12.2010.164

Sfratto del subconduttore - obbligo di adire l'UC?

22 novembre 2010Italiano14 min

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Fatti

i quali, in particolare, quelli al primo piano del sub. A di tale fondo (cfr.

inc. 12.2010.26 sentenza di questa Camera del 21 giugno 2010). Lo stesso giorno

conduttrice e locatrice hanno stipulato con AP 1 un accordo in forza del quale

quest’ultima gestiva la parte ristorante del complesso alberghiero, in virtù di

un contratto di sublocazione concluso con AO 1 (doc. 1 DI.2010.172). In seguito

al mancato pagamento della pigione, il 25 settembre 2009 la locatrice ha

disdetto il contratto di locazione per mora con effetto dal 31 ottobre 2009.

L’istanza di sfratto presentata il 3 novembre 2009 (inc. DI.2009.238) è stata

accolta dal Pretore e confermata sia da questa Camera sia dal Tribunale

federale. Lo sfratto è nondimeno stato eseguito solo parzialmente, a causa

dell’opposizione di AP 1, subconduttrice del ristorante.

2. Con

istanza 5 agosto 2010, AO 1 ha pertanto chiesto alla Pretura di

Locarno-Campagna lo sfratto di AP 1. All'udienza di discussione del 18 agosto

2010 la subconduttrice si è opposta allo sfratto. Essa ha argomentato che

durante la sublocazione ha sempre pagato le pigioni alla sublocatrice AO 1 e,

dopo la cessazione della sublocazione, a partire dal giugno 2010, a AO 1. Quest'ultima circostanza avrebbe, a suo dire, fatto insorgere tra lei e AO 1 un

contratto di locazione per atti concludenti. Il primo giudice non poteva

dunque, sempre a suo dire, ordinare lo sfratto fino a che il diritto

controverso tra le parti sul contratto di locazione, allora pendente presso

l'Ufficio di conciliazione di __________, non fosse stato chiarito. Secondo AP 1, l'istanza di sfratto doveva in ogni caso essere dichiarata nulla, non avendo AO 1 adito

preliminarmente l'Ufficio di conciliazione. Nella replica e nella duplica, come

pure – ultimata l'istruttoria – il 2 settembre 2010 in sede di discussione finale, le parti si sono confermate nelle loro antitetiche richieste.

3. Con

decreto 3 settembre 2010, il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto, ponendo

le spese e la tassa di giustizia (fr. 700.–) interamente a carico della

convenuta, con obbligo per quest'ultima di rifondere all'istante fr. 2'000.–

per ripetibili.

Il primo

giudice – in estrema sintesi – non ha condiviso la tesi della convenuta

dell'esistenza di un contratto di locazione per atti concludenti tra lei e AO 1

ed ha ritenuto adempiuto anche il presupposto della preventiva conciliazione

dalla presentazione all'Ufficio di conciliazione, da parte della convenuta stessa,

dell'istanza 11 giugno 2010 di accertamento del contratto di locazione. Secondo

il Pretore risultava irrilevante il fatto che l'udienza di conciliazione non

fosse ancora stata eseguita, essendo a suo dire evidente che la conciliazione

era destinata all'insuccesso, siccome nel frattempo l'istante, benché a

conoscenza della citata istanza all'Ufficio di conciliazione, aveva presentato l'istanza

di sfratto. Il primo giudice ha per finire anche soggiunto che pretendere di

attendere l'esito dell'udienza conciliativa appariva come un mero esercizio

giuridico fine a se stesso, come tale non meritevole di protezione.

4. Con

appello 6 settembre 2010, AP 1 chiede, in via principale, l’annullamento del

decreto impugnato e, in via subordinata, la sua riforma nel senso di respingere

lo sfratto, con protesta di spese e ripetibili, in ogni caso la riduzione

“considerevole” della tassa di giustizia e delle ripetibili a carico della

parte soccombente. AO 1 con le proprie osservazioni del 1° ottobre 2010 ha postulato la reiezione dell’appello.

5. L'appellata

allega alle sue osservazioni la decisione 21 settembre 2010 dell'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di __________. Detto documento è tuttavia irricevibile

(Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 5-6

ad art. 321 CPC).

6. All'udienza

di discussione del 18 agosto 2010 AP 1 si era opposta allo sfratto argomentando

che durante la sublocazione aveva sempre pagato le pigioni alla sublocatrice AO

1 e, dopo la cessazione della sublocazione, a partire dal giugno 2010, a AO 1. Quest'ultima circostanza aveva, a suo dire, fatto insorgere tra lei e AO 1 un contratto

di locazione per atti concludenti che ostava alla messa in atto dello sfratto.

Il Pretore ha respinto l'eccezione evidenziando che il semplice fatto che AP 1

avesse onorato l'occupazione di locali da parte sua per il periodo in cui era

sub judice la procedura di sfratto nei confronti del conduttore principale,

rispettivamente per il periodo durante il quale non era ancora stato eseguito

lo sfratto, non implicava la nascita per atti concludenti di un nuovo contratto

di locazione. Il primo giudice ha anche evidenziato che se mai quei versamenti

erano stati accettati dall'istante, ciò era avvenuto a titolo di risarcimento del

danno derivante dall'occupazione e non a titolo di pigione. Non vi era poi,

secondo il primo giudice, alcun indizio agli atti circa l'accettazione del

pagamento a titolo di pigione di un nuovo contratto di locazione, considerando

anzi che se la convenuta avesse voluto che il pagamento sortisse simile

effetto, avrebbe dovuto e potuto dichiararlo ed anzi attivarsi per concludere

un nuovo contratto di locazione in modo esplicito e chiaro.

L'appellante

si aggrava sostenendo che il Pretore avrebbe negato a torto l'esistenza del

contratto di locazione per atti concludenti, visto che la controparte non

avrebbe, a suo dire, nemmeno contestato l'esistenza del contratto. Secondo

l'appellante il primo giudice non era neppure “investito del potere di

giudicare circa l'accertamento del contratto di locazione fra le parti” essendo

la procedura “pendente presso l'UC” e non potendo egli “farla propria”

(appello, pag. 11 verso il mezzo). A torto.

Dagli

atti risulta che, all'udienza di discussione del 18 agosto 2010, AO 1 ha contestato l'eccezione di AP 1 sostenendo in modo chiaro ed inequivocabile che “tra sublocatore

e locatore principale” non esisteva “alcun rapporto contrattuale” (Act. II, in

basso). Di conseguenza spettava a AP 1 provare al giudice l'esistenza del

preteso contratto e quindi la fondatezza dell'eccezione (art. 8 CC). Come

rettamente evidenziato dal Pretore, AP 1 non ha adempiuto al proprio onere

probatorio essendosi limitata a pretendere che i versamenti da lei eseguiti da

giugno 2010 sul conto dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione (fr.

3'000.– mensili), accettati da AO 1, comprovavano la conclusione di un nuovo

contratto di locazione. Le cedole di versamento prodotte da AP 1 al primo

giudice (doc. 2), non indicavano tuttavia quale causale la – pretesa – volontà

di onorare il canone locativo. AP 1 non ha fornito d'altro canto alcuna prova

che quei versamenti siano stati accettati dall'istante a titolo di pigione. A

ragione il primo giudice ha dunque ritenuto che, viste le circostanze – la

pendenza di un'istanza di sfratto nei confronti della conduttrice principale –

quei versamenti potevano solo essere ritenuti un risarcimento del danno

derivante dall'occupazione dei locali da parte di AP 1. Del resto, la domanda

di accertamento del contratto di locazione introdotta all'Ufficio di conciliazione

l'11 giugno 2010, prodotta da AP 1 al Pretore a comprova del suo dire (doc. 3),

non poteva che apparire già a prima vista al primo giudice che pretestuosa e

fondata su un palese abuso di diritto. Nella stessa AP 1 sosteneva infatti – contrariamente

a quanto argomentato davanti al Pretore (cfr. act. II, riassunto scritto punto

3, pag. 4 verso il mezzo) – che essa aveva “sempre pagato il proprio canone di

locazione ammontante a fr. 3'000.– alla locatrice AO 1” e che il primo versamento eseguito all'Ufficio di conciliazione il 7 giugno 2010 (NB.: tre giorni

prima dell'inoltro dell'istanza) avveniva per “precauzione e per scrupolo …

presso codesta Autorità” (cfr. doc. 3, punto 3 in basso). In altri termini, mentre davanti al Pretore la convenuta sosteneva che il contratto di

locazione per atti concludenti aveva avuto inizio nel giugno 2010 con i

versamenti da lei effettuati ed accettati dalla locatrice principale, davanti

all'Ufficio di conciliazione aveva argomentato che il contratto di locazione tra

lei e AO 1 era preesistente a quei versamenti; d'altronde al momento

dell'inoltro dell'istanza di conciliazione il primo versamento di fr. 3'000.– (eseguito

tre giorni prima dell'inoltro dell'istanza) non era molto verosimilmente ancora

giunto all'Ufficio di conciliazione e quindi non poteva neppur esservi

questione di accettazione del versamento da parte di AO 1.

L'appellante

sostiene che “le prove richieste (2 testi) erano senz'altro rilevanti … per far

luce sugli accordi relativi la sublocazione, le pigioni pagate ed il successivo

contratto di locazione per atti concludenti” (appello, pag. 9 verso il mezzo).

A torto. Gli accordi concernenti la sublocazione e le pigioni pagate sono privi

di rilievo. Viste le circostanze sopra menzionate, a ragione il primo giudice,

facendo un apprezzamento anticipato delle prove, all'udienza del 2 settembre 2010 ha ritenuto che i testi F__________ e T__________ – inizialmente citati all'udienza del 18

agosto 2010 su richiesta dalla convenuta e immotivatamente assenti all'udienza

– erano inutili a comprovare il preteso contratto per atti concludenti

occasionato, secondo la convenuta, dai versamenti eseguiti all'Ufficio di

conciliazione dal giugno 2010. Del resto nella procedura di sfratto (art. 506

ss CPC), si possono assumere altri mezzi di prova oltre a quelli documentali

solo se ciò è possibile senza allungare i tempi della procedura. Ciò non è

stato possibile in concreto e a giusta ragione il Pretore ha modificato

l'ordinanza sulle prove, negando l'assunzione di testi – per altro interessati

alla lite nella loro veste di amministratori unici delle società AO 1 e AP 1 –

chiamati dalla convenuta a comprovare argomentazioni palesemente

contraddittorie, abusive e temerarie (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 2 ad art. 507 CPC). Visto quanto precede, ogni ulteriore

considerazione sulle pretestuose argomentazioni dell'appellante in merito a competenze

decisionali del primo giudice appare superflua. L'appello, su questo punto

palesemente infondato, va dunque respinto e la decisione del Pretore di

respingere l'eccezione di AP 1 merita conferma.

7. Si

deve quindi concludere per l'esistenza unicamente di un contratto di

sublocazione tra AO 1 e AP 1. Contratto quest'ultimo che segue la medesima

sorte del contratto di locazione principale e non ha una ragione propria di

essere disgiunta dal rapporto principale (art. 273b CO). Di conseguenza, come

già stabilito ripetutamente da questa Camera, in presenza di un rapporto di sublocazione

e cessata la locazione principale, il locatore principale ha la facoltà di

introdurre l'istanza di sfratto contro il sublocatore (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, Basilea 2010, m. 82 ad art. 262 CO; Cocchi/Trezzini, CPC-TI

App., m. 35 ad art. 506 CPC).

L'appellante

si aggrava per il fatto che il primo giudice abbia “respinto il vizio formale”

da lei invocato “per mancata preventiva conciliazione” davanti all'Ufficio di conciliazione

in materia di locazione (appello, pag. 6 nel mezzo). A torto.

Nessuna

disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l'autorità di

conciliazione nella procedura di sfratto del conduttore susseguente alla

disdetta straordinaria per mora del conduttore a norma dell'art. 257d CO (Bohnet/Montini, op. cit., m. 17 ad art.

274a CO; DTF 132 III 747). Ciò vale anche per il conseguente sfratto del

subconduttore da parte del locatore, ritenuto per altro che la legislazione

cantonale non impone, neppure in questo caso, la via conciliativa preventiva (art.

19 L in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di

affitto). Il fatto di sottoporre l'istanza di sfratto al Pretore – e meglio

alla medesima autorità giudicante già competente a decidere sullo sfratto del

conduttore principale – garantisce del resto sufficiente tutela delle ragioni

del subconduttore, che all'atto pratico viene a godere del medesimo diritto di

essere sentito spettante al conduttore principale (Cocchi, Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto,

in: Diritto della locazione, giurisprudenza recente e tendenze dottrinali, CFPG

n. 23, Lugano 2000, pag. 98). Del resto, come rettamente evidenziato dal primo

giudice, nel caso in esame la conciliazione era comunque destinata

all'insuccesso. Benché a conoscenza della presentazione da parte di AP 1

dell'istanza di accertamento 11 giugno 2010 all'Ufficio di conciliazione, AO 1 ha infatti inoltrato alla Pretura la domanda di sfratto ora in esame, manifestando con ciò la

volontà di rientrare in possesso dell'ente locato senza ulteriore trattativa o

accordo di sorta. Anche su questo punto l'appello cade pertanto nel vuoto.

8. Infine,

l’appellante contesta le basi di calcolo fissate dal Pretore per la tassa di

giustizia e le ripetibili attribuite alla controparte [fr. 27'000.– (canone di

locazione di fr. 3'000.– mensili fino alla prossima scadenza de disdetta del 28

febbraio 2011). Essa sostiene che se il primo giudice ha ritenuto che gli

importi versati costituiscono risarcimento del danno, il valore di causa non

può dunque, a suo dire, essere calcolato in base alle pigioni dovute fino alla

prossima scadenza della disdetta, ma piuttosto sul valore del risarcimento del

danno, limitato ai fr. 9'000.– da lei versati all'Ufficio di conciliazione per

il periodo da giugno ad agosto 2010. A torto.

L'appellante dimentica di essersi opposta allo sfratto eccependo

l'esistenza di un contratto di locazione con AO 1, intervenuto per atti

concludenti a far tempo dal 1° giugno 2010. Le basi di calcolo fissate dal primo

giudice sono dunque corrette e l'appello nuovamente privo di fondamento.

9. La

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili, calcolate tenendo conto di un

valore litigioso di fr. 27'000.– seguono la soccombenza (art 148 CPC) e sono di

conseguenza a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa

indennità per ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili

dichiara e pronuncia:

1. L’appello

6 settembre 2010 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Gli oneri processuali, consistenti in

a) tassa

di giustizia fr. 400.-

b) spese fr.

50.

fr.

450.

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

- __________

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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