12.2010.26

Locazione, disdetta straordinaria per mora, contestazione della disdetta straordinaria e sfratto, fallimento in corso di causa

21 giugno 2010Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

A. AO 1,

in qualità di locatrice, e AP 1 come conduttrice, hanno concluso il 14 dicembre

2004 un contratto di locazione con effetto dal 1° gennaio 2005 avente come

oggetto il Motel “__________” situato nel fondo part. n.__________ RFD di __________,

a eccezione di alcuni locali fra i quali, in particolare, quelli al primo piano

del sub. A di tale fondo (doc. A). Le parti contraenti hanno pattuito una pigione

di fr. 30’000.- mensili e un termine di disdetta per il 31 dicembre di ogni

anno, con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31 dicembre 2005 (doc.A).

In seguito alla disdetta del contratto notificata dalla locatrice alla

conduttrice per il 31 dicembre 2006, è insorta una vertenza giudiziaria. Con

sentenza del 26 gennaio 2009 il Tribunale Federale ha confermato il giudizio di

questa Camera del 3 marzo 2008 (inc. 12.2007.163) con il quale era stata

accordata alla conduttrice una prima protrazione del contratto di locazione

sino al 31 dicembre 2008. Su istanza della conduttrice, l’Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di __________ le ha concesso una seconda e definitiva

protrazione del contratto fino al 31 ottobre 2009 (doc. B inc. n. DI.09.238). Il

13 marzo 2009 le parti hanno concluso, tramite i rispettivi legali, un accordo

con cui hanno prorogato la locazione in modo definitivo fino al 31 dicembre

2010 (doc.E, inc. 164/09 dell’Ufficio di Conciliazione). Con tale accordo la

locatrice ha messo a disposizione della conduttrice anche i locali al primo

piano del sub A del fondo part. n.__________ RFD di __________, e la conduttrice

si è impegnata a versare un canone di locazione di fr. 50'000.- mensili (doc. E

inc.n. 164/09 dell’Ufficio di Conciliazione). Con lettera raccomandata del 18

agosto 2009 (spedita a AP 1) il patrocinatore della locatrice ha diffidato la

conduttrice a versarle entro 30 giorni l’importo di fr. 190’000.- a titolo di

pigioni scoperte per i mesi di aprile e maggio 2009 (limitatamente al saldo di

fr. 20.000.- mensili) e per i mesi di giugno, luglio ed agosto (fr. 50’000.-

mensili, doc. D). Trascorso infruttuosamente il termine, il 25 settembre 2009

il patrocinatore della locatrice ha inviato all’avv. __________, patrocinatore

della conduttrice, la disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre

2009 (doc. E).

B. AO 1

ha presentato istanza di sfratto al Pretore della giurisdizione di

Locarno-Campagna il 3 novembre 2009 (inc. DI.2009.238). Dal canto suo la

conduttrice ha inoltrato al competente Ufficio di conciliazione in materia di

locazione il 26 ottobre 2009 un’istanza di contestazione della disdetta, trasmessa

alla Pretura il 10 novembre 2009 (inc. Di.2009.245). Ha pure presentato il 25

ottobre 2009 un’istanza per ottenere la riduzione del canone di locazione e

l’eliminazione di difetti dell’ente locato (inc. DI.2009.228). Alle udienze del

2 dicembre 2009 la locatrice ha postulato la concessione dello sfratto e la

conduttrice vi si è opposta e ha ribadito le proprie richieste di contestazione

della disdetta, avversate dalla locatrice. Con ordinanza 21 dicembre 2009 il

Pretore ha congiunto per l’istruttoria le cause inc. DI.2009.245 (contestazione

della disdetta) e DI.2009.238 (sfratto) mentre ha rifiutato di congiungere la

causa DI.2009.228. Statuendo sulle due istanze con separate sentenze del 29

gennaio 2010, il Pretore ha ritenuto valida la disdetta, ha respinto l’istanza

26 ottobre 2009 della conduttrice (inc. DI.2009.245) e ha accolto quella 3

novembre 2009 della locatrice, pronunciando lo sfratto della conduttrice dai

locali commerciali (DI.2009.238).

