12.2010.237

Locazione. Spese accessorie

14 novembre 2011Italiano33 min

Fatti

B. Con raccomandata

26 giugno 2003 la locatrice ha chiesto alla conduttrice il versamento entro il

10 luglio 2003 del conguaglio di fr. 65'356.80 delle

spese accessorie per l’anno 2000, di fr. 38'966.05 per l’anno 2001 e di fr. 61'429.40

per l’anno 2002, per complessivi fr. 165'752.25 (doc. F). Essa ha fatto spiccare il 5 agosto 2003 dall’Ufficio esecuzione di Lugano

un precetto esecutivo (n. __________) per tale importo oltre interessi nei

confronti della conduttrice, al quale quest’ultima ha interposto tempestiva

opposizione (doc. G). Con missiva 29 aprile 2004 la locatrice ha inoltre domandato

alla conduttrice il pagamento entro trenta giorni del conguaglio di fr. 120'986.- per le spese accessorie per l’anno 2003 (inc.

rich. UC, doc. E7). Per l’importo complessivo di fr. 286'738.25 oltre

interessi, pari ai conguagli da lei reclamati per gli anni dal 2000 al 2003

compresi (sebbene indicati nel PE come conguagli per gli anni 2000/2001), la

locatrice ha fatto spiccare il 19 ottobre 2004 un ulteriore precetto esecutivo

(n. __________) nei confronti della conduttrice, che vi ha interposto

tempestiva opposizione (doc. H).

C. Preventivamente

adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha

dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A), con istanza 18 gennaio 2005 la

locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo la condanna

della conduttrice al pagamento di complessivi fr. 286'738.25

oltre interessi a titolo di arretrati per le spese

accessorie relative agli anni 2000, 2001, 2002 e 2003 (fr. 120'986.- per l’anno 2003 e complessivi fr. 165'752.25 per gli anni

2000, 2001 e 2002), nonché il rigetto definitivo

dell’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ summenzionato. All’udienza

di discussione 21 marzo 2005 / 20 giugno 2005 / 8 agosto 2005 la convenuta si è

opposta alla domanda. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale 27 ottobre

2010 l’istante, sulla scorta dell’importo indicato dal perito giudiziario (cfr.

perizia giudiziaria 13 gennaio 2010, inc. DI.2005.1309), ha diminuito la

propria pretesa a complessivi fr. 258'368.93. La convenuta

ha invece ribadito il proprio punto di vista. Statuendo

con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha respinto l’istanza.

D. Con

appello 20 dicembre 2010 l’istante è insorta contro il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannare la convenuta al

pagamento di complessivi fr. 258'368.93 oltre

interessi, nonché di rigettare in via definitiva per tale importo l’opposizione

interposta al precetto esecutivo. L’appellante chiede

altresì la congiunzione della presente procedura con quelle di cui agli inc. 12.2010.235,

12.2010.238, 12.2010.241, 12.2010.244, 12.2010.245 e l’emanazione di un unico

giudizio di appello. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la conduttrice postula la

reiezione del gravame. Dal profilo formale quest’ultima non si esprime sulla

richiesta di congiunzione delle cause, seppur presentando anch’essa un unico

memoriale.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

Considerandi

processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle

impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione

della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza

pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello

è applicabile il CPC-TI.

2.

Nella

fattispecie la Segretaria assessora si era riservata al termine dell’udienza 8

agosto 2005 di decidere con ordinanza separata sull’ammissione delle prove

offerte dalle parti, ma agli atti non risulta alcuna ordinanza. Tant’è che il

verbale testé menzionato è rubricato con il numero IV e il verbale di audizione

testi 16 gennaio 2006 con il numero V (mentre il numero IV affisso sul verbale

di audizione testi 4 maggio 2006 è verosimilmente da ricondurre a una svista).

Ciò implica che alcune prove sulle quali la Pretora ha fondato il proprio

giudizio 7 dicembre 2010 non sono state versate agli atti dell’inc. DI.2005.72.

Il Tribunale federale non ha ravvisato alcun arbitrio nell’interpretazione da

parte della IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan dell’art. 66

cpv. 3 CPC-VS – secondo il quale il giudice “peut tenir compte des faits

patents, implicitement admis par le parties et non alléqués par inadvertance”

– e nella conseguente ammissione agli atti quale mezzo di prova di un documento

trasmesso da un notaio al giudice in corso di procedura, reso noto da

quest’ultimo alle parti che avrebbero quindi avuto la possibilità, qualora lo

avessero voluto, di esprimersi al riguardo (sentenza inc.4P.29/2005 dell’11

agosto 2005, consid. 4.2). Nel caso precipuo i mezzi di prova in discussione

emergono da altri carteggi dinanzi alla medesima giudice, tra le medesime parti

e inerenti il medesimo rapporto di locazione (inc. DI.2005.1309, DI.2005.1556 e

DI.2006.1601). Tant’è che la Pretora ha emesso un giudizio identico per tali

cause, qui appellate dalla locatrice con un unico atto di appello. Da parte

sua, la conduttrice ha parimenti inoltrato un unico memoriale di osservazione. Va

altresì detto che nell’inc. DI.2005.1309 vi è un’ordinanza di chiusura di

istruttoria che cerca di fare chiarezza sull’intreccio esistente tra i diversi

incarti. Tale ordinanza, seppur datata diversi anni dopo il momento in cui

avrebbe dovuto essere emessa l’ordinanza mancante sulle prove (tra l’agosto

2005.

e il gennaio 2006), spiega che le cause di cui agli incarti DI.2005.72,

DI.2005.1309, DI.2005.1534, DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1455,

DI.2006.1601, DI.2007.1260 e DI.2008.1449 sono state congiunte per un’unica

istruttoria. Alla luce di quanto illustrato, non vi è chi non veda come nel

caso presente le parti abbiano acconsentito a che le prove in discussione siano

utilizzate anche per il presente giudizio. È ben vero che non vi è un disposto

ticinese equiparabile a quello summenzionato vallesano. Tuttavia, nel caso concreto,

ove come detto le parti erano pacificamente a conoscenza di tali prove e

nemmeno si sono lagnate di alcunché al riguardo, non ritenere le stesse in

applicazione dell’art. 85 CPC-TI equivarrebbe a violare il divieto del

formalismo eccessivo. A suffragio di tale tesi vi è anche il fatto che

l’audizione testimoniale di __________ __________ 27 novembre 2007, assunta

nell’istruttoria degli incarti DI.2005.1309/1556/1534,

DI.2006.75/76/1520/1455/1601, è stata rubricata agli atti dell’inc. DI.2005.72

quale atto IX. Vi è pertanto da ritenere che sebbene non sia stata emessa

l’ordinanza sulle prove la giudice, con il consenso delle parti, ha attinto a

piene mani negli altri incarti. Ciò posto, nulla osta alla trattazione del

gravame.

3.

L'appellante

chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa agli

incarti 12.2010.235, 12.2010.245, 12.2010.238, 12.2010.244

e 12.2010.241 a motivo che essi concernono un solo

rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva, tuttavia,

l’utilità di tale procedere. Di conseguenza, posto come nell'eventualità della

congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI le cause restano autonome e con

Dispositivo

dispositivi separati (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI,

Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 2

ad art. 320), che in questa sede non si deve più esperire istruttoria e che non

sussiste giusta la disposizione testé menzionata alcun obbligo legale di

congiunzione, ma solo una facoltà per il giudice, la richiesta non ha motivo di

essere accolta. Ognuno dei nove incarti pendenti in appello tra le parti viene

pertanto deciso con separato giudizio.

4. La

Pretora ha spiegato che sebbene le parti avessero concluso un contratto di

locazione in forma scritta ed espressamente riservato tale forma per ogni sua

modifica, esse non avevano definito per iscritto quali spese accessorie

sarebbero state addebitate alla conduttrice. La prima giudice ha soggiunto che

nella fattispecie non era nemmeno stata provata la sussistenza, al riguardo, di

un accordo orale o per atti concludenti. Ella ha quindi reputato che le spese

accessorie erano a carico della locatrice e ha deciso per la reiezione

dell’istanza.

5. A

pag. 4 del proprio gravame l’appellante afferma che i paragrafi dal n. 1 al n.

13 trattano della fattispecie e dell’atteggiamento della conduttrice, mentre le

censure d’appello sono esposte nei paragrafi successivi. Vi sono nondimeno argomentazioni

giuridiche anche ai punti precedenti il paragrafo n. 14, che questa Camera

affronta quindi come motivazioni di appello.

6.Secondo l’appellante la Pretora non ha

approfondito la reale volontà delle parti “che hanno sempre aggiunto le spese

accessorie alla pigione netta, già limitata di suo, violando in tal modo l’art.

18 CO” (memoriale, pag. 14 in mezzo). A detta della locatrice, infatti, la

circostanza secondo la quale la conduttrice ha versato gli acconti mensili di

fr. 5'000.- comproverebbe

l’esistenza di una pattuizione sulle spese accessorie (memoriale, pag. 8 in mezzo, 14 in mezzo, 16 in fondo, 17 in mezzo e 19 in alto). Al riguardo va detto anzitutto che

l’art. 257a cpv. 2 CO – secondo il quale le spese accessorie, intese come la

remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in

relazione all’uso della cosa, sono a carico del conduttore se specialmente

pattuito – è una norma di interpretazione speciale che a detta del Tribunale

federale e della dottrina maggioritaria deroga all’art. 18 CO (sentenza inc.4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid. 2c ; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 14 ad art. 257a-b CO; Richard, Les frais accessoires au loyer

dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12. Séminaire sur le

droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 13, cfr. 39 con riferimenti). Inoltre, come diffusamente illustrato dalla Pretora (sentenza

impugnata, consid. 5), l’Alta Corte ha spiegato che siccome l’art. 257a cpv. 2

CO prevede che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se

specialmente pattuito, occorre che le parti le abbiano convenute in maniera

chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Tant’è che un accordo

secondo il quale il conduttore deve pagare “tutti i costi accessori” non

adempie ai requisiti legali posti dall’art. 257a cpv. 2 CO (sentenza del

Tribunale federale inc.4C.346/1999 del 7 aprile 1999).

