12.2010.8

Compravendita immobiliare - responsabilità del notaio per mancato pagamento della TUI - patto di esclusione della responsabilità

30 agosto 2010Italiano15 min

Source ti.ch

Fatti

B. Con

petizione 14 marzo 2007, AP 1 si è rivolto alla Pretura per chiedere la

condanna del notaio AO 1 al pagamento di fr. 12'163.20 oltre interessi a titolo

di risarcimento. L'attore ha sostenuto che il mancato pagamento della TUI da

parte del venditore __________ V__________, con conseguente imposizione a suo

carico a causa dell'ipoteca legale, era da addebitare a negligenza del notaio AO

1 Questi aveva, a suo dire, disatteso l'obbligo di informare l'acquirente in

relazione alle conseguenze e ai rischi in caso di mancato pagamento della TUI

da parte del venditore. Il notaio aveva inoltre, sempre secondo l'attore,

contravvenuto “all'obbligazione di verifica di scoperti d'imposte in relazione

con l'immobile”, che gli era imposta dalla clausola n. 2 del rogito, versando o

lasciando versare al venditore due tranches del prezzo della

compravendita di fr. 10'000.– cadauna. Il notaio sarebbe pertanto tenuto a

rifondergli l'importo da lui versato all'erario cantonale. Con risposta 6

luglio 2007, il notaio AO 1 ha contestato ogni responsabilità postulando la

reiezione della petizione. Nella replica e nella duplica le parti hanno

confermato le rispettive posizioni. Esperita l'istruttoria le parti si sono

confermate nei rispettivi allegati conclusivi.

C. Con

sentenza 21 dicembre 2009, il Pretore ha respinto integralmente la

petizione condannando l'attore a pagare la tassa di

giustizia (fr. 800.–) e le spese, come pure a rifondere al convenuto l'importo

di fr. 1'300.– a titolo di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che il

notaio non ha violato il suo obbligo di informazione delle parti in relazione

all'imposta sull'utile immobiliare (TUI) e la relativa ipoteca legale,

evidenziando che il rogito menzionava gli art. 127, 252 e 254 LT e l'art. 183

LAC e faceva esplicito riferimento all'informazione data – conformemente agli

articoli citati – sull'esistenza dell'ipoteca legale a garanzia del pagamento

della TUI. Il primo giudice ha poi accertato che – diversamente da quanto

sostenuto dal convenuto – conformemente alla clausola n. 2 del rogito,

l'obbligo di verifica del notaio si estendeva anche alla TUI. Secondo il primo

giudice, il notaio, quanto meno versando al venditore la prima tranche

di fr. 10'000.–, allorquando questi non aveva ancora pagato la TUI, non ha

ossequiato l'obbligo di verifica, con la conseguenza di essere, in linea di

principio, tenuto a rispondere. Il Pretore ha comunque per finire ritenuto che

nell'ambito di un accordo intervenuto tra le parti nel 2004 – a seguito di uno

scambio di corrispondenza tra l'avv. __________ M__________ (in rappresentanza

di quattro comproprietari dell'immobile condominiale di cui al mappale n. __________

RFD di __________, tra i quali l'attore) e il convenuto – AP 1 aveva rinunciato alla richiesta che ora avanza in causa. Di

conseguenza ha respinto la petizione.

D. AP

1 è insorto contro la sentenza di prima sede con appello 14 gennaio 2010,

con il quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere

integralmente la petizione, con protesta di spese, tassa di giustizia e

ripetibili di entrambe le sedi. Nelle proprie osservazioni l'appellato propone

la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili.

e considerato

in diritto: 1. La regolarità dell'informazione data

dal notaio in merito alla TUI non è più oggetto di contestazione.

L'appellato, con riferimento agli art. 183 LAC e 124 LT, sostiene che

le parti avrebbero distinto le imposte sulla sostanza e sul reddito da quella

dovuta “per la differenza tra il valore di alienazione ed il valore di

investimento sull'oggetto della compravendita”, in altri termini la TUI. Secondo l'appellato, dopo discussioni, le parti, inserendo la clausola n. 2 del rogito,

avrebbero inteso garantire solo le prime. La sua tesi sarebbe avvalorata dalle

dichiarazioni rese dal teste __________ M__________, come pure dalle

circostanze che dei due versamenti di fr. 10'000.– previsti, solo uno venne

accreditato come da contratto direttamente dal notaio, mentre l'altro per

accordi diretti tra le parti fu versato sul conto di costruzione e che al

capitolo TUI del rogito non si fa accenno ai predetti importi. A torto. Il

fatto che la clausola relativa alle informazioni date per la TUI non faccia

riferimento agli importi in oggetto non è di rilievo. Se, come sostenuto dal

teste arch. __________ M__________, la garanzia fosse stata limitata solo al

pagamento delle “vecchie imposte”, il rogito avrebbe dovuto menzionarlo

esplicitamente. Il primo giudice ha dunque rettamente ritenuto che la locuzione

“imposte in relazione con l'immobile venduto” di cui al punto 2 del rogito non

poteva che essere intesa se non nel senso più generale e quindi comprensiva

della TUI. Certo, poi l'acquirente – pur essendo informato dei rischi ai quali

andava incontro in caso di mancato pagamento della TUI da parte del venditore –

ha accettato di versare la seconda tranche di fr. 10'000.– direttamente

sul conto di costruzione. Ciò non annulla tuttavia la responsabilità del

notaio, rendendola semmai – come si dirà in seguito (sotto, consid. 2.2) – più

lieve e comunque limitata alla prima tranche che era stata versata in

sue mani. Non ha dunque sbagliato il primo giudice nel ritenere in linea di

principio data una responsabilità del notaio in relazione al versamento di

detta tranche del prezzo.

