12.2010.24

Mediazione - mercede - nesso causale

3 dicembre 2010Italiano14 min

Source ti.ch

Fatti

A. Il

20 novembre 2007 AO 1 ha conferito a AP 1 un mandato di vendita immobiliare

esclusivo, con scadenza al 18 novembre 2008, avente per oggetto la vendita di

una villa monofamiliare, ubicata sulla part. no. __________ in Via P__________ __________

a C__________ (doc. C). Nel contratto stipulato tra le parti, il prezzo di

vendita veniva fissato in fr. 1'600'000.-, ritenuto che il mandante avrebbe

dovuto incassare un importo netto di complessivi fr. 1'500'000.- (doc. C, ad

1). Le parti hanno pattuito una provvigione del 4% + IVA al 7.6% del prezzo di

vendita dell’immobile (doc. C, ad 2), mentre, in caso di vendita diretta da

parte del mandante, esse hanno concordato il pagamento di una commissione di

intermediazione pari allo 0.5%, a titolo di rimborso spese (doc. C, ad 5). Il

1° aprile 2008, a seguito di alcuni contatti diretti tra il mandante e i potenziali

acquirenti, A__________ e M__________, è stato costituito a loro favore, sulla

proprietà in vendita, un diritto di compera, scadente il 16 giugno 2008, il

quale è stato regolarmente esercitato (doc. B).

B. Con

petizione 9 ottobre 2008 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di

fr. 68'864.-, oltre interessi, corrispondenti al 4% + IVA del prezzo di vendita

di fr. 1'650'000.-, a titolo di provvigione di vendita dovuta sulla base del

punto 2 del contratto di mediazione sottoscritto dalle parti il 20 novembre

2007 (doc. C). A fondamento di tale pretesa l’attrice ha sostenuto che

successivamente alla sottoscrizione del contratto di cui al doc. C essa avrebbe

provveduto a pubblicizzare la vendita dell’immobile sia tramite contatti

personali, sia con pubblicazioni sul __________, sia sui portali internet H__________

e I__________ sia sul proprio sito web e che sarebbe proprio grazie a questa

attività che gli acquirenti sarebbero venuti a conoscenza della possibilità di

acquisto dell’immobile in questione. Il convenuto avrebbe infatti comunicato

all’addetta alla vendita della proprietà, D__________, di essere stato

contattato direttamente dagli acquirenti, i quali si sarebbero presentati alla

visita con un‘inserzione pubblicitaria dell’attrice ed avrebbero chiesto

espressamente di “bypassare” l’agenzia. In risposta il convenuto si è opposto

alla pretesa indicando di aver provveduto a corrispondere alla parte attrice,

in data 16 ottobre 2008, per il tramite del proprio legale, l’importo di fr. 7'750.-,

corrispondenti allo 0.5% dell’effettivo prezzo di vendita di fr. 1'550'000.-,

in ossequio alle pattuizioni contrattuali (doc. C, ad 5), formulando pure

all’attrice una proposta transattiva per dirimere la vertenza in via

extragiudiziale (fr. 20'000.-). Nelle rispettive conclusioni le parti si sono

confermate nelle proprie opposte tesi e l’attrice, preso atto che il prezzo di

vendita dell’immobile ammontava in realtà a fr. 1'550'000.-, ha ridotto la

propria pretesa da fr. 68'864.- a fr. 66'712.-, deducendo l’importo di fr.

7'750.- versato pendente causa dal convenuto.

C. Con

sentenza 11 gennaio 2010, il Pretore, dopo aver constato che la vendita era

avvenuta direttamente da parte del convenuto, ha accolto la petizione

limitatamente a fr. 7'750.-, già corrisposti all’attrice pendente causa, oltre

fr. 121.- per interessi scaduti.

D. L’attrice

è insorta contro il giudizio pretorile con appello 1° febbraio 2010, nel quale

ha postulato la riforma della sentenza di prima istanza nel senso di accogliere

integralmente la petizione, con protesta di spese e ripetibili; mentre il

convenuto, con osservazioni 15 marzo 2010, ha invece concluso per la reiezione del gravame, anch’egli con protesta di spese e ripetibili.

e considerato

Considerandi

1.

Pretore ha ritenuto nella sentenza impugnata che tra l’attività pubblicitaria

messa in atto dalla mediatrice e la conclusione del contratto di compravendita

non vi sia stato il nesso causale psicologico necessario, secondo dottrina e

giurisprudenza, affinché si giustifichi il pagamento della mercede alla persona

che si è interposta come mediatrice. Grazie alla testimonianza dell’acquirente,

A__________, è infatti emerso che l’occasione di acquisto, così come

l’interesse per l’oggetto, risultano essere nati all’infuori di qualsiasi

attività di mediazione da parte dell’attrice. Pertanto il primo giudice ha

negato a quest’ultima il diritto alla provvigione prevista al punto 2 del

contratto (doc. C) e, in conformità al punto 5 dello stesso, le ha concesso la

commissione d’intermediazione pari allo 0.5% a titolo di rimborso spese.

2.

L’appellante

contesta il giudizio pretorile e ne chiede di conseguenza la riforma in quanto

a suo dire esso viola il diritto, presentando un errato apprezzamento delle

prove e un’errata applicazione della legge che conducono a un accertamento

manifestamente errato dei fatti. L’attrice contesta in particolare la

credibilità della testimonianza dell’acquirente, A__________, poiché in

contrapposizione con quella della teste D__________, addetta alla vendita della

proprietà presso l’attrice. Secondo l’appellante solo la testimonianza di

quest’ultima risulterebbe credibile e corrisponderebbe a verità, in quanto ella

non avrebbe alcun interesse, neppure finanziario siccome remunerata ad ore, a

mentire. Per quanto precede l’appellante sostiene quindi che il Pretore,

basandosi unicamente sulla deposizione di D__________, avrebbe dovuto ritenere

l’esistenza del nesso causale psicologico, poiché gli acquirenti sarebbero

venuti a conoscenza della vendita dell’immobile tramite l’inserzione sul __________

fatta pubblicare dall’attrice e si sarebbero rivolti direttamente al venditore

con il solo scopo di ridurre il prezzo di compravendita. L’appellante sostiene

che, con la propria attività, avrebbe dunque creato le premesse per l’esistenza

di un nesso causale tra la volontà di vendita e la volontà di acquisto

dell’immobile.

3.

Non

è contestato che l’accordo concluso tra le parti il 20 novembre 2007 (doc. C) costituisce

un contratto di mediazione ai sensi degli artt. 412 ss. CO. Per mezzo di tale accordo,

