12.2010.31

Locazione - disdetta e condizioni - vendita dell'ente locato con doppio turno d'asta

29 aprile 2010Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

12.2010.31

Data decisione, Autorità:

29.04.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - disdetta e condizioni - vendita dell'ente locato con doppio turno d'asta

CAMBIAMENTO O MUTAMENTO DEL PROPRIETARIO

CONDIZIONE SOSPENSIVA

FORMA DELLA DISDETTA

art. 261 CO

art. 266 CO

Incarto n.

12.2010.31

Lugano

29 aprile

2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.226

della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città, e più precisamente sull'istanza

27 novembre 2009 di contestazione delle disdette, subordinatamente, di protrazione

del contratto di locazione, promossa da

AP 1

AP 2

RA 2

contro

AO 1

PA 1

nonché sull'istanza di sfratto, introdotta il 4 gennaio 2010 da

RA 2

contro

AP 1, Locarno

AP 2, Locarno

tutti rappr. dall'avv. __________, __________

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 1° febbraio

2010, respingendo l'istanza di contestazione delle disdette, subordinatamente

di protrazione del contratto di locazione, presentata da AP 1 e AP 2 e accogliendo

l'istanza di sfratto inoltrata da AO 1;

appellanti AP 1 e AP 2 che, con appello 8 febbraio 2010, chiedono la

riforma della sentenza impugnata nel senso di accogliere la loro istanza

limitatamente alla contestazione delle disdette e di respingere l'istanza di

sfratto presentata da AO 1, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le

sedi;

mentre AO 1 con osservazioni 2 marzo 2010 postula la reiezione

dell'appello, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

considerato

fatto e in diritto:

1. AO

1 è divenuto proprietario della part. __________ RFD di __________, su cui

sorge una villa – con iscrizione a Registro fondiario del 1° luglio 2009 – a

seguito di aggiudicazione ai pubblici incanti nell'ambito dell'esecuzione n. __________

dell'UEF di __________, promossa contro __________ H______________________________,

moglie di AP 1. Con lettera 1° luglio 2009, l'UEF di __________ ha comunicato all'escussa l'avvenuta alienazione. Con scritto di medesima data, AO 1 ha chiesto a __________ H____________________ la consegna delle chiavi entro il 2 luglio 2009 alle

ore 12.00. Con fax 2 luglio 2009, AP 1 ha inviato a AO 1 una copia di un contratto di locazione stipulato in data 17 dicembre 2006 tra sua moglie __________

H____________________ (che nel frattempo aveva notificato all'Ufficio controllo

abitanti di __________ la sua partenza definitiva per la Spagna il 28 aprile

2008), quale proprietaria-locatrice e AP 1, nonché il figlio di quest'ultimo AP

2, quali conduttori, relativo allo stabile di cui al mappale n. __________ RFD

di __________, della durata di 10 anni (dal 1° aprile 2007 al 31 marzo 2017),

con un canone mensile di fr. 1'000.– oltre a fr. 50.– di acconto mensile per

spese accessorie. Secondo il contratto, le parti davano atto che le pigioni e gli

acconti erano stati saldati fino al 31 marzo 2010.

Considerandi

2.

data 14 luglio 2009, AO 1 ha istato presso la Pretura di Locarno-città, con

un'azione possessoria nella quale postulava di ordinare a AP 1 e AP 2 di

abbandonare la proprietà al mappale n. __________ RFD di __________, di

consegnare immediatamente una chiave dell'abitazione e di astenersi

dall'eseguire qualsiasi trasformazione e di arrecare danni. Il Pretore ha

respinto l'istanza con sentenza 2 ottobre 2009. Nel frattempo, il 17 settembre

2009, AO 1 notificava – mediante formulario ufficiale – a AP 1 e AP 2 le

disdette del contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 2009 (doc. J e K

dell'inc. DI.2009. 226). In medesima data, il patrocinatore di AO 1 informava

per scritto il patrocinatore di AP 1 e AP 2 che le disdette erano notificate “a

titolo puramente cautelativo”, ciò a motivo dell'azione possessoria allora

pendente, nella quale era “contestata la validità del sedicente contratto di

locazione” (doc. L dell'inc. DI.2009.226). Con istanza 15 ottobre 2009 AP 1 e AP

2.

si sono rivolti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di

Locarno (in seguito UC), chiedendo in via principale l'annullamento delle

disdette 17 settembre 2009 e, in via subordinata, la concessione di una

protrazione del contratto di locazione della durata di due anni. Considerata la

mancata conciliazione, la parti AP 1 hanno istato il 27 novembre 2009 la

Pretura di Locarno-città chiedendo l'annullamento della disdetta e,

subordinatamente, la protrazione già richiesta all'UC. In corso d'istruttoria, AO

1.

ha inoltrato, il 4 gennaio 2010, un'istanza di sfratto dei conduttori AP 1 e

AP 2. All'udienza del 20 gennaio 2010, le due procedure sono state congiunte.

