Locazione - appello tardivo

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Numero d'incarto:

12.2010.179

Data decisione, Autorità:

21.12.2011, IICCA

Titolo:

Locazione - appello tardivo

APPELLO

PROCEDURA PER CONTROVERSIE IN MATERIA DI LOCAZIONE DI LOCALI

art. 308 cpv. 1 CPC-TI

art. 411 cpv. 2 CPC-TI

Incarto n.

12.2010.179

Lugano

21 dicembre

2011/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Pellegrini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.135 della

Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 2 agosto

2007 da

AP 1

rappr. dall'avv.

RA 1

contro

AO 3AO 1AO 2tutti rappr. dall'avv. RA 2

con cui l’istante

ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 118'800.- oltre

interessi, pari al 40% del corrispettivo del canone di locazione per il periodo

da agosto 2005 a ottobre 2007;

domanda alla quale i convenuti si sono opposti e che il Pretore, con sentenza

27 agosto 2010, ha parzialmente accolto, condannando i convenuti a rifondere

all’istante fr. 3'308.- oltre interessi a titolo di riduzione della pigione per

il periodo dal 12 febbraio al 14 marzo 2007, condannando l'istante a pagare

tasse di giustizia e spese ammontanti a complessivi fr. 9'245.- e a rifondere

alla controparte un'indennità per ripetibili di fr. 8’500.-;

appellante

l'istante che, con atto di appello 20 settembre 2010, chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, porre spese e ripetibili

di primo grado a carico della controparte appellata e liberare la cauzione

prestata, protestando spese e ripetibili di appello;

mentre la

parte convenuta con osservazioni 8 ottobre 2010 postula la reiezione del gravame

con protesta di spese e ripetibili, rilevando preliminarmente la tardività

dell'appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

Fatti

A.

La società AP 1 e AO 3, AO 3 e AO 2 sono

state parti di un contratto di locazione, stipulato nel corso del 1994 dai loro

predecessori in diritto, con oggetto l'esercizio pubblico denominato "Ristorante

__________" situato in una parte dell'immobile al fondo __________ RFD

di __________. Nel corso del mese di settembre 2005 i proprietari del fondo

hanno dato avvio ad importanti lavori di ristrutturazione e ampliamento

dell'immobile, al fine di ricavare una struttura ricettiva della tipologia

denominata "garni". Questo intervento si è protratto fino al metà

giugno 2007 e non ha riguardato direttamente i locali oggetto del summenzionato

contratto di locazione.

Nel corso del 2005 sono iniziate tra le parti le trattative per il rinnovo del

contratto in questione, riguardanti tra l’altro l’adeguamento della pigione.

Nel mese di aprile 2007, lamentando i disagi causati dal cantiere presente sul

fondo, la conduttrice ha depositato la pigione presso il competente Ufficio,

inoltrando allo stesso un’istanza chiedente, tra l’altro, la cessazione del

rapporto contrattuale il 31 ottobre 2007 e una riduzione della pigione del 40%

per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007. Dinanzi a tale autorità di

conciliazione, le parti hanno poi raggiunto un accordo per la cessazione del

contratto alla data richiesta dalla conduttrice e per la totale liberazione

delle pigioni fino a quel momento depositate, secondo una precisa ripartizione

concordata. E’ per contro rimasto non conciliato il contenzioso tra le parti

relativo alla riduzione della pigione, pretesa per la quale l’Ufficio si è

dichiarato incompetente.

B. Con comparsa scritta 2 agosto 2007, di cui si dirà meglio in seguito

a proposito della sua natura, AP 1 ha chiesto alla competente Pretura di

condannare AO 3 AO 1 e AO 2 al pagamento di fr. 118'800.-, oltre interessi,

somma pari ad una riduzione del 40% del corrispettivo del canone di locazione

per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007. Le pretese sono state formulate a

seguito di asseriti difetti dell’ente locato e pregiudizi derivanti dal

cantiere, richieste tra l'altro fondate sugli art. 259a, 259d, 259e 260 CO a

cui espressamente l'allegato introduttivo si è richiamato (pag. 6 e 7 n. 4 e

5).