C. Contro

le citate decisioni pretorili la conduttrice è insorta con due separati atti di

appello 1° febbraio 2010 nei quali essa propone, previa concessione

dell’effetto sospensivo agli appelli, la riforma dei giudizi impugnati nel

senso di accogliere la sua istanza di contestazione della disdetta e di

dichiarare la stessa nulla, rispettivamente di annullarla, e di respingere

l’istanza di sfratto, il tutto con protesta di spese e di ripetibili. La

Presidente della Camera ha concesso agli appelli effetto sospensivo con decreto

10 febbraio 2010. Nelle sue osservazioni dell’8 marzo 2010 la locatrice ha postulato

la conferma del giudizio pretorile sia per la procedura di sfratto sia per

quella di contestazione della disdetta, protestando tasse, spese e ripetibili.

D. Il

Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna ha pronunciato il fallimento di

AP 1 con decreto 16 aprile 2010, pubblicato nel Foglio ufficiale cantonale il 7

maggio 2010. La Presidente della Seconda Camera civile ha assegnato alla parte

appellata un termine per pronunciarsi sull’eventuale sospensione della

procedura di appello ai sensi dell’art. 207 cpv. 1 LEF. La locatrice si è

opposta il 12 maggio 2010 alla sospensione della procedura, rilevando che il

caso riveste carattere di urgenza, trattandosi di uno sfratto per mora della

conduttrice, mentre l’appellante ha comunicato di aver interposto appello

contro il fallimento. La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale di appello, dopo aver concesso effetto sospensivo parziale all’appello contro il

fallimento, ha respinto il gravame con giudizio 12 maggio 2010. La conduttrice

ha interposto ricorso al Tribunale federale, che ha concesso effetto sospensivo

al gravame con decreto 11 giugno 2010.

e considerato

Considerandi

1.

Pretore ha accolto l’istanza di sfratto con decreto 29 gennaio 2010 e ha

respinto l’istanza di contestazione della disdetta presentata dalla conduttrice

con sentenza di stessa data. A norma dell’art. 274g

cpv. 1 lett. a CO se il conduttore contesta una disdetta straordinaria, come in

concreto per mora del conduttore ai sensi dell'art. 257d CO, quando è

pendente contro di lui un procedimento di sfratto, l'autorità competente in

materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal

locatore, e ciò indipendentemente da quale procedimento sia stato avviato per

primo (cfr. DTF 122 II 92, 117 II 554; Thévenoz/Werro,

Commentaire romand du Code des obligations I, 2003, n. 1 ad art. 274g CO;

MP 1994 pag. 35 segg.; SJ 1997 538; DTF 119 II 241). L’art. 274g CO,

unica norma di diritto federale in materia di sfratto, è una regola di

competenza materiale di carattere imperativo (Higi, Zürcher

Kommentar, n. 17 ad art. 274g CO), mentre

per il resto la procedura di sfratto è regolata dal diritto cantonale. Nelle

procedure di sfratto riguardanti le disdette straordinarie,

il diritto federale impone al giudice dello sfratto di procedere a un esame

completo in fatto e in diritto di tutti i problemi che si pongono, dovendo egli

pure esprimersi sulle questioni pregiudiziali (quali la validità della disdetta

e la proroga del contratto; cfr. DTF 122 III 92, 119 II 241; SJZ

1994, 238; Higi, op. cit., n.

57.

ad art. 274g CO; Cocchi,

Autorità competenti, aspetti procedurali e sfratto, in Diritto della locazione,

vol. 23 Collana rossa CFPG, pag. 98). Per quel che concerne la procedura

applicabile agli sfratti postulati sulla base dell'art. 274g CO, l'art.

507.

cpv. 4 CPC rinvia alle norme sulla procedura per le controversie in materia

di locazione di cui agli art. 404 segg. con esame completo dei

fatti e del diritto (Cocchi, Diritto

della locazione, 1999, pag. 98; Rep. 1990 76; Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., ad art. 507, n. 8; Lachat,

Le bail à loyer, 1997, pag. 104; Thévenoz/Werro,

op. cit., n. 3 ad art. 274g CO; SVIT-Kommentar,

1998, n. 8 ad art. 274g CO; RFJ 1995, pag. 44), mentre negli altri casi

lo sfratto è regolato dalla procedura sommaria di cui agli art. 506 segg. CPC.

Nella fattispecie è quindi applicabile la procedura speciale per locazione a

entrambe le procedure qui in esame.

2.

fallimento della conduttrice decretato dal Pretore e confermato dalla Camera di

esecuzione e fallimenti non è definitivo, essendo pendente un ricorso della

fallita al Tribunale federale. Con decreto 11 giugno 2010 il Tribunale federale

ha concesso effetto sospensivo al ricorso, sicché non vi è formalmente ancora

motivo di sospendere la procedura giudiziaria ai sensi dell’art. 207 LEF, come

il giudice è tenuto a fare d’ufficio non appena è a conoscenza del fallimento

(DTF 132 III 89 consid. 2 pag. 95). In ogni caso, poi, ci si troverebbe in

concreto di fronte a uno sfratto per disdetta straordinaria dipendente da mora

della conduttrice, che rientra senza ombra di dubbio nelle eccezioni previste

dall’art. 207 cpv. 1 LEF per le cause urgenti (Wohlfart, Basler

Kommentar SchKG, n. 35 ad art. 207). Il litigio verte sul mancato versamento di

un canone di locazione mensile di fr. 50'000.-, che è indubbiamente causa di

danno ingente alla locatrice, gli arretrati elevandosi attualmente a oltre

mezzo milione di franchi svizzeri. In mancanza di una decisione giudiziaria

finale sul fallimento della conduttrice, nondimeno, non vi è motivo per

invitare formalmente la massa fallimentare a partecipare alla procedura, sicché

nulla osta all’evasione degli appelli.

3.

Pretore si è pronunciato con due separati giudizi e l’appellante ha interposto

due separati appelli. Per motivi di economia processuale le due distinte

procedure possono essere congiunte ed evase con un unico giudizio, lo sfratto

presupponendo l’esame della validità della disdetta.

4.

Nella

fattispecie il primo giudice ha ritenuto valida la disdetta straordinaria del

contratto di locazione poiché data rispettando le condizioni previste dall’art.

257.

d CO, primo fra tutti la sussistenza del requisito fondamentale consistente

nella mora del conduttore. Egli ha accertato che la disdetta era stata

notificata per raccomandata al legale che patrocina da anni la conduttrice

nelle vertenze che l’hanno opposta alla locatrice. Il mancato pagamento del

canone di locazione era indiscusso, prosegue il Pretore, l’eccezione di

compensazione dovendo essere invocata entro il termine di pagamento degli

arretrati e non in sede di contestazione della disdetta straordinaria. Inoltre

in caso di mora della conduttrice costei non può invocare l’abusività ai sensi

dell’art. 271a CO. Il primo giudice non ha ritenuto determinante la domanda di

riduzione per difetti dell’ente locato, già per il fatto che la conduttrice ha

versato il canone ridotto per i mesi di aprile e maggio 2009 e ha completamente

omesso di pagare alcunché nei mesi di giugno, luglio e agosto, senza far capo

al deposito della pigione presso l’Ufficio di conciliazione. In conclusione, il

Pretore ha pronunciato lo sfratto e ha posto la tassa di giustizia e le spese,

calcolate su un valore di causa di fr. 600'000.- (dodici mesi di locazione,

secondo l’art. 413 cpv. 3 CO), a carico della conduttrice, con l’obbligo di

versare alla locatrice un’indennità per ripetibili di fr. 18'000.- per la

procedura di contestazione della disdetta (DI.2009.245) e di fr. 3'000.- per la

procedura di sfratto (DI.2009.238).

5.

L’appellante

rimprovera al Pretore nei due appelli, di contenuto sostanzialmente identico,

di aver violato il suo diritto di essere sentita per aver statuito sulla

contestazione della disdetta e sullo sfratto prima di aver ultimato

l’istruttoria nella causa da lei promossa per chiedere la riduzione della

pigione e la sistemazione dei difetti (inc. DI.2009.228). Essa afferma che

prima di ammettere la validità della disdetta e di pronunciare lo sfratto il primo

giudice avrebbe dovuto far “chiarezza sul diritto controverso relativo al

contratto di locazione”. Per tale motivo, prosegue l’appellante, l’appello

merita accoglimento e la disdetta 25 settembre 2009 deve essere annullata. A

detta della conduttrice il giudizio pretorile è anche viziato dal rifiuto di

permetterle di esprimersi sulla censura sollevata in merito al mancato invio

della diffida di pagamento asseritamente inviata il 19 agosto 2009, ma di cui

essa non ha trovato traccia. Afferma l’appellante che o la busta raccomandata

conteneva un altro scritto, sprovvisto di rilevanza giuridica, o la busta era

vuota (pag. 9 appello). In ogni caso il Pretore non le ha concesso di

determinarsi al riguardo e ha omesso di accertare una circostanza determinante

per la validità della disdetta 25 settembre 2009, ciò che comporta la nullità

della decisione pretorile. La conduttrice ribadisce inoltre che l’invio della

disdetta al proprio patrocinatore era sprovvisto di efficacia, poiché il legale

non era autorizzato a ricevere la corrispondenza ma solo a rappresentarla nelle

procedure giudiziarie. Ne consegue la nullità della disdetta anche per tale

motivo. L’appellante ribadisce in seguito che la disdetta costituiva una rappresaglia

in risposta ai suoi tentativi, avviati già il 20 aprile 2009, per ottenere

l’eliminazione dei difetti della cosa locata, con la conseguenza che essa è da

dichiarare nulla in quanto abusiva. Adduce inoltre che l’ente locato era

inagibile e che quindi il mancato pagamento della pigione da parte sua era

giustificato dalla situazione. Afferma poi che essa ha eseguito importanti

lavori di miglioria nei locali locati, per l’importo di fr. 200'000.- e che

quindi tale importo poteva essere posto in compensazione con i canoni di

pigione arretrati. La dichiarazione di compensazione, sostiene la conduttrice,

era tempestiva poiché essa non ha mai ricevuto la diffida di pagamento ai sensi

dell’art. 257d CO. Si duole poi della disparità di trattamento in merito alle

prove da assumere, il Pretore avendo rifiutato di eseguire una perizia

giudiziaria sul valore delle migliorie da essa apportate all’ente locato.

Infine, contesta le basi di calcolo stabilite dal Pretore per la determinazione

della tassa di giustizia e le ripetibili accordate a controparte, con la

motivazione che il valore di causa deve essere limitato alle pigioni già

scadute, ciò che “riduce considerevolmente l’importo considerato dal Pretore”,

senza tuttavia indicare quale sarebbe l’importo corretto.

6.

locatrice ha disdetto il contratto di locazione con la conduttrice qui

appellante per mora nel pagamento della pigione, ai sensi dell’art. 257d CO.

Essa ha addotto di aver diffidato la conduttrice con plico raccomandato 18

agosto 2009 a versare gli arretrati in fr. 190'000.- complessivi, pari alla

differenza di fr. 20'000.- mensili per i mesi di aprile e maggio 2009 e alla

pigione di fr. 50'000.- per i mesi di giugno, luglio e agosto 2009 (doc. D,

inc. DI.2009.238) e ha prodotto agli atti fotocopia della lettera. La

conduttrice ha sostenuto all’udienza di discussione di non aver mai ricevuto il

plico raccomandato e il Pretore, facendo uso del suo potere d’indagine in

applicazione della massima inquisitoria sociale, ha chiesto e ottenuto la

produzione della fotocopia del libretto di ricevute postali (doc. F,

DI.2009.238), l’estratto Track&Trace attestante il ritiro allo sportello il

19.

agosto 2009 della raccomandata in questione (doc. G) e il libretto originale

delle ricevute postali (doc. H, DI.2009.238). La prova dell’invio del plico raccomandato

il 18 agosto 2009 e del suo ritiro da parte della conduttrice il giorno

seguente alle ore 9.31 è quindi innegabilmente stata portata. L’appellante in

questa sede sostiene ancora di non aver mai ricevuto la diffida di pagamento,

ipotizzando, non senza disinvoltura, che la busta ricevuta potesse essere

vuota. Se non che, il Tribunale federale ha precisato che in caso di invio

dimostrato di una raccomandata, si presume che essa contenesse il documento

allegato dalla parte che se ne prevale (DTF dell’11 marzo 2008 4D_84/2007,

pubblicata parzialmente in SZZP 2008 255). A ragione il Pretore ha pertanto

ammesso che la diffida di pagamento è stata inviata regolarmente alla

conduttrice.

7.

L’appellante

non ha negato la circostanza degli arretrati nel pagamento del canone di

locazione né l’ammontare di fr. 190'000.- pretesi dalla locatrice, ma ha

addotto all’udienza del 2 dicembre 2009 di non essere in mora, poiché poneva in

compensazione gli arretrati con lavori di miglioria da lei eseguiti per

l’importo di almeno fr. 200'000.- nell’ente locato. A prescindere dal fatto che

essa non ha speso una parola per indicare quali lavori avesse fatto eseguire e

per quale importo, limitandosi a chiedere di eseguire al riguardo

un’istruttoria, la dichiarazione di compensazione risulta essere tardiva. Come

il pagamento degli arretrati, la dichiarazione di compensazione deve infatti

avvenire prima della scadenza del termine di 30 giorni impartito con la diffida

di pagamento (DTF del 29 marzo 2006 4C.8/2006, del 14 agosto 2006 4C.140/2006),

ciò che non è pacificamente avvenuto nella fattispecie, l’appellante avendo

dichiarato di compensare suoi presunti crediti solo all’udienza del 2 dicembre

2009.

