12.2010.176

Locazione - appello tardivo

15 dicembre 2011Italiano13 min

Source ti.ch

Fatti

La società AP 1 e AO 3, AO 1 e AO 2 sono

state parti di un contratto di locazione, stipulato nel corso del 1994 dai loro

predecessori in diritto, con oggetto l'esercizio pubblico denominato "Ristorante

__________" situato in una parte dell'immobile al fondo __________ RFD

di __________. Nel corso del 2005 i proprietari del fondo hanno dato avvio ad

importanti lavori di ristrutturazione e ampliamento dell'immobile, al fine di

ricavare una struttura ricettiva della tipologia denominata "garni".

Questo intervento non ha riguardato direttamente i locali oggetto del summenzionato

contratto di locazione, ma il tetto piano che copre il ristorante ha subito modifiche

atte a ricavarne una terrazza per il futuro garni.

Nel maggio 2007, in occasione di lavori edili al citato tetto-terrazza, si è

verificato un fenomeno di infiltrazione d'acqua all'interno del ristorante. Tra

le parti è quindi sorto un contenzioso in merito alla responsabilità per i

danni che la conduttrice pretende di aver subito a seguito di questo episodio.

B. Con allegato 5 marzo 2010 denominato "azione creditoria",

AP 1 ha chiesto alla competente Pretura di condannare AO 3, AO 1 e AO 2 al

pagamento di fr. 64'041,78, oltre interessi al 5% dal 28 maggio 2007. Le

pretese di risarcimento dei danni sono state fondate sull'art. 259e CO, a cui espressamente

l'allegato introduttivo si è richiamato.

Riepilogate le circostanze che hanno condotto alla vertenza e richiamate le

allegazioni e le risultanze istruttorie della procedura già in corso tra le medesime

parti, promossa con istanza 2 agosto 2007 e chiedente la riduzione del canone

di locazione a seguito di difetti e di pregiudizi derivanti dal cantiere, la

conduttrice ha chiesto al Pretore una congiunzione delle due vertenze,

subordinatamente perlomeno dell'istruttoria.

C. La domanda di giudizio è quindi stata considerata dal Pretore quale

istanza in materia di locazione e affitti, introdotta secondo la procedura

retta dagli art. 404 segg. CPC-TI (cfr. citazione 8 marzo 2010 e verbale

udienza 13 aprile 2010). In occasione dell'udienza 13 aprile 2010 il giudice di

prime cure ha respinto la domanda di congiunzione ex art. 72 CPC-TI, rilevando

come l'istruttoria dell'altra causa fosse a quel momento terminata e ritenuta oramai

superflua una congiunzione visto il richiamo degli atti di quell'incarto.

La vertenza è quindi proseguita secondo la procedura speciale ex art. 404 segg.

CPC-TI, con la rinuncia delle parti a comparire al dibattimento finale (art.

410 CPC-TI) e la produzione di conclusioni scritte.

D. I convenuti si sono opposti all’istanza, chiedendo di respingere

integralmente la domanda.

Con sentenza 27 agosto 2010 il Pretore ha

respinto la domanda, con l'accollo all'istante di spese e ripetibili.

Riepilogate le circostanze salienti del rapporto contrattuale in vigore tra le

parti, il primo giudice ha esaminato le pretese dell'istante con riferimento ai

disposti degli art. 259a e 259e CO. Accertata la causa delle lamentate

infiltrazioni d'acqua, ovvero il taglio dell'impermeabilizzazione contestuale

alla rimozione di alcune fioriere sulla terrazza sovrastante l'esercizio

pubblico, di cui funge da tetto, il giudice di prime cure ha ritenuto che tale

intervento sia imputabile unicamente alla ditta di costruzione incaricata dei

lavori. A suo avviso non possono infatti esserne considerati responsabili i

convenuti committenti o la direzione dei lavori, circostanza questa non emersa

dagli accertamenti e che l'istante non avrebbe comunque neppure tentato di

sostenere con particolari argomentazioni.

Abbondanzialmente, siccome l'istante neppure ha ritenuto di avvalersi di tale

eventualità, il Pretore ha pure negato che possa sussistere una responsabilità

dei convenuti per carente sorveglianza.

Il giudizio pretorile ha poi escluso che l'operato della direzione lavori, che

ha agito in veste di semplice sostituto (art. 398 cpv. 3 CO), e gli atti degli

operai intervenuti, qualificati come ausiliari dei locatori (art. 101 cpv. 1

CO), possano essere imputati a questi ultimi. Infatti, i dipendenti

dell'impresa di costruzione incaricata dell'esecuzione dell'opera hanno agito

sulla base del contratto di appalto finalizzato al riattamento e

all'ampliamento dello stabile di proprietà dei convenuti e non nell'ambito

dell'adempimento degli obblighi contrattuali dei locatori nei confronti della

conduttrice istante. L'impresa che ha rimosso le fioriere e tagliato

l'impermeabilizzazione non può pertanto avere agito in qualità di ausiliaria

dei convenuti.

Alla medesima conclusione è giunto il primo giudice con riferimento all'obbligo

del locatore di mantenere la cosa locata nello stato idoneo (art. 256 cpv. 1

CO) e quindi di astenersi dal danneggiarla. Le circostanze in cui sono

intervenuti gli operai, ovvero persone terze rispetto al contratto di

locazione, non permetterebbero quindi di imputare alcunché ai convenuti a cui nessuna

colpa dell'accaduto può essere ascritta. Il Pretore ha di conseguenza respinto

ogni pretesa.

Abbondanzialmente, il primo giudice ha pure abbozzato un esame della censura

dei convenuti, ritenuta oramai irrilevante visto l'esito del giudizio, che

hanno lamentato la mancata conciliazione dinanzi al preposto Ufficio (ai sensi

dell'art. 274a CO allora in vigore).

Con appello 20 settembre 2010 l'istante postula che il giudizio di prima istanza venga riformato, nel senso di accogliere

l'istanza, porre spese e ripetibili di primo grado a carico dell'appellata,

protestando spese e ripetibili di appello.

Con osservazioni 8 ottobre 2010 gli appellati rilevano preliminarmente la

tardività dell'appello, introdotto dopo la decorrenza del termine di dieci

giorni previsto dalla procedura speciale per le controversie in materia di

locazione (art. 411 cpv. 2 CPC-TI), che ritengono applicabile alla presente

vertenza. Delle osservazioni di merito, con le quali i convenuti propongono la

reiezione del gravame avversato, si dirà per quanto necessario nei successivi

considerandi.

Considerandi

in diritto:

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore

il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La

decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la

procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di

procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).

2.

La sentenza del Pretore è stata

spedita il 27 agosto 2010 e l'appellante dichiara di aver ritirato il relativo

plico raccomandato il 30 agosto 2010 (doc. A prodotto con l'appello, estratto

da www.posta.ch/trackandtrace, con riferimento alla spedizione

98.00.660001

). Essa invoca preliminarmente la facoltà di presentare

l'impugnativa nel termine di 20 giorni ex art. 308 CPC-TI.

Nelle procedure in materia di locazione, il termine per ricorrere contro una

sentenza del Pretore è di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC-TI). Nell'ipotesi in

cui si dovesse applicare tale disposizione alla vertenza in oggetto, il termine

per proporre l’appello sarebbe scaduto il 9 settembre 2010 e l’impugnazione

dell'istante, impostata il 20 settembre 2010, risulterebbe ampiamente tardiva e

quindi irricevibile.

Nel caso di specie ci si potrebbe chiedere se all'origine del procedimento vi

fosse la volontà della creditrice di proporre un'azione giudiziaria nell'ambito

di una procedura ordinaria, come a prima vista lascerebbe intendere lo scritto

5.

marzo 2010 denominato "azione creditoria", introdotto

peraltro direttamente alla Pretura senza preventiva domanda di conciliazione

presso il competente Ufficio ai sensi dell'art. 274e CO allora in vigore.

A contraddire quest'ipotesi vi sono però l'atteggiamento processuale e le

allegazioni della stessa società che ha agito in giudizio. Già con lo scritto

introduttivo essa ha infatti formulato una "richiesta di congiunzione e

riunione di azioni" ex art. 72 cpv. 1 lett. b CPC-TI, domanda che presuppone

di ritenere entrambe le azioni sottoposte alla procedura speciale applicabile

alle vertenze in materia di locazione, disciplina che reggeva il procedimento

già in corso a quel momento (inc. DI.2007.135 della medesima Pretura). La

congiunzione di azioni non potendosi infatti operare quando, pur essendo data

la competenza del tribunale adito, la procedura applicabile alle due vertenze

non sia la medesima (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 2 ad art. 72).

Va altresì rilevato come la procedura determinante sia stabilita dal diritto

materiale e procedurale e non sia a disposizione delle parti. Nel caso

specifico la pretesa si fonda espressamente sugli art. 259a e 259e CO, la

conduttrice avendo chiamato in causa la parte locatrice in virtù degli obblighi

scatenti dal contratto di locazione di uno spazio commerciale ad uso esercizio

pubblico. Correttamente il Pretore ha quindi proceduto a convocare le parti ad

un'udienza di discussione ex art. 405 CPC-TI e, senza obiezione alcuna, la

causa è proseguita secondo i canoni della procedura speciale sommaria in

materia di locazione, con la rinuncia a comparire all'udienza finale (ex art.

