12.2010.225

Locazione, aumento della pigione, riduzione della pigione, contenuto del modulo ufficiale di aumento, cumulo di motivi incompatibili

13 marzo 2012Italiano25 min

Source ti.ch

Fatti

A. A__________

SA ha concesso in locazione a AO 2, il 1° ottobre 1980, un appartamento di 4 ½ locali

(al quarto piano, interno n. 11) e un parcheggio interno nello stabile

denominato casa “O__________” in via __________ (doc. D inc.

DI.2008.270/271/272). Il canone mensile di locazione ammontava a fr. 575.- per

l’appartamento, fr. 40.- per il posteggio e fr. 80.- per l’acconto delle spese

accessorie, per un totale di fr. 695.-. AP 1 e AP 2, acquirenti della

particella n. __________ su cui sorge l’immobile, hanno ripreso i contratti di

locazione nel maggio 2007 (doc. da Z a DD inc. DI.2008.270/271/272) e hanno

disposto l’esecuzione di diversi interventi allo stabile (doc. P e da e FF a PP

inc. DI.2008.270/271/272). Il 9 giugno 2008 i locatori hanno

notificato ai conduttori, tramite modulo ufficiale, un aumento della pigione

annua dell’appartamento, dal 1° ottobre 2008 e gradualmente su due anni, da fr.

9'840.- a fr. 12'000.- (doc. H inc. DI.2008.270/271/272) e un aumento

della pigione del posteggio da fr. 720.- a fr. 1'200.- annui (doc. I inc.

DI.2008.270/271/272). L’aumento per l’appartamento è stato motivato con “importanti

lavori di grande manutenzione…Inoltre adeguamento per parificare gli affitti

dello stabile e della zona” (doc. H inc. DI.2008.270/271/272)

e quello per il posteggio è stato motivato con “Adeguamento per parificare

gli affitti dello stabile e della zona” (doc. I, inc.

DI.2008.270/271/272).

B. AO

2 ed AO 1 hanno contestato gli aumenti con istanza 1° luglio

2008 all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione (in seguito UC) e

hanno chiesto una diminuzione di fr. 125.- della pigione dell’appartamento per

adeguarlo ai più bassi tassi ipotecari, oltre una riduzione del 20% della

pigione per i disagi subiti durante i lavori. All’udienza tenutasi il 9 ottobre

2008, l’UC ha constatato il mancato accordo sui due temi (doc. A inc. DI.2008.270/271/272),

così che i locatori ed i conduttori, con le istanze in esame, hanno portato

dinnanzi al Pretore di Mendrisio sud le rispettive richieste: i conduttori

hanno chiesto la condanna dei locatori all’indennizzo di almeno fr. 1'968.- per

i disagi subiti durante i lavori e la riduzione della pigione di fr. 125.- a

decorrere dal 1° ottobre 2008 (istanza 21 novembre 2008) ed i locatori hanno

instato per ottenere l’accertamento della validità dell’aumento delle pigioni

(istanza 1° dicembre 2008). All’udienza di contraddittorio dell’11 febbraio

2009 ogni parte ha ribadito la propria istanza e si è opposta a quella della

controparte.

C. Il

Pretore, con sentenza 22 novembre 2010, ha respinto l’istanza 1° dicembre 2008 di accertamento della validità dell’aumento della pigione dell’appartamento e

del posteggio (DI.2008.271) e ha parzialmente accolto quella del 21 novembre

2008 (DI.2008.257), riconoscendo ai conduttori fr. 984.- a titolo di riduzione

della pigione per sei mesi a causa dei lavori di ristrutturazione dello stabile

e accertando una riduzione della pigione mensile di fr. 125.- dal 1° ottobre

2008 per diminuzione dei tassi ipotecari.

D. Con

appello 6 dicembre 2010 i locatori chiedono la riforma del giudizio pretorile nel

senso di respingere l’istanza 21 novembre 2008 dei conduttori per quanto

concerne la riduzione della pigione in ragione della diminuzione dei tassi

ipotecari e di accogliere invece la propria istanza del 1° dicembre 2008, con

la quale postulano l’accertamento della validità degli aumenti di pigione

notificati ai conduttori, il tutto con protesta di spese e ripetibili.

