12.2010.238

Locazione. Spese accessorie

14 novembre 2011Italiano29 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

scritto 23 aprile 2007 la locatrice ha chiesto alla conduttrice il pagamento di

fr. 116'247.50 a titolo di conguaglio delle spese accessorie per l’anno 2006

(doc. D). Il 2 maggio 2007 la conduttrice ha contestato “il tutto”, affermando

che “nessun conguaglio è dovuto” (doc. E). La locatrice ha fatto spiccare il 2 agosto

2007 dall’Ufficio esecuzione di Lugano un precetto esecutivo per tale importo

oltre interessi nei confronti della conduttrice, al quale quest’ultima ha

interposto tempestiva opposizione (doc. F).

C. Preventivamente

adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha

dichiarato la vertenza non conciliata (doc. G), con istanza 3 ottobre 2007 la locatrice

ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo la condanna della

conduttrice al pagamento di fr. 116'247.50 oltre interessi, nonché il rigetto definitivo dell’opposizione

interposta al precetto esecutivo summenzionato. All’udienza di discussione 10 dicembre

2007 / 24 gennaio 2007 la convenuta si è opposta alla domanda, mentre l’istante

ha ribadito la propria pretesa. Il 24 gennaio 2008 la Pretora ha congiunto

l’istruttoria con quella di cui agli inc. DI.2005.1309, DI.2005.1556,

DI.2005.1534, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1601, DI.2006.1520 e

DI.2006.1455. Esperita l’istruttoria, al dibattimento finale 27 ottobre 2010 l’istante,

sulla scorta dell’importo indicato dal perito giudiziario (cfr. completazione

13 gennaio 2010 della perizia giudiziaria, inc. DI.2005.1309), ha diminuito la

propria pretesa a complessivi fr. 113'552.59. La

Considerandi

convenuta ha invece ribadito il proprio punto di vista. Statuendo con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha respinto

l’istanza.

D. Con

appello 20 dicembre 2010 l’istante è insorta contro il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di condannare la convenuta al

pagamento di complessivi fr. 113'552.59 oltre

interessi, nonché di rigettare in via definitiva per tale importo l’opposizione

interposta al precetto esecutivo. L’appellante chiede

altresì la congiunzione della presente procedura con quelle di cui agli inc. 12.2010.235,

12.2010

, 12.2010.241, 12.2010.244 e 12.2010.245 e l’emanazione di un unico

giudizio di appello. Con osservazioni 13 gennaio 2011 la conduttrice postula la

reiezione del gravame. Dal profilo formale quest’ultima non si esprime sulla

richiesta di congiunzione delle cause, seppur presentando anch’essa un unico

memoriale.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle

impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione

della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza

pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello

è applicabile il CPC-TI.

2.

L'appellante

chiede la congiunzione della procedura di appello con quella relativa agli

incarti 12.2010.237, 12.2010.235, 12.2010.245, 12.2010.244

e 12.2010.241 a motivo che essi concernono un solo

rapporto locativo fra le stesse identiche parti. Essa non motiva, tuttavia,

l’utilità di tale procedere. Di conseguenza, posto come nell'eventualità della

congiunzione ai sensi dell’art. 320 CPC-TI le cause restano autonome e con

Dispositivo

dispositivi separati (Cocchi/ Trezzini, CPC-TI,

Codice di procedura civile ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 2

ad art. 320), che in questa sede non si deve più esperire istruttoria e che non

sussiste giusta la norma testé citata alcun obbligo legale di congiunzione ma

solo una facoltà per il giudice, la richiesta non ha motivo di essere accolta. Ognuno

dei nove incarti pendenti in appello tra le parti viene deciso con separato

giudizio.

3. La

Pretora ha spiegato che sebbene le parti avessero concluso un contratto di

locazione in forma scritta ed espressamente riservato tale forma per ogni sua

modifica, esse non avevano definito per iscritto quali spese accessorie

sarebbero state addebitate alla conduttrice. La prima giudice ha soggiunto che

nella fattispecie non era nemmeno stata provata la sussistenza, al riguardo, di

un accordo orale o per atti concludenti. Ella ha quindi reputato che le spese

accessorie erano a carico della locatrice e ha deciso per la reiezione

dell’istanza.

