12.2010.240

Locazione. Provvedimento cautelare

14 novembre 2011Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

B. Preventivamente adito il competente Ufficio di conciliazione in

materia di locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. L,

inc. LA.2004.16), con istanza 11 febbraio 2004 (inc.

LA.2004.16) la conduttrice ha convenuto la locatrice dinnanzi alla Pretura del

Distretto di Lugano, chiedendo di ordinare alla controparte di astenersi da

ogni turbativa del possesso dell’istante sui locali a lei locati sul fondo. n. __________

RFD di __________, in particolare di astenersi dall’interrompere (con azioni od

omissioni) l’erogazione all’istante delle utenze acqua, elettricità, gas,

riscaldamento e condizionamento d’aria. Con decreto supercautelare 13 febbraio

2004 il Pretore allora ha ua,qua accolto

accolto l’istanza. All’udienza di contraddittorio 2 marzo 2004 la convenuta si

è opposta alla richiesta dell’istante, adducendo, in sintesi, di essere

legittimata all’interruzione delle prestazioni suesposte dato che la

conduttrice era, a suo dire, in mora con il pagamento dei conguagli delle spese

accessorie. Cambiato il Pretore in carica, il 17 giugno 2004 si è tenuta

un’udienza di contradditorio, che è valsa anche quale discussione finale, in

occasione della quale le parti si sono confermate nelle loro antitetiche

posizioni. Il 27 ottobre 2010 si è tenuto un unico dibattimento finale tra le

medesime parti nella causa in questione e nelle cause DI.2005.72, DI.2005.1309,

DI.2005.1534, DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, DI.2006.1455, DI.2006.1520,

DI.2006.1601, DI.2007.1260, DI.2008.1449 e DI.2004.455, in occasione del quale

le parti hanno ribadito i loro punti di vista.

C. Nel

frattempo, dopo aver adito il competente Ufficio di conciliazione in materia di

locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. Z), con istanza

23 aprile 2004 (inc. DI.2004.445) la conduttrice ha convenuto la locatrice

chiedendo nel merito quanto domandato con l’istanza cautelare summenzionata. All’udienza

di discussione 17 giugno 2004 la convenuta si è opposta alla domanda,

postulando inoltre l’annullamento del decreto supercautelare 13 febbraio 2004 (inc.

LA.2004.16, sopra, lett. B). Al dibattimento finale 27 ottobre 2010 (sopra,

lett. B) le parti hanno confermato le rispettive richieste.

D. Il

21 luglio 2010 (inc. DI.2010.1107) la conduttrice ha nuovamente convenuto la

locatrice dinnanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, chiedendo in via

cautelare e supercautelare di: 1) ordinare alla convenuta di continuare a

garantire l’erogazione all’istante di acqua, elettricità, gas, riscaldamento e

condizionamento d’aria, in particolare procedendo a mantenere in vigore i

contratti di fornitura con le __________ e procedendo ai necessari pagamenti

entro il 22 luglio 2010; 2) in caso di mancato pagamento nel termine citato,

autorizzare l’istante a fare installare nell’immobile in questione (ed eseguire

ogni intervento necessario), a spese della convenuta, nuovi contatori a

prepagamento separati per il gas, acqua ed elettricità necessari ai vani locati

dall’istante, per continuare a beneficiare delle erogazioni. L’istante ha

altresì chiesto che a tale scopo fosse fatto ordine alla locatrice di tollerare

tale installazione e fare accedere ai necessari locali (e dare tutta la

necessaria collaborazione) l’istante, gli artigiani da essa incaricati e le __________.

Lo stesso giorno ha inoltrato l’istanza al competente Ufficio di conciliazione

in materia di locazione (doc. L). Al contraddittorio 30 agosto 2010 / 6

settembre 2010 l’istante ha chiesto di ordinare alla convenuta di continuare a

garantirle l’erogazione di acqua, elettricità, gas, riscaldamento e condizionamento

d’aria, in particolare procedendo a mantenere in vigore i contratti di

fornitura con le __________ e procedendo ai necessari pagamenti entro l’8

settembre 2010; 2) in caso di mancato pagamento nel termine citato, di autorizzare

l’istante a fare installare nell’immobile in questione (ed eseguire ogni

intervento necessario), a spese della convenuta, nuovi contatori (anche a

prepagamento) separati per il gas, acqua ed elettricità necessari ai vani locati

dall’istante, per continuare a beneficiare delle erogazioni; parimenti di

autorizzare l’istante a ottenere dalle __________ il trasferimento a suo nome

quale nuovo utente degli esistenti allacciamenti di acqua, gas ed elettricità

padronale già intestati alla locatrice, il decreto cautelare di cui alla causa

in questione valendo quale accordo del proprietario dell’immobile. L’istante ha

altresì chiesto che a tale scopo fosse fatto ordine alla locatrice di tollerare

tali installazioni e mutazioni e fare accedere ai necessari locali (e dare

tutta la necessaria collaborazione) l’istante, gli artigiani da essa incaricati

e le __________. La convenuta si è opposta alle domande di controparte. Il 6

settembre 2010 la Pretora ha ammesso come prove “i richiami degli incarti

pendenti tra le parti”. Il 27 ottobre 2010 si è tenuto il dibattimento finale

in occasione del quale le parti si sono confermate nei loro punti di vista.

