Locazione - nullità della disdetta - appello irricevibile

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Numero d'incarto:

12.2010.167

Data decisione, Autorità:

03.11.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - nullità della disdetta - appello irricevibile

APPELLO

CONTESTABILITÀ DELLA DISDETTA

art. 271 CO

art. 307 CPC-TI

Incarto n.

12.2010.167

Lugano

3 novembre

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.206

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 promossa con istanza 3

febbraio 2010 da

AP 1

RA 2

contro

AO 1

ra RA 1

con cui l'istante ha chiesto, in via principale, che

fosse accertata la nullità della disdetta del contratto di locazione e, in via

subordinata, che la disdetta avesse effetto a far tempo dal 31 dicembre 2011,

domande alle quali si è opposta la convenuta e che il Pretore ha respinto con

sentenza 26 agosto 2010, accertando la validità della

disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010, senza concedere una

protrazione del contratto di (sub)locazione, come pure ponendo la tassa di

giustizia (fr. 500.–) e le spese (fr. 100.–) a carico dell’istante, con obbligo

per quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr. 800.– a titolo

di ripetibili;

appellante

l'istante, che con atto di

appello 6 settembre 2010 chiede, in via principale, di decretare la nullità

della disdetta e, in via subordinata, la validità della stessa a far tempo dal 31

dicembre 2011, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda sede;

mentre con

osservazioni 28 settembre 2010 la convenuta postula la reiezione del gravame in

ogni suo punto, principale e subordinato, protestando tasse, spese e ripetibili;

letti ed

esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. AO

1 (quale locatrice) ha notificato il 28 settembre 2009,

tramite modulo ufficiale, a AP 1 (quale conduttrice) la disdetta del contratto

di locazione inerente un locale ufficio sito al primo piano dello stabile di

via Balestra 17 a Lugano, con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010. Con

istanza 20 ottobre 2009, presentata al competente Ufficio di conciliazione, AP 1 ha chiesto, in via principale, l'accertamento della nullità della disdetta e, in via subordinata,

l'accertamento della validità della stessa a far tempo dal 31 dicembre 2011,

domande alle quali AO 1 si è opposta in sede di udienza conciliativa. Con

decisione 23 dicembre 2009, l'Ufficio di concilazione ha respinto l'istanza e

confermato la validità della disdetta.

2. Con

istanza 3 febbraio 2010, AP 1 si è rivolta alla Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, chiedendo nuovamente, in via principale, che fosse accertata

la nullità della disdetta del contratto di locazione e, in via subordinata, che

la disdetta avesse effetto a far tempo dal 31 dicembre 2011. Essa ha sostenuto

che, contrariamente a quanto ritenuto dall'autorità conciliativa, tra le parti

era venuto in essere un contratto di mandato o contratto misto della durata di

tre anni, prevedente da un lato la messa a disposizione di determinati servizi

e dall'altro la concessione in uso di un ufficio a Lugano per una pigione di

fr. 550.– mensili. Prova ne era il fatto che la controparte aveva, a suo dire,

incassato, senza nulla eccepire, le pigioni che la conduttrice continuava a pagare

sulla base del contratto menzionato. L'istante ha aggiunto che essa mai avrebbe

affrontato le diverse spese di trasloco se non avesse ritenuto in buona fede di

poter contare su un contratto della durata di almeno tre anni. In sede di

discussione AO 1 si è integralmente opposta all'istanza. In replica e duplica le

parti si sono confermate nelle rispettive domande. Nel termine assegnato, solo

la convenuta ha presentato un memoriale conclusivo, confermando le proprie

richieste di giudizio.

3. Statuendo

il 26 agosto 2010, Il Pretore ha respinto l'istanza accertando la validità della disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010,

senza concedere una protrazione del contratto di (sub)locazione, come pure

ponendo la tassa di giustizia (fr. 500.–) e le spese (fr. 100.–) a carico dell’istante,

con obbligo per quest'ultima di rifondere alla controparte l'importo di fr.

800.– a titolo di ripetibili.

Il

primo giudice si è chiesto preliminarmente se – come sostenuto dall'istante –

fosse effettivamente venuto in essere tra le parti il contratto di cui al doc.

B, concludendo per la negativa. L'offerta formulata da AO 1 – che aveva redatto una prima bozza del contratto – era stata

oggetto di modifiche da parte di AP 1, che AO 1 non aveva sottoscritto. Stando

così le cose, secondo il Pretore, non era possibile ammettere l'esistenza di

una concorde manifestazione della volontà delle parti. Leggendo il contenuto

del contratto, poi, secondo il primo giudice, appariva chiaro come le parti

avessero espressamente riservato la forma scritta. Il contratto non poteva

dunque essere ritenuto venuto in essere, mancando la firma dello stesso da

parte della convenuta, condizione, quest'ultima, essenziale per la validità del

contratto. Secondo il Pretore, il contratto di cui al doc. B non poteva neppure

essere adempiuto per atti concludenti, in primo luogo perché le parti avevano

riservato la forma scritta e il fatto che questa non sia stata rispettata

escludeva la possibilità di sanare il difetto ritenendolo nonostante tutto

concluso. Poi anche perchè la parte istante non aveva apportato nessun cliente,

benché tale incombenza fosse prevista nel testo del doc. B. Secondo il primo

giudice, di nessuna rilevanza in questo contesto era per finire il fatto che AP

1 avesse corrisposto delle pigioni. Il primo giudice ha quindi accertato

l'esistenza tra le parti di un contratto di sublocazione, ritenendo valida la

disdetta con effetto a decorrere dal 31 marzo 2010, senza ravvisare l'esistenza

di motivi particolarmente gravosi giustificanti una protrazione.

