12.2010.235

Locazione. Spese accessorie

14 novembre 2011Italiano29 min

Fatti

B. Il

29 aprile 2005 la locatrice, per il tramite della società __________, ha

inviato alla conduttrice il conteggio individuale delle spese accessorie per

l’anno 2004, chiedendo il pagamento di fr. 118'583.50 a titolo di conguaglio (doc. H). L’8 giugno 2005 essa ha chiesto alla conduttrice il

pagamento entro trenta giorni di fr. 178'583.50 a tale titolo (doc. M). La locatrice ha fatto spiccare il 27 giugno 2005 dall’Ufficio

esecuzione di Lugano un precetto esecutivo per fr. 118'583.50 oltre interessi nei confronti della conduttrice, al quale

quest’ultima ha interposto tempestiva opposizione (doc. P). Con missiva 28

giugno 2005 la conduttrice si è opposta a tale richiesta, affermando che le

spese accessorie erano già comprese nel canone di locazione e, in via

subordinata, ha contestato il conteggio summenzionato (doc. Q).

C. Preventivamente

adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha

dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A), con istanza 7 ottobre 2005 la

locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo la condanna

della conduttrice al pagamento di fr. 118'583.50 oltre interessi, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione

interposta al precetto esecutivo summenzionato. All’udienza di discussione 16

gennaio 2006 / 27 marzo 2006 la convenuta si è opposta alla domanda, mentre

l’istante ha ribadito la propria pretesa. In occasione dell’udienza di

discussione 27 marzo 2006 le parti hanno concordato di congiungere

l’istruttoria con quella di cui alle cause inc. DI.2005.1534 e inc.

DI.2005.1556. Nell’ambito di tali cause con ordinanza 20 luglio 2006 la Pretora

ha richiamato gli inc. DI.2005.72, DI.2005.1309, DI.2006.75, DI.2006.76,

LA.2004.16, DI.2005.1555, DI.1005.1556, DI.2004.445, DI.2004.1581 e

DI.2005.1308, nonché vicendevolmente DI.2005.1534, DI.2005.1556. Esperita

l’istruttoria, al dibattimento finale 27 ottobre 2010 l’istante, sulla scorta

dell’importo indicato dal perito giudiziario (cfr. completazione 13 gennaio

2010 della perizia giudiziaria), ha diminuito la propria pretesa a complessivi

fr. 116'026.46. La convenuta ha invece ribadito il

proprio punto di vista. Statuendo con sentenza 7

dicembre 2010 la Pretora ha respinto l’istanza.

D. Con

appello 20 dicembre 2010 l’istante è insorta contro il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannare la convenuta al

pagamento di complessivi fr. 116'026.46 oltre

interessi, nonché di rigettare in via definitiva per tale importo l’opposizione

interposta al precetto esecutivo. L’appellante chiede

altresì la congiunzione della presente procedura con quelle di cui agli inc. 12.2010.237,

12.2010.238, 12.2010.241, 12.2010.244 e 12.2010.245 e l’emanazione di un unico

giudizio di appello. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la conduttrice postula

invece la reiezione del gravame. Dal profilo formale quest’ultima non si

esprime sulla richiesta di congiunzione delle cause, seppur presentando

anch’essa un unico memoriale.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle

impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione

della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza

pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello

è applicabile il CPC-TI.

2. L'appellante

chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa ai paralleli

incarti 12.2010.237, 12.2010.245, 12.2010.238, 12.2010.244,

DI.2008.144 e 12.2010.241 a motivo che essi concernono

un solo rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva,

tuttavia, l’utilità di tale procedere. Di conseguenza, posto come

nell'eventualità della congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI le cause

restano autonome e con dispositivi separati (Cocchi/

Trezzini, CPC-TI, Codice di procedura civile ticinese massimato e

commentato, Lugano 2000, n. 2 ad art. 320), che in questa sede non si deve più

esperire istruttoria e che non sussiste giusta la norma testé citata alcun

obbligo legale di congiunzione, ma solo una facoltà per il giudice, la

richiesta non ha motivo di essere accolta. Ognuno dei nove incarti pendenti in

appello tra le parti viene deciso con separato giudizio.

