in Ticino al prezzo concordato di fr.

3'250'000.-, non appena risolta la questione ereditaria (doc. F e G). Non

risulta che questo scritto sia stato trasmesso ai coniugi interessati

all’acquisto.

C. Con

lettera del 20 agosto 2007 AP 2 e AP 3, facente esplicito riferimento allo

scritto del notaio __________ dell’8 giugno 2007, hanno dichiarato di ritenere

impossibile la conclusione, in quel momento, di un contratto di divisione

ereditaria a causa di divergenze tra gli eredi sull’ammontare dell’eredità; per

questo motivo i due fratelli hanno proposto e manifestato la propria

disponibilità a che la vendita degli immobili, degli accessori ed eventualmente

del mobilio avvenisse a nome della comunione ereditaria (doc. I). Essi hanno

inoltre chiesto al notaio di trasmettere loro una copia del progetto di

contratto di vendita. Il 23 agosto 2007 AO 1 ha comunicato ad AP 1 di aver ricevuto l’accordo dei cognati alla vendita dei fondi e l’ha informata che il notaio __________

avrebbe quindi preparato la bozza del contratto (doc. V). Il 4 settembre 2007 AO

1 ha chiesto ad AP 1 di esprimersi in modo chiaro e per iscritto sulla sua

reale volontà di alienare i beni in parola, sottolineando che in caso di sua

retrocessione l’importo di fr. 300'000.- versato dai coniugi P__________ e B__________

a titolo di cauzione sarebbe stato loro restituito e AO 1 avrebbe proceduto ad

allestire la propria nota d’onorario (doc. N) e le ha spedito copia del

documento denominato “Reservation” sottoscritto dai coniugi interessati

all’acquisto. Con lettera del 6 settembre 2007 AO 1 le ha inoltre confermato di

aver contattato, come da sue istruzioni, il notaio H__________ di K__________,

e le ha comunicato la disponibilità dei coniugi P__________ e B__________ ad

attendere sino all’emanazione del certificato ereditario definitivo per la

sottoscrizione del contratto di compravendita (doc. 9). Il 28 settembre 2007,

l’avv. H__________ di Zurigo, presentandosi quale rappresentante della vedova AP

1, ha scritto a AO 1 contestando che tra quest’ultima e la Comunione

ereditaria fu A__________ vi fosse in essere un contratto di mediazione.

Precauzionalmente il legale ha disdetto il mandato di mediazione del 25 ottobre

2006 per il 31 ottobre 2007 (doc. O). A questo primo scritto ha fatto seguito

un intenso scambio di corrispondenza di cui si dirà per quanto necessario in

seguito (doc. O, 10, 11 e 12). Il 12 novembre 2007 il Bezirksgericht Meilen ha attestato

l’accettazione dell’eredità da parte degli eredi con beneficio di inventario. AO

1, in data 11 dicembre 2007, ha quindi inviato a AP 1, AP 2 e AP 3 la propria

nota d’onorario per provvigione pari a complessivi fr. 174’850.-,

corrispondenti al 5% di fr. 3’250'000.- oltre fr. 12'350.- di IVA al 7.6% (doc.

L). Il 21 gennaio 2008, l’avv. H__________, per conto

di AP 1, ha contestato la nota (doc. 13). Il Bezirksgericht Meilen ha emesso il

9 aprile 2008 un nuovo certificato ereditario

confermante i tre eredi indicati in precedenza (doc. 5, 6 e 7). A seguito di

atto di divisione, il 30 luglio 2008, AP 1 è stata iscritta a Registro

fondiario quale unica proprietaria dei fondi n. __________ e __________ RFD di

M__________ e n. __________ e __________ RFD di O__________ (doc. 1 - 4).

D. Con petizione del 30 ottobre 2008 AO 1 ha chiesto la condanna di , __________ e di AP 3 al pagamento in solido dell’importo di fr. 174'850

oltre interessi al 5% dal 11 gennaio 2008 a titolo di provvigione di mediazione. In estrema sintesi, l’attrice ha argomentato che il contratto di mediazione

sottoscritto nell’ottobre 2006 dai coniugi AP 1 e A__________ è continuato

anche dopo la morte di quest’ultimo, essendo stato ripreso - quantomeno per

atti concludenti - dai di lui eredi. AO 1 ha adempiuto ai propri obblighi presentando ai convenuti degli acquirenti disposti a comperare i fondi. A detta

dell’attrice, la mancata conclusione del contratto di compravendita sarebbe imputabile

unicamente al cambiamento di volontà della convenuta AP 1, ragion per cui la

provvigione è comunque dovuta in conformità con quanto previsto sotto il titolo

“Provision und Spesen” punto 3 del contratto 25 ottobre 2006. I convenuti si

sono opposti alla petizione, contestando integralmente le pretese creditorie dell’attrice.

In sostanza, essi, oltre a contestare l’ammontare della mercede di mediazione,

ritenuta eccessiva, hanno negato che il contratto sottoscritto dai coniugi AP 1

e A__________ sia stato ripreso e sia quindi proseguito con gli eredi di

quest’ultimo. Essi hanno inoltre sostenuto di non aver mai acconsentito alla

riduzione del prezzo di vendita da fr. 3'400'000.- a fr. 3’250'000.-. Nel

contempo hanno sollevato un’eccezione di carenza di legittimazione attiva e

un’eccezione di incompetenza territoriale della Pretura di Locarno-Città. Nei successivi

allegati di replica e duplica le parti si sono riconfermate nelle rispettive

allegazioni e richieste. Esperita l’istruttoria, le parti hanno poi rinunciato

a partecipare al dibattimento finale. Nei rispettivi memoriali conclusivi esse

hanno confermato le proprie posizioni.

E. Con

sentenza del 2 luglio 2010, il Pretore ha accolto la petizione per complessivi

fr. 113'652.50 oltre interessi al 3.25 % dall’11 gennaio 2008. Il primo giudice,

dopo aver respinto le eccezioni di assenza di legittimazione attiva e di

incompetenza, ha in sostanza ritenuto provata l’esistenza tra le parti di un

contratto di mediazione ed ha condannato i convenuti al pagamento, in solido,

di una mercede per provvigione. Egli ha quantificato la stessa nel 3.25% del

prezzo di vendita pattuito.

F. Con

atto di appello 16 agosto 2010 i convenuti chiedono la riforma

del querelato giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione,

protestando tasse, spese e ripetibili di entrambe le istanze. Con osservazioni 17

settembre 2010 l’attrice postula la reiezione del gravame con protesta di tasse,

spese e ripetibili.

e considerando

in diritto,

1.Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore

il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La

decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la

procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di

procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).

Considerandi

2.

Gli

appellanti contestano innanzitutto la legittimazione attiva dell’attrice e lamentano

la mancata produzione da parte della stessa dei documenti provanti l’assunzione

di tutti gli attivi e passivi di AO 1 da parte di AO 1. Questa censura è

manifestamente inconsistente. Contrariamente a quanto sostengono i convenuti,

non possono sussistere dubbi sul fatto che AO 1 e AO 1 siano lo stesso soggetto

giuridico, si tratta infatti della medesima società anche se con una diversa

forma giuridica e una nuova ragione sociale. Come correttamente accertato dal

Pretore la modifica di ragione sociale dell’attrice, pubblicata sul FUSC del 12

gennaio 2007, costituisce un fatto notorio e non deve pertanto essere

ulteriormente provato (per i dettagli cfr. DTF 5A_62/2009 del 2 luglio 2009

consid. 2.1). Ai sensi dell’art. 53 LFus, del resto, la modifica della forma

giuridica di una società non comporta la modifica dei suoi rapporti giuridici

(cfr. anche Basler Kommentar, Fusionsgesetz, Basilea, 2005, nota 1 ad art. 53

LFus) .

3.

Allo

stesso modo, anche l’eccezione di incompetenza territoriale della Pretura di

Locarno-Città, sollevata dai convenuti nel loro allegato d’appello, deve essere

disattesa. È incontestato che la presente vertenza concerne anche la questione

della validità del contratto di mediazione immobiliare sottoscritto il 25

ottobre 2006 dai coniugi AP 1 e A__________ e AO 1 e contenente la proroga di

foro a favore della Pretura di Locarno-Città. Ora, dottrina e giurisprudenza

sono unanimi nell’affermare che una clausola di proroga di foro stipulata in un

contratto di diritto civile costituisce una convenzione di carattere

procedurale indipendente che non segue necessariamente le sorti del contratto

principale. In altre parole, contrariamente a quanto sostengono gli appellanti,

l’eventuale invalidazione o decadenza di un contratto in cui figura una proroga

di foro non comporta necessariamente la non validità di quest’ultima (cfr. Hohl, Procédure civile, vol. II, Berna 2002, nota 1591; Vogel/Spühler/

Gehri, Grundriss des Zivilprozessrechts, Berna, 2006, 8a ed,

nota 73; Donzallaz, Commentaire

de la loi fédérale sur les fors en mantière civile, Berne, 2001, pag. 298 segg).

Di regola, spetta proprio al giudice designato con la

proroga di foro accertare se il contratto principale è valevole o meno (Spühler/ Tenchio/Infanger, Kommentar

zum schweizerischen Zivilprozessrecht, Bundesgesetz über Gerichtsstand in

Zivilsachen, Basilea, 2001, nota 36 ad art. 9). Le clausole di proroga di foro

vincolano anche i successori in diritto delle parti contrattuali (Berger, Gerichtsstandgesetz, Berna

2005, nota 37 ad art. 9; Wirth,

Gerichtsstandgesetz, Zurigo, 2001; nota 71 e 72 ad art. 9).

discende che a ragione l’attrice ha promosso la causa al foro prorogato,

indicato nel contratto di mediazione, di Locarno-Città. Anche su questo punto

la sentenza del Pretore va pertanto confermata.

4.

Gli appellanti contestano la loro legittimazione

passiva, per il motivo che il contratto di mediazione del 25 ottobre 2006

sarebbe stato concluso tra AO 1 e la famigliaAP 1 e A__________, soggetto

quest’ultimo privo di personalità giuridica. Questa censura si rivela manifestamente

pretestuosa. Se pur è vero che l’intestazione prestampata del contratto riporta

effettivamente la dicitura “Familie E__________ und A__________, __________”, quali

“ “Autraggener/in” e “AO 1, __________” quale “Beauftragte” non può sussistere

dubbio alcuno sul fatto che AP 1 e A__________ hanno concluso e sottoscritto il

contratto di mandato quali persone fisiche distinte, così come accertato nella

sentenza di primo grado. Il contratto così venuto in essere tra le parti è un

contratto di mediazione concluso tra più mandanti (per l’appunto i coniugi AP 1

e A__________) e un mediatore (AO 1).

5.

Parte appellante sostiene che il

contratto sottoscritto dai coniugi __________ con AO 1 si è estinto con il

decesso di A__________ ed afferma che i riferimenti alla dottrina citati dal

Pretore nella sentenza di primo grado a sostegno della tesi opposta non sono

applicabili al caso in esame (pag. 2 punto 3 atto di appello), questo però

senza motivare ulteriormente le proprie allegazioni. I convenuti commentano la

decisione del Pretore - che definiscono “confusa e contraddittoria” e

addirittura “incomprensibile” e di cui riportano degli stralci (pag. 2 punto 4

dell’atto di appello), e qualificano le deduzioni del Pretore quali “illazioni

che non trovano riscontro nei documenti di causa” (pag. 2 punto 5 atto di

appello) senza però confrontarsi in modo puntuale con le motivazioni addotte

dal giudice di prime cure e senza indicare per quali motivi le stesse sarebbero

errate o non potrebbero essere condivise, come invece richiesto dalla

giurisprudenza, ciò che comporta l’irricevibilità di queste censure.

6.

Gli

appellanti contestano d’aver accettato la continuazione del mandato di

mediazione, rispettivamente di aver ratificato l’attività svolta dalla

mediatrice.

6.1

Giusta

l’art. 412 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di

indicare l’occasione per concludere un contratto o di interporsi per la conclusione

di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo caso, la prestazione

del mediatore si esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante

del probabile contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle

trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Gli elementi

essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante

e il principio della sua onerosità (Rep. 1988, pag. 360; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad art. 412 CO; Ammann, Basler Kommentar, n. 1 s. ad

art. 412 CO). Le disposizioni del mandato propriamente detto sono in genere

applicabili al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO; Amman, op cit. nota 16 ad art. 412 CO).

Per stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre

riferirsi ai principi generali sulla conclusione del contratto ed alle norme

sul mandato, cui l’art. 412 cpv. 2 CO rinvia (Gautschi, Berner

Kommentar, n. 5a e segg. ad art. 412 CO; Marquis, Le contrat de

courtage immobilier et le salaire du courtier, p. 179), così che il contratto

può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (Ammann,

Basler Kommentar, 2ª ed., n. 5

ad art. 412 CO; Engel, Les contrats de droit suisse, 2ª ed., p. 522; Marquis, op. cit., p. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire il

mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di mediazione

sia venuto in essere per atti concludenti (ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a

pubbl. in SJ 2002 p. 557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 p.

257). L’accettazione per atti concludenti avviene in effetti solo con la

consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un’attività mediatoria (Gautschi,

op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; Ammann, op. cit., ibidem; Marquis,

op. cit., p. 184 seg.). È in altre parole necessario che l’attività del

mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del

mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un mandato di

mediazione (Schweiger, Der Mäklerlohn, p. 37 seg.; Ammann, op. cit.,

ibidem; Marquis, op. cit., p. 185 segg.; DTF 72 II 87; ICCTF 9 aprile 2002 consid.

2a pubbl. in SJ 2002 p. 557; II CCA 20 novembre 1997 inc. n. 12.97.173, 10

luglio 1998 inc. n. 12.98.43).

L’art.

405.

cpv. 1 CO prevede che il mandato si estingue, salvo che risulti il

contrario dalla convenzione o dalla natura dell’affare, con la morte, la

perdita della capacità civile o col fallimento sia del mandante, sia del

mandatario. Questa norma ha carattere dispositivo (Fellmann, Berner Kommentar, nota 16 ad art. 405 CO). La

dottrina ritiene che il rapporto di mandato prosegue anche nel caso in cui

subentri un consenso in merito tra gli eredi del mandante e il mandatario,

consenso che può esprimersi pure in forma tacita o per atti concludenti (Weber, Basler Kommentar,

Obligationenrecht I, nota 8 e 9 ad art 405 CO).

6.2

Sulla

base delle risultanze istruttorie, il Pretore ha ritenuto che i convenuti abbiano

accettato la prosecuzione del contratto di mediazione, rispettivamente

ratificato a posteriori l’operato dell’attrice.

Per quel

che attiene i fratelli AP 2 e AP 3 il primo giudice ha rilevato che in data 20

agosto 2008 essi hanno scritto al notaio __________, che li aveva interpellati

con lettera dell’8 agosto 2007, confermando il loro consenso alla vendita degli

immobile (e di eventuali suppellettili) e chiedendogli l’invio per esame della

bozza del contratto di compravendita (doc. I). A giusta ragione il Pretore ne

ha desunto il subingresso dei due fratelli nel contratto di mediazione. Tale

scritto costituisce, infatti, una manifestazione di consenso al proseguimento

del contratto e nel contempo di ratifica dell’operato dell’attrice. In

relazione alla vedova AP 1, il Pretore è giunto ad analoga conclusione. Egli ha

accertato nella sentenza che quest’ultima era informata dell’attività di

mediazione svolta dall’attrice ed aveva lasciato che la stessa continuasse ad

operare anche dopo la morte del marito. In particolare, risulta che la

convenuta AP 1 non ha reagito allo scritto del 10 maggio 2007 con cui l’attrice

le ha comunicato di aver trovato due persone interessate all’acquisto dei fondi

(doc. D), reazione che sarebbe stato invece legittimo aspettarsi se ella non

fosse stata d’accordo con l’agire dell’attrice ed avesse voluto distanziarsene.

A scanso di equivoci è utile sottolineare che la ricezione di questo scritto,

come pure di quelli indicati qui di seguito, non è stata contestata dai

convenuti. Dagli atti emerge inoltre che ella ha intrattenuto contatti sia coi coniugi

interessati all’acquisto sia col notaio __________ (al riguardo si rinvia alle

testimonianze, audizione in via rogatoriale, della teste P__________ del 21

dicembre 2009 pagg. 2 in fine e 3 e del teste B__________ pagg. 2 e 3 e doc. T),

circostanza questa che depone anch’essa a favore della presenza di un accordo

da parte della convenuta. Assenso al proseguimento del contratto di mediazione

suffragato pure dalla mancata manifestazione di un disaccordo da parte di

quest’ultima agli scritti trasmessile dall’attrice. Né lo scritto del 17 luglio

2007.

con allegata la dichiarazione da firmare e inoltrare ai coniugi P__________

e B__________ (doc. F e G; in merito alla questione del prezzo di vendita si

rinvia al consid. 7.1.), né quello del 23 agosto 2007, con cui l’attrice le ha

comunicato l’accordo dei coeredi alla conclusione dei contratto (doc. V), e

neppure quello del 4 settembre 2007, in cui la mediatrice le ha chiesto di

manifestare in modo chiaro le proprie intenzioni (doc. N) hanno suscitato una

specifica e immediata reazione di dissenso da parte della convenuta. Solo in

data 28 settembre 2007, AP 1, per il tramite dell’avv. H__________, ha preso

posizione sostenendo che il contratto di mediazione era venuto meno alla morte

del marito ed ha disdetto, a titolo precauzionale, il contratto stesso per il

31.

ottobre 2007 (doc. O). Alla luce delle circostanze sovra descritte ed in

particolare dell’atteggiamento tenuto da AP 1 nei confronti dell’attrice, se ne

deve concludere che ella abbia accettato il proseguimento del mandato di

mediazione del 25 ottobre 2006, per poi disdirlo per il 31 ottobre 2007.

comportamento assunto dai convenuti nei confronti dell’attrice dopo il decesso

di A__________ e descritto qui sopra non può lasciare adito a dubbi: essi hanno

manifestato, per quanto in tempi e modi diversi, il loro assenso al

proseguimento del contratto di mediazione del 25 ottobre 2006. Lo stesso ha

pertanto continuato ad esplicare i suoi affetti e questo sino al 31 ottobre

2007, termine per il quale è stato disdetto. Sostenere ora, come fanno gli

appellanti, di non aver mai accettato il proseguimento del mandato,

rispettivamente di non aver mai ratificato l’agire dell’attrice rasenta la mala

fede. La decisione del Pretore merita anche su questo punto conferma.

