Locazione. Indicizzazione della pigione

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

12.2010.247

Data decisione, Autorità:

14.11.2011, IICCA

Ricorso:

TF,4A_31/2012, 2.7.2012

Titolo:

Locazione. Indicizzazione della pigione

PIGIONE INDICIZZATA

269b CO

270c CO

Incarto n.

12.2010.247

Lugano

14 novembre

2011/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

segretaria:

Verda Chiocchetti, vicecancelliera

sedente per statuire nella causa – inc. n. DI.2006.1455

della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 – promossa con istanza 21

novembre 2006 da

§

AO 1

rappr. dall’ RA

1 e dall’ RA 2

contro

AP 1

rappr. dall’ RA

3

con la

quale ha chiesto l’aumento del canone di locazione a fr. 31'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007;

domanda

avversata dalla convenuta e che la Pretora, statuendo con sentenza 7 dicembre 2010, ha accolto per fr. 31'250.25 mensili dal 1° gennaio 2007;

appellante

la convenuta che con appello 20 dicembre 2010 chiede la riforma del giudizio

impugnato nel senso di respingere l’istanza, con protesta di tasse, spese e

ripetibili;

mentre AO

1 con osservazioni 24 gennaio 2011 postula la reiezione del gravame,

pure

con protesta di tasse, spese e ripetibili;

richiamato

il decreto 11 maggio 2011 con il quale la Presidente di questa Camera ha

accertato che la sentenza impugnata non è esecutiva e ha dichiarato priva di

oggetto la domanda di conferimento di effetto sospensivo contestuale

all’appello;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti

prodotti,

ritenuto,

in fatto: A. AO 1, quale conduttrice, e AP 1, come locatrice, hanno

sottoscritto il 1° settembre 1999 un contratto di locazione (doc. B) avente per

oggetto un’area concernente l’ala nord, il corpo centrale del pianterreno

nonché il piano cantinato dello stabile situato sul fondo n. __________ RFD di __________

(ora __________), adibita in particolare a centro fitness e wellness.

Esse hanno previsto che tale contratto annullava quello precedentemente

stipulato il 26 ottobre 1995 tra la locatrice e __________ __________ (doc. D,

inc. DI.2005.1534). Siccome il contratto di locazione si riferiva ai locali

allora già occupati dalla conduttrice, la locazione è stata indicata aver

inizio il 1° gennaio 1998. Le parti hanno stabilito la scadenza del contratto

per il 31 dicembre 2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di

continuazione del rapporto di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31

dicembre 2015. La pigione, da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata

fissata in fr. 350'000.- annui

per i primi due anni e, poi, indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio

sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo 1° gennaio 1998. In merito alle spese accessorie il contratto di locazione prevede:

“spese

accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila) mensili quale acconto a

partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al canone d’affitto.

Il

relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta) giorni dalla

presentazione del conteggio definitivo”.

Fatti

B. Con modulo ufficiale 13 settembre 2006 la locatrice ha comunicato

alla conduttrice un aumento del canone di locazione a fr. 31'261.10 mensili dal 1° gennaio 2007 con la motivazione “pattuizione

contrattuale: art. 3 del contratto di locazione del 1.9.1999, il quale recita: il

canone d’affitto: CHF 350'000.- per anno, fisso per 2 anni

(1.1.1998-31.12.1999), in seguito indicizzato, al massimo una volta all’anno

per il 1° gennaio, sulla base dell’indice dei prezzi al consumo del 1.1.1998”

(doc. F). Con istanza 16 ottobre 2006 all’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione la conduttrice ha contestato tale aumento, ritenendo corretto,

“semmai”, fissare la pigione a fr. 225'080.05 annui e chiedendo a sua volta la riduzione della stessa a fr. 210'000.- annui dal 1° gennaio 2000 a seguito della presenza, a suo dire, di difetti nell’ente condotto in locazione (inc. rich. UC). Il 14 novembre

2006 l’Ufficio di conciliazione ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc.

A).

C. Con

istanza 21 novembre 2006 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di

Lugano chiedendo l’aumento del canone di locazione a 31'261.10

mensili dal 1° gennaio 2007. In occasione dell’udienza

di discussione 5 febbraio / 1° marzo 2007 le parti si sono opposte alle domande

avversarie confermandosi nelle rispettive posizioni. La prima giudice ha

altresì congiunto l’istruttoria con quella di cui agli inc. DI.2005.1309,

DI.2005.1534 e DI.2005.1556. Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le

proprie pretese. Con sentenza 7 dicembre 2010 la Pretora ha accolto l’istanza per

fr. 31'250.25 mensili dal 1° gennaio 2007.