3. La

Pretora ha spiegato che sebbene le parti avessero concluso un contratto di

locazione in forma scritta ed espressamente riservato tale forma per ogni sua

modifica, esse non avevano definito per iscritto quali spese accessorie

sarebbero state addebitate alla conduttrice. La prima giudice ha soggiunto che

nella fattispecie non era nemmeno stata provata la sussistenza, al riguardo, di

un accordo orale o per atti concludenti. Ella ha quindi reputato che le spese

accessorie erano a carico della locatrice e ha deciso per la reiezione

dell’istanza.

4. A

pag. 4 del proprio gravame l’appellante afferma che i paragrafi dal n. 1 al n.

13 trattano della fattispecie e dell’atteggiamento della conduttrice, mentre le

censure d’appello sono esposte nei paragrafi successivi. Vi sono nondimeno argomentazioni

giuridiche anche ai punti precedenti il paragrafo n. 14, che questa Camera

affronta quindi come motivazioni di appello.

5. Secondo

l’appellante la Pretora non ha approfondito la reale volontà delle parti “che

hanno sempre aggiunto le spese accessorie alla pigione netta, già limitata di

suo, violando in tal modo l’art. 18 CO” (memoriale, pag. 14 in mezzo). A detta della locatrice, infatti, la circostanza secondo la quale la conduttrice ha

versato gli acconti di fr. 5'000.-

comproverebbe l’esistenza di una pattuizione sulle spese accessorie (memoriale,

pag. 8 in mezzo, 14 in mezzo, 16 in fondo, 17 in mezzo e 19 in alto). Al riguardo va detto anzitutto che l’art. 257a cpv. 2 CO – secondo il

quale le spese accessorie, intese come la remunerazione dovuta per le

prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa,

sono a carico del conduttore se specialmente pattuito – è una norma di

interpretazione speciale che a detta del Tribunale federale e della dottrina

maggioritaria deroga all’art. 18 CO (sentenza inc.4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid. 2c ; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 14 ad art. 257a-b CO; Richard, Les frais accessoires au loyer

dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12. Séminaire sur le

droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 13, cfr. 39 con riferimenti). Inoltre, come diffusamente illustrato dalla Pretora (sentenza

impugnata, consid. 5), l’Alta Corte ha spiegato che siccome l’art. 257a cpv. 2

CO prevede che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se

specialmente pattuito, occorre che le parti le abbiano convenute in maniera

chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Tant’è che un accordo secondo

il quale il conduttore deve pagare “tutti i costi accessori” non adempie ai

requisiti legali posti dall’art. 257a cpv. 2 CO (sentenza del Tribunale

federale inc.4C.346/1999 del 7 aprile 1999).

Lo stesso

dicasi di una clausola contrattuale secondo la quale il conduttore è tenuto al

versamento di un determinato importo “als Pauschale für Nebenkosten ohne Strom”

(sentenza del Tribunale federale del 7 aprile 1999 pubblicata in MRA 1/2000

pag. 242). Nemmeno è sufficiente un rinvio a un annesso standardizzato del

contratto o il riconoscimento di un conguaglio da parte del conduttore per

ammettere che le parti abbiano stipulato una convenzione speciale sul pagamento

delle spese accessorie. Semmai, qualora le spese accessorie a carico del

conduttore dovessero risultare da un elenco contenuto nelle condizioni generali

annesse al contratto, esse potrebbero essere fatturate al conduttore solo nella

misura in cui concretizzassero spese già poste a suo carico nel contratto (DTF

135 III 591; DTF 121 III 460; sentenza inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2002 e 4C.250/2006 del 3 ottobre 2006). Va altresì rilevato che sebbene l’art. 257a cpv. 2

CO non esiga una forma speciale per la pattuizione sulle spese accessorie, il

Tribunale federale ha sottolineato che qualora il contratto sia stato concluso

per iscritto, occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto determinare

per iscritto quali spese accessorie debbano essere messe a carico

dell’inquilino (DTF 135 III 591). Alla luce della chiara giurisprudenza del Tribunale

federale testé menzionata la circostanza evocata dall’appellante, ovvero il

versamento regolare di acconti, non è quindi sufficiente a confermare la sua

tesi sulla pattuizione delle spese accessorie a carico della conduttrice. Per

gli stessi motivi non può nemmeno essere seguita la sua censura secondo la

quale la prima giudice avrebbe peccato di eccessivo formalismo (appello, pag. 17 in mezzo).