7.

Gli

appellanti sostengono di non aver mai espresso il loro accordo in relazione ad

una riduzione del prezzo di vendita originariamente pattuito, da fr. 3'400'000.-

a fr. 3'250'000.-. In particolare la convenuta AP 1 sostiene di non essere

stata a conoscenza di quanto concordato tra l’attrice, i coniugi interessati

all’acquisto e il notaio __________ e di non essere stata al corrente della

riduzione di prezzo. A detta dei convenuti ciò sarebbe provato anche dalle

dichiarazioni del teste E__________. Essi definiscono inoltre assurde le

conclusioni tratte dal Pretore per il mancato svincolo dal segreto professionale

del notaio __________ da parte di AP 1.

7.1

Nella

sentenza di primo grado il Pretore ha accertato la presenza di sufficienti

indizi per ritenere provato che i convenuti sapessero che il prezzo di vendita

era fissato in fr. 3'250'000.- e lo avessero accettato. Per quanto attiene ai

convenuti AP 2 e AP 3, il primo giudice ha giudicato assolutamente inverosimile

che gli stessi non fossero in chiaro, al momento in cui hanno manifestato al

notaio __________ il loro accordo alla vendita degli immobili (scritto del 20

agosto 2007 doc. I), su quale sarebbe stato il prezzo di compravendita. Questa

considerazione può essere condivisa. È’ infatti impensabile oltre che contrario

al normale andamento delle cose che un proprietario dichiari il proprio assenso

alla vendita di un determinato bene - nel caso specifico di immobili di

rilevante valore economico - senza essere a conoscenza del prezzo di vendita

pattuito. Prezzo che, è utile ricordarlo, costituisce uno degli elementi costitutivi

del contratto di compravendita. Non vi è motivo di credere che una persona

possa impegnarsi a concludere una vendita immobiliare senza essere al corrente

del prezzo. Pur in assenza di una prova diretta, si può ritenere, sulla base

delle considerazioni sovra descritte, che i fratelli P__________ fossero

perfettamente a coscienza, ed avessero accettato, il prezzo di vendita di fr. 3'250'000.-

in luogo dei fr. 3'400'000.- riportati sul contratto di mediazione. Anche con

riferimento a AP 1 il Pretore ha ritenuto che la stessa fosse a conoscenza che

il prezzo concordato con gli interessati all’acquisto era di fr. 3'250'000.- e

non di fr. 3'400'000.-. Da un canto il primo giudice ha ritenuto poco credibile

e contrario all’ordinario andamento delle cose che la mediatrice abbia stabilito

con i potenziali acquirenti un prezzo di vendita di fr. 3'250'000.- senza prima

discuterne con la convenuta. In effetti, riesce difficile immaginare che

l’attrice abbia fatto sottoscrivere ai potenziali clienti un documento di

riservazione e abbia fatto loro versare un acconto di fr. 300'000.- sul conto clienti

del notaio rogante, senza prima aver prima concordato il nuovo prezzo di

compravendita di fr. 3'250'000.- con AP 1. Come accertato dal Pretore, dagli

atti risulta inoltre che quest’ultima in data 17 luglio 2007 ha ricevuto dall’attrice uno scritto preconfezionato da firmare e rispedire ai potenziali

acquirenti nel quale veniva indicato esplicitamente il prezzo di vendita di fr.

3'250'000.- (doc. F e doc. G in cui figura “Preis von Fr. 3.25 Mio”). Al più

tardi in quel momento ella è pertanto venuta a conoscenza del cambiamento di

prezzo. Se realmente AP 1 non fosse stata d’accordo con questa riduzione del

prezzo di vendita, ci si sarebbe potuti aspettare che ella reagisse contattando

l’attrice e lamentandosi per la modifica di questa - certo non secondaria - clausola

contrattuale. Ciò non è però avvenuto. La mancata trasmissione di predetto

scritto ai potenziali acquirenti non è decisiva e non costituisce prova dell’assenza

di accordo. AP 1 era legata contrattualmente all’attrice e in caso di

disaccordo è a quest’ultima che avrebbe dovuto manifestare il proprio dissenso.