Delle osservazioni con cui i conduttori propongono la

reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e

impugnata prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque

disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).

2.

Dopo

aver esposto le norme legali e la giurisprudenza applicabili, il Pretore ha

distinto la questione dell’aumento della pigione dell’appartamento e quella del

posteggio, negando la validità degli aumenti per motivi diversi. Nel caso

dell’appartamento il primo giudice ha ritenuto che l’aumento era nullo, poiché

nel modulo ufficiale si fondava su due motivi di aumento invocati

cumulativamente, incompatibili tra di loro. A titolo abbondanziale il Pretore

ha inoltre rilevato che la motivazione sarebbe stata comunque carente in quanto

sul modulo ufficiale non era precisato il costo dei singoli interventi fatti

valere dai locatori a titolo di migliorie di valorizzazione. Per quel che

concerne invece la pigione del posteggio, motivata nel modulo ufficiale con

l’adeguamento alle pigioni un uso nel quartiere, il primo giudice ha ritenuto

che i locatori non avevano dimostrato sufficienti elementi di confronto atti a

stabilire quali fossero le pigioni usuali nella zona. Esprimendosi poi

sull’istanza di riduzione della pigione introdotta dai conduttori, il primo

giudice ha constatato che nel periodo determinante il tasso ipotecario era

sceso dal 5% al 3 ½ %, ciò che giustificava secondo i criteri posti dall’art.

13.

OLAL una riduzione della pigione del 15.25%, pari a fr. 125.- mensili. A tale

riduzione i locatori avevano eccepito il reddito lordo ammissibile ai sensi

dell’art. 269a lett. c CO, che il Pretore ha ritenuto inapplicabile alla

fattispecie per il fatto che lo stabile non era di recente costruzione né era

stato oggetto di una ristrutturazione totale, non potendosi qualificare tale

l’intervento di risanamento eseguito nel 2007-2008. A ogni modo, prosegue il primo giudice, il reddito lordo del 5.85% addotto dai locatori non

sarebbe ammissibile, superando il limite massimo del 5 ½ % (2% in più del tasso

ipotecario di riferimento). Infine, il Pretore ha riconosciuto ai conduttori

una riduzione della pigione di complessivi fr. 984.- per tenere conto dei

disagi causati dai lavori di risanamento.

3.

Nella

fattispecie rimangono in discussione in questa sede la riduzione della pigione

per modifica del tasso ipotecario di riferimento, di cui all’istanza 21

novembre 2008 dei conduttori (DI.2008.257), e gli aumenti di pigione per

l’appartamento e il posteggio (DI.2008.271), mentre non è più litigiosa la

riduzione della pigione per un totale di fr. 984.-, accordata a motivo dei

disagi provocati per sei mesi durante i lavori di risanamento dell’immobile.

Validità

dell’aumento di pigione 9 giugno 2008

4.

Gli

appellanti sostengono, per quanto concerne l’aumento delle pigioni, che

il Pretore avrebbe sbagliato ritenendo necessaria l’indicazione dei costi dei

singoli interventi sul formulario ufficiale e riscontrando l’impossibilità di

esporre due motivazioni d’aumento. Essi adducono che le loro motivazioni sono

entrambe atte a giustificare l’aumento della pigione per l’appartamento.

Criticano poi il Pretore per aver ritenuto inapplicabile alla fattispecie il

criterio del reddito lordo non eccessivo in relazione alla diminuzione dei

tassi ipotecari, facendo valere la compensazione con le migliorie da loro

apportate allo stabile.

5.

A norma dell’art. 269d CO il locatore può aumentare la pigione per

la prossima scadenza del contratto, comunicando l’aumento almeno dieci giorni

prima dell’inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.

L’art. 19 OLAL prevede che il modulo debba indicare l’ammontare attuale della

pigione e delle spese accessorie, la data di entrata in vigore dell’aumento e i

motivi di tale aumento. L’art. 270b cpv. 1 CO permette al conduttore di

contestare innanzi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla

comunicazione la liceità dell’aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e

269a CO. L’art. 269a CO enumera, non esaustivamente, sei criteri che giustificano

una modifica della pigione, principalmente un aumento. Se uno di questi criteri

trova applicazione, la legge pone la presunzione che la pigione modificata non

sia abusiva (Lachat, Le bail à

loyer, Losanna 2008, p. 457). Tale presunzione può però essere confutata

fornendo la prova di un reddito eccessivo della cosa locata (art. 269 CO; DTF

124.

III 310, consid. 2b; Lachat,

op. cit., p. 454).

Giusta

l’art. 269a lett. a CO non sono di regola abusive le pigioni che si situano nei

limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere. Per effettuare tale

confronto, giusta l’art. 11 OLAL, la parte che invoca tale criterio deve

fornire un numero sufficiente di esempi paragonabili alla cosa locata per

ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione. Secondo

costante giurisprudenza, per poter trarre delle conclusioni con una certa

sicurezza, i termini di paragone devono essere almeno cinque, e non possono

essere considerate le pigioni di oggetti che si trovano nello stesso immobile

che l’oggetto in questione o quelle di altri oggetti dello stesso proprietario

e infine differenti oggetti situati nello stesso immobile appartenente ad uno

stesso proprietario devono essere trattati come un unico termine di paragone

(DTF 123 III 317, consid. 4 c aa; Lachat,

op. cit., p. 460). Ne consegue che se il locatore vuole prevalersi di tale

argomento per aumentare la pigione, egli deve premurarsi di fornire la prova

della tendenza delle pigioni nella zona. Se vi perviene portando un numero

sufficiente di esempi adeguati, il conduttore conserva comunque la possibilità

di invocare l’art. 269 CO e far valere che il reddito derivante dalla cosa

locata è sproporzionato e dunque la pigione abusiva (Thévenoz/Werro, Commentaire romand CO-I, ad art. 269a n. 1).

6.

L’aumento

è nullo se il locatore non lo comunica mediante il modulo prescritto, non lo

motiva, lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta (art. 269d

cpv. 2 CO). L’aumento della pigione – e le modificazioni unilaterali del

contratto – deve rispettare la forma scritta qualificata sia per quel che

concerne le modalità che per il contenuto della comunicazione di adeguamento. I

motivi dell’aumento devono essere precisi (art. 19 cpv. 1 lett. a n. 4 OLAL)

per consentire al conduttore di comprendere la portata e la giustificazione

dell’aumento e valutare in conoscenza di causa l’opportunità di contestarla

(DTF 121 III 6 consid. 3a pag. 8, 118 II 130 consid. 2b). La motivazione dell’aumento

deve figurare sul modulo ufficiale o su una lettera accompagnatoria alla quale

si riferisce esplicitamente il modulo e vincola il locatore, che non può far

valere nuovi motivi di aumento in corso di procedura (Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 10 ad art.

269d). Il locatore che intende modificare la pigione non può invocare

simultaneamente più fattori di aumento se questi sono incompatibili tra loro;

al contrario egli può riferirsi ad un fattore quale motivazione principale e ad

un altro come motivo sussidiario, in tal caso però il locatore è tenuto a

precisarlo nel formulario ufficiale o nella lettera d’accompagnamento (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008,

p. 402).

dottrina e la giurisprudenza hanno sviluppato le regole necessarie per valutare

la compatibilità di questi criteri e dunque la possibilità di cumularli. Per

effettuare tale analisi ci si riferisce alle nozioni di criteri assoluti e

relativi di adeguamento delle pigioni, tenuto conto che le prestazioni

supplementari del locatore (art. 269a lett. b CO) configurano un criterio

relativo e le pigioni in uso nella località o quartiere (art. 269a lett. a CO)

invece un criterio assoluto (sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011

dell’11 ottobre 2011 consid. 4.2; Lachat, Commentaire romand CO-I, n. 4 ad art. 269-270e CO). È possibile invocare contemporaneamente più criteri

relativi, come ammette il Tribunale federale, ma i criteri assoluti sono invece

tra loro antinomici e dunque incompatibili; infine i criteri assoluti non

possono essere cumulati con i criteri relativi (sentenza del Tribunale federale

4A_276/2011 dell’11 ottobre 2011 consid. 4.4; Lachat,

Le bail à loyer, Losanna 2008, p. 543 e segg.); in particolare, riguardo al

criterio dell’art. 269a lett. a CO, l’adeguamento alle pigioni in uso nella

zona non può essere invocato congiuntamente ad altri motivi (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008,

p. 456).

le parti non sono d’accordo sul senso da dare alle motivazioni riportate nel

formulario ufficiale, queste vanno interpretate secondo il principio

dell’affidamento (Lachat, Le bail

à loyer, Losanna 2008, p. 403; DTF 121 III 6, consid. 3c). Il diritto della

locazione è improntato al formalismo ed occorre essere rigorosi sul rispetto

delle prescrizioni di forma; di principio non bisogna ammettere eccezioni alle

regole che prevedono una particolare protezione del conduttore (DTF 121 III

460, consid. 4a/cc). In merito ai motivi di rincaro delle pigioni esposti dal

locatore nella notifica di aumento, quanto appena detto implica che le

motivazioni poco chiare devono essere interpretate in favore del conduttore (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008,

p. 403).

7.

Con

riferimento alla pigione dell’appartamento, i locatori sostengono che il

Pretore ha ritenuto a torto l’impossibilità di far valere contemporaneamente e

cumulativamente due diversi motivi di aumento. A loro avviso invece il concorso

di più motivi di aumento è legale, e nel caso specifico era evidente che il

secondo criterio (adeguamento alle pigioni in uso nello stabile e nella zona) fosse

sussidiario al primo, ciò che era stato chiaramente espresso nel formulario e

correttamente recepito dai conduttori. L’assenza d’indicazioni sugli elementi

di calcolo dell’aumento sarebbe poi irrilevante, in quanto sul formulario

devono comparire unicamente i motivi dell’aumento e un’eventuale ulteriore giustificazione

numerica può essere richiesta dal conduttore secondo l’art. 20 OLAL, ciò che

qui non è avvenuto.

8.

Nel

caso concreto il modulo ufficiale per l’aumento della pigione relativa

all’appartamento indicava come motivi di aumento: “importanti lavori

di grande manutenzione, segnatamente:

sostituzione isolazione facciate, formazione gronda sul tetto,

miglioramento accesso garage e nuova porta, tinteggiatura scale e garage,

- tinteggiatura

esterna, deposito attrezzi esterno,

- piastrellatura

lavanderia e stenditoio (da eseguire)

Inoltre

adeguamento per parificare gli affitti dello stabile e della zona” (doc. H inc. DI.2008.270/271/272). Il modulo ufficiale non conteneva

la benché minima cifra relativa agli investimenti effettuati per il risanamento

dello stabile, né il calcolo dell’aumento e non era accompagnato da una lettera

di spiegazioni al riguardo. Si deve invero dare atto agli appellanti che non

era necessario indicare sul modulo ufficiale il calcolo preciso all’origine

dell’aumento (sentenza del Tribunale federale 4A_136/2011 del 10 giugno 2011

consid. 3.3, pubblicazione prevista), i conduttori potendo sempre chiedere ai

sensi dell’art. 20 OLAL maggiori spiegazioni. A torto invece gli appellanti

rimproverano al Pretore di aver fatto prova di formalismo eccessivo per aver

ritenuto l’interpretazione letterale del termine “inoltre” e aver quindi

considerato che essi avevano motivato l’aumento di pigione con due motivi

diversi e incompatibili tra di loro. Il testo riportato nel modulo ufficiale è

chiaro e non richiede interpretazioni di sorta, a prescindere dal comportamento

tenuto dai conduttori che non hanno contestato gli aumenti così motivati. Il

termine “inoltre” ha il significato di “oltre a ciò, per di più” (Dizionario Lo

Zingarelli 2009, Grande Dizionario Battaglia della lingua italiana), come per

altro ha già avuto modo di ritenere il Tribunale federale con riferimento al

termine “en outre” in un caso romando (sentenza non pubblicata 4A_276/2011

dell’11 ottobre 2011 consid. 4.3). Non vi è quindi un rapporto di

subordinazione tra i due motivi di aumento, come adducono ora gli appellanti. Nella

loro istanza 1° dicembre 2008, del resto, i locatori hanno indicato di aver

proceduto a un risanamento generale del palazzo per una spesa complessiva di

fr. 295'800.- (pag. 4), ciò che giustificava un adeguamento della pigione, e

hanno poi esposto di aver dimostrato le pigioni un uso nella zona (pag. 5-6),

concludendo che i “due motivi concorrenti permettono di giustificare gli

aumenti praticati”. Non si vede quindi come possano ora sostenere che il

secondo motivo indicato nel modulo ufficiale (adeguamento per parificare gli

affitti dello stabile e della zona) era da intendere come sussidiario. Ne

discende che essi hanno invocato a sostegno dell’aumento di pigione sia le

spese di risanamento dello stabile (prestazioni suppletive del locatore, art.

269a lett. b CO e 14 OLAL, criterio relativo) sia l’adeguamento alle pigioni in

uso nella zona (art. 269a lett. a CO, criterio assoluto). Ora, questi due

motivi di aumento sono antinomici, con la conseguenza che l’aumento 9 giugno

2008.

è nullo nel suo insieme (cfr. sentenza del Tribunale federale 4A_276/2011

dell’11 ottobre 2011 per un caso di nullità della pigione iniziale, consid.

4.

, 4.3 e 4.4). A giusta ragione quindi il Pretore ha ritenuto nullo l’aumento

9.

giugno 2008. A titolo abbondanziale si può rilevare che il primo giudice si è

espresso sulle pigioni di riferimento in uso nel quartiere solo in relazione

all’aumento di pigione per il posteggio, di cui era l’unico motivo indicato nel

modulo ufficiale, sicché cade nel vuoto il rimprovero di contraddittorietà che

gli è stato mosso dagli appellanti (pag. 7 appello).

9.

Per quel che concerne l’aumento relativo al posteggio, gli

appellanti rimproverano al Pretore di aver ritenuto a torto numericamente

insufficienti i termini di paragone prodotti. Essi ritengono infatti che già

solo una delle due palazzine gemelle al loro stabile permette di avere il

numero necessario di esempi di pigione, poiché vi sono almeno 12 posteggi

appartenenti ad un altro locatore, amministrati da una diversa società di

gestione e locati a differenti conduttori, dai quali emerge una pigione mensile

di fr. 95.-, solo di poco inferiore a quella di fr. 100.- oggetto della vertenza.

Ne deriva che essi hanno provato quanto da loro asserito e che la sentenza

impugnata deve pertanto essere riformata nel senso di accogliere l’istanza 1°

dicembre 2008 e accertare la validità dell’aumento della pigione dal 1° ottobre

2008.

giurisprudenza del Tribunale federale esige il confronto delle pigioni con

almeno cinque oggetti comparabili, siti nella medesima località o quartiere

(DTF 136 III 74, 123 III 317, sentenza non pubblicata 4A_669/2010 del 28 aprile

2011). Come correttamente esposto dal Pretore, alla cui motivazione si può

rinviare, non possono essere tenute in considerazione le pigioni applicate

dagli appellanti ad altri conduttori per un posteggio nel loro immobile (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer,

Commentaire pratique, n. 13 ad art. 269a CO e rif. citati). Rimangono dunque da

considerare solo gli esempi portati dai locatori relativi alle palazzine

gemelle nella medesima via in cui si trova il loro stabile, ai numeri civici 13

e 17. Gli appellanti ribadiscono di aver portato la prova che in tali

palazzine, proprietà di altre persone, vi sono almeno 8 casi di posteggi locati

a fr. 95.- mensili. Se non che, in realtà si tratta di due gruppi diversi di

posteggi: come accertato dal Pretore e non contestato dagli appellanti, nella

palazzina al numero civico 17, proprietà di una sola persona, i posteggi

nell’autorimessa (8 in tutto) sono locati a fr. 95.- mensili (deposizione M__________,

verbale del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272), mentre in quella al

numero 13, soggetta al regime della proprietà per piani, i posteggi

nell’autorimessa sono locati a fr. 60.- mensili (deposizione W__________,

verbale del 25 marzo 2009, incarto richiamato DI.2008.272). Solo nella

palazzina al n. 17, quindi, le pigioni dei posteggi interni sono di poco

inferiori a quella pretesa dagli appellanti. Tali posteggi, in numero di 8, si

trovano nel medesimo stabile e sono del medesimo proprietario. Essi

costituiscono pertanto un solo e unico riferimento per il confronto delle

pigioni e non invece 8 come sostengono gli appellanti. Se ne deve concludere

che i locatori hanno fallito l’onere di provare quali siano le pigioni in uso

nel quartiere di riferimento per un posteggio in un’autorimessa, avendo portato

meno di cinque esempi di confronto (II CCA del 2 dicembre 2011 inc. 12.2010.224

relativa agli stessi appellanti). Può quindi rimanere indeciso il quesito di

sapere se le autorimesse di confronto abbiano le medesime caratteristiche di

quelle dei locatori.

Riduzione

della pigione

10.

Pretore ha accertato che il tasso ipotecario di riferimento era sceso dal 5% al

3.

½ % nel periodo decisivo, ciò che comportava una riduzione della pigione del

15.

%, pari a fr. 125.- mensili, così come chiesto dai conduttori. Egli ha

ritenuto che i locatori non potevano opporre in compensazione a tale pretesa il

reddito lordo ammissibile ai sensi dell’art. 269a lett. c CO, per il motivo che

lo stabile non era una costruzione recente, né era stato oggetto di una

ristrutturazione totale negli ultimi dieci anni. Al riguardo il primo giudice è

giunto alla conclusione che il costo massimo dei lavori di risanamento, in fr.

340'170.- addotto dai locatori, non era rilevante ai sensi di legge, e inoltre

che a ogni modo un reddito lordo del 5.85%, come calcolato dai locatori, si

rivelava ben superiore alla percentuale ammissibile del 5 ½ % (2% + tasso

ipotecario di riferimento, 3 ½ %).

11.

L’art.

270a cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore può domandare la riduzione della

pigione per la prossima scadenza contrattuale nel caso in cui il locatore

ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a causa di una modifica

essenziale delle basi di calcolo, in particolare una diminuzione dei costi. La

riduzione dei tassi ipotecari costituisce il caso più rilevante di diminuzione

dei costi del locatore ai sensi della suddetta norma. Il locatore di

costruzioni recenti, al quale viene domandata la riduzione del canone locativo

per diminuzione del tasso ipotecario, può opporsi a tale richiesta facendo

valere che, conformemente all’art. 269a lett. c CO, il reddito lordo ricavato

dall’immobile si situa al di sotto del reddito lordo ammissibile sulla base del

tasso ipotecario di riferimento (Lachat,

Commentaire romand CO-I, n. 16 ad art. 269a CO). Per costruzioni recenti sono

da considerare gli edifici che datano circa dieci anni, così come pure gli

immobili che sono stati oggetto negli ultimi dieci anni di una ristrutturazione

totale o di un risanamento strutturale di costo rilevante (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008,

p. 489).

12.

Nel

caso concreto, i locatori non contestano la diminuzione del tasso ipotecario di

riferimento dal 5% al 3 ½ %. Essi sostengono che il primo giudice ha ritenuto a

torto l’art. 269a lett. c CO applicabile solo alle costruzioni recenti. A dire

degli appellanti la circostanza che essi hanno acquistato di recente lo stabile

consente loro di ricalcolare in base ai valori lordi il reddito dello stabile.

A titolo abbondanziale, essi affermano che, nonostante abbiano posto in

compensazione anzitutto il criterio del reddito lordo compensante i costi,

anche il criterio relativo ai sensi dell’art. 269a lett. b CO è applicabile in concreto.

I lavori eseguiti nello stabile dal giugno 2007 al marzo 2008 per un ammontare

di fr. 340'170.- (doc. U), in rapporto al prezzo di acquisto di fr. 1'800'000.-

(doc. da Z a DD inc. DI.2008.270/271/272) configurano, infatti, un risanamento

importante in quanto l’investimento costituisce un multiplo del reddito annuo

dello stabile, pari a fr. 112'700,40 (doc. U). L’argomentazione non può essere

condivisa. Il Pretore ha dichiarato inapplicabile nel caso concreto l’art. 269a

lett. c CO in quanto l’immobile in questione non era né di recente costruzione,

né era stato oggetto negli ultimi 10 anni di una ristrutturazione totale, rispettivamente

di lavori di risanamento strutturali di costo rilevante. Contrariamente a

quanto preteso dai locatori, il recente acquisto dello stabile non permette

loro di invocare tale norma. Lo scopo di questo criterio assoluto di

adeguamento delle pigioni è di favorire la costruzione di nuovi locali

abitativi, per i quali, durante i primi anni dalla fine dei lavori, il reddito

è spesso inferiore alle spese d’investimento; la norma permette dunque al

locatore di ottenere un reddito superiore a quello che sarebbe stato

autorizzato in virtù degli altri criteri (Bohnet/Montini,

op. cit., n. 97 ad art. 269a CO; DTF 118 II 124, consid. 4a). Ne consegue che

il privilegio di valutare il reddito secondo valori lordi e non secondo il

calcolo, più complesso e severo, del reddito netto dell’art. 269 CO, non può

essere concesso se lo stabile non ha generato per il locatore ingenti spese

dovute alla realizzazione dell’immobile o, per analogia, a una totale

ristrutturazione dello stesso. Un passaggio di proprietà nulla cambia a quanto

appena esposto e non può quindi essere ammesso che tale circostanza permetta

l’applicazione di una disposizione legale che mira a tutt’altro scopo. Nel caso

in esame, è pacifico che la costruzione della palazzina risale a ben oltre

dieci anni or sono, ciò che non è contestato; inoltre, come rilevato dal

giudice di prime cure, i lavori effettuati tra il 2007 e il 2008 non possono

essere considerati alla stregua di una ristrutturazione totale. La dottrina ammette,

infatti, di assimilare a una costruzione un intervento di risanamento di

importanza rilevante, proprio perché, come per l’edificazione di un immobile,

una totale ristrutturazione genera dei costi tali da giustificare per il

locatore un calcolo “alleggerito” del reddito, segnatamente il reddito lordo

compensante i costi. Ora, nella fattispecie gli appellanti hanno eseguito

lavori sull’immobile per un costo massimo allegato di fr. 340'170.- rispetto al

prezzo di acquisto di fr. 1'800'000.-. L’investimento equivale a circa un sesto

del prezzo di acquisto e non è pertanto di entità tale da poter essere

equiparato a un’edificazione (NRCP 2004 pag. 413). Ne deriva che i locatori non

possono prevalersi del criterio assoluto del reddito compensante i costi giusta

l’art. 269a lett. c CO.

13.

titolo abbondanziale, non giova agli appellanti richiamare il criterio relativo

delle prestazioni del locatore ai sensi dell’art. 269a lett. b CO. In primo

luogo, nei considerandi sulla domanda di riduzione per variazione dei tassi

ipotecari, il Pretore non ha analizzato le spese effettuate per determinare se

queste possano essere ritenute migliorie ai sensi dell’art. 14 OLAL, ma

piuttosto egli ha verificato se gli importi addotti permettono di assimilare la

fattispecie a un’edificazione, ciò che a giusto titolo non ha ammesso. Va poi

rilevato che il criterio dell’art. 269a lett. c CO è un criterio esclusivo

rispetto a tutti gli altri criteri di fissazione delle pigioni, in quanto la

sua applicazione esclude quella di tutti gli altri criteri relativi o assoluti

(Bohnet/Montini, op. cit., n. 100

ad art. 269a CO). I locatori essendosi prevalsi di tale criterio quale

eccezione alla domanda di riduzione della pigione, non possono invocare in

aggiunta anche il criterio relativo previsto dall’art. 269a lett. b CO. Ne

deriva che alla richiesta di riduzione della pigione i locatori nulla possono

opporre in compensazione.

14.

L’appello

deve dunque essere respinto in ogni suo punto. La tassa di giustizia, le spese

e le ripetibili della procedura di appello seguono la soccombenza (art. 148

CPC-TI) e sono commisurate al valore litigioso di fr. 82'800.- (sentenza

impugnata pag. 10). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla parte appellata,

rappresentata da un’associazione di categoria, un’equa indennità per

inconvenienza, commisurata alla stringatezza delle osservazioni.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148

CPC/TI e la TG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello 6 dicembre 2010 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali di appello, consistenti in:

a) tassa di giustizia fr. 1'000.-

spese fr. 100.-

totale fr. 1'100.-

sono a carico degli appellanti in solido, con l’obbligo di rifondere a

controparte, con il vincolo della solidarietà, fr. 200.- per ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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