4. AP

1 è insorta contro la sentenza di prima sede con appello 6 settembre 2010,

con il quale chiede, in via principale, di decretare la nullità della disdetta

e, in via subordinata, la validità della stessa a far tempo dal 31 dicembre

2011, con protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda sede. Nelle

proprie osservazioni l'appellata propone la reiezione del gravame in ogni suo

punto, principale e subordinato, protestando tasse, spese e ripetibili.

5. Il

significato dell'atto di appello è quello dell'esposizione avanti alla Camera

adita di circostanziate critiche all'accertamento dei fatti e/o

all'applicazione del diritto di cui alla sentenza impugnata, così da

consentire, entro i limiti delle domande formulate, la sua verifica da parte

dell'autorità superiore ed eventualmente la sua riforma nel senso auspicato dal

ricorrente. Sembrerebbe perciò scontato presumere che

l'atto di appello abbia necessariamente a confrontarsi in forma critica con i

contenuti del giudizio che si intende impugnare. È però ovvio che ciò non può

avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte

negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, poiché in tali scritti si

cercherebbero invano critiche a un giudizio che non è ancora stato emanato,

ragione per cui la giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per

Fatti

il gravame che si limita a richiamare argomentazioni espresse in precedenti

allegati oppure che si esaurisce nella testuale o quasi trascrizione di tali

allegati (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

m. 21 e 22 ad art. 309; CPC-TI App., m. 36 ad art. 309; RtiD II-2009, n. 7c

pag. 632). Si tratta in effetti di narrazioni redatte allo scopo di convincere

il Pretore della bontà delle proprie argomentazioni alla luce delle risultanze

dell'istruttoria, e non invece con la diversa finalità di suffragare avanti

alla Camera d'appello l'erroneità del giudizio impugnato. Ciò premesso, si constata che l'appello dell'istante – come per

altro rettamente eccepito dall'appellata nelle osservazioni (pag. 1) – è costituito

in gran parte dalla letterale trascrizione dell'istanza 3 febbraio 2010 ed è

perciò, per i motivi testé esposti, manifestamente irricevibile nella misura in

cui le citazioni tratte da quell'allegato – che ricalcano in gran parte

pedissequamente le argomentazioni già fatte valere davanti all'Ufficio di

conciliazione – non sono al servizio di circostanziate censure al giudizio pretorile.

5.1 Esaminando

nel dettaglio il gravame si constata che i punti C.1/1.1/1.2/1.3/1.4 pag. 3-5

dell'appello sono l'integrale trascrizione dei punti 1/1.1/1.2/1.3/1.4 pag. 2-3

dell'istanza.

5.2 Non

resta dunque che esaminare le restanti censure dell'appello, che non

costituiscono una pedissequa ricopiatura dell'istanza. Arduo risulta tuttavia,

anche da un tale esame, intravvedere una critica seria al giudizio di prima

sede. Infatti si ritrovano ancora ripetizioni, con altre parole, di

argomentazioni già trattate con l'istanza. Per altro l'appellante neppure fa

mistero di ripetersi in sede d'appello “per l'ennesima volta” (appello, pag. 4

verso il mezzo). Le circostanze che AO 1 abbia permesso a AP 1 di istallarsi

nei locali, che quest'ultima abbia pagato pigioni “trimestralmente in via

anticipata”, abbia allestito delle targhe, a suo dire, “costose (e

visibilissime)” sono irrilevanti e non dimostrano certo che vi sia stata una

conclusione del contratto per atti concludenti. D'altro canto, l'appellante

ammette che il “doc. B è stato firmato unicamente da AP 1 e può essere

considerato una contro-offerta rispetto alla prima bozza del contratto doc. 2

(prima offerta)” (appello, pag. 5 verso il mezzo). Per AO 1 non c'era alcun

obbligo di comunicare espressamente la non adesione alla contro-offerta. Quindi

non vi è stata da parte di quest'ultima alcuna violazione delle norme della

buona fede. L'appello, meramente dilatorio e al limite della temerarietà, va

pertanto respinto senza ulteriore disamina.

6. La

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello seguono la soccombenza

dell'appellante e sono calcolate su un valore computabile massimo di fr.

6'600.-, pari a dodici mesi di locazione (art. 414 cpv. 3 CPC), ritenuto che il

valore litigioso – determinante per l'impugnabilità al Tribunale federale – deve invece essere stabilito

in almeno fr. 19'800.- (canone di locazione per trentasei mesi, fino alla data

in cui sarebbe possibile dare disdetta ordinaria del contratto, ovvero fino al

termine del periodo di protezione di tre anni fissato dall'art. 271a lett. e

CO; Lachat, Le bail à loyer,

Losanna 2008, pag. 166).

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1. L’appello

6 settembre 2010 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

Gli

oneri processuali di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 300.-

b) spese fr.

50.

-

totale fr.

350.

-

anticipati

dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre all'appellata

complessivi fr. 500.– a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Il segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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