Il 4 settembre 2007, l’attrice le ha inoltre trasmesso copia del documento

denominato “Reservation”; neanche in questa occasione ella ha avuto una

immediata reazione circa il prezzo di vendita ivi riportato di fr. 3'250'000.-,

avendo il suo legale atteso ben 24 giorni per prendere posizione.

Quale

ulteriore indizio del fatto che AP 1 sapesse del cambiamento di prezzo vi è inoltre

l’episodio, menzionato dal Pretore, della telefonata del dicembre 2008 ai potenziali

acquirenti nella quale ella ha comunicato la sua disponibilità a vendere, precisando

però che ora voleva il prezzo originario di fr. 3'400'000.- (“nunmehr den ursprünglichen

Preis, nämlich 3,4 Milionen haben möchte”), così come dichiarato da P__________

(testimonianze della teste P__________ del 21 dicembre 2009 pag. 3). Tutti

questi elementi portano a ritenere che AP 1 fosse perfettamente informata della

riduzione di prezzo e vi avesse acconsentito, così come correttamente accertato

nella sentenza pretorile.

7.2

Nell’atto

di appello i convenuti definiscono “assurde” ed “arbitrarie” le deduzioni (nell’appello

essi parlano addirittura di “congetture” pag. 5) tratte dal Pretore dal mancato

svincolo dal segreto professionale del notaio __________ da parte di AP 1. Con

argomentazioni confuse e al limite dell’irricevibilità, essi censurano le

considerazioni espresse dal Pretore secondo cui se la versione di AP 1 fosse

stata conforme alla realtà, ella nulla avrebbe dovuto temere dalla deposizione

in giudizio del notaio. Preliminarmente è indispensabile chiarire la portata di

questo fatto ai fini del giudizio; portata che va relativizzata. Contrariamente

a quanto sembrano credere i convenuti il mancato svincolo non costituisce un

elemento decisivo per accertare se AP 1 era a conoscenza della riduzione del

prezzo bensì unicamente un ulteriore indizio - congruente con quelli analizzati

sopra - a conferma di questa tesi. Dallo stesso è infatti possibile prescindere.

La cronologia dei fatti e gli indizi che emergono dall’incarto sono sufficientemente

chiari per poter considerare come assodato che la mutazione del prezzo è stata

concordata con AP 1. Ciò premesso, il ragionamento fatto dal Pretore appare

sostenibile e non inficiato da arbitrio.

7.3

Irrilevanti

ai fini della vertenza sono le dichiarazioni di E__________, a cui rinviano i

convenuti (testimonianza, audizione in via rogatoriale, del 7 dicembre 2009). Il

teste si è infatti limitato a riferire quanto confidatogli da AP 1. Ora, senza

volersi dilungare sul valore probante di testimonianze che si limitano a

riportano quanto asserito da una parte (su questo aspetto per i dettagli cfr. Cocchi/Trezzini, CPC annotato e

massimato, nota 1 ad art. 235-237), non si può far a meno di notare che il

teste riferisce il contenuto di dichiarazioni fattegli al più presto un anno,

rispettivamente 6 mesi, prima dell’audizione (cfr. pag. 3 del verbale citato),

ovvero quando il contratto di mediazione era già stato disdetto e la convenuta

aveva da tempo ristabilito il prezzo originario di fr. 3'400'000.-.

8.

Gli

appellanti contestano di dover pagare una provvigione all’attrice per il fatto

che il contratto di compravendita non è stato concluso. A detta dei convenuti,

l’attrice non avrebbe inoltre adempiuto ai propri obblighi, non avendo trovato

un acquirente disposto a versare fr. 3'400'000.- per gli immobili.

8.1

regola, premessa necessaria per poter pretendere la mercede di mediazione è la

stipulazione del contratto mediato a seguito dell'indicazione o

dell’interposizione del mediatore (Ammann,

op. cit., n. 1 ad art. 413 CO: ”potestative Suspensivbedingung”). In altre parole,

è necessario che tra l’attività messa in atto dal mediatore e la conclusione

del contratto mediato vi sia un nesso causale psicologico che si ravvisa anche

se l’attività del mediatore non sia la causa esclusiva o diretta che ha portato

alla conclusione del contratto, bastando anche una causa concorrente o

indiretta (art. 413 cpv. 1 CO; Schweiger,

op. cit., pag. 81 ss.; Marquis,

Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pag.

