12.2010.230
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13 marzo 2012Italiano14 min
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Numero d'incarto:
12.2010.230
Data decisione, Autorità:
13.03.2012, IICCA
Ricorso:
TF,4A_243/2012, 5.10.2012
Titolo:
Locazione, responsabilità del locatore per danno nei locali locati (inondazione), responsabilità del proprietario di stabile, prova liberatoria, impianto di climatizzazione privo di difetti di progettazione e realizzazione e in buono stato di manutenzione
DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE
art. 259e CO
art. 259e let. § CO
Incarto n.
12.2010.230
Lugano
13 marzo 2012/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Fiscalini
vicecancelliere:
Bettelini
sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2006.214
della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza 19
dicembre 2006 da
AP 1
rappr. da RA 2
contro
AO 1
rappr. da RA 1
con cui
l’istante ha chiesto, in materia di locazione, la condanna della convenuta al
versamento di fr. 276'919,30 oltre interessi del 5% dal 23 maggio 2005 a titolo di risarcimento danni, importo ridotto in sede di conclusioni a fr. 181'093,30 oltre
interessi dalla medesima data, protestate tasse, spese e ripetibili;
domanda
avversata dalla convenuta la quale ha postulato l’integrale reiezione
dell’istanza protestando a sua volta tasse, spese e ripetibili, e che il
Pretore ha integralmente respinto con sentenza 29 novembre 2010;
appellante
l’istante con atto di appello 10 dicembre 2010 con cui chiede, previo
conferimento dell’effetto sospensivo al gravame, la riforma del querelato
giudizio nel senso di accogliere parzialmente l’istanza, in ragione di fr.
181'093,30, oltre interessi dal 23 maggio 2005, protestando tasse, spese e
ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la
convenuta con osservazioni 12 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame,
sia in ordine che nel merito, con protesta di spese e ripetibili;
richiamato
il decreto 15 dicembre 2010 della presidente di questa Camera che ha respinto
l’istanza tendente alla concessione dell’effetto sospensivo all’appello;
letti ed
esaminati gli atti e i documenti prodotti,
ritenuto
in
fatto:
A.
Con contratto 2 agosto 1999 AO 1 ha concesso in locazione a AP 1, a partire dal 1° dicembre 1999 per durata indeterminata, un locale
più soppalco oltre a un locale deposito e WC separato, per complessivi m2
62 al piano terreno dello stabile denominato AO 1 a __________, spazi adibiti a ufficio vendita viaggi, consulenza turistica e attività affini, per
una pigione iniziale annua di fr. 12'360.-, pagabile in rate mensili
anticipate, oltre a un acconto spese accessorie di fr. 2'400.-, da versare in
rate mensili anticipate di fr. 200.- (doc. A).
B.
Nel maggio del 2002 una perdita causata dallo
scoppio di un tubo flessibile di allacciamento di un ventilconvettore a
soffitto ha interessato l’ente locato (perizia T__________, pag. 9 i. f.). Nella
notte tra il 22 e il 23 maggio 2005 la fuoriuscita di acqua dall’impianto di
condizionamento posto nel plafone provocava l’allagamento dell’ufficio
dell’agenzia di viaggi con necessità di intervento dei pompieri (doc. D, 2, 4).
Dopo che AO 1 aveva rifiutato le richieste di risarcimento dei danni subiti da AP
1, con istanza 28 settembre 2006 quest’ultima ha chiesto all’Ufficio di
conciliazione di __________ di citare le parti per un tentativo di
conciliazione (doc. V). Nel corso dell’udienza del 22 novembre 2006 l’autorità
adita ha costatato la mancata intesa (doc. Z).
C.
Con istanza 19 dicembre 2006 AP 1 ha chiesto al Pretore di Mendrisio sud di condannare AO 1 a pagarle fr. 276'919,30, oltre interessi
al 5% dal 23 maggio 2005 a titolo di risarcimento danni basandosi sugli art. 58
e 259e CO. La convenuta si è opposta alla domanda nel corso dell’udienza del 13
marzo 2007 contestando l’esistenza di difetti nella progettazione e costruzione
dell’impianto, come nella sua manutenzione.
