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Locazione, obbligo della conciliazione preventiva per risarcimento del danno, eccezione di mancata conciliazione non costituisce abuso di diritto nel caso concreto

11 gennaio 2011Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti con atto di appello 15 ottobre 2010, corredato di una richiesta di

effetto sospensivo, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel

senso di accogliere l’eccezione della mancata conciliazione preliminare

relativa alla procedura di risarcimento danni, protestando spese e ripetibili

di entrambe le sedi;

mentre

gli istanti con osservazioni 15 novembre 2010 postulano la reiezione del

gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

richiamata

l’ordinanza 18 ottobre 2010 con cui il Pretore del Distretto di Lugano, sezione

4, ha concesso all’appello l’effetto sospensivo richiesto;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti

prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che fra

le parti era in essere un contratto di locazione avente quale oggetto

l’esercizio pubblico denominato Bar __________, sito nello stabile Palazzo __________

di via __________ a L__________, di durata indeterminata e che poteva essere

disdetto con un preavviso di 6 mesi per le scadenze del 29 marzo e del 29

settembre, la prima volta per il 29 marzo 2000 (doc. C), con una pigione

mensile di fr. 4'875.- da versarsi in rate trimestrali oltre a un importo di

fr. 350.- annui quale acconto per le spese di riscaldamento (doc. C);

che con petizione

(correttamente: istanza) 10 marzo 2010 i conduttori hanno postulato la condanna

dei locatori al pagamento dell’importo di fr. 154'060.-, oltre interessi, con

riserva di maggiorazione a dipendenza delle risultanze di causa, a titolo di

risarcimento danni;

che nel

corso dell’udienza tenutasi il 19 aprile 2010, i convenuti hanno sollevato

l’eccezione secondo cui la procedura non sarebbe stata sottoposta alla conciliazione

obbligatoria, mentre gli istanti hanno sostanzialmente osservato che tra le parti

erano pendenti diverse procedure aventi per oggetto la locazione del Bar __________

e che pertanto l’Ufficio di conciliazione già si sarebbe chinato sull’intera

fattispecie;

che con

decreto 4 ottobre 2010 il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, ha respinto l’eccezione sollevata dai convenuti, poiché, pur ammettendo che la vertenza non era

stata preventivamente sottoposta all’Ufficio di conciliazione, quest’ultima

autorità aveva già avuto modo di conoscere l’oggetto della lite nell’ambito di

una precedente procedura sempre relativa alla locazione del medesimo esercizio

pubblico, di modo che l’eccezione della mancata conciliazione preliminare

relativa alla procedura di risarcimento danni costituiva un abuso di diritto;

che con

appello 15 ottobre 2010, avversato della controparte, i convenuti chiedono che

l’eccezione sia accolta sostenendo che ogni controversia riguardante la

locazione deve obbligatoria-mente essere sottoposta alla conciliazione, non

avendovi le parti rinunciato e rilevando che l’udienza conciliativa a cui si è

riferito il Pretore nel decreto impugnato risale al 20 aprile 2010 ed è dunque

Considerandi

successiva all’inoltro della causa, avviata il 10 marzo 2010, avendo inoltre

diverso oggetto; gli appellanti rilevano inoltre che le altre procedure

conciliative riguardanti la locazione dell’esercizio pubblico sono state

stralciate ed avevano comunque come oggetto questioni differenti;

che ai

sensi dell’art. 274a CO ogni contestazione riguardante contratti di locazione

di locali d’abitazione e commerciali deve obbligatoriamente essere sottoposta

al competente Ufficio di conciliazione prima che le parti possano adire il

giudice civile (DTF 133 III 645; Cocchi/Trezzini,

CPC-TI, m. 1 e segg. ad art. 404);

che

l’eccezione della mancata conciliazione preliminare relativa alla procedura di

sfratto configura un abuso di diritto quando l’Ufficio di conciliazione ha già

avuto modo di conoscere l’oggetto della lite (sentenza del Tribunale federale

dell’8 novembre 2002,4C.252/2002; II CCA 14 giugno 2006 inc. 12.2006.43; Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 20 ad

art. 404);

che nella

fattispecie è pacifico che la contestazione riguardante il risarcimento danni

nell’ambito del contratto di locazione, inoltrata con atto 10 marzo 2010, non è

stata preventivamente sottoposta al competente Ufficio di conciliazione come

disposto dall’art. 274a CO;

che la

procedura di conciliazione preventiva è una condizione di ricevibilità

dell’azione giudiziaria in materia di locazione (art. 19 della Legge di

applicazione delle norme federali in materia di locazione di locali

d’abitazione e commerciali, RL 3.3.2.1.4);

che dal

carteggio processuale (incarto 053/2010-Ov Ufficio di conciliazione in materia

di locazione di Lugano n. 3 OVEST) non risulta in alcun modo che l’Ufficio di

conciliazione abbia avuto modo di conoscere l’oggetto della lite qui in esame;

che

infatti l’Ufficio di conciliazione è stato adito in quell’occasione per

discutere una disdetta straordinaria del contratto per mora del conduttore e

gli istanti si sono limitati a opporre in compensazione della pigione un loro

credito di fr. 154'060.- per asseriti danni, senza dare alcuna indicazione al

riguardo, come hanno poi fatto nell’atto introduttivo della causa qui in esame,

del 10 marzo 2010;

che gli istanti

affermano che nel corso degli anni vi sono state diverse procedure conciliative

tra le parti, sicché un’ulteriore procedura di conciliazione non potrebbe aver

buon esito, anche in considerazione del comportamento dei convenuti, che

rifuggono dalla conciliazione;

che le

procedure conciliative evocate dal Pretore e dagli istanti si riferivano a

contestazioni della disdetta (incarti no 054/2009-Ov, 053/2010-Ov), e non sono

state conciliate, mentre una proce-dura conciliativa relativa al deposito della

pigione per difetti (no 139/2009-Ov) è stata sospesa su richiesta delle parti

(lettera 23 marzo 2010 dell’Ufficio di conciliazione, incarto richiamato);

che in tali

circostanze non si può ritenere che la vertenza relativa al risarcimento del

danno derivante dalle turbative asseritamente provocate dal cantiere per la

ristrutturazione dello stabile sia stata sottoposta preventivamente all’Ufficio

di conciliazione, come esige la legge;

che di

conseguenza l’appello si rivela fondato e l’eccezione sollevata dai convenuti

in sede di udienza del 19 aprile 2010 deve essere accolta, con conseguente

irricevibilità dell’istanza 10 marzo 2010;

che la tassa

di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC), e

sono commisurate al valore di causa di fr. 154'060.-;

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia

I. L’appello

15 ottobre 2010 di AP 1, AP 2 e AP 3 è accolto. Di conseguenza il decreto 4

ottobre 2010 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformato:

1. L’eccezione

sollevata dai locatori in sede di udienza del 19 aprile 2010 è accolta.

L’istanza 10 marzo 2010 è irricevibile.

2. Annullato.

3. La

tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 50.- anticipate dagli istanti

restano a loro carico in solido, i quali, sempre con il vincolo della

solidarietà, rifonderanno ai convenuti complessivi fr. 300.- a titolo di

ripetibili.

4. Invariato.

II. Gli

oneri processuali di complessivi fr. 300.- (tassa di giustizia di fr. 250.- e

spese di fr. 50.-), anticipate dagli appellanti, sono integralmente poste a

carico degli appellati in solido, i quali, sempre con il vincolo della

solidarietà, rifonderanno a controparte fr. 400.- complessivi a titolo di

ripetibili di appello.

III. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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