441.

ss.; II CCA 16 dicembre 1994 in re S. SA/ A.M. e II CCA del 2 maggio 2000 in re W.M./A.H.; DTF 72 II 89 e 421; 76 II 382; 84 II 525). Alla condizione del nesso causale è

però possibile rinunciare contrattualmente (DTF 97 II 357). Dottrina e

giurisprudenza ammettono l’obbligo di rimunerazione del mediatore anche se il

contratto di mandato è scaduto o è stato revocato, ma a condizione che la

conclusione del contratto da parte del mandante sia riconducibile a un’attività

svolta dal mediatore quando il contratto ex art. 412 CO era ancora in vigore

(DTF 97 II 357; Ammann, op. cit.,

n. 8 e 10 ad art. 413 CO; Marquis,

op. cit., pag. 394). La conclusione del contratto da parte del mandante

costituisce una condizione potestativa sospensiva. Il mandante non ha

fondamentalmente l’obbligo di concludere il contratto indicatogli dal

mediatore. In altre parole egli è libero di portare a termine o meno l’affare

segnalatogli, poiché per definizione ogni condizione potestativa dipende

dall’arbitrio dell’obbligato. Non concludendo il contratto, il mandante non

agisce in mala fede (Ammann, op.

cit., nota 2 ad art. 413 CP ; sentenza del Tribunale federale 4C.278/2004 del 29 dicembre 2004 consid. 3.2; sentenza II Camera civile del 26 novembre 2008, inc.

12.2007.238

consid. 6). Al riguardo, la dottrina parla di carattere aleatorio

del contratto di mediazione. Carattere aleatorio al quale le parti possono

porre dei limiti inserendo nel contratto delle così dette garanzie di

provvigione (“Provisionsgarantien”) o delle clausole di esclusiva

(“Ausschliesslichkeitsklauseln”). Gli art. 412 segg. CO sono di natura

Dispositivo

dispositiva; le parti possono pertanto derogarvi. Dottrina e giurisprudenza

ammettono la validità, di principio, di siffatte clausole, tra cui pure quelle

che prevedono il versamento di una provvigione anche nel caso in cui il

mandante non abbia proceduto alla conclusione del contratto con il terzo

segnalatogli dal mediatore, ammessa comunque la dimostrazione che il mediatore

abbia svolto una determinata attività in favore del mandante (sentenza del

Tribunale federale 4C.228/2005 del 25 ottobre 2005 consid. 3 e riferimenti ivi

citati; Ammann, op. cit, nota 13

ad art. 413 CO; Rayroux,

Commentaire Romand CO I, note 9, 38 e 39 ad art. 412 CO).

8.2. Nel caso concreto il contratto di mediazione del 25 ottobre 2006, regola

la questione al capitolo “Provision und Spesen” (doc. A). Il punto 2 prevede

che la provvigione è dovuta allorquando il mandante vende, durante la durata di

validità del contratto stesso, l’immobile. A fare stato è l’iscrizione a

Registro fondiario del trapasso di proprietà. Al punto 3 si precisa che quando

il mandatario fornisce al mandante il nominativo di una persona interessata

all’acquisto, ma il mandante, per qualsiasi motivo, non intende più procedere

alla vendita o dà la preferenza a altri interessati, l’intera provvigione di

mediazione è comunque dovuta.

8.3. Come accennato

in precedenza, i convenuti contestano, invero in maniera assai generica, il

loro obbligo di versare una provvigione adducendo che non è stato concluso

alcun contratto di compravendita. Essi non spiegano però perché, nel caso

concreto, la clausola 3 citata sopra non sarebbe applicabile. In particolare

essi non sostengono che la stessa, oltretutto redatta in tedesco, loro lingua

madre, sarebbe poco chiara o altrimenti viziata. Conformemente ai disposti

dottrinali e giurisprudenziali citati, detta clausola è di per sé ammissibile,

essendo altresì dimostrato che l’attrice ha svolto la propria opera di

mediazione a favore dei convenuti. L’argomentazione secondo cui la mercede non sarebbe

dovuta non avendo l’attrice presentato un acquirente disposto a comperare gli

immobile al prezzo di fr. 3'400'000.- non può essere seguita. Come esposto

dettagliatamente nei considerandi che precedono (cfr. consid. 7.1), i convenuti

erano a conoscenza ed hanno accettato la riduzione del prezzo di vendita. La

sentenza del Pretore merita pertanto conferma.

9. Da

ultimo, gli appellanti ritengono insufficiente la riduzione della provvigione accordata

dal Pretore nella sentenza di primo grado, dal 5% del prezzo di vendita indicato

nel contratto di mediazione (cfr. doc. A “Provisionen und Spesen, punto 1) al

3,25 %, e chiedono che la stessa venga ulteriormente ridotta.