410.

cpv.1 CPC-TI) e la produzione di memoriali conclusivi.

È solo con la presentazione dell'appello, peraltro in modo implicito, non

formulando alcuna considerazione al riguardo, che l'appellante ha ritenuto di

invocare l'applicazione della procedura ordinaria, usufruendo del termine di

venti giorni per inoltrate l'impugnativa (art. 308 CPC-TI), salvo però poi contraddirsi

nel petitum d'appello con il quale chiede di accogliere "l'istanza".

Neppure l'omissione della conciliazione dinanzi al competente Ufficio è

circostanza atta a sovvertire questa conclusione. Infatti, come rilevato dal

Pretore con riferimento a dottrina e giurisprudenza, una simile omissione non è

motivo di annullamento del giudizio, trattandosi di una vertenza tra le parti di

un contratto di locazione commerciale, fattispecie in cui è ammessa una rinuncia

concordata alla conciliazione anche solo per atti concludenti (cfr. pure Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 4 ad art. 404).

D'altro canto va rilevato come l'appello andrebbe comunque proposto entro dieci

giorni, ex art. 411 CPC-TI, anche nel caso in cui in prima sede il Pretore

avesse erroneamente applicato la procedura ordinaria, non giustificandosi il

protrarsi di tale irregolarità anche in sede di ricorso (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 10 ad art. 308-309; da ultimo II CCA del 19 luglio

2010.

inc. 12.2009.194).

In conclusione, poiché tardivo, l'appello è irricevibile.

3.

Anche nel merito le censure d'appello

sono comunque inammissibili per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. f

CPC-TI).

Infatti, l'appellante invoca già in entrata un inammissibile richiamo a "quanto

dettagliatamente già esposto negli allegati di prima istanza" , per

poi esporre un riassunto della fattispecie che a suo dire dovrebbe consentire a

questa Corte "di poter infine dedurre un'applicazione in diritto corretta,

che la sentenza impugnata ha arbitrariamente omesso di fare" (appello

pag. 2, III.1). Rievocate le fasi salienti del rapporto contrattuale, descritti

i lavori intrapresi sul fondo in questione, ricordata la causa

dell'infiltrazione, l'appellante ribadisce quanto già esposto negli allegati di

causa in merito all'impossibilità dell'uso del bene locato, alla notifica del

difetto, alla quantificazione del danno e ai tentativi falliti di ottenere un risarcimento.

In tutta questa parte introduttiva non è possibile dedurre alcuna vera censura

al giudizio appellato.

Una vera e propria censura non è comunque ravvisabile neppure nella parte in

cui l'appellante si propone di contestare l'esito del giudizio pretorile.

Premesso di non poterne condividere l'apprezzamento dei fatti e l'applicazione

del diritto, l'appellante ripropone stralci di dottrina e riepiloga le

motivazioni pretorili, proponendo in modo assai succinto sue considerazioni,

dalle quali non può essere dedotto alcun chiaro rimprovero. Menziona vagamente

presupposti che considera adempiuti, invoca "prove lampanti"

di cui non fornisce alcuna indicazione, e pretende che il Pretore abbia operato

deduzioni in diritto del tutto errate "poiché a torto gli operai della

non meglio identificata ditta di costruzioni non sono stati considerati quali

ausiliari ex art. 101 CO" (appello pag. 7 e 8, III.2.1). Salvo poi

rinunciare ad esporre un qualsivoglia argomento concreto nel tentativo di

avvalorare la sua tesi e dimostrare il preteso errore del primo giudice. In

modo del tutto vago e inconcludente, senza confrontarsi con le motivazioni del

giudizio appellato, l'appellante espone infine considerazioni in merito alla

mancata denuncia in lite dei terzi responsabili e invoca la gravità dei disagi

subiti e le loro conseguenze economiche.

L'appello, le cui censure sono esposte senza una motivazione sufficiente, è

perciò nuovamente irricevibile.

4.

Gli oneri processuali, calcolati su un

valore litigioso di fr. 64'041,78, seguono l'integrale soccombenza dell'appellante

(art. 148 CPC-TI), che rifonderà ai convenuti congrue ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1.

L'appello 20 settembre 2010 di AP 1 è irricevibile.

2.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1'400.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

1'500.-

anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere

alla convenuta fr. 1'200.-, a titolo di ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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