6. L’appellante

sostiene, altresì, che tra il contratto 1° settembre 1999 stipulato tra le

parti (doc. B) e quello che la legava a __________ __________ del 26 ottobre

1995 (doc. S) sussiste una “precisa continuità essendo essi attinenti allo

stesso bene locato” (pag. 5 in mezzo), di modo che il riferimento a un elenco

(allegato F) delle spese accessorie a carico della conduttrice contenuto nel

contratto 26 ottobre 1995 varrebbe anche per il contratto che la lega alla

convenuta (appello, pag. 9). Effettivamente, la clausola n. 4 lett. c del

contratto 26 ottobre 1995 prevede che “ il conduttore si impegna a pagare,

trimestralmente, le usuali spese accessorie considerate nell’Allegato F che

verranno computate separatamente. In particolare si impegna a corrispondere

degli acconti trimestrali di CHF 12'000.- e a pagare il conguaglio di fine anno entro 20 giorni dalla

ricezione della distinta delle spese“. Al riguardo, l’appellante rinvia alla

testimonianza di __________ __________ (amministratore della locatrice dal 1994

al 1996: verbale di udienza 27 novembre 2007, pag. 1). Secondo la locatrice

questi avrebbe confermato la pattuizione relativa al pagamento delle spese

accessorie “in aggiunta alle pigioni secondo oltretutto un preciso allegato F

del primo contratto, che ha poi trovato la sua continuità nel successivo

contratto di locazione senza modifiche nell’impostazione del rapporto di

locazione” (memoriale, pag. 12 in alto). Sennonché, la Pretora, proprio

riferendosi, tra gli altri, a tale teste, ha spiegato che l’istruttoria non ha

dimostrato l’esistenza di tale lista “F”. In effetti, al riguardo il teste __________

__________ ha affermato: “Presumo che nel menzionato allegato F vi fosse la

lista esaustiva delle spese accessorie a carico dell’inquilino” (verbale di

audizione 27 novembre 2007, pag. 2). Su questo punto la sua testimonianza,

fondata su una semplice presunzione, non assurge al ruolo di prova. Inoltre, il

teste nulla dice sulla continuità tra i due contratti evocata dall’appellante.

Tanto più che all’epoca della stipulazione del contratto 1° settembre 1999 egli

non era più amministratore della locatrice. Con la propria censura l’appellante

non si confronta, quindi, con la motivazione pretorile, sicché al riguardo

l’appello si rivela finanche irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5

CPC-TI).

Parimenti

inammissibile è l’argomentazione secondo la quale le spese sarebbero state

precisate dalle parti perché nello scritto 3 febbraio 1995 di __________ __________

(__________) a __________ __________ (doc. Z) era stato allegato il formulario

CATEF con indicazione in dettaglio delle spese accessorie non comprese nella

pigione (memoriale, pag. 12 in fondo). Invero, come spiegato dalla prima

giudice, sebbene sia vero

che con tale scritto __________ __________ ha inviato a __________ __________

una proposta di contratto su modulo CATEF, il contratto poi effettivamente sorto

fra AP 1 e __________ __________ è quello sottoscritto il 26 ottobre 1995 che

non specifica in alcun modo quali spese accessorie siano state poste a carico

della conduttrice (doc. S; sentenza impugnata, pag. 5 in alto). Si ribadisce (cfr. sopra, consid. 5) al riguardo che secondo il

Tribunale federale il semplice rinvio a un modulo preformulato ed allegato al

contratto non è sufficiente per ammettere che le parti abbiano concluso una

convenzione speciale sul pagamento delle spese accessorie. Men che meno,

quindi, l’asserito riferimento al contratto CATEF che nemmeno risulta essere

stato allegato al contratto effettivamente sottoscritto. Per tacere del fatto che il contratto

di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) non rinvia ad alcun allegato in

particolare e prescrive espressamente alla clausola n.

18 che tale relazione

contrattuale annulla quella precedentemente in essere con __________ __________.

Certo, il teste __________ __________ ha affermato a

sua volta che il contratto 1° settembre 1999 è stato “allestito sulla base del

contratto CATEF” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 4). Tuttavia,

alla luce della chiara giurisprudenza del Tribunale federale (sopra, consid. 5)

e dell’assenza, nella fattispecie, di una clausola su quali spese accessorie

sarebbero state a carico della conduttrice, tale circostanza è ininfluente ai

fini del giudizio.

7. L’appellante

soggiunge, riferendosi al teste __________ __________, che il dettaglio delle

spese accessorie a carico della conduttrice scaturiva dai conguagli già

precedentemente inviati a quest’ultima. Sempre secondo l’appellante, il teste

avrebbe precisato che non era stato necessario allestire una lista scritta

delle spese accessorie “poiché erano sempre le stesse dall’inizio della locazione,

dovendosi soltanto leggere i specifici consumi della Parte convenuta” (appello,

pag. 11). Come spiegato dalla Pretora e già illustrato (sopra, consid. 6), il

contratto 1° settembre 1999, sottoscritto peraltro dalla convenuta e quindi da

un soggetto giuridico distinto da __________ __________, prescrive

espressamente che esso annulla quello precedentemente stipulato tra la

locatrice e __________ __________ 26 ottobre 1995 (doc. B). Del resto,

l’appellante trascura, come invece pertinentemente evidenziato dalla prima

giudice (sentenza impugnata, pag. 4), che il teste __________ __________

(membro del consiglio di amministrazione della locatrice dal 1999 al 2002: verbale

di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc.

DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309; verbale di audizione 13

novembre 2006, pag. 1) ha dichiarato che “il nuovo contratto di locazione era

stato voluto da AP 1 per definire una volta per tutte l’ammontare della pigione

e l’ammontare delle spese accessorie” (verbale di audizione 13 novembre 2006,

pag. 2). Anche nella sua precedente audizione 16 gennaio 2006 il teste ha

Considerandi

affermato che “questo contratto è stato sottoscritto per ripartire da zero con

una situazione pulita che fosse chiara per tutti” (verbale, pag. 3).

Riferendosi proprio a tale passaggio la Pretora ha spiegato che il contenuto

del contratto 1° settembre 1999 non denota la necessaria e auspicata chiarezza,

dato che la clausola sulle spese accessorie è laconica e del tutto generica

(sentenza impugnata, pag. 4 in basso). La censura contrasta, quindi, con quanto

emerso proprio dalla testimonianza a cui la locatrice fa riferimento, ovvero

sul fatto che le parti avevano pattuito il contratto 1° settembre 1999

nell’intenzione di definire una situazione non sufficientemente chiara.

Per

tacere del fatto che, come precisato dalla prima giudice, l’istruttoria ha

permesso di accertare che la questione delle spese accessorie è stata

controversa sin dall’allestimento dei primi conteggi e quindi in un’epoca in

cui era ancora in vigore il contratto fra la locatrice e __________ __________

(sentenza impugnata, pag. 4 in alto; verbale di audizione del teste __________ __________

del 13 novembre 2006, pag. 2, verbale di audizione del teste __________ __________

del 13 novembre 2006, pag. 2). La locatrice afferma, altresì, che il teste

avrebbe dichiarato di aver discusso con __________ __________ sul contenuto

delle spese accessorie a carico della conduttrice (gravame, pag. 11). Anche al

riguardo, tuttavia, essa non si confronta con la motivazione pretorile. La prima giudice ha invero spiegato che

sebbene sia vero che il teste __________ __________ ha confermato di aver

discusso con __________ __________ sulle spese accessorie (che a dire del teste

si componevano di acqua, elettricità per il riscaldamento, aria condizionata,

pulizia degli esterni, gas e abbonamenti relativi ai vari contatori), egli ha

poi riferito che in definitiva non era mai stata allestita una lista

dettagliata di tali spese poiché nel frattempo erano stati emessi i primi

conguagli ed erano subito sorte contestazioni (cfr. verbale audizione

testimoniale del 16 gennaio 2006, inc. DI.2005.72 rich.

dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309). La Pretora ha soggiunto che a conferma

della confusione sulla questione sussiste il fatto che nel contesto di una

procedura per difetti incoata nel 2000 dalla conduttrice davanti al competente

Ufficio di conciliazione le parti si erano impegnate a discutere in separata

sede anche della questione delle spese accessorie (cfr. verbale 28 settembre

2000.