3.

Con

sentenza 1° febbraio 2010, il Pretore ha respinto l'istanza di contestazione

della disdetta, subordinatamente di protrazione del contratto di locazione, e

ordinato lo sfratto immediato di AP 1 e AP 2. Il primo giudice – contrariamente

a quanto sostenuto dai conduttori – ha in particolare ritenuto che per le

disdette fa stato il modulo ufficiale e non la lettera accompagnatoria e che

non contengono nessuna condizione. Secondo il Pretore, anche volendo

considerare quanto scritto dal patrocinatore del proprietario nello scritto accompagnatorio

17.

settembre 2009 (doc. L dell'inc. DI.2009.226), non si può parlare di

“condizione”, ma semplicemente di disdetta a titolo precauzionale, per

l'evenienza in cui l'esito dell'allora pendente causa possessoria fosse stato a

lui sfavorevole. Il primo giudice, dopo aver ricordato che gli incanti pubblici

relativi alla vendita dell'immobile in oggetto si sono svolti con il doppio

turno d'asta, come previsto dalla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF

126.

III 290, 125 III 123), ha evidenziato che, secondo la Massima Corte federale, il doppio turno d'asta è ammissibile sia per i contratti di locazione

di lunga durata che per quelli che non lo sono, come pure che questi contratti,

con il doppio turno d'asta non vengono a cadere, bensì passano all'acquirente,

il quale può però dare la disdetta per la successiva scadenza legale e ciò a

prescindere dalla dimostrazione, da parte del proprietario, dell'urgente

bisogno personale. Il Pretore ha ritenuto che non vi era motivo di discostarsi

dalla predetta giurisprudenza del Tribunale federale e che quindi il nuovo

proprietario AO 1 ben poteva disdire il contratto senza dover dimostrare

l'esistenza di un urgente bisogno personale. Il primo giudice ha d'altro canto

ritenuto di non dover concedere una protrazione del contratto di locazione a AP

1.

e AP 2, sia per difetto del presupposto della sussistenza di effetti gravosi

in capo ai conduttori, sia perché, comunque, soppesando gli interessi di

entrambe le parti e le circostanze concrete, una proroga non si giustificava.

Essendo stato validamente disdetto il contratto di locazione per il 31 dicembre

2009, non essendo stata concessa una protrazione dello stesso e non avendo i

conduttori riconsegnato l'ente locato, il Pretore ha per finire ammesso

l'istanza di sfratto di AO 1.

4.

Con

appello 8 febbraio 2010, AP 1 e AP 2 impugnano la predetta decisione. Postulano

la riforma della sentenza impugnata nel senso di dichiarare accolta l'istanza

27.

novembre 2009 da loro presentata, limitatamente alla contestazione delle

disdette 17 settembre 2009 e di respingere l'istanza di sfratto, con protesta

di spese e ripetibili di entrambe le sedi. All'appello la Presidente di questa

Camera ha concesso effetto sospensivo l'11 febbraio 2010. AO 1 ha postulato la reiezione dell'appello, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede.

5.

Gli

appellanti rilevano che il primo giudice avrebbe a torto considerato che le

disdette notificate da AO 1 non contenevano nessuna condizione (appello, pag. 5

verso il basso). Essi ribadiscono in questa sede che le disdette sono state

notificate “a titolo puramente cautelativo” durante una procedura possessoria

nella quale AO 1 contestava l'esistenza stessa del contratto di locazione. A

loro dire AO 1 avrebbe dunque voluto sottoporre “qualsiasi effetto delle

disdette 17 settembre 2009 a un evento futuro incerto la cui realizzazione non

dipendeva dalla volontà degli appellanti” (appello, pag. 6 verso il mezzo). Da

ciò deducono la nullità delle disdette. A torto.

Se è pur

vero che la disdetta è un diritto formatore e in quanto tale non può, di

principio, essere sottoposta a condizioni (Lachat,

Le bail a loyer, Losanna 2008, n. 10.1 pag. 643; Corboz, Les congés affectés d'un vice, in 9ème Séminaire sur le bail à loyer,

Neuchâtel 1996, n. 6c pag. 18), nel caso ora in esame il locatore non ha posto

condizioni. In altri termini, la volontà del locatore di disdire il contratto

era chiara e non si prestava ad equivoci (Corboz,

op. cit., n. 6c pag. 19; DTF 119 II 147, consid. 3c). Prova ne è che i conduttori

hanno immediatamente contestato le disdette presso l'UC senza per altro

manifestare incertezze sulla volontà del locatore (cfr. inc. rich. I; istanza a

UC 15 ottobre 2009). Le riserve espresse dal patrocinatore di AO 1 nella

lettera accompagnatoria, di cui al doc L dell'inc. DI.2009.226, non sono

condizioni, ma semplicemente precauzioni, preannuncianti la caducità della

disdetta qualora l'azione possessoria fosse andata a buon fine. La

giurisprudenza di questa Camera, a cui fanno riferimento gli appellanti

(appello, pag. 7 verso l'alto), non è di alcuna utilità per la fattispecie in

esame. In quel caso, infatti, l'istanza di sfratto era stata respinta non

avendo le parti dimostrato l'esistenza del contratto di locazione; la questione

a sapere se l'istanza di sfratto doveva essere respinta sulla sola base del

contraddittorio comportamento processuale dell'istante, non era per contro

stata affrontata (cfr. IICCA inc. 12.1997.142 del 27 giugno 1997, in re Assicurazione Z. c/M.B.). Le argomentazioni d'appello cadono pertanto nel vuoto.

6.

Come

detto (sopra, consid. 3), il primo giudice, dopo aver ricordato che gli incanti

pubblici relativi alla vendita dell'immobile in oggetto si sono svolti con il

doppio turno d'asta, come previsto dalla giurisprudenza del Tribunale federale

(DTF 126 III 290, 125 III 123), ha evidenziato che, secondo la Massima Corte federale, il doppio turno d'asta è ammissibile sia per i contratti di locazione

di lunga durata che per quelli che non lo sono, come pure che questi contratti,

con il doppio turno d'asta non vengono a cadere, bensì passano all'acquirente,

il quale può però dare la disdetta per la successiva scadenza legale e ciò a

prescindere dalla dimostrazione, da parte del proprietario, dell'urgente

bisogno personale. Gli appellanti non contestano che l'aggiudicazione ai

pubblici incanti dell'ente locato sia avvenuta con doppio turno d'asta e che

essa non sia stata regolare. Tantomeno contestano che il contratto di locazione

in oggetto sia di lunga durata. Si limitano a contestare, con riferimento ad

autori della dottrina, la giurisprudenza dell'Alta Corte federale. Ritengono,

tra l'altro, “che il Tribunale Federale abbia”, a loro dire, “a torto ritenuto

l'esistenza di una lacuna propria ai sensi dell'art. 1 cpv. 2 CC e che, pertanto,

abbia a torto colmato la stessa” (appello, pag. 10 verso l'alto). Aggiungono

che “l'interpretazione del TF” sarebbe ”in ogni caso contra legem; da

ciò il conseguente errore del Pretore nell'applicare tale giurisprudenza”

(appello, pag. 10 verso il mezzo). Sostenendo che l'interpretazione fornita dai

giudici federali sarebbe “in ogni caso e chiaramente contra legem”, gli

appellanti “auspicano quindi che questo lodevole Tribunale abbia a correggere

la giurisprudenza” (appello, pag. 12 verso il mezzo).

Questa

Camera non ha motivo per discostarsi dalla menzionata giurisprudenza del

Tribunale Federale, non essendo, per altro, palesemente abilitato ad operare

“correzioni” della giurisprudenza dell'Alta Corte federale. L'appello, su

questo punto va pertanto disatteso senza ulteriore disamina.

7.

assenza di altri motivi d'appello, il gravame, defatigatorio e al limite della

temerarietà, va pertanto respinto. La tassa di giustizia, le spese e le

ripetibili di questa sede seguono la soccombenza e tengono conto di un valore

litigioso di fr. 10'000.– (pari a dodici mesi di locazione, a norma dell'art.

414.

cpv. 3 CPC, l'appello essendo limitato alla richiesta di annullamento della

disdetta).

Per la

deferibilità al Tribunale federale fa stato un valore litigioso di fr. 87'000.–

(canone di locazione per 7 anni e tre mesi, fino alla data in cui sarebbe stato

possibile dare disdetta ordinaria del contratto di locazione, DTF 14.3.2006,

inc. n.4C.418/2005).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. L’appello

8 febbraio 2010 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. Gli oneri del

presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 450.–

b) spese fr.

50.–

Totale fr.

500.–

già

anticipati dagli appellanti, rimangono a loro carico, in solido, con obbligo di

rifondere, pure in solido, alla controparte fr. 900.– per ripetibili d'appello.

3. Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster