Sfratto, istanza respinta per disdetta inefficace, siccome non giunta al conduttore

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2010.203

Data decisione, Autorità:

20.12.2010, IICCA

Ricorso:

TF,4A_74/2011, 02.05.2011

Titolo:

Sfratto, istanza respinta per disdetta inefficace, siccome non giunta al conduttore

ISTANZA DI SFRATTO

art. 274g CO

Incarto n.

12.2010.203

Lugano

20 dicembre

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.179

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza di

sfratto 20 settembre 2010 da

AP 1

RA 2

contro

AO 1

RA 1

nonché sull'istanza di contestazione della disdetta, introdotta il

13 settembre 2010 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione

di Minusio da

AO 1,

RA 1,

contro

AP 1,

RA 2,

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 19 ottobre

2010, accogliendo l'istanza di contestazione della disdetta presentata da AO 1

e respingendo l'istanza di sfratto inoltrata da AP 1;

appellante AP 1 che, con appello 27 ottobre 2010, chiede la riforma

della sentenza impugnata nel senso di confermare la validità della disdetta e

accogliere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe

le sedi;

mentre AO 1, con osservazioni 22 novembre 2010 – alle quali è

seguita la replica di controparte del 3 dicembre 2010 – postula la reiezione

del gravame con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in diritto:

che AO 1 ha sottoscritto il 5 marzo 2005, quale conduttrice, con gli allora proprietari __________, __________

e __________, quali locatori, un contratto di locazione avente per oggetto il

Ristorante “__________”, sito in via __________ a __________, contratto nel

quale il 29 maggio 2009, a seguito di acquisto della part. 684 RFD di __________,

è subentrato AP 1 quale locatore;

che con

istanza 13 settembre 2010 AO 1 ha contestato davanti all'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di __________ (in seguito Ufficio di

conciliazione) la disdetta straordinaria speditale da AP 1, della quale aveva,

a suo dire, avuto notizia quel medesimo giorno “dall'avv. RA 2”;

che con

istanza 20 settembre 2010 AP 1 ha chiesto alla Pretura della giurisdizione di

Locarno-Città lo sfratto di AO 1, a seguito di una disdetta straordinaria

asseritamente notificata alla conduttrice “per motivi gravi ex art. 266g CO per

il giorno 30 agosto 2010 (H), inviata il 13 luglio 2010”;

che il

Pretore all'udienza di contraddittorio del 13 ottobre 2010 ha congiunto la trattazione dell'istanza di sfratto con la procedura di contestazione della

disdetta del 13 settembre 2010 a lui trasmessa dall'Ufficio di conciliazione

per attrazione di competenza a norma dell'art. 274g cpv. 1 CO;

che AO 1 ha in particolare opposto la mancata ricezione della disdetta;

che con

sentenza 19 ottobre 2010 il Pretore, ha operato il cosiddetto apprezzamento

anticipato delle prove ex art. 184 CPC, limitando l'assunzione delle stesse a

quelle rilevanti per il giudizio, potendo essere emanata una decisione sulla

questione relativa al quesito, preliminare per rapporto alla domanda di

sfratto, circa la validità o meno della disdetta ed ha dichiarato non ammesse

tutte le prove (oltre a quelle documentali) proposte dalle parti in sede di

contraddittorio;

che il

primo giudice ha ricordato che la disdetta costituisce un atto formatore

unilaterale di volontà a carattere risolutivo che necessita di essere ricevuta

dal destinatario (teoria della ricezione) ed esplica perciò i suoi effetti

Considerandi

quando entra nella sfera d'influsso di quest'ultimo, vale a dire, nel caso in

cui il postino abbia depositato nella cassetta delle lettere l'avviso di ritiro

della raccomandata, il giorno dopo tale deposito;

che,

secondo il Pretore, nella fattispecie in esame, la lettera raccomandata

contenente la disdetta 10 luglio 2010 redatta su formulario ufficiale, spedita

il 13 luglio 2010 da AP 1 all'indirizzo di AO 1 in via __________ a __________ (recapito indicato a Registro di commercio), è stata ritornata

dall'Ufficio postale al mittente con la menzione “il destinatario è

irreperibile all'indirizzo indicato” (doc. H), come pure che La Posta ha

precisato con scritto 11 ottobre 2010 che “in via __________ a __________

non vi è nessuna cassetta delle lettere intestata con il nominativo della

destinataria AO 1” e che “inoltre nessun ordine di rispedizione

è conosciuto per questa ditta”, da qui il rinvio della lettera al mittente

(doc. 1);

che, a

detta del primo giudice, in siffatta costellazione (non trattandosi di lettera

raccomandata restituita al mittente perché “non ritirata” entro il termine di

giacenza malgrado avviso di ritiro [“foglietto giallo”] posto nella buca delle

lettere), non si può sostenere che la missiva “sia entrata nella sfera

d'influenza” della locataria, con la conseguenza che la disdetta non risulta

essere stata formalmente notificata alla convenuta e non può quindi aver

esplicato effetto alcuno;