UC __________ doc. X, inc. DI.2005.72 rich.

dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309). In quel momento, quindi, la

questione non era stata ancora definita. Su questo punto l’appello, nella

misura in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.

8.

L’appellante rinvia (appello, pag. 11 in mezzo, 15 in alto e in basso), altresì, al passaggio della testimonianza di __________ __________ ove questi afferma che “tutto quello che non era dovuto

a titolo di pigione era dovuto sotto forma di spese accessorie e per questo

motivo avevamo installato dei contatori separati” (verbale di audizione 16

gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta

rich. dall’inc. DI.2005.1309). Tuttavia, alla luce della giurisprudenza del

Tribunale federale (sopra, consid. 5) la circostanza, per la locatrice, di aver

installato tali contatori non è atta a sanare la mancanza della clausola

contrattuale sul dettaglio delle spese accessorie a carico della conduttrice. Anche

volendo, per ipotesi, seguire la tesi dell’appellante sulla possibilità di un

accordo avvenuto per atti concludenti, l’argomentazione non avrebbe miglior

sorte. Invero, il teste __________ __________ ha riferito di aver “fatto

spendere tra i 200 o 300 mila franchi a __________ per installare vari

contatori che permettessero di effettuare una lettura a fine anno dei consumi di

tutti gli inquilini” (verbale di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72

rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309). Non vi

è invece alcun accenno sull’accordo della conduttrice nel senso che le spese

accessorie sarebbero state quelle rilevate da tali contatori.

9.

L’appellante

soggiunge che la tesi della conduttrice secondo la quale non sarebbe tenuta a

pagare conguagli sulle spese accessorie è insostenibile e contraddittoria dato

che per gli anni 1998 e 1999 la convenuta avrebbe versato sia gli acconti sia i

conguagli (pag. 10, 12 in mezzo, 13 in alto, 16 in alto, 17 in fondo e 18 in alto). La Pretora ha precisato che al contrario di quanto allegato

dalla locatrice non risulta che per tali anni siano stati allestiti conteggi o

corrisposti conguagli (sentenza impugnata, pag. 5 in basso). L’appellante rinvia, al riguardo, alla testimonianza di __________ __________ (direttore

finanziario e amministrativo di __________ dal 1986, che ha assunto la gestione

contabile e amministrativa di AP 1 dal 2003: verbale di audizione 4 settembre

2006, pag. 4). Dalla medesima risulta unicamente che “dalla contabilità della AP

1.

non risultavano scoperti per conguagli spese accessorie precedenti l’anno 2000” (verbale di audizione 4 settembre 2006, pag. 4 in alto). La circostanza che non esistano

scoperti non significa ancora che siano stati emessi conguagli. Si precisa che

su questo punto la convenuta aveva contestato l’allegazione avversaria,

affermando che per gli anni 1998-1999 l’istante aveva rinunciato a pretendere

dei conguagli (memoriale scritto allegato al verbale di udienza di discussione

16.

gennaio 2006, pag. 2). Competeva quindi alla locatrice dimostrare il proprio

asserto. Una volta di nuovo l’appellante, rinviando alla testimonianza testé

citata, non si confronta quindi con la motivazione pretorile, di modo che la

censura è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f. e cpv. 5 CPC-TI). Per tacere

del fatto che quand’anche gli asseriti conguagli fossero, per ipotesi, stati

versati, per lo meno a sé stante tale circostanza non gioverebbe alla tesi

della locatrice, dato che come già illustrato il Tribunale federale ha spiegato

che il riconoscimento di un conguaglio non può supplire a una valida

convenzione delle parti sulle spese accessorie a carico del conduttore

(sentenza del Tribunale federale inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2004).

10.

locatrice prosegue riferendosi alla teste __________ __________ (direttrice dal

2001.

del settore immobiliare del gruppo __________, incaricata della gestione

dell’immobile in questione: verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556, a sua volta rich. dall’inc.