Lo stesso dicasi

di una clausola contrattuale secondo la quale il conduttore è tenuto al

versamento di un determinato importo “als Pauschale für Nebenkosten ohne Strom”

(sentenza del Tribunale federale del 7 aprile 1999 pubblicata in MRA 1/2000

pag. 242). Nemmeno è sufficiente un rinvio a un annesso standardizzato del

contratto o il riconoscimento di un conguaglio da parte del conduttore per

ammettere che le parti abbiano stipulato una convenzione speciale sul pagamento

delle spese accessorie. Semmai, qualora le spese accessorie a carico del

conduttore dovessero risultare da un elenco contenuto nelle condizioni generali

annesse al contratto, esse potrebbero essere fatturate al conduttore solo nella

misura in cui concretizzassero spese già poste a suo carico nel contratto (DTF

135 III 591; DTF 121 III 460; sentenza inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2002 e 4C.250/2006 del 3 ottobre 2006). Va altresì rilevato che sebbene l’art. 257a cpv. 2

CO non esiga una forma speciale per la pattuizione sulle spese accessorie, il

Tribunale federale ha sottolineato che qualora il contratto sia stato concluso

per iscritto, occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto determinare

per iscritto quali spese accessorie debbano essere messe a carico

dell’inquilino (DTF 135 III 591). Alla luce della chiara giurisprudenza del

Tribunale federale testé menzionata la circostanza evocata dall’appellante,

ovvero il versamento regolare di acconti, non è quindi sufficiente a confermare

la sua tesi sulla pattuizione delle spese accessorie a carico della conduttrice.

Per gli stessi motivi non può nemmeno essere seguita la sua censura secondo la

quale la prima giudice avrebbe peccato di eccessivo formalismo (appello, pag. 17 in mezzo).

7. L’appellante

sostiene, altresì, che tra il contratto 1° settembre 1999 stipulato tra le

parti (doc. B) e quello che la legava a __________ __________ del 26 ottobre

1995 (doc. N, inc. DI.2006.1601) sussiste una “precisa continuità essendo essi

attinenti allo stesso bene locato” (pag. 5 in mezzo), di modo che il riferimento a un elenco (allegato F) delle spese accessorie a carico della conduttrice contenuto

nel contratto 26 ottobre 1995 varrebbe anche per il contratto che la lega alla

convenuta (appello, pag. 9). Effettivamente, la clausola n. 4 lett. c del

contratto 26 ottobre 1995 prevede che “ il conduttore si impegna a pagare,

trimestralmente, le usuali spese accessorie considerate nell’Allegato F che

verranno computate separatamente. In particolare si impegna a corrispondere

degli acconti trimestrali di CHF 12'000.- e a pagare il conguaglio di fine anno entro 20 giorni dalla

ricezione della distinta delle spese“. Al riguardo, l’appellante rinvia alla

testimonianza di __________ __________ (amministratore della locatrice dal 1994

al 1996: verbale di udienza 27 novembre 2007, pag. 1, inc. DI.2006.1601).

Secondo la locatrice questi avrebbe confermato la pattuizione relativa al

pagamento delle spese accessorie “in aggiunta alle pigioni secondo oltretutto

un preciso allegato F del primo contratto, che ha poi trovato la sua continuità

nel successivo contratto di locazione senza modifiche nell’impostazione del

rapporto di locazione” (memoriale, pag. 12 in alto). Sennonché, la Pretora, proprio riferendosi, tra gli altri, a tale teste, ha spiegato che l’istruttoria non

ha dimostrato l’esistenza di tale lista “F”. In effetti, al riguardo il teste __________

__________ ha affermato: “Presumo che nel menzionato allegato F vi fosse la

lista esaustiva delle spese accessorie a carico dell’inquilino” (verbale di

audizione 27 novembre 2007, pag. 2, inc. DI.2006.1601). Su questo punto la sua

testimonianza, fondata su una semplice presunzione, non assurge al ruolo di

prova. Inoltre, il teste nulla dice sulla continuità tra i due contratti

evocata dall’appellante. Tanto più che all’epoca della stipulazione del

contratto 1° settembre 1999 egli non era più amministratore della locatrice.

Con la propria censura l’appellante non si confronta, quindi, con la

motivazione pretorile, sicché al riguardo l’appello si rivela finanche irricevibile

(art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC-TI).

Parimenti

inammissibile è l’argomentazione secondo la quale le spese sarebbero state

precisate dalle parti perché nello scritto 3 febbraio 1995 di __________ __________

(__________) a __________ __________ (doc. O, inc. DI.2006.1601) era stato

allegato il formulario CATEF con indicazione in dettaglio delle spese

accessorie non comprese nella pigione (memoriale, pag. 12 in fondo). Invero, come spiegato dalla prima giudice, sebbene sia vero che con tale scritto __________ __________

ha inviato a __________ __________ una proposta di contratto su modulo CATEF,

il contratto poi effettivamente sorto fra AP 1 e __________ __________ è quello

sottoscritto il 26 ottobre 1995, che non specifica in alcun modo quali spese

accessorie siano state poste a carico del conduttore (doc. N, inc. DI.2006.1601;

sentenza impugnata, pag. 5 in alto). Si ribadisce (cfr.

sopra, consid. 6) al riguardo che secondo il Tribunale federale il semplice

rinvio a un modulo preformulato ed allegato al contratto non è sufficiente per

ammettere che le parti abbiano concluso una convenzione speciale sul pagamento

delle spese accessorie. Men che meno, quindi, l’asserito riferimento al

contratto CATEF che nemmeno risulta essere stato allegato al contratto

effettivamente sottoscritto. Per tacere del fatto che il contratto di locazione 1° settembre 1999

(doc. B) non rinvia ad alcun allegato in particolare e prescrive espressamente alla clausola n. 18 che tale relazione contrattuale annulla quella precedentemente in essere

con __________ __________. Certo, il teste __________ __________

ha affermato a sua volta che il contratto 1° settembre 1999 è stato “allestito sulla

base del contratto CATEF” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 4, inc.

DI.2005.1556 rich. dall’inc. DI.2006.1601). Tuttavia, alla luce della chiara

giurisprudenza del Tribunale federale (sopra, consid. 6) e dell’assenza, nella

fattispecie, di una chiara clausola su quali spese accessorie sarebbero state a

carico della conduttrice, tale circostanza è ininfluente ai fini del giudizio.

8. L’appellante

soggiunge, riferendosi al teste __________ __________, che il dettaglio delle

spese accessorie a carico della conduttrice scaturiva dai conguagli già

precedentemente inviati a quest’ultima. Sempre secondo l’appellante, il teste

avrebbe precisato che non era stato necessario allestire una lista scritta

delle spese accessorie “poiché erano sempre le stesse dall’inizio della

locazione, dovendosi soltanto leggere i specifici consumi della Parte

convenuta” (appello, pag. 11). Come spiegato dalla Pretora e già illustrato

(sopra, consid. 7), il contratto 1° settembre 1999, sottoscritto peraltro dalla

convenuta e quindi da un soggetto giuridico distinto da __________ __________,

prescrive espressamente che esso annulla quello precedentemente stipulato tra

la locatrice e __________ __________ 26 ottobre 1995 (doc. B). Del resto,

l’appellante trascura, come invece pertinentemente evidenziato dalla prima

giudice (sentenza impugnata, pag. 3), che il teste __________ __________

(membro del consiglio di amministrazione della locatrice dal 1999 al 2002: verbale

di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3) ha dichiarato che “il nuovo contratto di

locazione era stato voluto da AP 1 per definire una volta per tutte l’ammontare

della pigione e l’ammontare delle spese accessorie” (verbale di audizione 13 novembre

2006, pag. 2, inc. DI.2005.1556 rich. dall’inc. DI.2006.1601). Anche nella sua

precedente audizione 16 gennaio 2006 il teste ha affermato che “questo

contratto è stato sottoscritto per ripartire da zero con una situazione pulita

che fosse chiara per tutti” (verbale, pag. 3). Riferendosi proprio a tale

passaggio la Pretora ha spiegato che il contenuto del contratto 1° settembre

1999 non denota la necessaria ed auspicata chiarezza, dato che la clausola

sulle spese accessorie è laconica e del tutto generica (sentenza impugnata,

pag. 4 in mezzo). La censura contrasta, quindi, con quanto emerso proprio dalla

testimonianza a cui la locatrice fa riferimento, ovvero sul fatto che le parti

avevano pattuito il contratto 1° settembre 1999 nell’intenzione di definire una

situazione non sufficientemente chiara.