4. A pag.

4 del proprio gravame l’appellante afferma che i paragrafi dal n. 1 al n. 13

trattano della fattispecie e dell’atteggiamento della conduttrice, mentre le

censure d’appello sono esposte nei paragrafi successivi. Vi sono nondimeno argomentazioni

giuridiche anche ai punti precedenti il paragrafo n. 14, che questa Camera

affronta quindi come motivazioni di appello.

5. Secondo

l’appellante la Pretora non ha approfondito la reale volontà delle parti “che

hanno sempre aggiunto le spese accessorie alla pigione netta, già limitata di

suo, violando in tal modo l’art. 18 CO” (memoriale, pag. 14 in mezzo). A detta della locatrice, infatti, la circostanza secondo la quale la conduttrice ha

versato gli acconti di fr. 5'000.-

comproverebbe l’esistenza di una pattuizione sulle spese accessorie (memoriale,

pag. 8 in mezzo, 14 in mezzo, 16 in fondo, 17 in mezzo e 19 in alto). Al riguardo va detto anzitutto che l’art. 257a cpv. 2 CO – secondo il

quale le spese accessorie, intese come la remunerazione dovuta per le

prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa,

sono a carico del conduttore se specialmente pattuito – è una norma di

interpretazione speciale che a detta del Tribunale federale e della dottrina

maggioritaria deroga all’art. 18 CO (sentenza inc.4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid. 2c ; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 14 ad art. 257a-b CO; Richard, Les frais accessoires au loyer

dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux, 12. Séminaire sur le

droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 13, cfr. 39 con riferimenti). Inoltre, come diffusamente illustrato dalla Pretora (sentenza

impugnata, consid. 5), l’Alta Corte ha spiegato che siccome l’art. 257a cpv. 2

CO prevede che le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se

specialmente pattuito, occorre che le parti le abbiano convenute in maniera

chiara e precisa, dettagliando le poste effettive. Tant’è che un accordo

secondo il quale il conduttore deve pagare “tutti i costi accessori” non adempie

ai requisiti legali posti dall’art. 257a cpv. 2 CO (sentenza del Tribunale

federale inc.4C.346/1999 del 7 aprile 1999).

Lo stesso

dicasi di una clausola contrattuale secondo la quale il conduttore è tenuto al

versamento di un determinato importo “als Pauschale für Nebenkosten ohne Strom”

(sentenza del Tribunale federale del 7 aprile 1999 pubblicata in MRA 1/2000

pag. 242). Nemmeno è sufficiente un rinvio a un annesso standardizzato del

contratto o il riconoscimento di un conguaglio da parte del conduttore per

ammettere che le parti abbiano stipulato una convenzione speciale sul pagamento

delle spese accessorie. Semmai, qualora le spese accessorie a carico del

conduttore dovessero risultare da un elenco contenuto nelle condizioni generali

annesse al contratto, esse potrebbero essere fatturate al conduttore solo nella

misura in cui concretizzassero spese già poste a suo carico nel contratto (DTF

135 III 591; DTF 121 III 460; sentenza inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2002 e 4C.250/2006 del 3 ottobre 2006). Va altresì rilevato che sebbene l’art. 257a cpv. 2

CO non esiga una forma speciale per la pattuizione sulle spese accessorie, il

Tribunale federale ha sottolineato che qualora il contratto sia stato concluso

per iscritto, occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto determinare

per iscritto quali spese accessorie debbano essere messe a carico

dell’inquilino (DTF 135 III 591). Alla luce della chiara giurisprudenza del

Tribunale federale testé menzionata la circostanza evocata dall’appellante,

ovvero il versamento regolare di acconti, non è quindi sufficiente a confermare

la sua tesi sulla pattuizione delle spese accessorie a carico della conduttrice.

Per gli stessi motivi non può nemmeno essere seguita la sua censura secondo la

quale la prima giudice avrebbe peccato di eccessivo formalismo (appello, pag. 17 in mezzo).

6. L’appellante

sostiene, altresì, che tra il contratto 1° settembre 1999 stipulato tra le

parti (doc. B) e quello che la legava a __________ __________ del 26 ottobre 1995

(doc. N, inc. DI.2006.1601 = doc. S, inc. DI.2005.1309) sussiste una “precisa continuità essendo essi attinenti allo

stesso bene locato” (pag. 5 in mezzo), di modo che il riferimento a un elenco

(allegato F) delle spese accessorie a carico della conduttrice contenuto nel

contratto 26 ottobre 1995 varrebbe anche per il contratto che la lega alla

convenuta (appello, pag. 9). Effettivamente, la clausola n. 4 lett. c del

contratto 26 ottobre 1995 prevede che “ il conduttore si impegna a pagare,

trimestralmente, le usuali spese accessorie considerate nell’Allegato F che

verranno computate separatamente. In particolare si impegna a corrispondere

degli acconti trimestrali di CHF 12'000.- e a pagare il conguaglio di fine anno entro 20 giorni dalla

ricezione della distinta delle spese“. Al riguardo, l’appellante rinvia alla

testimonianza di __________ __________ (amministratore della locatrice dal 1994

al 1996: verbale di udienza 27 novembre 2007, pag. 1, inc. DI. DI.2006.1601). Secondo la locatrice questi

avrebbe confermato la pattuizione relativa al pagamento delle spese accessorie

“in aggiunta alle pigioni secondo oltretutto un preciso allegato F del primo

contratto, che ha poi trovato la sua continuità nel successivo contratto di

locazione senza modifiche nell’impostazione del rapporto di locazione”

(memoriale, pag. 12 in alto). Sennonché, la Pretora, proprio riferendosi, tra

gli altri, a tale teste, ha spiegato che l’istruttoria non ha dimostrato

l’esistenza di tale lista “F”. In effetti, al riguardo il teste __________ __________

ha affermato: “Presumo che nel menzionato allegato F vi fosse la lista

esaustiva delle spese accessorie a carico dell’inquilino” (verbale di audizione

27 novembre 2007, pag. 2, inc. DI.2006.1601). Su questo punto la sua testimonianza, fondata su una semplice

presunzione, non assurge al ruolo di prova. Inoltre, il teste nulla dice sulla

continuità tra i due contratti evocata dall’appellante. Tanto più che all’epoca

della stipulazione del contratto 1° settembre 1999 egli non era più amministratore

della locatrice. Con la propria censura l’appellante non si confronta, quindi,

con la motivazione pretorile, sicché al riguardo l’appello si rivela finanche

irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC-TI).

Parimenti

inammissibile è l’argomentazione secondo la quale le spese sarebbero state

precisate dalle parti perché nello scritto 3 febbraio 1995 di __________ __________

(__________) a __________ __________ (doc. O, inc.

DI.2006.1601 = doc. Z, inc. DI.2005.1309) era stato

allegato il formulario CATEF con indicazione in dettaglio delle spese

accessorie non comprese nella pigione (memoriale, pag. 12 in fondo). Invero, come spiegato dalla prima giudice, sebbene sia vero che con tale scritto __________ __________

ha inviato a __________ __________ una proposta di contratto su modulo CATEF,

il contratto poi effettivamente sorto fra AP 1 e __________ __________ è quello

sottoscritto il 26 ottobre 1995 che non specifica in alcun modo quali spese

accessorie siano state poste a carico del conduttore (doc.

N, inc. DI.2006.1601 = doc. S, inc. DI.2005.1309; sentenza impugnata, pag. 5 in alto). Si ribadisce (cfr. sopra, consid. 5) al riguardo che secondo il

Tribunale federale il semplice rinvio a un modulo preformulato ed allegato al

contratto non è sufficiente per ammettere che le parti abbiano concluso una

convenzione speciale sul pagamento delle spese accessorie. Men che meno,

quindi, l’asserito riferimento al contratto CATEF che nemmeno risulta essere

stato allegato al contratto effettivamente sottoscritto. Per tacere del fatto che il contratto

di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) non rinvia ad alcun allegato in

particolare e prescrive espressamente alla clausola n.

18 che tale relazione

contrattuale annulla quella precedentemente in essere con __________ __________.

Certo, il teste __________ __________ ha affermato a

sua volta che il contratto 1° settembre 1999 è stato “allestito sulla base del

contratto CATEF” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 4, inc. rich.

