12.2010.224

Locazione, adeguamento alle pigioni in uso nel quartiere, criteri di confronto per posteggio

2 dicembre 2011Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

A. __________ SA ha concesso in locazione a AO 1, con contratti sottoscritti il

27 settembre, rispettivamente il 1° ottobre 2004, un appartamento di 3 locali

(doc. B inc. DI.2008.258) e un parcheggio interno allo stabile denominato “O__________”

in via__________ n. __________ a __________ (doc. C inc. DI.2008.270/271/272).

Il canone di locazione ammontava a fr. 615.- mensili oltre spese accessorio per

l’appartamento e a fr. 50 per il posteggio nell’autorimessa AP 1 e AP 2,

acquirenti della particella n. __________ RFD di __________ su cui sorge

l’immobile, hanno ripreso i contratti di locazione nel maggio 2007 (doc. da Z a

DD inc. DI.2008.270/271/272) e hanno disposto l’esecuzione di diversi

interventi allo stabile (doc. P e da FF a PP inc. DI. 2008.270/271/272). Il 9

giugno 2008 i locatori hanno notificato alla conduttrice, tramite modulo

ufficiale, un aumento del canone di locazione annuo del posteggio da fr. 600.-

a fr. 1’200.- annui (doc. G inc. DI.2008.270/271/272), motivandolo con la

necessità di “parificare gli affitti dello stabile e della zona”.

B. AO

1 ha

contestato l’aumento del canone di locazione davanti all’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) e ha chiesto una

riduzione del 20% del canone di locazione per gli inconvenienti patiti durante

i lavori. Non avendo trovato un accordo (doc. A inc. DI.2008.270/271/272), i

locatori e la conduttrice si sono rivolti al Pretore di Mendrisio-Sud. Con

l’istanza 21 novembre 2008 la conduttrice ha chiesto la riduzione del canone di

locazione nella misura del 20%, ma almeno per l’importo di fr. 2'160.-, mentre

i locatori nell’istanza 1° dicembre 2008 hanno postulato l’accertamento della

validità dell’aumento del canone di locazione relativo al posteggio

nell’autorimessa. All’udienza di contraddittorio dell’11 febbraio 2009 i

locatori si sono opposti all’istanza della conduttrice. Dal canto suo AO 1 si è

opposta all’aumento del canone di locazione per il posteggio.

C. Il

Pretore, con sentenza 22 novembre 2010, ha respinto l’istanza 1° dicembre 2008 di accertamento della validità dell’aumento del canone di locazione del

posteggio e ha parzialmente accolto quella del 21 novembre 2008, accordando

alla conduttrice una riduzione del canone di locazione dell’appartamento pari

al 20% per sei mesi, per un totale di fr. 1'080.-.

D. Con

appello 6 dicembre 2010 i locatori chiedono la riforma del querelato giudizio

nel senso di accogliere la propria istanza del 1° dicembre 2008, e di accertare

la validità dell’aumento di pigione notificato alla conduttrice. Secondo loro,

a torto il Pretore avrebbe ritenuto l’insufficienza dei termini di confronto

prodotti dai locatori, essendo 8 e non 2 gli esempi comprovati, così che le

condizioni dell’art.11 OLAL sarebbero adempiute.

Delle osservazioni con cui la conduttrice propone la reiezione del gravame si

dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e

impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque

disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).

2.

Nella

fattispecie rimane contestato in questa sede solo l’aumento del canone di

locazione per il posteggio (istanza 1° dicembre 2008, DI.2008.270), i locatori

avendo accettato il giudizio sulla riduzione del canone di locazione

dell’appartamento per un totale di fr. 1'080.- (istanza 21 ottobre 2008,

DI.2008.258). Dopo aver esposto le norme legali e la giurisprudenza applicabile

in caso di adeguamento della pigione a quelle in uso nella località o nel

quartiere, il Pretore ha ritenuto che i locatori non avevano dimostrato

sufficienti elementi di confronto atti a stabilire quali fossero le pigioni usuali

nella zona per un posteggio. Egli ha constatato che i locatori avevano addotto

come elementi di riferimento le pigioni per altri posteggi nel loro stabile,

che non possono essere prese in considerazione, e quelle relative alle due

palazzine gemelle ai numeri civici 13 e 17 della via, praticamente identiche

allo stabile oggetto della vertenza. Da qui la reiezione dell’istanza, in

presenza di solo due elementi di confronto.

3.

norma dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per la prossima

scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni prima

dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone. L’art.

19.

OLAL prevede che il modulo debba indicare l’ammontare attuale della pigione

e delle spese accessorie, la data di entrata in vigore dell’aumento e i motivi

di tale aumento. L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di contestare

innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla comunicazione la

liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. L’art.

269a CO enumera, non esaustivamente, sei criteri che giustificano una modifica

della pigione, principalmente un aumento. Se uno di questi criteri trova

applicazione, la legge pone la presunzione che la pigione modificata non sia abusiva

(Lachat, Le bail à loyer, Losanna

2008, p. 457). Tale presunzione può però essere confutata fornendo la prova di

un reddito eccessivo della cosa locata (art. 269 CO; DTF 124 III 310, consid.

2b; Lachat, op. cit., p. 454).

Giusta l’art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si

situano nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per

effettuare tale confronto, giusta l’art. 11 OLAL, la parte che invoca tale

criterio deve fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa

locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.

Secondo costante giurisprudenza, per poter trarre delle conclusioni con una

certa sicurezza, i termini di paragone devono essere almeno cinque, e non

possono essere considerate le pigioni di oggetti che si trovano nello stesso

immobile o quelle di altri oggetti dello stesso proprietario, ritenuto che infine

differenti oggetti situati nello stesso immobile appartenente ad uno stesso

proprietario devono essere trattati come un unico termine di paragone (DTF 123

III 317, consid. 4 c aa; Lachat,

op. cit., p. 460). Ne consegue che se il locatore vuole prevalersi di tale

argomento per aumentare la pigione, deve premurarsi di fornire la prova della

tendenza delle pigioni nella zona. Se vi perviene portando un numero

sufficiente di esempi adeguati, il conduttore conserva comunque la possibilità

di invocare l’art. 269 CO e far valere che il reddito derivante dalla cosa

locata è sproporzionato e dunque la pigione abusiva (Thévenoz/Werro, Commentaire romand CO-I, ad art. 269a n. 1).

4.

Gli

appellanti rimproverano al Pretore di aver ritenuto a torto numericamente

insufficienti i termini di paragone prodotti. Essi ritengono infatti che già

solo una delle due palazzine gemelle al loro stabile permette di avere il

numero necessario di esempi di pigione, poiché vi sono 8 posteggi appartenenti

ad un altro locatore, amministrati da una diversa società di gestione e locati

a differenti conduttori, dai quali emerge una pigione mensile di fr. 95.-, solo

di poco inferiore a quella di fr. 100.- oggetto della vertenza. Ne deriva che

essi hanno provato quanto da loro asserito e che la sentenza impugnata deve

pertanto essere riformata nel senso accogliere l’istanza 1° dicembre 2008 e

accertare la validità dell’aumento della pigione dal 1° ottobre 2008.

5.

giurisprudenza del Tribunale federale esige il confronto delle pigioni con

almeno cinque oggetti comparabili, siti nella medesima località o quartiere

(DTF 136 III 74, 123 III 317, sentenza non pubblicata 4A_669/2010 del 28 aprile

2011). Come correttamente esposto dal Pretore, alla cui motivazione si può

rinviare, non possono essere tenute in considerazione le pigioni applicate dagli

appellanti ad altri conduttori per un posteggio nel loro immobile (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer,

Commentaire pratique, n. 13 ad art. 269a CO e rif. citati). Rimangono dunque da

considerare solo gli esempi portati dai locatori relativi alle palazzine

gemelle nella medesima via in cui si trova il loro stabile, ai numeri civici 13

e 17. Gli appellanti ribadiscono di aver portato la prova che in tali

palazzine, proprietà di altre persone, vi sono almeno 8 casi di posteggi locati

a fr. 95.- mensili. Se non che, in realtà si tratta di due gruppi diversi di

posteggi: come accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti, nella

palazzina al numero civico 17, proprietà di una sola persona, i posteggi nell’autorimessa

(8 in tutto) sono locati a fr. 95.- mensili (deposizione M__________, verbale

del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272), mentre in quella al numero

13, soggetta al regime della proprietà per piani, i posteggi nell’autorimessa sono

locati a fr. 60.- mensili (deposizione W__________, verbale del 25 marzo 2009,

incarto richiamato DI.2008.272). Solo nella palazzina al n. 17, quindi, le

pigioni dei posteggi interni sono di poco inferiori a quella pretesa dagli

appellanti. Tali posteggi, in numero di 8, si trovano nel medesimo stabile e

sono del medesimo proprietario. Essi costituiscono pertanto un solo e unico

riferimento per il confronto delle pigioni e non invece 8 come sostengono gli

appellanti. Se ne deve concludere che i locatori hanno fallito l’onere di

provare quali siano le pigioni in uso nel quartiere di riferimento per un

posteggio in un’autorimessa, avendo portato meno di cinque esempi di confronto.

Può quindi rimanere indeciso il quesito di sapere se le autorimesse di

confronto abbiano le medesime caratteristiche di quelle dei locatori.

6.

Visto

quanto precede, l’appello deve essere respinto. La tassa di giustizia, le spese

e le ripetibili della procedura d’appello seguono la soccombenza (art. 148

CPC-TI) e sono commisurate al valore di causa di fr. 12'000.-. Gli appellanti

rifonderanno inoltre alla parte appellata, rappresentata da un’associazione di

categoria, un’equa indennità per inconvenienza.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC-TI, la LTG e il

regolamento sulle ripetibili

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

6.

dicembre 2010 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali di appello consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 200.-

b) spese fr. 100.-

totale fr. 300.-

sono a carico degli appellanti in solido, che rifonderanno alla controparte,

sempre con vincolo di solidarietà, fr. 200.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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