C. La domanda di giudizio, recante in prima pagina l’iscrizione manuale

“istanza” (a copertura della cancellata indicazione originale

dattiloscritta), ma chiedente nel petitum di accogliere “la petizione”,

è quindi stata considerata dal Pretore quale istanza in materia di locazione e

affitti, introdotta secondo la procedura retta dagli art. 404 segg. CPC-TI

(cfr. citazione 3 agosto 2007). In occasione dell'udienza 13 aprile 2010 i

convenuti hanno prodotto un riassunto scritto con il quale si sono opposti

all’istanza, chiedendo di respingere integralmente la domanda. Con l’accordo

delle parti il giudice di prime cure ha quindi assegnato un termine per

produrre un allegato di replica, a cui ha fatto seguito una duplica. La

vertenza è quindi proseguita secondo la procedura speciale ex art. 404 segg.

CPC-TI e, conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al

dibattimento finale (art. 410 CPC-TI) producendo conclusioni scritte con le

quali si sono riconfermate nelle rispettive domande.

D. Con sentenza 27 agosto 2010 il Pretore ha parzialmente accolto la

domanda, condannando i convenuti a rifondere all’istante fr. 3'308.- oltre

interessi a titolo di riduzione della pigione per il periodo dal 12 febbraio al

14 marzo 2007. Vista la pressoché totale soccombenza dell’istante, il giudizio

pretorile ha posto interamente a suo carico tasse di giustizia e spese, ammontanti

a complessivi fr. 9'245.-, condannandola a rifondere fr. 8’500.- ai convenuti a

titolo di ripetibili.

Il primo giudice ha esaminato le pretese dell'istante con riferimento ai

disposti degli art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO, concludendo che non è stata

provata né la notifica, né l'entità dei pretesi difetti della cosa locata o dei

disagi che avrebbero turbato la conduttrice nell'uso pattuito. Unica eccezione

riguarda il difetto riscontrato al sistema di aereazione che, a causa sel

malfunzionamento dell'impianto di ventilazione, ha prodotto sgradevoli ritorni

di odore dalla cucina alla parte di ristorante adibita al servizio dei clienti.

Il Pretore ha riconosciuto a questo proposito una riduzione del canone di

locazione del 25% per un periodo di poco superiore ad un mese.

E.

Con appello 20 settembre 2010 l'istante postula che il giudizio di prima istanza venga riformato, nel senso di accogliere

l'istanza, porre spese e ripetibili di primo grado a carico dell'appellata,

protestando spese e ripetibili di appello.

Con osservazioni 8 ottobre 2010 gli appellati rilevano preliminarmente la

tardività dell'appello, introdotto dopo la decorrenza del termine di dieci

giorni previsto dalla procedura speciale per le controversie in materia di

locazione (art. 411 cpv. 2 CPC-TI), che ritengono applicabile alla presente

vertenza.

Considerandi

in diritto:

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore

il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La

decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la

procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di

procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).

2.

La sentenza del Pretore è stata

spedita il 27 agosto 2010 e l'appellante dichiara di aver ritirato il relativo

plico raccomandato il 30 agosto 2010. Essa invoca preliminarmente la facoltà di

presentare l'impugnativa nel termine di 20 giorni ex art. 308 CPC-TI.

Nelle procedure in materia di locazione, il termine per ricorrere contro una

sentenza del Pretore è di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC-TI). La disposizione

si applica senza dubbio alla vertenza in oggetto e il termine per proporre

l’appello è pertanto scaduto il 9 settembre 2010. Il gravame inoltrato dall’istante,

con spedizione del 20 settembre 2010, non ha ossequiato il termine e risulta

pertanto ampiamente tardivo e quindi irricevibile.

