Sublocazione - contestazione disdetta - sfratto

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Numero d'incarto:

12.2010.76

Data decisione, Autorità:

07.05.2010, IICCA

Titolo:

Sublocazione - contestazione disdetta - sfratto

PROCEDURA DI SFRATTO DEI CONDUTTORI

SUBLOCAZIONE

art. 262 CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2010.76

Lugano

7 maggio 2010/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.51

della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di sfratto 10

febbraio 2010 da

AO 1

rappr. dall' RA

1,

contro

AP 1,

sulla quale il Pretore si è pronunciato con sentenza 30 marzo 2010

accogliendo l'istanza di sfratto;

appellante AP 1 la quale, con appello 12 aprile 2010, chiede che,

previa concessione dell'effetto sospensivo all'appello, la sentenza impugnata sia

riformata nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e

ripetibili di entrambe le sedi;

mentre AO 1, invitata a presentare osservazioni solo limitatamente

alla domanda di concessione dell'effetto sospensivo, vi si è opposta;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti

considerato

in fatto e in diritto:

1. Il

1° febbraio 2006 la AO 1, in veste di locatrice, e AP 1, quale conduttrice, hanno

sottoscritto due contratti di locazione aventi per oggetto uno il __________,

l'altro la __________, entrambi siti nello stabile __________ in __________ a __________.

La locazione è iniziata il 1° febbraio 2006, e la prima scadenza è stata

fissata al 31 marzo 2016. La pigione iniziale è stata pattuita in fr. 5'956.10

mensili per la __________ e in fr. 7'893.90 mensili per il __________, importi

da adeguare ogni anno, per la prima volta il 1° aprile 2006, al livello

dell'indice nazionale dei prezzi al consumo.

2. Con lettera 20

maggio 2009, la locatrice ha fissato a AP 1 un termine di 30 giorni per il

pagamento delle pigioni arretrate relative al mese di maggio, per un importo di

fr. 14'347.-, con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art.

257d CO in caso di mancato pagamento (doc. A prodotto in sede di udienza). Nessun

pagamento essendo intervenuto, il 6 luglio 2009 la AO 1 ha notificato con

moduli ufficiali a AP 1 la disdetta dei contratti di locazione, con effetto dal

31 agosto 2009 (doc. B).

3. Con istanza 6

agosto 2009, AP 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di Bellinzona di annullare le disdette di cui trattasi, adducendo di

aver concordato con un rappresentante della locatrice il ritiro delle disdette

all'avvenuto pagamento delle pigioni arretrate, poi effettivamente pagate il 14

luglio 2009. Pur non contestando la forma né le motivazioni delle disdette, essa

ritiene che le stesse debbano essere annullate perché in contrasto con il

principio della buona fede. I ritardi nel pagamento sarebbero infatti dovuti a

circostanze eccezionali e, come concordato con il rappresentante della

controparte, i canoni arretrati sono nel frattempo stati soluti. Tenuto conto

del lungo periodo della locazione e delle difficoltà nel reperire altri locali

commerciali, la disdetta sarebbe quindi da annullare.

Con decisione 7 gennaio

2010 l'ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza, confermando la validità

delle disdette oggetto di contestazione, avvertendo le parti della facoltà di

impugnare la decisione entro 30 giorni presso la Pretura di Bellinzona.

La decisione, non

impugnata, essendo diventata definitiva, con istanza 10 febbraio 2010, la AO 1

ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto di AP 1, poiché l'ente locato

non era stato riconsegnato entro il termine previsto dalla disdetta.

All'udienza di discussione del 22 marzo 2010 la convenuta non è comparsa. È

invece comparso G__________ F__________, il quale, autorizzato a presenziare

all'udienza (sic) dal Pretore con ordinanza del 18 marzo, ha asserito di essere

al beneficio di un contratto di sublocazione per gli immobili di cui trattasi

sostenendo che le disdette avrebbero dovuto essere annullate per i motivi

esposti nell'istanza di contestazione inviata all'ufficio di conciliazione.

4. Con sentenza 30

marzo 2010, il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto, rilevando la validità

della disdetta per il fatto che la decisione dell'Ufficio di conciliazione che

aveva confermato la validità delle disdette non era stata contestata.

Il Pretore ha per finire

condannato la conduttrice a pagare la tassa di giustizia di fr. 100.- e le

spese di fr. 50.-, come pure a rifondere alla controparte fr. 500.- a titolo di

ripetibili.

5. Con appello 12

aprile 2010, AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di respingere

l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, e

postula pure che all'appello sia concesso effetto sospensivo.

Parte convenuta è stata

invitata a esprimersi limitatamente alla domanda di effetto sospensivo, che con

osservazioni 16 aprile 2010 essa ha chiesto di respingere.

6. Il Pretore,

constatato che lo sfratto è chiesto solo nei confronti di AP 1, non invece di G__________

F__________, ha rilevato che lo sfratto riguarda solo la convenuta, sicché la

qualità di parte di G__________ F__________ poteva rimanere indecisa. L'appellante

rimprovera al primo giudice di non aver esaminato se a G__________ F__________

fosse da riconoscere la qualità di parte, violando in tal modo il suo obbligo

di motivare la sentenza. Se non che, il Pretore ha motivato, in modo certo

succinto ma comunque sufficiente, perché ha ritenuto di poter lasciare indecisa

la questione. La censura di carenza di motivazione cade quindi nel vuoto.

Comunque, considerato

che G__________ F__________ è persona estranea al rapporto di locazione

stipulato dalle parti in causa e neppure è stato convenuto nella procedura di

sfratto, egli non ha qualità di parte in questo procedimento.

7. A mente

dell'appellante la disdetta è nulla perché non è stata intimata anche al

sublocatore. A prescindere dal fatto che si tratta di una nuova allegazione,

inammissibile in sede di appello (art. 321 CPC), essa neppure spiega per quale

motivo il fatto di non aver intimato la disdetta anche al sublocatore - il

quale neppure è parte del contratto di sublocazione - dovrebbe rendere nulla

quella data al conduttore. La censura va quindi respinta.

8. L'appellante,

invocando la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera (inc. 12. 1996.104),

sostiene che la decisione del Pretore è da annullare perché la procedura di

sfratto non è stata rivolta anche nei confronti del sublocatore. Gioverà qui di

seguito riprodurre il considerando no 3 della menzionata sentenza:

"Di nessun conforto per le tesi della

convenuta è la sua ulteriore argomentazione secondo cui la procedura di sfratto

sarebbe da estendere ai subinquilini.

Infatti,

dal profilo procedurale, stante il chiaro tenore dell’art. 506 CPC, non vi è

dubbio che il locatore, una volta cessata la locazione, anche in caso di

sublocazione può limitarsi a convenire il solo locatario nella procedura di

sfratto, non potendosi in particolare ammettere -ma nemmeno l’appellante lo

sostiene- che locatario e sublocatario debbano in qualche modo venire trattati

alla stregua di litisconsorti necessari (art. 41 CPC), così come sarebbe invece

pensabile in caso di più firmatari di un medesimo contratto di locazione (così

in: II CCA 6 ottobre 1992 in re P./J.).

In

altri termini, l’appellante confonde la questione della proponibilità della

procedura di sfratto contro il solo locatario -in sé innegabile (in tal senso:

Fatti

II CCA 7 luglio 1988 in re F./S., consid. 4, con massima in Rep. 1989, pag.

500)- con quella delle conseguenze pratiche di siffatto giudizio, avuto in

particolare riguardo alla tutela dei diritti del subconduttore."

Ne

segue che nessuna conseguenza sulla validità della presente procedura, e la

legittimità del decreto impugnato, può discendere dalla mancata partecipazione

dei subconduttori."

Ne discende che, proprio in applicazione della giurisprudenza

invocata - in modo manifestamente scorretto - dall'appellante, la censura

dev'essere respinta, senza che sia necessario esaminare se in concreto il

contratto di sublocazione possa essere opposto al locatore, che neppure risulta

aver dato il consenso scritto alla sublocazione.

9. La ricorrente

sostiene da ultimo che le disdette devono essere annullate perché contrarie al

principio della buona fede. Se non che, la questione è già stata

definitivamente risolta dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che

ha ritenuto valida la disdetta. La relativa decisione non è stata impugnata ed

è quindi divenuta definitiva, sicché la questione sfugge all'esame di questa Camera

Considerandi

e le relative censure sono irricevibili.

Di transenna basterà

osservare che la disdetta è stata data a causa del mancato pagamento dei canoni

di locazione del mese di maggio da parte della conduttrice. Non avendo essa provveduto

al pagamento neppure nel termine impartitole con la diffida del 20 maggio 2009,

la locatrice le ha comunicato la disdetta del contratto. Solo dopo l'appellante

ha proceduto al pagamento dei canoni di locazione arretrati. In siffatta

situazione, abusivo è semmai l'atteggiamento della conduttrice e il fatto che

un'altra soluzione sarebbe stata possibile non è certo motivo sufficiente per

ritenere abusiva la disdetta.

10.

Ne discende che

l'appello, del tutto infondato e di natura meramente defatigatoria, nella

misura in cui è ricevibile deve essere respinto in applicazione dell'art.

313bis CPC. La tassa di giustizia e le spese di questa sede seguono la soccombenza. Per quanto riguarda il valore litigioso, determinante anche per la deferibilità

al Tribunale federale, lo stesso è pari a fr. 1'080'300.- (canone di locazione di

fr. 13'850.- x 78 mesi) ritenuto che il contratto di locazione poteva essere

disdetto al più presto per il 31 marzo 2016 (DTF 14.3.2006, inc. n.4C.418/2005). Nel merito non si attribuiscono ripetibili all'appellata, la quale non è stata invitata

a pronunciarsi sul gravame.

L'emanazione della presente

sentenza rende priva d'oggetto la domanda di effetto sospensivo, che sarebbe

comunque stata respinta per mancanza di probabilità di esito favorevole

dell'appello. Rilevato che l'appellata si è opposta alla domanda, essa ha

diritto a congrue ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

pronuncia:

1. Nella

misura in cui è ricevibile, l’appello 12 aprile 2010 di AP 1 è respinto.

2. L'istanza di effetto sospensivo è priva d'oggetto.

3. Gli oneri del

presente giudizio, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 950.–

b) spese fr.

50.–

Totale fr.

1'000.–

già

anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico, con l'obbligo di rifondere

alla controparte fr. 600.- di ripetibili.

4. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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