Considerandi

2.

Il Pretore ha comunque per finire ritenuto che nell'ambito di un

accordo intervenuto tra le parti nel 2004, AP 1 aveva

rinunciato a far valere richieste di risarcimento. Il primo giudice ha fatto a

tal proposito riferimento allo scambio di corrispondenza tra l'avv. __________ M__________ (in rappresentanza di quattro

comproprietari dell'immobile condominiale di cui al mappale n. __________ RFD

di __________, tra i quali l'attore) e il convenuto di cui ai doc. 3.2 e 3.3.

Secondo il Pretore, con lettera 21 agosto 2004 (doc. 3.2) l'avv. __________ M__________,

a nome di quattro comproprietari tra i quali anche l'attore, aveva comunicato

al convenuto che i suoi patrocinati erano disposti ad assumere a loro carico

l'eventuale parte della sua nota professionale rimasta impagata, ma “in ragione

soltanto dei loro specifici millesimi nel Condominio al __________”. Nello

scritto in oggetto l'avv. __________ M__________, a detta del primo giudice,

aveva precisato che i quattro condomini gli avevano conferito il mandato “per

affrontare i problemi emersi nella loro comproprietà”, con particolare

riferimento al fatto che “nei rogiti di compravendita e nell'aggiornamento

della PPP” non erano “state previste garanzie per il pagamento dell'imposta

sull'utile immobiliare e per le spese/competenze notarili, con dunque la

conseguenza che i comproprietari” erano “chiamati a rispondere per entrambe le

voci”, come pure che gli stessi comproprietari rimproveravano al notaio “di non

aver assunto precauzioni a fronte di una situazione che doveva essere già

nota”. Il primo giudice ha poi evidenziato che, in quello stesso scritto,

l'avv. __________ M__________ concludeva pregando il convenuto di esaminare la

proposta di pagamento – formulata nella lettera – che avrebbe permesso “di

liquidare qualunque lamentela dei citati condomini”. Il Pretore ha ancora

rilevato che, avendo il convenuto accettato questa proposta con lettera 13 settembre

2004.

(doc. 3.3), tra i quattro comproprietari rappresentati dall'avv. __________

M__________, compreso l'attore, e il convenuto si era perfezionato un accordo

che contemplava da parte dei primi la rinuncia a ogni pretesa risarcitoria nei

confronti del secondo a dipendenza della rogazione degli atti di compravendita

delle quote di PPP del “Condominio al __________” di __________. Secondo il

Pretore, in buona fede, il contenuto del citato scritto dell'avv. __________ M__________

non poteva essere inteso diversamente. Pur dando atto che l'avv. __________ M__________,

sentito come teste, aveva dato un'interpretazione diversa della proposta fatta

in quella lettera, il primo giudice ha rilevato che, tuttavia, secondo la

teoria dell'affidamento (art. 2 CC), ciò che era rilevante non era tanto

l'intenzione (intima) del mittente, bensì la comprensione che ne poteva avere

legittimamente il destinatario in buona fede, sulla base di una corretta

interpretazione dell'intero contenuto della comunicazione a lui indirizzata.

2.1

L'appellante si aggrava sostenendo che lo scritto 21 agosto 2004

dell'avv. __________ M__________ faceva seguito ad una precedente lettera 18

maggio 2004 del notaio AO 1. Entrambe le lettere si riferivano, a suo dire,

unicamente alla parcella notarile 12 luglio 2002 del notaio AO 1 relativa

all'aggiornamento della PPP (doc. Q) e quindi l'accordo portava solo sul

pagamento della stessa e non sui crediti TUI dello Stato. A torto. Certo, lo

scritto 18 maggio 2004 del notaio AO 1 (doc. 3.1) menzionava unicamente il

rogito 5 giugno 2002 di aggiornamento della PPP e, con riferimento all'art. 117

LN, reclamava ai condomini, tra i quali l'attore, il pagamento di onorari e

spese notarili – oggetto della parcella notarile 12 luglio 2004 – che __________

V__________ non aveva provveduto a pagare, nonostante l'impegno assunto. L'avv.