9.1. Giusta

l'art. 417 CO - disposizione a carattere imperativo - se per indicare l'occasione

di concludere un contratto individuale di lavoro o una vendita di fondi o per

la mediazione di un tale contratto fu stipulata una mercede eccessiva, il

giudice può a istanza del debitore ridurla nella giusta misura. Questa norma

riveste un carattere eccezionale; essa si propone di tutelare la parte

contrattuale più vulnerabile ma anche l'interesse pubblico impedendo la

realizzazione di guadagni ingiustificati e suscettibili di ripercuotersi

negativamente sul mercato immobiliare (Ammann,

op. cit., N. 2 all'art. 417; Rayroux,

op. cit., N. 1 all'art. 417). Il mandante può esercitare il diritto

conferitogli dall'art. 417 CO mediante una dichiarazione di volontà espressa o

anche tacita. Una riduzione della provvigione in virtù dell'art. 417 CO si

giustifica se questa è sproporzionata rispetto alla prestazione del mediatore.

Per stabilire se la provvigione è sproporzionata, il carattere aleatorio della

mediazione impone di considerare il successo conseguito dal mediatore e non

tanto l'attività da lui svolta. Per valutare tale successo il giudice deve in

primo luogo fondarsi su criteri oggettivi, in particolare sulle tariffe o l'uso

vigenti. Su questa base, il giusto importo può poi essere, se del caso,

adattato per tenere conto di criteri soggettivi, quali l'importanza accordata

dal mandante al contratto principale, la rapidità della conclusione

dell'affare, ecc. (Rayroux, op.

cit., N. 8 all'art. 417). Questo Tribunale ha già avuto modo di dichiarare

conforme all'uso locale - e fatto notorio per mediatori professionisti - una

mercede del 3% (II CCA 1° marzo 2005 inc. n. 12.2004.31 e 3 aprile 2003 inc. n.

12.2002.145; Rep. 1991 460, Rep. 1969 257; sul tema cfr. pure Ammann, op. cit., N. 5 all'art. 417, e

DTF 117 II 286 consid. 5b). Del resto, anche la giurisprudenza federale

considera come non eccessivo, riferito a mediazioni immobiliari, un tasso del

3% (sentenza del Tribunale federale inc.4C.121/2005 del 5 luglio 2005 consid. 4.2.1 e 4.2.2; DTF 90 II 92 consid. 11 pag. 107; 112 II 460 consid. 3; 117 II

286 consid. 5b; decisioni inedite della I Corte di diritto civile del Tribunale

federale del 1. ottobre 1996/4C.28.1995 consid. 5b e del 28 giugno

1990/4C.341/1989, consid. 2a). Imponendosi una riduzione della mercede ai sensi

dell’art. 417 CO, il giudice valuta secondo il suo prudente criterio, secondo

quanto impostogli dall’art. 4 CC. In tali circostanze, l’autorità d’appello può

riesaminare liberamente una tale valutazione ma con estrema prudenza,

intervenendo solo quando le decisioni, rese secondo il libero apprezzamento,

siano manifestamente ingiuste o inique (Cocchi/Trezzini,

op. cit., m. 32 ad art. 307).

9.2. Nella

fattispecie, il Pretore ha ritenuto eccessiva la mercede fissata nel contratto

di mediazione, corrispondente al 5% del prezzo di vendita, e l’ha ridotta al

3,25 %. Nella sua approfondita e dettagliata valutazione, il primo giudice ha tenuto

conto della giurisprudenza federale e cantonale in materia come pure delle

tariffe normalmente applicate dalle associazioni di categoria. Egli ha inoltre

considerato il tipo di immobile, il suo valore, il fatto che il contratto di

mediazione non prevedeva nessun compenso separato a titolo di rimborso spese,

la mancata conclusione del contratto - anche se per cause non imputabili

all’attrice - e la circostanza che i mandanti, certo non dei profani in materia

(cfr. doc. II, comprovante l’attività professionale di A__________), avevano

consapevolmente accettato una provvigione del 5%. Alla luce di quanto precede, la

provvigione del 3,25% sul prezzo di vendita di fr. 3'250'000.- oltre IVA appare

corretta e va confermata. Come rettamente indicato dal Pretore gli interessi

sono riconosciuti dall’11 gennaio 2008. Gli appellanti sono responsabili in

solito del pagamento del dovuto, aspetto questo non contestato in appello.

10. Ne

discende la reiezione dell’appello e la conferma della sentenza impugnata. La

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di appello, calcolate su un valore

litigioso di fr. 113'652.50 seguono la soccombenza dei convenuti (art. 148 CPC-TI),

i quali rifonderanno alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili, il

tutto con vincolo di solidarietà.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 16 agosto 2010 di AP 1, AP 2 e AP 3 è respinto.

2. Gli

oneri processuali d’appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 5’000.-

b) spese fr.

100.-

totale fr.

5’100.-

già

anticipati dagli appellanti, rimangono in solido a loro carico, con obbligo di

versare in solido alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

- e,

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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