che il

Pretore – evidenziato che, in buona fede, AP 1, dopo essersi visto in

precedenza già in tre occasioni (fra il 25 maggio e il 26 giugno 2010, doc. E,

F e G) ritornare con la stessa dicitura (“destinatario irreperibile

all'indirizzo indicato”) altre lettere spedite in via __________, __________,

ben avrebbe potuto, senza particolari sforzi, indirizzare la busta contenente

la disdetta all'indirizzo di __________, socia gerente con firma individuale di

AO 1, il cui recapito (in via __________ a __________) era da tempo noto al

locatore AP 1 (doc. 8, 11, 12 pag. 2) – in assenza di una disdetta efficace ha

accolto l'istanza di contestazione della disdetta di AO 1 e respinto l'istanza

di sfratto presentata da AP 1;

che con

appello 27 ottobre 2010 – seguito anche da replica 3 dicembre 2010 – AP 1

contesta la decisione del primo giudice, mentre AO 1 ne chiede la conferma;

che non è

contestato che la disdetta straordinaria – fondante l'istanza di sfratto – era

contenuta nella busta spedita da AP 1 il 13 luglio 2010 all'indirizzo di AO 1,

via __________, __________ (indicato a Registro di commercio quale sede della

società), restituita da La Posta al mittente con la scritta “il destinatario è

irreperibile all'indirizzo indicato” (doc. H);

che

neppure è contestato che altri tre invii, spediti da AP 1 al medesimo indirizzo

in data 25 maggio 2010 (doc. E), 9 giugno 2010 (doc. F) e 26 giugno 2010 (doc.

G), hanno subito il medesimo iter e sono stati restituiti al mittente con la

medesima dicitura, mentre un invio spedito il 9 giugno 2010 (doc. 12) è giunto

a destinazione;

che il

fatto che tre invii (doc. E, F e G) non fossero giunti a destinazione, mentre

uno (doc. 12) fosse stato recapitato – senza essere restituito al mittente –

non dimostra null'altro se non che AP 1 poteva rendersi conto che, con

l'indirizzo da lui indicato sulle buste, vi erano problemi per La Posta nel

recapitare la spedizione, risultando il destinatario “irreperibile

all'indirizzo indicato”;

che

spetta al locatore farsi parte diligente perché l'indirizzo scritto sulla busta

di spedizione per la notifica della disdetta contenga tutti gli elementi atti a

permettere al funzionario postale di individuare correttamente il destinatario;

che è

usualmente ammesso che la corrispondenza relativa alla locazione, destinata al

conduttore, sia spedita all'indirizzo dei locali affittati (Bohnet/Montini, Droit de bail, Basilea

2010, n. 32 ad art. 266o CO);

che era

palesemente noto a AP 1 che l'indirizzo iscritto a Registro di commercio (via __________,

__________) quale sede della società conduttrice corrispondeva nelle

indicazioni (via, numero civico e località) a quello dell'ente locato

“Ristorante __________”, risultando tale corrispondenza dal contratto di

locazione prodotto in causa dal locatore (doc. B, art. 1);

che

sarebbe dunque stato sufficiente che gli invii ritornati con l'indicazione che

il destinatario era “irreperibile all'indirizzo indicato”, in particolare la

disdetta, fossero (ri)spediti a AO 1 presso il Ristorante __________, via __________

a __________;

che in

simili circostanze, pretendere che – a causa dell'indirizzo di sede indicato a

Registro di commercio e dell'assenza di una buca lettere a nome suo – AO 1 non

si sia resa reperibile, abbia indicato un indirizzo fittizzio o abbia fatto

iscrizioni non conformi alla realtà (appello, punto 16.2.6 pag. 9 verso il

basso e pag. 10 verso l'alto) e sia con ciò incorsa anche in “manifesto abuso

di diritto” (appello, punto 16.2.3 pag. 9 verso l'alto), risulta finanche

temerario;

che è

dunque palesemente fuori luogo l'argomentazione dell'appellante (appello, punto

16.2.6

pag. 10 verso l'alto) secondo la quale AO 1 avrebbe impedito che la

busta contenente la disdetta entrasse nella sua sfera d'influenza;

che, come

rettamente ritenuto dal Pretore, a AP 1 era data anche l'alternativa di

indirizzare la busta contenente la disdetta a __________, socia gerente di AO 1,

il cui recapito era da tempo noto all'appellante;

che

l'appello, del tutto infondato e al limite della temerarietà, deve essere

respinto senza ulteriore disamina;

che la

decisione del primo giudice di ritenere inefficace la disdetta del 10 luglio

2010.

di AP 1, rappresentando una “non dichiarazione” merita dunque piena

conferma, con conseguente conferma dell'accoglimento dell'istanza 13 settembre

2010.

di AO 1 (contestazione della disdetta) e del respingimento dell'istanza di

sfratto 20 settembre 2010 promossa da AP 1;

che la

tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di questa sede seguono la

soccombenza e tengono conto di un valore litigioso di almeno fr. 31'200.– (fr.

3'900.– mensili fino alla prossima scadenza della disdetta ordinaria del 30

agosto 2011; cfr. doc. B art. 5b, con rinvio all'art. 266d CO);

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. L’appello

27 ottobre 2010 di AP 1 è respinto.

2. Gli oneri del

presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 500.–

b) spese fr.

50.–

Totale fr.

550.–

sono a

carico dell'appellante, il quale rifonderà fr. 500.– all'appellata per

ripetibili d'appello.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).

La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia

con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con

una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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