DI.2005.1556). Tuttavia, alla luce della chiara giurisprudenza del Tribunale

federale (sopra, consid. 5) e dell’assenza, nella fattispecie, di una chiara

clausola su quali spese accessorie sarebbero state poste a carico della

conduttrice, tale circostanza è ininfluente ai fini del giudizio.

7. L’appellante

soggiunge, riferendosi al teste __________ __________, che il dettaglio delle

spese accessorie a carico della conduttrice scaturiva dai conguagli già

precedentemente inviati a quest’ultima. Sempre secondo l’appellante, il teste avrebbe

precisato che non era stato necessario allestire una lista scritta delle spese

accessorie “poiché erano sempre le stesse dall’inizio della locazione,

dovendosi soltanto leggere i specifici consumi della Parte convenuta” (appello,

pag. 11). Come spiegato dalla Pretora e già illustrato (sopra, consid. 6), il

contratto 1° settembre 1999, sottoscritto peraltro dalla convenuta e quindi da

un soggetto giuridico distinto da __________ __________, prescrive

espressamente che esso annulla quello precedentemente stipulato tra la

locatrice e __________ __________ 26 ottobre 1995 (doc. B). Del resto,

l’appellante trascura, come invece pertinentemente evidenziato dalla prima

giudice (sentenza impugnata, pag. 3), che il teste __________ __________

(membro del consiglio di amministrazione della locatrice dal 1999 al 2002: verbale

di audizione 16 gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc.

DI.2005.1556; verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 1, inc. DI.2005.1556)

ha dichiarato che “il nuovo contratto di locazione era stato voluto da AP 1 per

definire una volta per tutte l’ammontare della pigione e l’ammontare delle

spese accessorie” (verbale di audizione 13 novembre 2006, pag. 2, inc.

DI.2005.1556). Anche nella sua precedente audizione 16 gennaio 2006 il teste ha

affermato che “questo contratto è stato sottoscritto per ripartire da zero con

una situazione pulita che fosse chiara per tutti” (verbale, pag. 3).

Riferendosi proprio a tale passaggio la Pretora ha spiegato che il contenuto

del contratto 1° settembre 1999 non denota la necessaria ed auspicata

chiarezza, dato che la clausola sulle spese accessorie è laconica e del tutto

generica (sentenza impugnata, pag. 4 in mezzo). La censura contrasta, quindi,

con quanto emerso proprio dalla testimonianza a cui la locatrice fa

riferimento, ovvero sul fatto che le parti avevano pattuito il contratto 1°

settembre 1999 nell’intenzione di definire una situazione non sufficientemente

chiara.

Per

tacere del fatto che, come precisato dalla Pretora, l’istruttoria ha permesso

di accertare che la questione delle spese accessorie è stata controversa sin

dall’allestimento dei primi conteggi e quindi in un’epoca in cui era ancora in

vigore il contratto fra la locatrice e __________ __________ (sentenza

impugnata, pag. 4 in alto; verbale di audizione del teste __________ __________

del 13 novembre 2006, pag. 2, verbale di audizione del teste __________ __________

del 13 novembre 2006, pag. 2, inc. DI.2005.1556). La locatrice afferma,

altresì, che il teste avrebbe dichiarato di aver discusso con __________ __________

sul contenuto delle spese accessorie a carico della conduttrice (gravame, pag.

11). Anche al riguardo, tuttavia, essa non si confronta con la motivazione

pretorile. La prima

giudice ha invero spiegato che sebbene sia vero che il teste __________ __________

ha confermato di aver discusso con __________ __________ sulle spese accessorie

(che a dire del teste si componevano di acqua, elettricità per il

riscaldamento, aria condizionata, pulizia degli esterni, gas e abbonamenti

relativi ai vari contatori), egli ha poi riferito che in definitiva non era mai

stata allestita una lista dettagliata di tali spese poiché nel frattempo erano

stati emessi i primi conguagli ed erano subito sorte contestazioni (cfr.

verbale audizione testimoniale del 16 gennaio 2006, inc.

DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). La Pretora ha soggiunto che a conferma della

confusione sulla questione sussiste il fatto che nel contesto di una procedura

per difetti incoata nel 2000 dalla conduttrice davanti al competente Ufficio di

conciliazione le parti si erano impegnate a discutere in separata sede anche

della questione delle spese accessorie (cfr. verbale 28 settembre 2000 UC

Breganzona, doc. X, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc.