DI.2005.1309). Secondo l’appellante la teste avrebbe dichiarato l’obbligo della

conduttrice di corrispondere i conguagli sulle spese accessorie e che

quest’ultima contestava semplicemente la ripartizione delle medesime, non messe

in dubbio sulla loro “esigibilità e individuazione” (memoriale, pag. 12 in alto e 15 in basso). Sennonché, ella ha riferito sulle modalità di conteggio delle spese

accessorie, ma nulla ha detto sugli accordi intervenuti tra le parti. La teste

ha soggiunto che la conduttrice ha contestato la ripartizione delle spese

accessorie, ritenendole già comprese negli acconti mensili (verbale di

audizione 4 maggio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.556, a

sua volta rich. dall’inc. DI.2005.1309). Non si può tuttavia dedurre da tale

affermazione l’accordo della conduttrice su quali spese accessorie le sarebbero

state addebitate e il suo diniego unicamente sulla ripartizione delle medesime.

Anzitutto, la teste non si è dichiarata certa al riguardo (“se non erro”),

sicché la portata probatoria della sua asserzione è dubbia. Inoltre, come

rilevato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 5 in basso) e summenzionato (sopra, consid. 5), il Tribunale federale ha spiegato che neanche il

riconoscimento di un conguaglio può supplire a una valida convenzione tra le parti

(sentenza del Tribunale federale inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2004), men che meno, quindi, discussioni inerenti al suo contenuto.

11.

L’appellante

afferma che le spese accessorie sono “dipendenti oltretutto dalle installazioni

energivore realizzate e posate in loco” dalla conduttrice (pag. 10 in fondo). Va detto anzitutto che quand’anche così fosse, sempre alla luce della giurisprudenza

del Tribunale federale (sopra, consid. 5) tale circostanza non è atta a sanare

la mancanza di una valida pattuizione contrattuale su chi debba sopportare le

medesime. L’argomentazione non avrebbe miglior sorte anche qualora la locatrice

abbia voluto intendere che si tratta di spese di consumo a carico della

conduttrice e non di spese accessorie. Secondo l’art. 257a cpv. 1 CO le spese

accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore

o da un terzo in relazione all’uso della cosa. L’art. 257b cpv. 1 CO precisa

che nel caso di locali d’abitazione o commerciali esse consistono nella

remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni

connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe

spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della

cosa. Le spese accessorie sono di conseguenza costi di utilizzo ingenerati per

lo meno in parte dal conduttore (Richard,

Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux

commerciaux, 12. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 7,

cfr. 22). Tra i costi riconosciuti come spese accessorie vi sono quelli di

riscaldamento e d’acqua calda, così come i costi di elettricità dei vani

comuni, il servizio di portineria e le tasse risultanti dall’uso della cosa,

come quelle di smaltimento delle acque luride Richard, op. cit., pag. 7, cfr. 24, pag. 8, cfr. 25). Non

fanno invece parte delle spese accessorie ad esempio i costi occasionati

direttamente dal conduttore quale consumatore e indipendentemente dall’uso

dell’ente locato (segnatamente spese di telefono e elettricità; Richard, op. cit., pag. 10, cfr. 31; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 9 ad

art. 257a-257b CO). Sennonché, nella fattispecie le spese in questione non

fanno parte di quest’ultima categoria. Invero, dal conteggio

individuale per l’anno 2004 (doc. H) emerge che l’importo richiesto

dall’istante si compone di costi dell’energia, costi calorici addizionali (energia

pompa e bruciatore, abbonamenti di manutenzione), di cosiddetti costi

supplementari (elettricità vani comuni, pulizia scale e vani comuni, servizio

portineria, tassa canalizzazione, manutenzione giardino, sgombero neve, altre

spese d’esercizio) e di acqua fredda.

Nulla

muta il fatto che, secondo l’appellante, esse sarebbero legate a installazioni

realizzate e posate in loco dalla conduttrice. Anche se così fosse, ciò non

significherebbe ancora che trattasi di spese di consumo. Invero, nel contratto

di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) alle voce “oggetto” le parti hanno

stabilito che si riferiva ai locali già occupati dalla conduttrice (clausola n.

1). Alla clausola n. 4, poi, le parti hanno attestato che i locali erano stati

consegnati in uno stato conforme all’uso previsto dal contratto e che al

momento della riconsegna dell’oggetto locato tutte le strutture eseguite nei locali

sarebbero rimaste a disposizione della locatrice. Alla clausola n. 5 (“genere

di attività”) la conduttrice si è impegnata, tra le altre cose, a utilizzare i

vani condotti in locazione unicamente per svolgervi le attività di piscina,

sauna, bagno turco, idromassaggio, vasche di acqua fredda, caldarium,

tepidarium, Kneipp e solarium. Risulta quindi inequivocabile che i costi di cui

la locatrice chiede il pagamento sono in relazione al mantenimento dell’oggetto

nello stato conforme all’uso pattuito. Anche su questo punto l’appello è quindi

respinto.

12.

locatrice sostiene, altresì, che la prima giudice ha paragonato il rapporto

locativo commerciale che la lega alla conduttrice a un semplice rapporto locativo

di carattere abitativo. Essa reputa che nei rapporti commerciali vige una

chiara presunzione che le spese di consumo attinenti all’esercizio di

un’attività commerciale siano di principio a carico della conduttrice, in

quanto in stretta dipendenza con l’attività commerciale svolta, per l’appunto,

dall’inquilina (appello, pag. 14 in basso). A torto. Invero, l’art. 257a cpv. 2

CO si applica a tutti i tipi di locazione, compresi quelli commerciali (cfr.

sentenza del Tribunale federale inc.4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid.

2c). A scanso di equivoci, va precisato quanto segue. Nella sentenza testé

menzionata il Tribunale federale ha analizzato la portata di un rinvio al

Codice delle obbligazioni previsto in tale fattispecie nel contratto di

locazione, affermando che valeva unicamente, come specificato nella relativa

clausola, nella misura in cui il contratto non vi derogava. Siccome, quindi, le

parti avevano adottato una disposizione speciale per quanto concerne le spese

accessorie, elencandole esaustivamente, allora tale rinvio non si applicava

alla questione delle spese accessorie per estendere il contenuto ivi elencato

(loc. cit., consid. 2d). Il Tribunale federale sembrava aver lasciato aperta la

possibilità di poter completare una clausola lacunosa sulle spese accessorie

con un semplice rinvio al Codice delle obbligazioni. Sia come sia, in seguito

l’Alta Corte ha precisato tale giurisprudenza (sopra, consid. 5). Va altresì

detto che sempre nella sentenza in questione il Tribunale federale ha affermato

che siccome si trattava di una locazione di locali commerciali e inerente a un

valore locativo considerevole, occorreva supporre che le parti, dovutamente

consigliate, ne avevano esaminato il contenuto con cura (loc. cit., consid.

2d). Al contrario di quanto sembra credere l’appellante, quindi, la circostanza

che nel presente caso la vertenza riguarda una locazione commerciale con

importi consistenti, ove peraltro come illustrato sopra dall’istruttoria è emerso

che la volontà delle parti era quella di chiarire proprio la questione delle

spese accessorie, non suffraga la sua tesi, ma semmai contribuisce a

sconfessarla.

13.

L’appellante

critica, inoltre, l’argomentazione pretorile secondo la quale, avendo scelto le

parti la forma scritta, anche la questione delle spese accessorie doveva essere

definita per iscritto (memoriale, pag. 16 in fondo). Al riguardo essa sostiene che “l’invocazione del criterio formale nell’ambito dei rapporti contrattuali è

stato effettuato da controparte solo in vista delle procedure di incasso delle

spese accessorie avviate dalla parte locatrice”. Inoltre, a detta della

locatrice le parti avrebbero modificato più volte verbalmente l’oggetto della

locazione, ad esempio in relazione al numero dei parcheggi. Essa conclude

affermando che le parti sono libere di abbandonare il requisito della forma

scritta in qualsiasi momento (memoriale, pag. 17) e che le spese accessorie

possono essere elencate in qualsivoglia documento differente dal contratto di

locazione. Quest’ultima censura dev’essere respinta per i motivi già esposti

sopra (consid. 5). Sulla questione della forma, come rilevato dalla Pretora

(sentenza impugnata, pag. 3 in basso) le parti hanno concluso il contratto di

locazione in forma scritta e hanno previsto che esso avrebbe potuto essere

modificato unicamente dalle due parti e nella forma scritta (doc. B, clausola

n. 16). Come già esposto, il Tribunale federale ha spiegato che sebbene l’art.

257a cpv. 2 CO non esiga una forma speciale per la pattuizione delle spese

accessorie a carico del conduttore, qualora il contratto sia stato concluso per

iscritto occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto

riservare la forma scritta anche per determinare quali spese accessorie

dovevano essere messe a carico dell’inquilino (DTF 135 III 591 consid. 4.3.4).

Per tacere del fatto che quand’anche si volesse seguire la tesi dell’appellante

secondo la quale le parti avrebbero più volte modificato verbalmente il loro

accordo – circostanza ancora da dimostrare – come rilevato a ragione dalla

prima giudice resta il fatto che sulla questione delle spese accessorie esse

non hanno trovato alcun consenso, nemmeno verbale o per atti concludenti,

sicché la censura è irrilevante. Il rinvio dell’appellante alla sentenza del

Tribunale federale inc.4P.232/2006, poi, è ininfluente ai fini del giudizio,

dato che essa non tratta della questione delle spese accessorie nel diritto

della locazione.

14.

L’appellante

conclude affermando che dalla perizia giudiziaria è emerso che le pigioni

“dovevano considerarsi piuttosto contenute e che pacificamente la spese

accessorie erano a carico della Parte conduttrice, con la conseguenza che

soltanto aggiungendo tali voci accessorie le pigioni potevano considerasi nella

media della zona”. Secondo la locatrice, poi, tale conclusione sarebbe stata

recepita in maniera contraddittoria dalla Pretora nelle sentenze relative agli

inc. DI.2005.1534, DI.2005.1556 e DI.2006.1455 inerenti alle cause di modifica

della pigione (appello, pag. 17 in mezzo). L’argomentazione è sprovvista di

fondamento. Invero, una cosa è determinare l’ammontare della pigione, un’altra

è stabilire se le parti hanno pattuito le spese accessorie a carico

dell’inquilino. Alla luce della precisazione esposta a pag. 9 in mezzo del proprio memoriale, secondo la quale i referti peritali agli atti “concludono per

l’ovvia aggiunta delle spese accessorie a carico di controparte, perché in caso

contrario la già modesta pigione di fr. 115.-/mq annui scenderebbe addirittura

a fr. 83.-/mq annui (meno di qualunque magazzino!)”, sembrerebbe che

l’appellante voglia intendere che alla luce del canone di locazione la

conduttrice doveva forzatamente sapere che le spese accessorie erano a suo

carico. Tuttavia, la giurisprudenza del Tribunale federale al riguardo e più

volte menzionata (sopra, consid. 5) non lascia spazio a simili argomentazioni,

essendo chiara sui requisiti che deve adempiere la clausola sulle spese

accessorie a carico del conduttore. Di conseguenza, anche qualora si volesse

seguire la tesi dell’appellante sul fatto che le parti hanno concordato che le

spese accessorie dovevano essere a carico della convenuta, ciò non sarebbe di

ausilio ai fini del giudizio, mancando nella fattispecie la pattuizione chiara

e precisa delle singole poste di spese accessorie.

15.

consegue che nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto. La tassa

di giustizia e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148

CPC-TI). La locatrice rifonderà altresì a controparte un’adeguata indennità per

ripetibili di appello, commisurata al valore litigioso di fr. 116'026.46 calcolato sulla base dell’art. 15 CPC-TI, applicabile in

funzione del rinvio previsto dall’art. 11 cpv. 3

Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza

giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili. Esso

equivale anche al valore determinante ai fini di un eventuale ricorso in

materia civile al Tribunale federale (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF).

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 20 dicembre 2010 di AP

1 è respinto.

2.Gli oneri processuali di appello,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1'350.-

b) spese fr.

50.-

fr.

1'400.-

anticipati

dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 2'100.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

- ;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un

valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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