D. Con

appello 20 dicembre 2010 la conduttrice chiede – previo conferimento

dell’effetto sospensivo al rimedio – la riforma del giudizio impugnato, nel

senso di respingere l’istanza.

Con osservazioni 24 gennaio 2011 la locatrice postula la reiezione del gravame.

L’11 maggio 2011 la Presidente di questa Camera ha accertato che la sentenza

impugnata non è esecutiva e ha dichiarato priva di oggetto la domanda di

conferimento di effetto sospensivo contestuale all’appello.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero (CPC). L’art. 405 cpv. 1 CPC prevede che alle

impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della comunicazione

della decisione, intesa come data di intimazione (DTF 137 III 127). La sentenza

pretorile è stata intimata il 7 dicembre 2010, sicché alla procedura di appello

è applicabile il CPC-TI.

2. Giusta l’art. 269b CO la pattuizione di

pigioni soggette all’adeguamento a un indice è valida soltanto se la locazione

è conclusa per cinque anni almeno e l’indice cui è fatto riferimento è quello

nazionale dei prezzi al consumo. Ai sensi dell’art. 270c CO fatta salva la

contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti può contestare

innanzi l’autorità di conciliazione soltanto che l’aumento o la riduzione della

pigione domandato dalla controparte è fondato su una variazione dell’indice o

corrisponde a tale variazione.

3. Accertato che le parti hanno pattuito una pigione soggetta a

indicizzazione, sulla scorta delle tabelle edite dall’Ufficio federale di

statistica, la Pretora ha adeguato la stessa a fr. 31'250.25

dal 1° gennaio 2007. L’appellante invoca la presenza di difetti all’ente

condotto in locazione, che giustificherebbero una riduzione della pigione e il

Considerandi

rifiuto dell’aumento richiesto dalla locatrice (memoriale, pag. 4 segg.). Essa

afferma che l’indicizzazione deve quindi essere calcolata non sulla base della

pigione indicata dalla controparte, bensì su fr. 222'251.40 annui, sicché “il

calcolo corretto porterebbe” “semmai a un aumento a fr. 225'080.05 annui, pari

a fr. 18'756.70 mensili”. Sennonché, la conduttrice conclude asserendo che

“nessun aumento è quindi giustificato” (appello, pag. 15) e nelle proprie

richieste di giudizio chiede la reiezione dell’istanza.

4.

La conduttrice confonde la pigione prevista contrattualmente con

quella stabilita in funzione della presenza di difetti giusta l’art. 259d CO,

che vige dal momento della conoscenza dei medesimi da parte della locatrice

sino alla loro eliminazione. L’importo ottenuto a seguito di tale riduzione non

supplisce l’ammontare pattuito contrattualmente. L’indicizzazione – peraltro

prevista alla clausola n. 3 del contratto di locazione 1° settembre 1999 (doc. B) e la cui percentuale la conduttrice non contesta – è quindi

da calcolare sulla pigione contrattuale. Per tacere del fatto che in questa

procedura la conduttrice non ha chiesto la riduzione della locazione a seguito

di asseriti difetti.

5.

Di conseguenza l’appello è respinto. Gli oneri processuali

seguono la soccombenza della conduttrice, che verserà alla locatrice un’equa

indennità per ripetibili. Il valore di causa – determinante anche per un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale – si ottiene sommando

l’aumento della pigione fino alla scadenza contrattuale del 31 dicembre 2015

(doc. B, clausola 2), e ammonta a fr. 42'325.20.

Per i quali motivi,

richiamati l’art. 148 cpv. 2 CPC-TI, la vLTG e l’art. 13 cpv. 1 del

Regolamento sulla tariffa per i casi di patrocinio d’ufficio e di assistenza

giudiziaria e per la fissazione delle ripetibili,

pronuncia: 1. L’appello 20 dicembre 2010 di AP 1 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 950.-

b) spese fr.

50.

-

fr.

1'000.-

sono

posti a carico dell’appellante, con l’obbligo di versare a AO 1 fr. 800.- per

ripetibili di appello.

3.

Intimazione:

- ;

- e .

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

segretaria

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster