12.2010.243

Difetto dell'ente locato - diritto alla riduzione della pigione per immissioni eccessive proveniente dai fondi vicini (concomitanza di cinque cantieri edili)

10 novembre 2011Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

Con contratto 5 settembre 2003 AP 1,

amministrata dallo studio di ingegneria __________, ha concesso in locazione a AO

1 e AO 2 un appartamento sussidiato di quattro locali al primo piano dello

stabile “__________” in via __________ a __________. Il contratto di locazione,

iniziato il 1° dicembre 2003 con una durata indeterminata, disdicibile per la

prima volta, con preavviso di quattro mesi, il 30 novembre 2006 (doc. 1),

prevedeva una pigione annua di fr. 15'192.- (già tenuto conto del sussidio), pagabile

in rate mensili anticipate di fr. 1'266.-, oltre a fr. 130.- mensili per il box

e fr. 120.- mensili quali acconto delle spese accessorie. Il 5 maggio 2006 le

medesime parti hanno poi concluso un nuovo contratto, di durata indeterminata con

effetto al 1° giugno 2006, disdicibile per la prima volta con preavviso di quattro

mesi il 31 maggio 2009 (doc. 2), avente per oggetto un diverso appartamento,

sempre di quattro locali sito nello stesso stabile ma al secondo piano. La nuova

pigione mensile ammontava a fr. 1'167.-, mentre i costi del box e gli acconti

per le spese accessorie non hanno subito alcuna mutazione.

A partire dal 19 giugno 2006, su cinque

fondi vicini allo stabile “__________” di __________,

sino ad allora privi di costruzioni e quindi di attività umane, si sono via via

aperti cinque cantieri edili di varia importanza. Con scritto del 12 marzo 2007

all’amministrazione (doc. B), i conduttori hanno notificato i forti disagi da

loro patiti per le edificazioni in corso, chiedendo la riduzione della pigione

e la possibilità di recedere dal contratto con effetto immediato non appena

trovata una nuova abitazione. Il disturbo derivante dai cantieri, indicavano i

conduttori, pregiudicava la situazione di tranquillità che li aveva indotti a

prendere in locazione quell’appartamento, soprattutto in ragione dei disturbi

neurologici di AO 1, che comportavano la sua particolare intolleranza ai rumori

(doc. C). Tali richieste sono state respinte dall’amministratore con scritto

del 14 marzo 2007 (doc. D). Per la tutela dei loro interessi i conduttori si

sono quindi rivolti all’Associazione inquilini, che il 3 aprile 2007 (doc. E)

ha riproposto le loro richieste all’amministrazione. Da parte sua, il 29 maggio

2007 quest’ultima ha concesso ai conduttori la possibilità di porre fine al

contratto di locazione in qualsiasi momento previo preavviso di due mesi (doc.

F).

Fallito il tentativo di conciliazione obbligatorio

dinanzi al compatente Ufficio di conciliazione in materia di locazione il 27

settembre 2007 (doc. A), con istanza 22 ottobre 2007, i conduttori hanno

chiesto al Pretore della giurisdizione di Mendrisio sud la riduzione del 35%

della pigione a partire dal mese di ottobre 2006 e fino al termine dei lavori

nei cantieri adiacenti l’ente locato. All’udienza di discussione del 9 gennaio

2008, con l’allegato di risposta scritta di medesima data, la convenuta ha

interamente avversato la domanda delle controparti. Con osservazioni di replica

e di duplica le parti si sono confermate nelle rispettive allegazioni. L'istruttoria

si è chiusa il 15 luglio 2008, con l’assegnazione alle parti di un termine per

inoltrare conclusioni scritte, avendo le stesse rinunciato al dibattimento

finale. Con memoriale del 1° settembre 2008 la convenuta ha chiesto ancora una

volta di respingere integralmente l’istanza. Nell’allegato del 3 settembre 2008

gli istanti hanno confermato le loro richieste, definendo il periodo di

riduzione della pigione da ottobre 2006 a luglio 2008.

Con sentenza 17 dicembre 2010 il Pretore,

accertato il difetto dell’ente locato, ha parzialmente accolto l'istanza. Il

primo giudice ha così ridotto la pigione dovuta da AO 1 e AO 2 del 35% dal 12

marzo 2007 al 31 luglio 2007, per una settimana del mese di agosto 2007 e dal 1°

settembre 2007 al 30 aprile 2008 e del 10% dal 1° maggio 2008 al 30 giugno 2008.

La tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese sono state poste a carico degli

istanti in ragione di 4/10, mentre i restanti 6/10 sono stati posti a carico della

convenuta, condannata a rifondere alla controparte, con vincolo di solidarietà

attiva, fr. 200.- a titolo di ripetibili parziali.

Contro la citata decisione, la locatrice è

insorta con appello 30 dicembre 2010 con il quale chiede – previo conferimento

dell'effetto sospensivo all'appello – di

respingere integralmente l'istanza 22 ottobre 2007. In via subordinata, l’appellante postula l’annullamento della sentenza pretorile e il ritorno

dell’incarto al primo giudice per un nuovo giudizio. Con

decreto del 5 gennaio 2011 la Presidente della Camera ha respinto la richiesta

di effetto sospensivo. Con osservazioni 25 gennaio 2011 l’istante postula la

reiezione del gravame e la conferma della sentenza di primo grado.

e in diritto:

1.Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore

il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La sentenza pretorile

è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, e la

procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal CPC ticinese (art. 404 cpv.

1 CPC).

Considerandi

2.

L’appellante contesta innanzitutto che

i rumori provenienti dai cinque cantieri costituiscano un difetto ai sensi

dell’art. 259d CO con i combinati disposti art. 679 e 684 CC. A mente della

convenuta, tali immissioni non hanno superato il limite della tollerabilità

oggettiva, ma hanno superato esclusivamente quello soggettivo di AO 1 che, per

il danno alla salute di cui soffre, sarebbe molto basso. Nessuno degli altri

inquilini dello stabile, prosegue l’appellante, si è mai lamentato e neppure ha

mai preteso una riduzione della pigione. La convenuta non ritiene quindi giustificata

alcuna riduzione.

2.1

Nella sentenza impugnata il

Pretore ha già ampiamente esposto la dottrina e la giurisprudenza applicabili

al caso di specie. Giova semplicemente ricordare che le immissioni provenienti da

uno o più cantieri posti su fondi vicini (rumore, polvere, scosse), quando per

loro durata, intensità e natura eccedono rispetto alle immissioni ordinarie dovute

ad una normale utilizzazione del fondo stesso, possono costituire un difetto

dell’ente locato ai sensi dell’art. 259d CO e giustificare quindi una riduzione

della pigione (TF 4A.281/2009 del 31 luglio 2009; TF C.144/1985 del 24

settembre 1985, SJ 1986 pag. 19; TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid.

2.

; TF 4C.219/2005 del 24 ottobre 2005 consid. 2.2; Aubert in: Bohnet/Montini Droit du bail à loyer, n. 30 ad

art. 259d CO; MRA 1/2010, pag. 32-33). Tutto ciò indipendentemente dal fatto

che l’uso della cosa sia diminuito (4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid.

2.

; Weber, Berner Kommentar, n. 2

ad art. 259d CO). Per poter determinare se le immissioni siano eccessive e

quindi stabilire il limite di tolleranza, il giudice si deve basare su dei

criteri oggettivi, mettendosi al posto di una persona ragionevole e mediamente

sensibile, predendo in considerazione le circostanze specifiche del caso sub

iudice (TF 5C.117/2005 del 16 agosto 2005 consid. 2.1).

2.2

Nella

fattispecie, il Pretore ha accertato che il 19 giugno 2006 sono iniziati i

lavori per la realizzazione di un edificio di quattro appartamenti sulla

particella no.1521, il 28 giugno 2006 quelli per la realizzazione di una strada

coattiva sulla particella no. 1519, il 3 ottobre 2006 ha invece preso inizio l’edificazione di un’abitazione monofamiliare sulla parcella no. 876 e

dal 20 febbraio 2007 un’altra abitazione monofamiliare è stata edificata sulla

parcella no. 1544. Per quest’ultima costruzione in particolare, caratterizzata

da una ragguardevole volumetria, è stato necessario procedere con delle lunghe

trivellazioni nella roccia. Per finire, il 24 agosto 2007 sono iniziati i

lavori per la realizzazione di un’abitazione monofamiliare sulla parcella no.

1522.

Il primo giudice, pur astraendosi dalla particolare situazione soggettiva

di AO 1, anche in ragione delle lamentele giunte all’amministrazione anche

dagli altri conduttori, ha reputato che le immissioni conseguenti alla

concomitanza dei cinque cantieri attivi nelle vicinanze dell’ente locato ne

costituissero un difetto, con conseguente diritto dei conduttori istanti di

ottenere una riduzione della pigione.

2.3

Contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, dagli atti

risulta che anche altri conduttori si siano lamentati dei disturbi provocati

dai cantieri (teste __________, verbale del 22 aprile 2008 pag. 1-2;

teste __________, verbale del 22 aprile 2008 pag. 3; incarto richiami III,

rapporto di intervento del 24 aprile 2007), anche e soprattutto perché in orari non conformi con l’Ordinanza comunale. In ogni caso,

la circostanza che nessuno di loro abbia chiesto una riduzione della pigione

non è una circostanza oggettiva sulla quale fondare il giudizio

sull’eccessività o meno delle immissioni. D’altra parte, gli appellanti non si

confrontano compiutamente con altre motivazioni del pretore riguardo alla

durata, l’intensità e la natura delle contestate immissioni, in particolare in

merito a quelle provenienti dal fondo n. 1544. Oggettivamente, la concomitanza di

ben 5 cantieri edili (incarto richiami IV), di cui uno particolarmente

impegnativo con continue trivellazioni nella roccia (cfr. interrogatorio

formale AO 1, ad 9 e 10; interrogatorio formale AO 2, ad 9 e 10; teste __________,

verbale del 22 aprile 2008 pag. 1; teste __________, verbale del 22 aprile 2008

pag. 4; doc. E incarto richiami IV), con conseguente transito di personale e

mezzi pesanti generatori di rumori e polvere quintuplicati, comportano per il

fondo interessato immissioni eccessive che superano il limite di tolleranza di

una persona ragionevole e mediamente sensibile. Sotto questo profilo, l’accertamento e la valutazione operata dal primo giudice sfugge

pertanto ad ogni critica e l’appello è destinato all’insuccesso, ove finanche

irricevibile (art. 309 cpv. 2 let. f CPC ticinese).

3.

L’appellante contesta in secondo luogo

l’accertamento operato dal Pretore, per il quale gli istanti, al momento della

sottoscrizione del contratto di locazione 5 maggio 2006, potevano essere a conoscenza

dell’edificazione delle particelle n. 876 e 1521 ma non anche della prossima

apertura quasi contemporanea dei cantieri sulle particelle n. 1544 e 1522.

Conseguentemente, a mente del primo giudice i conduttori non potevano prevedere

la portata delle immissioni foniche alle quali sarebbero stati sottoposti e,

sottoscrivendo il contratto, non le hanno quindi accettate. L’appellante

sostiene invece che, dai documenti richiamati dal Municipio di __________ in

merito alle domande di costruzione per i sedimi interessati, si evince

chiaramente che il 5 maggio 2006 le modinature delle costruzioni dovevano già

essere posate. A mente della convenuta, pertanto, i conduttori erano pienamente

coscienti - o avrebbero dovuto esserlo prestando l’attenzione richiesta dalle

circostanze - che di lì a poco sarebbero partiti i lavori di costruzione con i

conseguenti disagi del caso. Per l’appellante è pertanto abusivo che agli

istanti possa ora essere concessa una riduzione della pigione per un preteso

difetto di cui al momento della conclusione del contratto erano pienamente

coscienti.

3.1

Il conduttore non può invocare il difetto se, al momento della

conclusione del contratto, conosceva o avrebbe potuto conoscere, prestando

l’attenzione richiesta dalle circostanze, l’esistenza delle immissioni e la

loro portata (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, SJ 1986 pag. 195).

Il capoufficio tecnico del

Comune di __________ ha confermato che le domande di costruzione sui fondi n.

876, 1521, 1522 e 1544 hanno seguito regolarmente il proprio corso, con conseguente

posa delle modine (teste __________, verbale del 22 aprile 2008 pag. 1). Dagli

atti risulta che le domande di costruzione sulle particelle n. 1521 e n. 876

sono state pubblicate (con conseguente presenza sui luoghi delle modine ai

sensi dell’art. 17 cpv. 3 del Regolamento sulla Legge edilizia – RLE)

rispettivamente il 3 e il 19 aprile 2006 (doc. A e C richiami IV). La licenza

edilizia per la costruzione della strada coattiva sul mappale n. 1519 è stata

rilasciata il 25 novembre 2005 (doc. B richiami IV) e pertanto anche in questo

caso le modine dovevano già essere posate. La domanda di costruzione relativa

al mappale n. 1522 è stata presentata solo il 6 novembre 2006 (doc. D richiami

IV). Non è invece provato quando sia stata pubblicata questa domanda di

costruzione e neppure quella della particella n. 1544.

3.2

Contrariamente a

quanto sostenuto dall’appellante, infatti, la data della domanda di costruzione

sulla particella n. 1544 (21 aprile 2006; doc. E richiami IV) non prova con

certezza la sua avvenuta pubblicazione prima della sottoscrizione del contratto

di locazione del 5 maggio 2006. I termini indicati nella Legge edilizia

cantonale (LE) alle autorità comunali, come i dieci giorni per la pubblicazione

previsti dall’art. 6 cpv. 1 LE, sono infatti termini d’ordine e non va

dimenticato che la licenza edilizia viene rilasciata per la durata di due anni

da quando assume carattere definitivo, periodo entro il quale possono, e non

devono, essere iniziati i lavori di edificazione.

Certo, chi fosse

interessato a locare un immobile sito in zona edificabile estensiva, circondato

da fondi ancora inutilizzati, può aspettarsi che quei fondi verranno edificati

e può presumere l’imminenza di lavori in caso di posa di modine. Ciò non toglie

che la pubblicazione di una domanda di costruzione la cui accessibilità a tutti

è data dall’esposizione all’albo comunale con preventiva posa delle modine, ancora

non possa dare per certo l’inizio dei lavori edificatori. Del tutto aleatorio resta

il rilascio della relativa licenza – essendo sempre possibili opposizioni al

progetto da parte di privati e delle Autorità cantonali – e il momento

dell’apertura del cantiere.

Nel caso concreto era

pertanto imprevedibile per i conduttori l’imminente e contestuale apertura di

tutti e cinque i cantieri, a maggior ragione dato che tutte le licenze edilizie

– tranne quella per la particella n. 1519 – sono state rilasciate dopo il 30

maggio 2006 (incarto richiami IV). Anche a questo proposito l’appello è

pertanto destituito di buon fondamento.

4.

Infine l’appellante contesta al

Pretore di non aver in alcun modo motivato le percentuali di riduzione della

pigione operate (35% e 10%) ed i relativi periodi stabiliti, oltrepassando

quindi il suo potere di apprezzamento. La convenuta dimentica però di

confrontarsi con l’articolata spiegazione invece data a questo proposito dal

primo giudice, che ha preso in considerazione le circostanze del caso (almeno 8

ore al giorno di lavori su cinque cantieri edili, con immissioni eccessive di

intensità variabile a dipendenza delle specifiche opere in atto sui sedimi,

nonché la destinazione di abitazione primaria dell’ente locato) raffrontandole

a due casi giudicati dal Tribunale federale (cfr. sentenza impugnata, consid.

5.1

pag. 7). L’appellante non spiega neppure in che modo e con quale portata

il giudizio del Pretore sarebbe arbitrario. Non va infatti dimenticato l’ampio

potere di apprezzamento che il primo giudice ha a questo proposito (TF sentenza

del 16 agosto 2005 inc.5C.117/2005, consid. 2.1). Non una parola la convenuta

ha poi speso in merito alla ben articolata motivazione addotta dal Pretore per

stabilire il periodo di riduzione con le percentuali indicate. Carente di

motivazione, a questo proposito l’appello si rileva finanche irricevibile (art.

309.

cpv. 2 let. f CPC ticinese).

5.

La tassa di giustizia, le spese e le

ripetibili, calcolati su di un valore di causa di fr. 10’910.90.– (riduzione

del 35% per 22 mesi di una pigione di complessivi fr. 1417.–, vedi conclusioni

3.

settembre 2008), seguono la soccombenza della convenuta che vede respingere

integralmente l’appello (art. 148 CPC-TI). L’appellante rifonderà inoltre agli

istanti, rappresentati da un’associazione di categoria, un’equa indennità per

inconvenienza.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC-TI, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili

dichiara e pronuncia

1.

L’appello 30 dicembre 2010 della AP 1 è respinto nella misura in

cui è ricevibile.

2.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 50.-

b) spese fr.

100.

Totale fr.

150.

sono

poste a carico dell’appellante, che verserà a AO 1 e AO 2 fr. 300.- complessivi

per ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

- RA

1, __________, __________ __________

- avv. , __________ , __________ __________

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Mendrisio sud

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente La

vicencancelliera

Rimedi

giuridici (pagina seguente)

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia

civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia

costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una

decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia

costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima

istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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