Per

tacere del fatto che, come precisato dalla Pretora, l’istruttoria ha permesso

di accertare che la questione delle spese accessorie è stata controversa sin

dall’allestimento dei primi conteggi e quindi in un’epoca in cui era ancora in

vigore il contratto fra la locatrice e __________ __________ (sentenza impugnata,

pag. 4 in alto; verbale di audizione del teste __________ __________ del 13

novembre 2006, pag. 2, verbale di audizione del teste __________ __________ del

13 novembre 2006, pag. 2, inc. DI.2005.1556 rich. dall’inc. DI.2006.1601). La

locatrice afferma, altresì, che il teste avrebbe dichiarato di aver discusso

con __________ __________ sul contenuto delle spese accessorie a carico della

conduttrice (gravame, pag. 11). Anche al riguardo, tuttavia, essa non si

confronta con la motivazione pretorile. La prima giudice ha invero spiegato che sebbene sia

vero che il teste __________ __________ ha confermato di aver discusso con __________

__________ sulle spese accessorie (che a dire del teste si componevano di

acqua, elettricità per il riscaldamento, aria condizionata, pulizia degli

esterni, gas e abbonamenti relativi ai vari contatori), egli ha poi riferito

che in definitiva non era mai stata allestita una lista dettagliata di tali

spese poiché nel frattempo erano stati emessi i primi conguagli ed erano subito

sorte contestazioni (cfr. verbale audizione testimoniale del 16 gennaio 2006).

La Pretora ha soggiunto che a conferma della confusione sulla questione

sussiste il fatto che nel contesto di una procedura per difetti incoata nel

2000 dalla conduttrice davanti al competente Ufficio di conciliazione le parti

si erano impegnate a discutere in separata sede anche della questione delle

spese accessorie (cfr. verbale 28 settembre 2000 UC B__________, doc. X). In

quel momento, quindi, la questione non era stata ancora definita. Su questo

punto l’appello, nella misura in cui è ricevibile, dev’essere pertanto

respinto.

9. L’appellante rinvia (appello, pag. 11 in mezzo, 15 in alto e in basso), altresì, al passaggio della testimonianza di __________ __________ ove questi afferma che “tutto quello che non era dovuto

a titolo di pigione era dovuto sotto forma di spese accessorie e per questo

motivo avevamo installato dei contatori separati” (verbale di audizione 16

gennaio 2006, pag. 3). Tuttavia, alla luce della giurisprudenza del Tribunale

federale (sopra, consid. 6) la circostanza, per la locatrice, di aver

installato tali contatori non è atta a sanare la mancanza della clausola

contrattuale sul dettaglio delle spese accessorie a carico della conduttrice. Anche

volendo, per ipotesi, seguire la tesi dell’appellante sulla possibilità di un

accordo avvenuto per atti concludenti, l’argomentazione non avrebbe miglior

sorte. Invero, il teste __________ __________ ha riferito di aver “fatto

spendere tra i 200 o 300 mila franchi a __________ per installare vari

contatori che permettessero di effettuare una lettura a fine anno dei consumi di

tutti gli inquilini” (verbale di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3). Non vi è

invece alcun accenno sull’accordo della conduttrice nel senso che le spese

accessorie sarebbero state quelle rilevate da tali contatori.

10. L’appellante

soggiunge che la tesi della conduttrice secondo la quale non sarebbe tenuta a

pagare conguagli sulle spese accessorie è insostenibile e contraddittoria dato

che per gli anni 1998 e 1999 la convenuta avrebbe versato sia gli acconti sia i

conguagli (pag. 10, 12 in mezzo, 13 in alto, 16 in alto, 17 in fondo e 18 in alto). La Pretora ha precisato che al contrario di quanto allegato

dalla locatrice non risulta che per tali anni siano stati allestiti conteggi o

corrisposti conguagli (sentenza impugnata, pag. 5 in basso). L’appellante rinvia, al riguardo, alla testimonianza di __________ __________ (direttore

finanziario e amministrativo di __________ dal 1986, che ha assunto la gestione

contabile e amministrativa di AP 1 dal 2003: verbale di audizione 4 maggio

2006, pag. 1; cfr. anche verbale di audizione 4 settembre 2006, pag. 4, inc.

DI.2005.1556 rich. dall’inc. DI.2006.1601). Dalla medesima risulta unicamente

che “dalla contabilità della AP 1 non risultavano scoperti per conguagli spese

accessorie precedenti l’anno 2000” (verbale di audizione 4 settembre 2006, pag.

4 in alto, inc. DI.2005.1556 rich. dall’inc. DI.2006.1601). La circostanza che

non esistano scoperti non significa tuttavia ancora che siano stati emessi

conguagli. Si precisa che su questo punto la convenuta aveva contestato

l’allegazione avversaria, affermando che per gli anni 1998-1999 l’istante aveva

rinunciato a pretendere dei conguagli (memoriale scritto allegato al verbale di

udienza di discussione 21 marzo 2005, pag. 2). Competeva quindi alla locatrice

dimostrare il proprio asserto. Una volta di nuovo l’appellante, rinviando alla

testimonianza testé citata, non si confronta quindi con la motivazione pretorile,

di modo che la censura è irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f. e cpv. 5

CPC-TI). Per tacere del fatto che quand’anche gli asseriti conguagli fossero,

per ipotesi, stati versati, per lo meno a sé stante tale circostanza non

gioverebbe alla tesi della locatrice, dato che come già illustrato il Tribunale

federale ha spiegato che il riconoscimento di un conguaglio non può supplire a

una valida convenzione delle parti sulle spese accessorie a carico del

conduttore (sentenza del Tribunale federale inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2004).

11. La

locatrice prosegue riferendosi alla teste __________ __________ (direttrice dal

2001 del settore immobiliare del gruppo __________, incaricata della gestione

dell’immobile in questione: verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3). Secondo l’appellante la teste avrebbe dichiarato l’obbligo della conduttrice

di corrispondere i conguagli sulle spese accessorie e che quest’ultima

contestava semplicemente la ripartizione delle medesime, non messe in dubbio

sulla loro “esigibilità e individuazione” (memoriale, pag. 12 in alto e 15 in basso). Sennonché, ella ha riferito sulle modalità di conteggio delle spese

accessorie, ma nulla ha detto sugli accordi intervenuti tra le parti. La teste

ha soggiunto che la conduttrice ha contestato la ripartizione delle spese

accessorie, ritenendole già comprese negli acconti mensili (verbale di

audizione 4 maggio 2006, pag. 3). Non si può tuttavia dedurre da tale

affermazione l’accordo della conduttrice su quali spese accessorie le sarebbero

state addebitate e il suo diniego unicamente sulla ripartizione delle medesime.

Anzitutto, la teste non si è dichiarata certa al riguardo (“se non erro”),

sicché la portata probatoria della sua asserzione è dubbia. Inoltre, come

rilevato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 5 in basso) e summenzionato (sopra, consid. 6) il Tribunale federale ha spiegato che neanche il

riconoscimento di un conguaglio può supplire a una valida convenzione tra le parti

(sentenza del Tribunale federale inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2004), men che meno, quindi, discussioni inerenti al suo contenuto.

12. L’appellante

afferma che le spese accessorie sono “dipendenti oltretutto dalle installazioni

energivore realizzate e posate in loco” dalla conduttrice (pag. 10 in fondo). Va detto anzitutto che quand’anche così fosse, sempre alla luce della giurisprudenza

del Tribunale federale (sopra, consid. 6) tale circostanza non è atta a sanare

la mancanza di una valida pattuizione contrattuale su chi debba sopportare le

medesime. L’argomentazione non avrebbe miglior sorte anche qualora la locatrice

abbia voluto intendere che si tratta di spese di consumo a carico della

conduttrice e non di spese accessorie. Secondo l’art. 257a cpv. 1 CO le spese

accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore

o da un terzo in relazione all’uso della cosa. L’art. 257b cpv. 1 CO precisa

che nel caso di locali d’abitazione o commerciali esse consistono nella

remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni

connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe

spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della

cosa. Le spese accessorie sono di conseguenza costi di utilizzo ingenerati per

lo meno in parte dal conduttore (Richard,

Les frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux

commerciaux, 12. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 7,

cfr. 22). Tra i costi riconosciuti come spese accessorie vi sono quelli di riscaldamento

e d’acqua calda, così come i costi di elettricità dei vani comuni, il servizio

di portineria, le tasse risultanti dall’uso della cosa, come quelle di

smaltimento delle acque luride Richard, op.

cit., pag. 7, cfr. 24, pag. 8, cfr. 25). Non fanno invece parte delle spese

accessorie ad esempio i costi occasionati direttamente dal conduttore quale

consumatore e indipendentemente dall’uso dell’ente locato (segnatamente spese

di telefono e elettricità; Richard, op.

cit., pag. 10, cfr. 31; Higi, Zürcher

Kommentar 1994, n. 9 ad art. 257a-257b CO). Sennonché, nella fattispecie le

spese in questione non fanno parte di quest’ultima categoria. Invero, dal conteggio per l’anno 2000, con ripartizione individuale, emerge

che l’importo richiesto all’istante si compone di spese di riscaldamento (gas, energia

elettrica, abbonamento centrale termica, abbonamento allarme impianto, tassa

controllo impianto, spese di amministrazione), di pulizia stabile, servizi

pubblici (elettricità vani e impianti comuni, tassa rifiuti, tassa

canalizzazione), manutenzione giardino, acqua potabile, tassa canalizzazione e

spese di amministrazione; quello per l’anno 2001 si compone di spese riscaldamento

(gas, energia elettrica, abbonamento centrale termica, abbonamento gestione

impianto riscaldamento, abbonamento bruciatore a gas, assicurazione acqua e

incendio, spese di amministrazione), di pulizia stabile, servizi pubblici

(elettricità padronale vani e impianti comuni, tassa canalizzazione sul valore

di stima), manutenzione giardino, abbonamento disinfestazione, sgombero neve,

abbonamento pulizia canalizzazioni, acqua potabile, tassa canalizzazione sul

consumo acqua e spese di amministrazione; quello relativo all’anno 2002

comprende spese di riscaldamento (gas, energia elettrica, abbonamento centrale

termica, abbonamento gestione impianto riscaldamento, abbonamento bruciatore a

gas, assicurazione acqua e incendio, spese di amministrazione), di pulizia

stabile, servizi pubblici (elettricità padronale vani e impianti comuni, tassa

canalizzazione sul valore di stima), manutenzione giardino, abbonamento

disinfestazione, abbonamento pulizia canalizzazioni, acqua potabile, tassa

canalizzazione sul consumo acqua e spese di amministrazione; quello concernente

l’anno 2003 si riferisce a costi dell’energia, energia pompa e bruciatore,

abbonamenti di manutenzione, costi supplementari (elettricità vani comuni,

pulizia scale e vani comuni, servizio portineria, tassa canalizzazione,

manutenzione giardino, altre spese d’esercizio), costi acqua fredda (inc. UC,

doc. E1, E3, E5, E7 e E8).

Nulla

muta il fatto che, secondo l’appellante, esse sarebbero legate a installazioni

realizzate e posate in loco dalla conduttrice. Anche se così fosse, ciò non

significherebbe ancora che trattasi di spese di consumo. Invero, nel contratto

di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) alle voce “oggetto” le parti hanno

stabilito che si riferiva ai locali già occupati dalla conduttrice (clausola n.

1). Alla clausola n. 4, poi, le parti hanno attestato che i locali erano stati

consegnati in uno stato conforme all’uso previsto dal contratto e che al

momento della riconsegna dell’oggetto locato tutte le strutture eseguite nei

locali sarebbero rimaste a disposizione del locatore. Alla clausola n. 5

(“genere di attività”) il conduttore si è impegnato, tra le altre cose, a

utilizzare i vani locati unicamente per svolgervi le attività di piscina,

sauna, bagno turco, idromassaggio, vasche di acqua fredda, caldarium,

tepidarium, Kneipp e solarium. Risulta quindi inequivocabile che i costi di cui

la locatrice chiede il pagamento sono in relazione al mantenimento dell’oggetto

nello stato conforme all’uso pattuito. Anche su questo punto l’appello è

quindi respinto.

13. La

locatrice sostiene, altresì, che la prima giudice ha paragonato il rapporto

locativo commerciale che la lega alla conduttrice a un semplice rapporto

locativo di carattere abitativo. Essa reputa che nei rapporti commerciali vige

una chiara presunzione che le spese di consumo attinenti all’esercizio di

un’attività commerciale siano di principio a carico della conduttrice, in

quanto in stretta dipendenza con l’attività commerciale svolta, per l’appunto,

dall’inquilina (appello, pag. 14 in basso). A torto. Invero, l’art. 257a cpv. 2

CO si applica a tutti i tipi di locazione, compresi quelli commerciali (cfr.

sentenza del Tribunale federale inc.4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid.

2c). A scanso di equivoci, va precisato quanto segue. Nella sentenza testé

menzionata il Tribunale federale ha analizzato la portata di un rinvio al

Codice delle obbligazioni previsto in tale fattispecie nel contratto di

locazione, affermando che valeva unicamente, come specificato nella relativa

clausola, nella misura in cui il contratto non vi derogava. Siccome, quindi, le

parti avevano adottato una disposizione speciale per quanto concerne le spese

accessorie, elencandole esaustivamente, allora tale rinvio non si applicava

alla questione delle spese accessorie per estendere il contenuto ivi elencato

(loc. cit., consid. 2d). Il Tribunale federale sembrava aver lasciato aperta

la possibilità di poter completare una clausola lacunosa sulle spese accessorie

con un semplice rinvio al Codice delle obbligazioni. Sia come sia, in seguito l’Alta

Corte ha precisato tale giurisprudenza come esposto dianzi (sopra, consid. 6).

Va altresì detto che sempre nella sentenza in questione il Tribunale federale

ha affermato che siccome si trattava di una locazione di locali commerciali e

inerente a un valore locativo considerevole, occorreva supporre che le parti, dovutamente

consigliate, ne avevano esaminato il contenuto con cura (loc. cit., consid.

2d). Al contrario di quanto sembra credere l’appellante, quindi, la circostanza

che nel presente caso la vertenza riguarda una locazione commerciale con

importi consistenti, ove peraltro come illustrato sopra dall’istruttoria è

emerso che la volontà delle parti era quella di chiarire proprio la questione

delle spese accessorie, non suffraga la sua tesi, ma semmai contribuisce a

sconfessarla.

14. L’appellante

critica, inoltre, l’argomentazione pretorile secondo la quale, avendo le parti scelto

la forma scritta, anche la questione delle spese accessorie doveva essere

definita per iscritto (memoriale, pag. 16 in fondo). Al riguardo essa sostiene che “l’invocazione del criterio formale nell’ambito dei rapporti contrattuali è

stato effettuato da controparte solo in vista delle procedure di incasso delle

spese accessorie avviate dalla parte locatrice”. Inoltre, a detta della

locatrice le parti avrebbero modificato più volte verbalmente l’oggetto della

locazione, ad esempio in relazione al numero dei parcheggi. Essa conclude

affermando che le parti sono libere di abbandonare il requisito della forma

scritta in qualsiasi momento (memoriale, pag. 17) e che le spese accessorie

possono essere elencate in qualsivoglia documento differente dal contratto di

locazione. Quest’ultima censura dev’essere respinta per i motivi già esposti

sopra (consid. 6). Sulla questione della forma, come rilevato dalla Pretora

(sentenza impugnata, pag. 3 in basso) le parti hanno concluso il contratto di

locazione in forma scritta e hanno previsto che esso avrebbe potuto essere

modificato unicamente dalle due parti e nella forma scritta (doc. B, clausola

n. 16). Come già esposto, il Tribunale federale ha spiegato che sebbene l’art.

257a cpv. 2 CO non esiga una forma speciale per la pattuizione delle spese

accessorie a carico del conduttore, qualora il contratto sia stato concluso per

iscritto occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto riservare

la forma scritta anche per determinare quali spese accessorie dovevano essere

messe a carico dell’inquilino (DTF 135 III 591 consid. 4.3.4). Per tacere del

fatto che quand’anche si volesse seguire la tesi dell’appellante secondo la

quale le parti avrebbero più volte modificato verbalmente il loro accordo – circostanza

ancora da dimostrare – come rilevato a ragione dalla prima giudice resta il

fatto che sulla questione delle spese accessorie esse non hanno trovato alcun

consenso, nemmeno verbale o per atti concludenti, sicché la censura è

irrilevante. Il rinvio dell’appellante alla sentenza del Tribunale federale

inc.4P.232/2006, poi, è ininfluente ai fini del giudizio, dato che essa non

tratta della questione delle spese accessorie nel diritto della locazione.

15. L’appellante

conclude affermando che dalla perizia giudiziaria è emerso che le pigioni

“dovevano considerarsi piuttosto contenute e che pacificamente la spese

accessorie erano a carico della Parte conduttrice, con la conseguenza che

soltanto aggiungendo tali voci accessorie le pigioni potevano considerasi nella

media della zona”. Secondo la locatrice, poi, tale conclusione sarebbe stata

recepita in maniera contraddittoria dalla Pretora nelle sentenze relative agli

inc. DI.2005.1534, DI.2005.1556 e DI.2006.1455 inerenti alle cause di modifica

della pigione (appello, pag. 17 in mezzo). L’argomentazione è sprovvista di

fondamento. Invero, una cosa è determinare l’ammontare della pigione, un’altra

è stabilire se le parti hanno pattuito le spese accessorie a carico

dell’inquilino. Alla luce della precisazione esposta a pag. 9 in mezzo del proprio memoriale, secondo la quale i referti peritali agli atti “concludono per

l’ovvia aggiunta delle spese accessorie a carico di controparte, perché in caso

contrario la già modesta pigione di fr. 115.-/mq annui scenderebbe addirittura

a fr. 83.-/mq annui (meno di qualunque magazzino!)”, sembrerebbe che

l’appellante voglia intendere che alla luce del canone di locazione la

conduttrice doveva forzatamente sapere che le spese accessorie erano a suo

carico. Tuttavia, la giurisprudenza del Tribunale federale al riguardo e più

volte menzionata (sopra, consid. 6) non lascia spazio a simili argomentazioni,

essendo chiara sui requisiti che deve adempiere la clausola sulle spese

accessorie a carico del conduttore. Di conseguenza, anche qualora si volesse

seguire la tesi dell’appellante sul fatto che le parti hanno concordato che le

spese accessorie dovevano essere a carico della convenuta, ciò non sarebbe di

ausilio ai fini del giudizio, mancando nella fattispecie la pattuizione chiara

e precisa delle singole poste di spese accessorie.

16. Ne

consegue che nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto. La tassa

di giustizia e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148 cpv.

1 CPC-TI). La locatrice rifonderà altresì a controparte un’adeguata indennità

per ripetibili di appello, moderata in applicazione dell’art. 13 del

Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria

e per la fissazione delle ripetibili. Invero, le osservazioni in questione non

si differenziano da quelle di cui alle cause inc. 12.2010.235, 12.2010.238,

12.2010.241, 12.2010.244 e 12.2010.245, sicché le ripetibili calcolate

unicamente in funzione del valore di causa sarebbero in

manifesta sproporzione con il lavoro svolto dal legale. Al riguardo va detto

che sulla base dell’art. 15 CPC-TI applicabile in funzione del rinvio previsto

dall’art. 11 cpv. 3 Regolamento testé menzionato il valore di causa ammonta a fr. 258'368.93. Esso equivale anche al valore determinante ai fini di un eventuale

ricorso in materia civile al Tribunale federale (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 20 dicembre 2010 di AP

1 è respinto.

2.Gli oneri processuali di appello,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 2'450.-

b) spese fr.

50.-

fr.

2'500.-

anticipati

dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 2'100.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

- ;

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un

valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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