A nulla giova a questo riguardo la terminologia utilizzata dall’istante nelle

comparse scritte, peraltro discordante, laddove la domanda di causa è a tratti

denominata “petizione” (nel petitum dell’istanza e della replica)

quasi a lasciar intendere la volontà di proporre un'azione giudiziaria

nell'ambito di una procedura ordinaria.

Neppure l’invocazione di normative attinenti al diritto di vicinato quali gli

art. 679 e 684 CC è atta a sovvertire questa conclusione. L'istante neppure ha

preteso che queste avessero una loro portata autonoma, e la giurisprudenza, citata

nel giudizio pretorile, ne applica i principi per analogia al fine di

determinare se i disturbi siano eccessivi per natura, intensità e durata e

possano quindi giustificare una pretesa di riduzione ai sensi del diritto di

locazione. La natura della vertenza in questione è pertanto evidente e attiene esclusivamente

al diritto della locazione (DTF 120 II 112 consid. 3).

Essa è quindi stata proposta dinanzi alla competente Pretura, previa istanza

presso il competente Ufficio di conciliazione ai sensi dell'art. 274e CO allora

in vigore. Coerenti con tale impostazione sono poi stati sia l'atteggiamento

processuale che le allegazioni dell’istante, la cui pretesa si è fondata

espressamente sugli art. 259a, 259d, 259 e 260 CO. La conduttrice ha convenuto

in giudizio la parte locatrice in virtù dei reciproci obblighi derivanti dal

contratto di locazione di uno spazio commerciale ad uso esercizio pubblico,

chiedendo la riduzione della pigione per asseriti difetti dell’ente locato e per

disagi subiti a seguito degli effetti pregiudizievoli del cantiere attivo sul

fondo in questione.

Correttamente il Pretore ha quindi proceduto a convocare le parti ad un'udienza

di discussione ex art. 405 CPC-TI e, senza obiezione alcuna, la causa è

proseguita secondo i canoni della procedura speciale sommaria in materia di

locazione, con la rinuncia delle parti a comparire all'udienza finale (ex art.

410.

cpv.1 CPC-TI) e la produzione di memoriali conclusivi, con il quale

l’istante ha modificato il petitum chiedendo che “l’istanza”

venisse accolta.

È quindi solo con la presentazione dell'appello, peraltro in modo implicito,

non formulando alcuna considerazione al riguardo, che l'appellante ha ritenuto di

invocare l'applicazione della procedura ordinaria, usufruendo del termine di

venti giorni per inoltrare l'impugnativa (art. 308 CPC-TI), salvo però poi

contraddirsi già nel petitum d'appello con il quale chiede di accogliere

"l'istanza".

L'appellante non potrebbe neppure prevalersi di un'eventuale scelta della

procedura errata da parte del primo giudice. Per consolidata giurisprudenza, persino

nel caso in cui in prima sede il Pretore avesse erroneamente applicato la procedura

ordinaria, ciò non potrebbe giustificare il protrarsi di tale irregolarità

anche in sede di ricorso e l'appello andrebbe comunque proposto entro dieci

giorni, ex art. 411 CPC-TI (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 10 ad art. 308-309; da ultimo II CCA del 19 luglio 2010

inc. 12.2009.194).

In conclusione, l'appello deve essere dichiarato irricevibile siccome tardivo,

senza che sia possibile vagliarne il merito.

3.

Gli oneri processuali, calcolati su un

valore litigioso di fr. 118'800.- seguono l'integrale soccombenza dell'appellante

(art. 148 CPC-TI), che rifonderà ai convenuti congrue ripetibili.

Nella

determinazione della tassa di giustizia si tiene conto del fatto che il

giudizio non entra nel merito.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 CPC-TI e la LTG.

dichiara e pronuncia:

1.

L'appello 20 settembre 2010 di AP 1 è irricevibile.

2.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 900.-

b) spese fr.

100.

-

totale fr.

1'000.-

da

anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere

alla convenuta fr. 3’000.-, a titolo di ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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