DI.2005.1556). In quel

momento, quindi, la questione non era stata ancora definita. Su questo punto

l’appello, nella misura in cui è ricevibile, dev’essere pertanto respinto.

8. L’appellante rinvia (appello, pag. 11 in mezzo, 15 in alto e in basso), altresì, al passaggio della testimonianza di __________ __________ ove questi afferma che “tutto quello che non era dovuto

a titolo di pigione era dovuto sotto forma di spese accessorie e per questo

motivo avevamo installato dei contatori separati” (verbale di audizione 16

gennaio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). Tuttavia,

alla luce della giurisprudenza del Tribunale federale (sopra, consid. 5) la

circostanza, per la locatrice, di aver installato tali contatori non è atta a

sanare la mancanza della clausola contrattuale sul dettaglio delle spese

accessorie a carico della conduttrice. Anche volendo, per ipotesi, seguire la

tesi dell’appellante sulla possibilità di un accordo avvenuto per atti

concludenti, l’argomentazione non avrebbe miglior sorte. Invero, il teste __________

__________ ha riferito di aver “fatto spendere tra i 200 o 300 mila franchi a __________

per installare vari contatori che permettessero di effettuare una lettura a

fine anno dei consumi di tutti gli inquilini” (verbale di audizione 16 gennaio

2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). Non vi è invece

alcun accenno sull’accordo della conduttrice nel senso che le spese accessorie

sarebbero state quelle rilevate da tali contatori.

9. L’appellante

soggiunge che la tesi della conduttrice secondo la quale non sarebbe tenuta a

pagare conguagli sulle spese accessorie è insostenibile e contraddittoria dato

che per gli anni 1998 e 1999 la convenuta avrebbe versato sia gli acconti sia i

conguagli (pag. 10, 12 in mezzo, 13 in alto, 16 in alto, 17 in fondo e 18 in alto). La Pretora ha precisato che al contrario di quanto allegato

dalla locatrice non risulta che per tali anni siano stati allestiti conteggi o

corrisposti conguagli (sentenza impugnata, pag. 5 in basso). L’appellante rinvia, al riguardo, alla testimonianza di __________ __________ (direttore

finanziario e amministrativo di __________ dal 1986, che ha assunto la gestione

contabile e amministrativa di AP 1 dal 2003: verbale di audizione 4 settembre

2006, pag. 4, inc. DI.2005.1556). Dalla medesima risulta unicamente che “dalla

contabilità della AP 1 non risultavano scoperti per conguagli spese accessorie

precedenti l’anno 2000” (verbale di audizione 4 settembre 2006, pag. 4 in alto, inc. DI.2005.1556). La circostanza che non esistano scoperti non significa ancora che

siano stati emessi conguagli. Si precisa che su questo punto la convenuta aveva

contestato l’allegazione avversaria, affermando che per gli anni 1998-1999

l’istante aveva rinunciato a pretendere dei conguagli (memoriale scritto

allegato al verbale di udienza di discussione 10 dicembre 2007, pag. 2).

Competeva quindi alla locatrice dimostrare il proprio asserto. Una volta di

nuovo l’appellante, rinviando alla testimonianza testé citata, non si confronta

quindi con la motivazione pretorile, di modo che la censura è irricevibile

(art. 309 cpv. 2 lett. f. e cpv. 5 CPC-TI). Per tacere del fatto che

quand’anche gli asseriti conguagli fossero, per ipotesi, stati versati, per lo

meno a sé stante tale circostanza non gioverebbe alla tesi della locatrice,

dato che come già illustrato il Tribunale federale ha spiegato che il

riconoscimento di un conguaglio non può supplire a una valida convenzione delle

parti sulle spese accessorie a carico del conduttore (sentenza del Tribunale

federale inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2004).

10. La

locatrice prosegue riferendosi alla teste __________ __________ (direttrice dal

2001 del settore immobiliare del gruppo __________, incaricata della gestione

dell’immobile in questione: verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3, inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.1556). Secondo l’appellante la teste

avrebbe dichiarato l’obbligo della conduttrice di corrispondere i conguagli

sulle spese accessorie e che quest’ultima contestava semplicemente la

ripartizione delle medesime, non messe in dubbio sulla loro “esigibilità e

individuazione” (memoriale, pag. 12 in alto e 15 in basso). Sennonché, ella ha riferito sulle modalità di conteggio delle spese accessorie, ma nulla

ha detto sugli accordi intervenuti tra le parti. La teste ha soggiunto che la

conduttrice ha contestato la ripartizione delle spese accessorie, ritenendole

già comprese negli acconti mensili (verbale di audizione 4 maggio 2006, pag. 3,

inc. DI.2005.72 rich. dall’inc. DI.2005.556). Non si può tuttavia dedurre da

tale affermazione l’accordo della conduttrice su quali spese accessorie le

sarebbero state addebitate e il suo diniego unicamente sulla ripartizione delle

medesime. Anzitutto, la teste non si è dichiarata certa al riguardo (“se non

erro”), sicché la portata probatoria della sua asserzione è dubbia. Inoltre,

come rilevato dalla Pretora (sentenza impugnata, pag. 5 in basso) e summenzionato (sopra, consid. 5), il Tribunale federale ha spiegato che neanche il

riconoscimento di un conguaglio può supplire a una valida convenzione tra le parti

(sentenza del Tribunale federale inc.4C.24/2002 del 29 aprile 2004), men che meno, quindi, discussioni inerenti al suo contenuto.

11. L’appellante

afferma che le spese accessorie sono “dipendenti oltretutto dalle installazioni

energivore realizzate e posate in loco” dalla conduttrice (pag. 10 in fondo). Va detto anzitutto che quand’anche così fosse, sempre alla luce della giurisprudenza

del Tribunale federale (sopra, consid. 5) tale circostanza non è atta a sanare

la mancanza di una valida pattuizione contrattuale su chi debba sopportare le

medesime. L’argomentazione non avrebbe miglior sorte anche qualora la locatrice

abbia voluto intendere che si tratta di spese di consumo a carico della conduttrice

e non di spese accessorie. Secondo l’art. 257a cpv. 1 CO le spese accessorie

sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un

terzo in relazione all’uso della cosa. L’art. 257b cpv. 1 CO precisa che nel

caso di locali d’abitazione o commerciali esse consistono nella remunerazione

per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con

l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese

d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa. Le

spese accessorie sono di conseguenza costi di utilizzo ingenerati per lo meno

in parte dal conduttore (Richard, Les

frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux

commerciaux, 12. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 7,

cfr. 22). Tra i costi riconosciuti come spese accessorie vi sono quelli di

riscaldamento e d’acqua calda, così come i costi di elettricità dei vani

comuni, il servizio di portineria, le tasse risultanti dall’uso della cosa,

come quelle di smaltimento delle acque luride Richard, op. cit., pag. 7, cfr. 24, pag. 8, cfr. 25). Non

fanno invece parte delle spese accessorie ad esempio i costi occasionati

direttamente dal conduttore quale consumatore e indipendentemente dall’uso

dell’ente locato (segnatamente spese di telefono e elettricità; Richard, op. cit., pag. 10, cfr. 31; Higi, Zürcher Kommentar 1994, n. 9 ad

art. 257a-257b CO). Sennonché, nella fattispecie le spese in questione non

fanno parte di quest’ultima categoria. Invero, dal conteggio

individuale per l’anno 2006 (doc. C) emerge che l’importo richiesto

dall’istante si compone di costi dell’energia (gas), costi calorici addizionali

(energia pompa e bruciatore), costi supplementari (elettricità vani comuni,

pulizia scale e vani comuni, servizio portineria, tassa canalizzazione,

manutenzione giardino, sgombero neve, altre spese d’esercizio) e di acqua

fredda.

Nulla

muta il fatto che, secondo l’appellante, esse sarebbero legate a installazioni

realizzate e posate in loco dalla conduttrice. Anche se così fosse, ciò non

significherebbe ancora che trattasi di spese di consumo. Invero, nel contratto

di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) alle voce “oggetto” le parti hanno

stabilito che si riferiva ai locali già occupati dalla conduttrice (clausola n.

1). Alla clausola n. 4, poi, le parti hanno attestato che i locali erano stati

consegnati in uno stato conforme all’uso previsto dal contratto e che al

momento della riconsegna dell’oggetto locato tutte le strutture eseguite nei

locali sarebbero rimaste a disposizione del locatore. Alla clausola n. 5

(“genere di attività”) il conduttore si è impegnato, tra le altre cose, a

utilizzare i vani locati unicamente per svolgervi le attività di piscina,

sauna, bagno turco, idromassaggio, vasche di acqua fredda, caldarium,

tepidarium, Kneipp e solarium. Risulta quindi inequivocabile che i costi di cui

la locatrice chiede il pagamento sono in relazione al mantenimento dell’oggetto

nello stato conforme all’uso pattuito. Anche su questo punto l’appello è

quindi respinto.

12. La

locatrice sostiene, altresì, che la prima giudice ha paragonato il rapporto

locativo commerciale che la lega alla conduttrice a un semplice rapporto

locativo di carattere abitativo. Ella reputa che nei rapporti commerciali vige

una chiara presunzione che le spese di consumo attinenti all’esercizio di

un’attività commerciale siano di principio a carico della conduttrice, in

quanto in stretta dipendenza con l’attività commerciale svolta, per l’appunto,

dall’inquilina (appello, pag. 14 in basso). A torto. Invero, l’art. 257a cpv. 2

CO si applica a tutti i tipi di locazione, compresi quelli commerciali (cfr.

sentenza del Tribunale federale inc.4C.190/2001 del 16 novembre 2001, consid.

2c). A scanso di equivoci, va precisato quanto segue. Nella sentenza testé

menzionata il Tribunale federale ha analizzato la portata di un rinvio al

Codice delle obbligazioni previsto in tale fattispecie nel contratto di

locazione, affermando che valeva unicamente, come specificato nella relativa

clausola, nella misura in cui il contratto non vi derogava. Siccome, quindi, le

parti avevano adottato una disposizione speciale per quanto concerne le spese

accessorie, elencandole esaustivamente, allora tale rinvio non si applicava

alla questione delle spese accessorie per estendere il contenuto ivi elencato

(loc. cit., consid. 2d). Il Tribunale federale sembrava aver lasciato aperta la

possibilità di poter completare una clausola lacunosa sulle spese accessorie

con un semplice rinvio al Codice delle obbligazioni. Sia come sia, in seguito l’Alta

Corte ha precisato tale giurisprudenza (sopra, consid. 5). Va altresì detto che

sempre nella sentenza in questione il Tribunale federale ha affermato che

siccome si trattava di una locazione di locali commerciali e inerente a un

valore locativo considerevole, occorreva supporre che le parti, dovutamente

consigliate, ne avevano esaminato il contenuto con cura (loc. cit., consid.

2d). Al contrario di quanto sembra credere l’appellante, quindi, la circostanza

che nel presente caso la vertenza riguarda una locazione commerciale con

importi consistenti, ove peraltro come illustrato sopra dall’istruttoria è

emerso che la volontà delle parti era quella di chiarire proprio la questione

delle spese accessorie, non suffraga la sua tesi, ma semmai contribuisce a

sconfessarla.

13. L’appellante

critica, inoltre, l’argomentazione pretorile secondo la quale, avendo le parti scelto

la forma scritta, anche la questione delle spese accessorie doveva essere

definita per iscritto (memoriale, pag. 16 in fondo). Al riguardo essa sostiene che “l’invocazione del criterio formale nell’ambito dei rapporti contrattuali è

stato effettuato da controparte solo in vista delle procedure di incasso delle

spese accessorie avviate dalla parte locatrice”. Inoltre, a detta della

locatrice le parti avrebbero modificato più volte verbalmente l’oggetto della

locazione, ad esempio in relazione al numero dei parcheggi. Essa conclude

affermando che le parti sono libere di abbandonare il requisito della forma

scritta in qualsiasi momento (memoriale, pag. 17) e che le spese accessorie

possono essere elencate in qualsivoglia documento differente dal contratto di

locazione. Quest’ultima censura dev’essere respinta per i motivi già esposti

sopra (consid. 5). Sulla questione della forma, come rilevato dalla Pretora

(sentenza impugnata, pag. 3 in basso) le parti hanno concluso il contratto di

locazione in forma scritta e hanno previsto che esso avrebbe potuto essere

modificato unicamente dalle due parti e nella forma scritta (doc. B, clausola

n. 16). Come già esposto, il Tribunale federale ha spiegato che sebbene l’art.

257a cpv. 2 CO non esiga una forma speciale per la pattuizione delle spese

accessorie a carico del conduttore, qualora il contratto sia stato concluso per

iscritto occorre considerare che le parti abbiano in ugual modo voluto

riservare la forma scritta anche per determinare quali spese accessorie

dovevano essere messe a carico dell’inquilino (DTF 135 III 591 consid. 4.3.4).

Per tacere del fatto che quand’anche si volesse seguire la tesi dell’appellante

secondo la quale le parti avrebbero più volte modificato verbalmente il loro

accordo – circostanza ancora da dimostrare – come rilevato a ragione dalla

prima giudice resta il fatto che sulla questione delle spese accessorie esse

non hanno trovato alcun consenso, nemmeno verbale o per atti concludenti,

sicché la censura è irrilevante. Il rinvio dell’appellante alla sentenza del

Tribunale federale inc.4P.232/2006, poi, è ininfluente ai fini del giudizio,

dato che essa non tratta della questione delle spese accessorie nel diritto

della locazione.

14. L’appellante

conclude affermando che dalla perizia giudiziaria è emerso che le pigioni

“dovevano considerarsi piuttosto contenute e che pacificamente la spese

accessorie erano a carico della Parte conduttrice, con la conseguenza che

soltanto aggiungendo tali voci accessorie le pigioni potevano considerasi nella

media della zona”. Secondo la locatrice, poi, tale conclusione sarebbe stata

recepita in maniera contraddittoria dalla Pretora nelle sentenze relative agli

inc. DI.2005.1534, DI.2005.1556 e DI.2006.1455 inerenti alle cause di modifica

della pigione (appello, pag. 17 in mezzo). L’argomentazione è sprovvista di

fondamento. Invero, una cosa è determinare l’ammontare della pigione, un’altra

è stabilire se le parti hanno pattuito le spese accessorie a carico

dell’inquilino. Alla luce della precisazione esposta a pag. 9 in mezzo del proprio memoriale, secondo la quale i referti peritali agli atti “concludono per

l’ovvia aggiunta delle spese accessorie a carico di controparte, perché in caso

contrario la già modesta pigione di fr. 115.-/mq annui scenderebbe addirittura

a fr. 83.-/mq annui (meno di qualunque magazzino!)”, sembrerebbe che

l’appellante voglia intendere che alla luce del canone di locazione la

conduttrice doveva forzatamente sapere che le spese accessorie erano a suo

carico. Tuttavia, la giurisprudenza del Tribunale federale al riguardo e più

volte menzionata (sopra, consid. 5) non lascia spazio a simili argomentazioni,

essendo chiara sui requisiti che deve adempiere la clausola sulle spese

accessorie a carico del conduttore. Di conseguenza, anche qualora si volesse

seguire la tesi dell’appellante sul fatto che le parti hanno concordato che le

spese accessorie dovevano essere a carico della convenuta, ciò non sarebbe di

ausilio ai fini del giudizio, mancando nella fattispecie la pattuizione chiara

e precisa delle singole poste di spese accessorie.

15. Ne

consegue che nella misura in cui è ricevibile, l’appello è respinto. La tassa

di giustizia e le spese del presente giudizio seguono la soccombenza (art. 148

CPC-TI). La locatrice rifonderà altresì a controparte un’adeguata indennità per

ripetibili di appello, commisurata al valore litigioso di fr. 113'552.59, calcolato sulla base dell’art. 15 CPC-TI applicabile in

funzione del rinvio previsto dall’art. 11 cpv. 3

Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza

giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili. Esso

equivale anche al valore determinante ai fini di un eventuale ricorso in

materia civile al Tribunale federale (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF).

Per questi motivi,

pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 20 dicembre 2010 di AP

1 è respinto.

2.Gli oneri processuali di appello,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1'450.-

b) spese fr.

50.-

fr.

1'500.-

anticipati

dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 2'100.- per ripetibili di appello.

3. Intimazione:

- e dall’

;

- .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un

valore litigioso di almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale

federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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