E. Nel

frattempo, preventivamente adito il competente Ufficio di conciliazione in

materia di locazione, che ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. Z3), con

istanza 6 ottobre 2010 (inc. DI.2010.1514) la conduttrice ha convenuto la

locatrice chiedendo nel merito quanto domandato con l’istanza cautelare

all’udienza di discussione 6 settembre 2010 nell’inc. DI.2010.1107 (sopra,

lett. D). All’udienza di discussione 27 ottobre 2010, che è valsa anche quale

dibattimento finale, le parti hanno confermato le rispettive richieste. La

Pretura ha ammesso come prove “il richiamo di tutti gli incarti pendenti fra le

parti”.

F. Statuendo

con unico giudizio 7 dicembre 2010 per le cause LA.2004.16, DI.2004.445,

DI.2010.1107 e DI.2010.1514 la Pretora ha accolto le istanze summenzionate ai

sensi dei considerandi, ordinando alla convenuta, e per essa al suo

amministratore unico avv. __________ __________, di garantire all’istante per

la durata della locazione l’erogazione di acqua, elettricità, gas,

riscaldamento e condizionamento d’aria, in particolare mantenendo in vigore i

contratti di fornitura con __________ e provvedendo al pagamento delle relative

fatture.

G. Con

appello 20 dicembre 2010 la convenuta è insorta contro il giudizio testé

menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente le

istanze cautelari, in via subordinata di non contemplare nel provvedimento

cautelare l’ordine di pagamento e segnatamente di stralciare l’aggiunta “e

provvedendo al pagamento delle relative fatture”. Con osservazioni 14 gennaio

2011 l’istante postula di dichiarare il gravame irricevibile, rispettivamente la

reiezione del medesimo. Il 4 aprile 2011 la Presidente di questa Camera ha

respinto la domanda di effetto sospensivo contestuale all’appello. Contro tale

decreto l’appellante è insorta dinnanzi al Tribunale

federale con ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia

costituzionale 15 aprile 2001. Con sentenza 14 giugno 2011 l’Alta Corte ha

dichiarato inammissibile il ricorso.

considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle

impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione

Considerandi

della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza

pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello

è applicabile il CPC-TI.

2.

Come

detto (sopra, consid. G), nelle proprie richieste di giudizio l’appellante

chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di respingere integralmente

le istante cautelari o, in via subordinata, di stralciare dal provvedimento

cautelare la frase “provvedendo al pagamento delle relative fatture”. La

locatrice, poi, menziona espressamente l’art. 376 CPC-TI (memoriale, pag. 1),

inerente ai procedimenti cautelari. Nel proprio gravame, inoltre, censura

l’applicazione dei criteri propri all’adozione di un provvedimento cautelare.

Ciò significa che quanto deciso dalla Pretora in relazione alle cause di merito

DI.2004.445 e DI.2010.1514 non è impugnato e, pertanto, è cresciuto in

giudicato.

3.

L’art.

413.

cpv. 2 CPC-TI prevede che i provvedimenti cautelari adottati nella

procedura in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali non sono

impugnabili. Nella fattispecie la procedura inerente agli incarti di cui alla

sentenza querelata è quella testé menzionata. Va detto, al riguardo, che la

tesi sostenuta dalla locatrice in occasione dell’udienza di discussione 2 marzo

2004.

(inc. LA.2004.16) – peraltro non più ribadita in appello – secondo la

quale l’istanza cautelare sarebbe un’azione di manutenzione ex art. 928

CC nulla muta alla natura della procedura. Invero, come già spiegato da questa

Camera in un caso in cui era dibattuta l'esistenza o meno di un contratto di

locazione, il Tribunale federale, pur lasciando la questione indecisa, ha

ribadito che la nozione di "controversia in materia di locazione" va

intesa in senso ampio (sentenza del Tribunale federale 4C.405/2006 del 1° giugno 2007, consid. 3.3; cfr. anche DTF 133 III 645). A maggior ragione, quindi,

nel presente caso trattasi di una tale controversia, dato che le parti suffragano

le loro rispettive tesi proprio invocando obblighi e diritti derivanti da un

rapporto di locazione. In particolare, la locatrice asserisce che la

conduttrice non avrebbe versato i conguagli per le spese accessorie e afferma

che le domande cautelari si inseriscono in tale ambito (appello, pag. 13 in mezzo).

4.

Si aggiunga che l’esito non sarebbe

diverso neppure chinandosi sulle censure dell’appellante circa l’impossibilità,

a suo dire, di obbligarla a una prestazione in denaro (pagamento delle fatture __________),

rispettivamente al “raddoppio” del “precedente ordine rilasciato dalla stessa

Pretura”. Su quest’ultima argomentazione, basti pensare che il Pretore allora

in carica aveva emesso il 13 febbraio 2004 un decreto supercautelare, mentre

con la sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha deciso sulle cautelari e nel

merito. Per quanto, poi, concerne la prima censura testé menzionata, va detto

che la prima giudice ha ordinato alla locatrice di “garantire” alla conduttrice

”per la durata della locazione l’erogazione di acqua, elettricità, gas,

riscaldamento e condizionamento d’aria”. Tale procedere è del tutto legittimo,

dato che secondo il Tribunale federale se sono riunite le condizioni alla base

dell’adozione di una misura cautelare vi è la possibilità, per il giudice, di

ordinare misure che hanno per oggetto una prestazione e obbligano le parti ad

agire in un determinato modo (DTF 133 III 360 consid. 9.2.1). Si precisa al

riguardo che nella fattispecie, come detto (sopra, consid. 3), non è possibile vagliare

la sussistenza delle condizioni testé menzionate, dato che l’appello è

irricevibile. Con la frase successiva, introdotta con “in particolare”, la

Pretora ha unicamente espresso una concretizzazione dell’obbligo di fare,

ovvero l’obbligo, per la locatrice, di mantenere in vigore i contratti di

fornitura con __________ __________ e provvedere al pagamento delle relative

fatture. Quanto ai quesiti espressi dall’appellante volti a sapere se ella deve

pagare anche le fatture “sbagliate”, oppure se “non dispone di mezzi liquidi”,

“anche in violazione degli obblighi nei confronti di altri creditori magari

privilegiati” e “anche se tale pagamento può comportare una bancarotta

semplice” (appello, pag. 15), va detto che la Pretora ha statuito sull’obbligo della

locatrice nei confronti della conduttrice di erogare acqua, elettricità, gas,

riscaldamento e condizionamento d’aria perché funzionale al mantenimento

dell’ente locato in stato idoneo all’uso. Tali questioni esulano, invece, dalla

presente controversia.

5.

L’appello è inammissibile ai sensi dei considerandi che precedono.

La tassa

di giustizia e le spese seguono la soccombenza dell’appellante, che rifonderà a

controparte un’adeguata indennità per ripetibili. La Pretora non ha stabilito

il valore di causa, contrariamente a quanto prevede l’art. 13 CPC-TI. Gli atti

dovrebbero quindi essere ritornati alla prima giudice perché fissi il valore

della vertenza. Ove appena si pensi che la conduttrice ha affermato che

“l’interruzione delle utenze comporterebbe l’inutilizzabilità del Centro

wellness dell’istante con rapida perdita di tutta la clientela, ciò che

causerebbe la rovina economica dell’istante oltre che l’inevitabile

licenziamento dei suoi 48 dipendenti” (istanza 11 febbraio 2004, pag. 3 seg.,

inc. LA.2004.16; cfr. anche istanza 21 luglio 2010, pag. 4 e istanza 6

settembre 2010, pag. 2, inc. DI.2010.1107) e che in duplica la locatrice ha

dichiarato di prendere atto che la conduttrice conferma che “il bene locato

sarebbe inutilizzabile qualora si interrompesse l’erogazione delle suddette

utenze” (verbale 2 marzo 2004, pag. 2, inc. LA.2004.16), si può ritenere che il

valore litigioso superi la soglia di fr. 15'000.- per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale

federale (art. 74 cpv. 1 lett. a LTF), nonché quello di fr. 30'000.- di cui all’art. 19bis cpv. 2 vLTG

(vLTG applicabile alla fattispecie in virtù della norma transitoria art. 33

LTG).

Nella

commisurazione della tassa di appello si è tenuto conto sia del valore della

vertenza, sia del giudizio di irricevibilità.

Per i quali motivi,

pronuncia: 1. L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1 è irricevibile.

2.

Gli oneri processuali di appello,

consistenti in:

tassa di giustizia fr. 1'200.-

b) spese fr.

100.

fr.

1'300.-

anticipati

dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 1'000.- per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per

valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale

prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). In presenza di una decisione

pregiudiziale o incidentale, il ricorso è ammissibile solo se la stessa può

causare un pregiudizio irreparabile o se l’accoglimento del ricorso

comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una

procedura probatoria defatigante o dispendiosa (art. 93 LTF). Qualora non sia

dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte

che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un

ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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