Ne deriva che a giusta ragione il Pretore ha respinto le domande di prova

offerte dalla conduttrice sui lavori di miglioria asseritamente eseguiti,

poiché tale quesito era privo di rilievo ai fini della validità della disdetta,

in presenza di una dichiarazione di compensazione manifestamente tardiva.

8.

Né

ha miglior sorte l’argomentazione dell’appellante relativa ai difetti esistenti

nello stabile e che l’avrebbero indotta a trattenere il pagamento del canone di

locazione. L’appellante rimprovera al Pretore di aver rifiutato le prove da lei

offerte (perizia, ecc., verbale udienza del 2 dicembre 2009) sul tema dei

difetti e di aver statuito sulla contestazione della disdetta e sullo sfratto

prima di evadere la sua istanza relativa all’eliminazione dei difetti e alla

riduzione del canone di locazione. L’argomentazione non regge. In caso di

difetti dell’immobile la conduttrice non può trattenere la pigione ma deve far

capo ai mezzi offerti dall’art. 259g CO (DTF 26 gennaio 2009 4A_472/2008; sentenza

della II CCA 7 giugno 2004 inc. 12.2004.102), ciò che nella fattispecie non è

pacificamente avvenuto. L’appellante nemmeno pretende (più) di aver depositato

la pigione contestata presso l’Ufficio di conciliazione. Del resto essa ha

fatto valere difetti nei locali al primo piano concessi in locazione con

l’accordo aggiuntivo del 13 marzo 2009 (doc. E, DI.2009.238), che avevano

giustificato l’aumento del canone di locazione da fr. 30'000.- a fr. 50'000.-

(aumento di fr. 20'000.-) ma ha omesso di pagare non solo il maggior canone di

locazione, ma finanche il canone di locazione per la parte di immobile

pacificamente esente da difetti. In simili circostanze non vi è dubbio alcuno

sull’esistenza di una mora nel pagamento del canone di locazione.

9.

Nel

termine perentorio di 30 giorni impartito dalla locatrice il 18 agosto 2009,

che è scaduto il 18 settembre 2009, non vi è pertanto stato il pagamento degli

arretrati né una dichiarazione di compensazione, né il deposito della pigione

ai sensi dell’art. 259g CO, con la conseguenza che la locatrice poteva

prevalersi della disdetta straordinaria prevista dall’art. 257d CO. Essa ha

inviato il 25 settembre 2009 per plico raccomandato il modulo ufficiale

contenente la disdetta all’avv. RA 2, patrocinatore della conduttrice (doc. E;

inc. DI.2009.238) per la scadenza del 31 ottobre 2009. A detta dell’appellante tale disdetta è nulla per il fatto che il legale non aveva mandato di

rappresentarla nei rapporti di locazione con la controparte ma solo di

patrocinarla in giudizio. Se non che tale affermazione contrasta con le

risultanze dell’istruttoria. Agli atti figura infatti, oltre alla procura in

favore del legale medesimo sottoscritta il 25 giugno 2009 (doc. A, incarto

richiamato dall’UC), anche la corrispondenza intercorsa tra i due legali delle

parti riguardo agli asseriti difetti dell’ente locato (lettera del 20 aprile

2009.

dell’avv. RA 2 all’avv. RA 1, doc. G nell’incarto richiamato dall’UC) e

soprattutto l’accordo 13 marzo 2009 con il quale il contratto di locazione tra

le parti era stato prorogato definitivamente al 31 dicembre 2010, sottoscritto

dai due legali (doc. C Di.2009.238). In tali circostanze la conduttrice si

comporta in modo palesemente contrario alla buona fede sostenendo in questa

sede che il suo legale non poteva rappresentarla nei rapporti contrattuali con

la locatrice.

10.

Secondo

l’appellante la disdetta straordinaria sarebbe abusiva e dovrebbe quindi essere

annullata, trattandosi di una disdetta per rappresaglia ai sensi dell’art. 271a

cpv. 1 lett. a CO, in risposta alle sue richieste di eliminare i difetti

dell’ente locato, avviate il 20 aprile 2009 e oggetto di una causa giudiziaria

ancora pendente. Essa ribadisce che i locali commerciali locati (camere da

affittare) sono inagibili, ciò che l’ha privata degli introiti derivanti dalla

locazione a terzi delle camere, ciò che la locatrice ben sapeva e in mala fede

l’ha costretta alla mora. Le argomentazioni dell’appellante si situano ai

limiti della temerarietà. La giurisprudenza ammette invero che anche una

disdetta straordinaria per mora può essere annullata se abusiva (SJ 126/2004 I 424).

Nel caso di disdetta per mora del conduttore, nondimeno, il suo annullamento

viene ammesso con estremo riserbo (DTF 26 settembre 2008 4A_361/2008). Nella

fattispecie la conduttrice ha fatto valere l’esistenza di difetti nei locali al

primo piano presi in locazione con l’accordo del 13 marzo 2009, dapprima con

lettera 20 aprile 2009 (doc. G, incarto UC richiamato) e poi con l’istanza in

esecuzione dei lavori ed eliminazione dei difetti presentata il 29 luglio 2009

(doc. F, incarto UC richiamato, incarto II richiamato). Ciò non esimeva

tuttavia la conduttrice dal versare il canone di locazione o dal depositare la

parte contestata presso il competente Ufficio di conciliazione, come si è visto

in precedenza. Del resto essa ha fatto valere difetti per i locali appena presi

in locazione nel 2009, vale a dire quelli al primo piano (lettera 20 aprile

2009) senza nulla dire di quelli che già occupava in precedenza. Ciò vuol dire

che essa ha contestato l’esistenza di difetti nella parte per la quale aveva

accettato di versare fr. 20'000.- mensili e ha omesso di pagare non solo la

parte relativa a tali locali, ma anche quella (fr. 30'000.- mensili)

corrispondente alla parte già in suo possesso. Tenuto conto dell’entità degli

arretrati (fr. 190'000.- nell’agosto 2009) la disdetta straordinaria non può

essere considerata abusiva, tanto più che quando la conduttrice ha fatto valere

l’esistenza di difetti essa era in mora nel pagamento della pigione già da tre

mesi.

11.

Infine,

l’appellante contesta le basi di calcolo fissate dal Pretore per la tassa di

giustizia e le ripetibili attribuite alla controparte, osservando che il valore

di causa deve essere limitato alle pigioni già scadute, “ciò che riduce

considerevolmente l’importo considerato dal Pretore”. In concreto il Pretore ha

accertato un valore di fr. 700'000.- pari a 14 mensilità per ognuna delle due

procedure e su tale base ha stabilito, per la causa di contestazione della

disdetta, una tassa di giustizia di fr. 10'000.- e un’indennità per ripetibili

in favore della controparte di fr. 18'000.-, per la procedura di sfratto una

tassa di giustizia di fr. 1'000.- e un’indennità per ripetibili alla

controparte di fr. 3'000.-. L’appellante non indica quale sarebbe l’importo da

stabilire, nemmeno per sommi capi, né lo scarno appello su questo punto

permette di desumerlo. Ne deriva che al riguardo le censure della conduttrice

sono irricevibili per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. e) e cpv. 5

CPC), non indicando la cifra che sarebbe corretto ammettere in luogo e vece di

quella decisa dal Pretore sia per le tasse di giustizia sia per le ripetibili

in favore della controparte. A ogni modo, la determinazione del valore

litigioso in fr. 700'000.- per lo sfratto e in fr. 600'000.- per la

contestazione della disdetta non presta il fianco alla critica, atteso che la

scadenza ordinaria del contratto era il 31 dicembre 2010 (cfr. DTF 119 II 147

consid. 1).

12.

conclusione, quindi, entrambi gli appelli si rivelano infondati in ogni loro

punto e devono essere respinti. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili

seguono la soccombenza (art 148 CPC) e sono di conseguenza a carico

dell’appellante, che rifonderà alla controparte un’equa indennità per

ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC, la LTG e il

Regolamento sulle ripetibili

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

1° febbraio 2010 di AP 1 contro il decreto di sfratto 29 gennaio 2010

(DI.2009.238) è respinto.

2.

Gli oneri processuali sul decreto di sfratto, consistenti in

a) tassa

di giustizia fr. 1'000.-

b) spese fr.

100.

fr.

1'100.-

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

alla controparte fr. 3'000.- per ripetibili di appello.

3.

L’appello

1° febbraio 2010 di AP 1 contro la sentenza 29 gennaio 2010 (DI.2009.245) è

respinto.

4.

Gli

oneri processuali del giudizio, consistenti in

a) tassa

di giustizia fr. 5'000.-

b) spese fr.

100.

fr.

5'100.-

già

anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere

alla controparte fr. 6’000.- per ripetibili di appello.

5.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo

integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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