il convenuto ha conferito mandato all’attrice di indicare l’occasione per

concludere un contratto o di interporsi per la conclusione di un contratto

contro pagamento di una mercede (doc. C, “Il mandante riconosce al mandatario

una commissione d’intermediazione pari al 4% + IVA al 7.6% del prezzo di

vendita dell’immobile”). Nel primo caso, la prestazione del mediatore si

esaurisce con l’indicazione o con la presentazione al mandante del probabile

contraente; nel secondo, il mediatore si interpone nelle trattative di

compravendita e agisce fra il mandante e il terzo. Secondo l’art. 413 CO la

provvigione è dovuta unicamente in presenza di due condizioni: la conclusione

del negozio principale tra il mandante e un terzo, nonché il nesso causale tra

detta conclusione e l’attività del mediatore. Quanto al secondo requisito la

dottrina parla di “psychologischer Kausalzusammenhang”, per distinguerlo

dal concetto comunemente utilizzato nell’ambito della responsabilità da atto

illecito. Il procedimento attraverso il quale il singolo viene determinato a

compiere un’azione è un fatto puramente soggettivo. Esso non può pertanto

essere appurato attraverso “il corso naturale delle cose” e le “esperienze di

vita” (Schweiger, Der Mäklerlohn,

Zurigo 1986, p. 85: Ammann, Basler

Kommentar OR I, art. 413 nn. 4 ss.; Guhl/Schnyder,

Das Schweizerische Obligationenrecht, § 50 n. 20). Affinché ci sia nesso

causale non è necessario che l’attività del mediatore sia stata l’unico motivo

che ha indotto il terzo a contrarre. È sufficiente che l’opera del mandatario

sia stata perlomeno una concausa di natura psicologica (DTF 114 II 359; 76 II

378). Ciò può verificarsi in particolare nel caso in cui vengano incaricati più

mediatori che agiscono indipendentemente l’uno dall’altro. In tal caso,

tuttavia, a ogni mediatore spetterà solo una parte della provvigione

concordata, a seconda dell’intensità del nesso causale che lo riguarda (DTF 100

II 367; 72 II 421; Guhl, op. cit.,

§ 50 n. 21). Rimane invece fermo il diritto all’intera provvigione nel caso in

cui il mandante porta a termine delle trattative in modo autonomo, ma sulla

base dei contatti precedentemente instaurati dal mediatore (DTF 72 II 422; Ammann, op. cit., art. 413 n. 8). La

prova del nesso causale spetta al mediatore. Per evitare il rischio della

mancata prova, le parti possono inserire nei propri contratti una clausola in

base alla quale la provvigione è dovuta indipendentemente dal nesso causale. In

tale ipotesi il mediatore deve solo dimostrare di essersi attivato (DTF 100 II

361; Guhl, op. cit., § 50 n. 21).

A ogni modo, la giurisprudenza del Tribunale Federale riconosce una presunzione

in relazione al nesso di causalità non appena il mandatario abbia posto in

essere delle attività idonee ad influenzare in modo determinante il terzo, e a

queste sia effettivamente seguita la conclusione del negozio finale (DTF 57 II

193.

c. 3; Gautschi, Berner

Kommentar, Vorbemerkungen artt. 412-418, d; Schweiger,

cit., p. 84). A fronte di una simile condotta del mediatore, sarà dunque il

mandante a dover dimostrare che tali attività non sono state una causa ai sensi

dell’art. 413 CO.

4.

questione fondamentale nella presente fattispecie è dunque appurare se tra la

conclusione della compravendita immobiliare e l’attività dell’attrice ci sia

stato un rapporto di causalità nel senso precisato precedentemente. Solo in tal

caso la pretesa dell’appellante può dirsi fondata in relazione alla

provvigione. Dall’istruttoria è emerso che gli acquirenti hanno contattato

direttamente il proprietario dell’immobile, questo poiché dalle liste di

segnalazione delle persone interessate all’acquisto (doc. 2), fornite dalla

mediatrice al convenuto, non risultano i nominativi degli effettivi acquirenti.

L’attrice non può pertanto sostenere né di averli segnalati, poiché essi hanno

preso contatto diretto con il venditore, né di aver svolto attività che possano

averli indotti a concludere l’affare. In effetti la mediatrice avrebbe perlopiù

un ruolo marginale nelle trattative tra gli acquirenti finali e il venditore.

In effetti la tesi sostenuta dall’attrice secondo la quale gli acquirenti

sarebbero venuti a conoscenza della vendita dell’immobile tramite l’inserzione

sul __________ da lei fatta pubblicare, creando con la propria attività le

premesse per l’esistenza di un nesso causale tra la volontà di vendita e la

volontà di acquisto dell’immobile, non è stata dimostrata. Infatti, come

rettamente considerato dal Pretore, la teste A__________, una degli acquirenti,

ha confermato che l’occasione di acquisto, così come l’interesse per l’oggetto,

risultano essere nati all’infuori di qualsiasi attività di mediazione da parte

dell’attrice (“Tramite conoscenti, ora non saprei esattamente indicare chi,

ero venuta a conoscenza del fatto che la casa del convenuto era stata messa in

vendita. Ho quindi cercato il suo numero telefonico e una sera l’ho chiamato

chiedendo se corrispondeva al vero che l’immobile fosse in vendita, domanda a

cui lui ha risposto affermativamente e quindi di poter visitare la casa. Non

abbiamo avuto nessun contatto con l’attrice né con una certa signora __________.

Escludo inoltre di aver preso conoscenza della vendita tramite il giornale.”, cfr.

verbale di udienza 8 luglio 2009, pag. 4). L’attrice tenta di confutare la testimonianza

dell’acquirente, a suo dire falsa, con la testimonianza della propria

dipendente D__________, la quale ha riferito che il convenuto l’avrebbe

informata telefonicamente avvertendola di aver trovato degli acquirenti, i

quali si sarebbero presentati alla visita dell’immobile con l’inserzione

pubblicitaria del __________ pubblicata dall’attrice e avrebbero inoltre

espressamente richiesto di “bypassare” l’agenzia (verbale di udienza 8 luglio

2009, pag. 2). Tuttavia, in merito alle informazioni fornite da D__________ si

rileva che esse non sono probanti, poiché la testimone (verbale 8 luglio 2009, pag.

2) si limita a riportare dichiarazioni rilasciate da una parte su un

determinato fatto, senza aver avuto una percezione personale del fatto, dal che

l'irrilevanza della sua testimonianza (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI ad art. 237 m. 1 e n. 738). Ne discende che, non essendo stata

dimostrata l’esistenza di un nesso causale psicologico tra l’attività

dell’attrice e la vendita della proprietà, la provvigione di cui al punto 2 del

contratto non è dovuta.

5.

è di più. Anche se gli acquirenti fossero effettivamente venuti a conoscenza

della vendita dell’immobile tramite l’inserzione fatta pubblicare dall’attrice,

ciò che non è stato dimostrato, il nesso causale non sarebbe comunque dato e

addirittura neppure l’attività di segnalazione sarebbe provata. Una pubblicità

non mirata pubblicata su un quotidiano, com’è il caso in concreto, è solo un

mezzo che permette al mediatore di ottenere contatti con potenziali acquirenti

da poi segnalare al mandante, ciò che non ha avuto luogo con gli effettivi

acquirenti, i quali si sono rivolti direttamente al proprietario. Nella

concreta fattispecie il contratto di mediazione concluso tra le parti (doc. C)

non prevede alcun diritto alla provvigione per la semplice attività di

mediazione senza nesso causale con la conclusione del contratto finale, perciò

l’attività del mediatore deve rivestire una certa rilevanza nell’ambito del

processo decisionale degli acquirenti o perlomeno egli deve dimostrare di

essere stato il primo ad indicare l’interesse all’acquisto della persona che in

seguito ha concluso il contratto di compravendita e che proprio grazie a questa

indicazione le parti sono entrate in relazione e hanno concluso l’affare (Marquis, Le contrat de courtage

immobilier et le salaire du courtier, Losanna 1994, pagg. 437-443). L’attività

di pubblicizzare un immobile in vendita su un quotidiano non è da considerare

come un’attività da mediatrice causale per la conclusione della compravendita,

poiché non prova un legame psicologico tra gli sforzi del mediatore e la

decisione finale dell’acquirente, con cui in concreto non vi sono stati

contatti. A maggior ragione in questo caso, poiché il contratto prevede

espressamente la vendita diretta da parte del proprietario con la relativa

commissione d’intermediazione dello 0.5% dovuta a titolo di rimborso spese

(doc. C, ad 5). Tra le spese sostenute si possono palesemente includere pure le

spese pubblicitarie. Si può dunque concludere che la commissione prevista al

punto 2 non è dovuta in quanto la mediatrice non ha esercitato alcuna attività

di mediazione che favorisse la conclusione del contratto.

6.

Per

quanto precede, la sentenza impugnata resiste alle critiche e l’appello 1°

febbraio 2010 deve essere respinto. La tassa di giustizia, le spese e le

ripetibili di appello seguono la soccombenza dell’appellante (art. 148 CPC).

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili,

dichiara e pronuncia:

1. L’appello 1° febbraio 2010 di AP 1 è respinto.

2. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1’100.-

b) spese fr. 100.-

Totale fr. 1’200.-

già

anticipate dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a

controparte fr. 2'000.- di ripetibili di appello.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle

cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso

ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di

locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.

74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia ammissibile il ricorso in materia civile è

dato, entro lo stesso termine, ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso

dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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