Esperita l’istruttoria, le parti si sono riconfermate con gli allegati
conclusivi nelle rispettive antitetiche posizioni, l’istante riducendo la sua
pretesa a fr. 181'093,30 (fr. 20'000.- per i costi di reinserimento dei dati
nel sistema informatico, fr. 19'670.- per apparecchiature informatiche e
consulenza, fr. 1’802.- per spese di trasporto e sdoganamento del nuovo
materiale informatico, fr. 2'100.- per penali pagate a seguito della perdita di
contratti, fr. 2'500.- per danni al materiale d’ufficio, fr. 11'900.- per danni
al mobilio e fr. 123'931,30 a titolo di perdita di guadagno).
D.
Con sentenza 29 novembre 2010 il Pretore ha
respinto l’istanza. Con riferimento alle risultanze della perizia come pure
delle testimonianze agli atti, il primo giudice ha rilevato sia che non erano
emersi difetti nella progettazione e nella realizzazione nell’impianto di
ventilazione e condizionamento, sia che la manutenzione dello stesso era
avvenuta regolarmente e secondo le esigenze richieste per quel tipo di
impianto, con la conseguenza che alla convenuta non poteva essere rimproverata
una mancanza di diligenza, ossia una colpa ai sensi dell’art. 259e CO. Non
potendosi rimproverare al proprietario dell’opera una mancanza di diligenza
nella progettazione o istallazione del sistema di climatizzazione mentre i
protocolli di manutenzione seguiti erano risultati corretti e conformi alle
esigenze, il Pretore ne ha concluso che non si poteva fondare il preteso
risarcimento danni neppure sull’art. 58 CO.
E.
Con l’appello in esame AP 1 chiede la
riforma del primo giudizio nel senso di accogliere parzialmente l’istanza per
fr. 181'093,30 oltre interessi, con protesta di tasse, spese e ripetibili di
entrambe le istanze. L’appellante censura la conclusione del Pretore in merito
all’inesistenza di difetti con riferimento avantutto al fatto che il perito non
aveva potuto esaminare i flessibili originali, non più disponibili, e che
quindi non era possibile pronunciarsi sulla corretta istallazione dei medesimi
né era possibile stabilire cosa abbia causato i punti deboli nella
coibentazione termica. L’esistenza di un difetto sarebbe inoltre con evidenza
desumibile dal fatto che la rottura dei flessibili è avvenuta dopo pochi anni
dalla loro istallazione, ossia ben prima dei 15 anni indicati dal perito quale
durata di tali materiali. L’appellante rimprovera quindi al giudice di prime
cure di aver ammesso l’esistenza di un difetto dell’ente locato ma di non
averne tratto le giuste conseguenze in diritto. Ritiene inoltre che il locatore
non aveva portato alcuna prova liberatoria, nuovamente con riferimento al fatto
che il perito non aveva potuto stabilire in modo sicuro l’origine dell’evento
dannoso. Infine, la rottura dell’impianto a tre riprese nel corso di pochi anni
costituirebbe secondo l’appellante la prova di una carente manutenzione. Nella
parte conclusiva dell’appello AP 1 illustra le posizioni di danno non esaminate
dal Pretore.
F.
Degli argomenti con cui AO 1 chiede che
l’appello sia respinto in ordine e nel merito si dirà, per quanto necessario,
nei considerandi di diritto.
E
considerato
1.
Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il
nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). Ritenuto che la
decisione del Pretore è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, la
procedura ricorsuale in rassegna resta disciplinata dal CPC-TI (art. 404 cpv. 1
e 405 cpv. 1 CPC).
2.
Le condizioni di applicazione degli art.
259e CO e 58 CO sono state compiutamente esposte dal Pretore nel suo giudizio.
In questa sede risulta pertanto sufficiente riprendere alcuni aspetti
essenziali di queste condizioni nella misura necessaria all’evasione del
gravame.
Sia nell’ambito dell’art. 259e CO che dell’art. 58 CO l’origine del difetto è
indifferente e per questo motivo il locatore/proprietario risponde anche per un
caso fortuito (Brehm, Berner
Kommentar, n. 93 ad art. 58 CO; Tercier/Favre,
Les contrats spéciaux, 4ª ed., cfr. 2101 a pag. 310; Werro, La responsabilité civile, Berna
2005, cfr. 611 a pag. 159; Saviaux,
La responsabilité du bailleur de biens immobiliers, in AJP/PJA 2009, pag. 867; Wessner, L’obligation de sécurité du
bailleur à l’égard des usagers de l’immeuble, 16e Seminaire sur le
droit du bail, 2010, Schulthess ed., cfr. 82 a pag. 96).
Come prevede il testo dell’art. 259e CO al locatore è concesso di provare che
nessuna colpa gli incombe, ossia che ha adottato tutte le precauzioni atte a
prevenire il difetto e così l’insorgere del danno, in altri termini che non può
essergli ascritta neppure una colpa per negligenza (SVIT- Kommentar, n. 13 e 14
ad art. 259e CO; Aubert in:
Bohnet/Montini editeurs, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, cfr. 14 e
15 ad art. 259e CO; Lachat, Le
bail à loyer, Lausanne 2008, cfr. 4.5 a pag. 264). In merito alla norma citata
giova ancora precisare che la stessa è di carattere semi imperativo di modo che
una deroga a sfavore del locatario è nulla (Higi,
Zürcher Kommentar, n. 3 ad art. 259e CO; Aubert,
op. cit., cfr. 2 ad art. 259e CO). Ne deriva che la cifra 12.3 delle condizioni
generali del contratto di locazione (v. doc. A) invocata dalla parte appellata
non può trovare applicazione e a giusta ragione il Pretore non vi ha fatto
riferimento.
L’art. 58 CO non prevede invece una prova liberatoria a favore del proprietario
dell’opera ma è la parte lesa che deve portare la prova del difetto (Brehm, op. cit., n. 80 e 81 ad art. 58
CO; Werro, op. cit., cfr. 565 a pag. 149; Saviaux, op. cit., pag. 870; Wessner, op. cit., cfr. 84 a pag. 97). Costitutivo di illiceità, il difetto consiste nella violazione oggettiva del dovere di
diligenza che incombe al proprietario. La diligenza richiesta dev’essere
valutata tenendo conto delle circostanze concrete, ossia della natura
dell’opera e delle misure di sicurezza che esigono il suo uso e il suo
funzionamento, fermo restando che il proprietario non è tenuto a prevedere ogni
rischio possibile e immaginabile (DTF 123 III 306 consid. 3b/aa; Aubert, op. cit., cfr. 44 ad art. 259e
CO; Werro, op. cit., cfr. 603 a pag. 157, cfr. 607 a pag. 158, cfr. 611 a pag. 159; Wessner,
op. cit., cfr. 100 e 101 a pag. 101). In definitiva, il giudizio dipende dalla
diligenza che ci si poteva ragionevolmente attendere dal proprietario e la
vittima otterrà ragione solo nel caso in cui dimostra che il proprietario non
ha adottato le misure di prudenza richieste.
3.
Giusta l’art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5
CPC-TI, l’atto di appello deve contenere, pena la sua nullità, i motivi di
fatto e di diritto sui quali si fonda. La giurisprudenza ne ha in particolare
dedotto che la parte appellante deve confrontarsi in modo puntuale con le
motivazioni addotte dal giudice di prime cure ed indicare per quali motivi le
stesse sarebbero errate o non potrebbero essere condivise (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 23 e 27 ad art. 309), fermo restando che ciò non può
avvenire laddove vengano richiamate o riprodotte le argomentazioni già esposte
negli atti della procedura svolta davanti al Pretore, ragione per cui la
giurisprudenza prevede la sanzione dell'irricevibilità per il gravame che si
esaurisce nella testuale trascrizione dell'allegato conclusionale (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 36 ad
art. 309; DTF 117 Ia 10; TF 10 febbraio 2009 4A_396/2008 consid. 4.2) oppure
nella riproduzione di ampi stralci dello stesso, nella misura in cui si tratta
di narrazioni redatte allo scopo di convincere il Pretore della bontà delle
proprie argomentazioni alla luce delle risultanze dell'istruttoria e non invece
con la diversa finalità di suffragare avanti alla Camera d'appello l'erroneità
del giudizio impugnato (II CCA 10 febbraio 2012 inc. n. 12.2010.44, 25 maggio
2011 inc. n. 12.2009.56, 12 maggio 2010 inc. n. 12.2009.132, 18 marzo 2010 inc.
n. 12.2008.225).
4.
Come sopra esposto, il Pretore, con
particolare riferimento alla perizia, la quale non aveva rilevato né difetti
nella progettazione e realizzazione dell’impianto di climatizzazione, né una
mancanza di manutenzione in base alle esigenze del caso, ha ritenuto da un lato
che la convenuta aveva portato la prova liberatoria di cui all’art. 259e CO,
d’altro lato che la stessa aveva dato prova della diligenza richiesta per poter
escludere una responsabilità ai sensi dell’art. 58 CO.
Dal
canto suo l’appellante, come rileva peraltro la parte appellata, ripropone ai
punti 5.1.1 e 5.1.2 dell’appello quanto esposto al punto 13 delle sue conclusioni.
Così facendo essa non si confronta con il giudizio impugnato e il gravame su
questi punti risulta irricevibile per i motivi indicati al considerando che
precede. A titolo abbondanziale, si può comunque osservare che dalla sola
risposta del perito al quesito 1.3, senza peraltro considerare l’insieme delle
considerazioni esposte nel referto, non si può effettuare alcuna valutazione
concludente, come invece vorrebbe l’appellante, in merito alle precauzioni adottate
dalla controparte quale locatrice per evitare il danno, né in merito alla
diligenza che era lecito attendersi da essa quale proprietaria.
Il punto 5.1.3 dell’appello riprende in parte il punto 14 delle conclusioni
ponendo l’accento sul fatto che secondo autorevole dottrina sia il locatore che
il proprietario rispondono anche per il caso fortuito. Nuovamente l’appellante
non si confronta con il giudizio impugnato di modo che anche su questo punto il
gravame risulta irricevibile. Comunque sia, contrariamente a quanto sostenuto,
l’esistenza di un difetto è sicuramente una condizione necessaria ai fini del
riconoscimento della responsabilità, ma non è a tal fine affatto sufficiente
per i motivi esposti sopra al considerando 2.
5.
L’appellante rimprovera al giudice di prime
cure di aver concluso per l’esistenza di una prova liberatoria a favore della
convenuta, prova che a suo avviso non sarebbe data in particolare a causa di
una carente manutenzione dell’impianto: dopo il primo allagamento il locatore/proprietario
avrebbe infatti dovuto procedere a una manutenzione straordinaria, ciò che non è
invece avvenuto (appello: punti 5.1.4 e 5.1.5).
Ora, anche volendo prescindere dal fatto che sul tema in esame l’appellante
riprende in parte quanto esposto al punto 15 delle sue conclusioni, si rileva
ancora una volta che essa non si confronta con il primo giudizio, al quale sarebbe
quindi sufficiente rinviare, in particolare a quanto dettagliatamente esposto
alle pag. 5 e 6 dello stesso. L’appello si esaurisce invero nella generica
censura circa la necessità di una manutenzione straordinaria dopo il primo
evento dannoso. Al riguardo è nondimeno utile osservare che la perizia,
nonostante la difficoltà evidenziata, ossia l’impossibilità di esaminare i
flessibili originali, giunge alla conclusione chiara che non sono emersi errori,
né di progettazione né di montaggio, e che la manutenzione è stata regolare e
conforme alle esigenze (perizia T__________, in particolare pag. 12 i. f. e
14). L’appellante non spiega per quali ragioni questa conclusione, fatta
propria dal Pretore, non può essere condivisa o sarebbe addirittura errata.
A titolo abbondanziale, con riferimento all’art. 58 CO, si può osservare che
l’obbligo di manutenzione si valuta anche sotto il profilo della
proporzionalità (Brehm, op. cit.,
no. 58 ad art. 58 CO; Werro, op.
cit., cfr. 615 a pag. 161), aspetto esaminato dal primo giudice che su questo
punto trae la corretta conclusione, contrariamente a quanto sostiene
l’appellante, con riferimento a quanto esposto dal perito al punto 2.2.9 alle
pag. 15 e a16.
6.
In conclusione, l’appello deve essere
respinto nella misura in cui è ricevibile, con conseguente conferma della
sentenza impugnata.
La tassa di giustizia e le spese, calcolate sul valore litigioso di fr.
181'093,30 - determinante anche per un’eventuale ricorso in materia civile al
Tribunale federale - seguono l’integrale soccombenza dell’appellante la quale
rifonderà alla parte appellata, che si è validamente opposta al gravame, un’adeguata
indennità per ripetibili commisurata al valore di causa.
Per questi motivi
richiamati per le spese l’art. 148 CPC-TI, la LTG
1965 e il Regolamento sulle ripetibili
pronuncia:
Fatti
I.
L’appello 10 dicembre 2010 di AP 1, __________,
è respinto nella misura in cui è ricevibile.
Considerandi
II.
Le spese della procedura d’appello
consistenti in:
a)
tassa di giustizia fr. 4'000.-
b)
spese fr. 100.-
Totale
fr. 4’100.-
già
anticipate dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere
alla parte appellata fr. 3'000.- per ripetibili di appello.
III. Notificazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il
vicecancelliere
Rimedi
giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di
locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in
materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla
notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1
LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre
negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,
117.
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso
ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi
i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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