__________ M__________, nella sua risposta 21 agosto 2004 ha tuttavia allargato il discorso ai “rogiti di compravendita”, alle mancate garanzie per il

pagamento della TUI, come pure ai rimproveri mossi dagli stessi comproprietari

per “non aver assunto precauzioni a fronte di una situazione che doveva già

essere nota”, formulando una proposta che avrebbe permesso “di liquidare

qualunque lamentela dei citati condomini”. Il notaio __________ AO 1 ha risposto il 13 settembre 2004 (doc. 3.3) con riferimento “alle problematiche sollevate”

dall'avv. __________ M__________ nella sua lettera, dichiarando di accettare la proposta. Non risulta che l'avv. __________ M__________ abbia ulteriormente scritto al notaio

precisando il suo dire e limitando l'accordo “alle sole modalità di pagamento

della nota professionale 12 luglio 2004 del notaio AO 1” e “all'esclusione della solidarietà debitoria per il pagamento della stessa nota professionale”.

Il Pretore ha dunque rettamente interpretato l'accordo con riferimento alla

teoria dell'affidamento (art. 2 CC) e ritenuto che esso portava sulla

liquidazione sia della parcella notarile in questione che di qualunque

lamentela dei comproprietari, quindi anche quella relativa alla TUI. Le

argomentazioni d'appello cadono dunque nel vuoto.

2.2

L'appellante

sostiene anche di aver avuto conoscenza del mancato pagamento della TUI da

parte del venditore e del conteggio per la quantificazione dell'ipoteca legale

da parte dell'Ufficio cantonale di esazione dopo il 1° settembre 2006, ovvero

oltre due anni dopo la proposta dell'avv. __________ M__________. Quindi

l'accordo, a suo dire, “non poteva comportare e non ha comportato una presunta

rinuncia a futuri diritti dell'appellante”, per “ipotetiche pretese future,

eventuali e non ancora conosciute né nel principio né soprattutto nell'entità”

(appello, pag. 4 verso il basso). Un simile accordo sarebbe stato anche “impensabile

ed inammissibile ex art. 27 CO” (appello, pag. 4 verso il basso). A torto.

L'accordo

in esame é, a ben vedere, un patto di esclusione della responsabilità (Tercier/Favre, Les contrats spéciaux,

Ginevra-Friborgo 2009, n. 8122 pag. 1228: Thévenoz,

in Commentaire Romand, Losanna 2003, n. 5 ad art. 100 CO), valido a tutti gli

effetti. Valutando le circostanze (cfr. Thévenoz,

op. cit., n. 15 ad art. 100 CO), si può infatti ritenere che non siamo

in presenza – né l'appellante lo sostiene – di una responsabilità del notaio

dipendente da dolo o da colpa grave, che comporterebbe la nullità del patto a

norma dell'art. 100 cpv. 1 CO. L'onere assunto dal convenuto di trattenere i

complessivi fr. 20'000.–, versati in due tranches di fr. 10'000.–

ciascuna sul suo conto notarile e di riversarli al venditore dopo verifica che

non vi fossero scoperti di imposte che potessero vincolare l'immobile, non

rientrava nell'attività ministeriale del notaio, quanto piuttosto nella

funzione fiduciaria pattuita contrattualmente. Le parti all'atto, poi, non

sembravano essersi, esse medesime, preoccupate più di tanto della garanzia,

tant'è che venditore e acquirente si erano accordati di non versare una delle

due tranches sul conto del notaio, ma di farla pervenire sul conto di

costruzione. Non si può poi escludere che, aldilà della effettiva formulazione

della pattuizione contrattuale vincolante il notaio, vi sia stato un malinteso

sull'estensione dell'obbligo di verifica da parte di quest'ultimo, che anche il

teste arch. __________ M__________ – presente alla rogazione dell'atto – aveva

inteso come limitato a “vecchie tasse, cantonali o comunali, in relazione con

l'immobile” (act. VIII, pag. 2 verso l'alto). Non è poi dato sapere quale

rilevanza possa avere nella fattispecie in esame la normativa sull'errore per

inesatta trasmissione da parte di un messo (art. 27 CO), argomentazione per

altro irricevibile in quanto fatta valere irritualmente solo in appello (art.

321.

cpv. 1 lett. b CPC). Il gravame si rivela pertanto nuovamente infondato.

3.

L'appellante

si aggrava infine contro la decisione del Pretore di accordare ripetibili al

convenuto, avvocato e notaio che dispone di conoscenze giuridiche proprie. A

torto. Contrariamente alla sua prassi anteriore, alla quale sembra far

riferimento l'appellante, il Tribunale federale ammette ora che l'avvocato che

vince una causa propria, nella quale si difende da solo, ha diritto a

ripetibili (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., m. 61 ad art. 150 CPC). Del resto, è innegabile che il convenuto

ha dovuto sopportare l'incomodo di perdita di tempo e spese, al cospetto di una

pretesa di controparte per un importo non privo di rilievo dal profilo

finanziario. Per il medesimo motivo, visto l'esito del gravame, si giustifica

di concedere all'appellato anche ripetibili di seconda sede.

4.

L'appello

deve dunque essere respinto e la sentenza di prima sede confermata. Tasse,

spese e ripetibili di seconda sede – calcolate su un valore litigioso di fr.

12'163.20 seguono l'integrale soccombenza dell'appellante.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

14.

gennaio 2010 di AP 1 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 500.-

b) spese fr.

50.

totale fr.

550.

anticipati

dall'appellante, sono posti a suo carico. AP 1 rifonderà inoltre all'appellato

complessivi fr. 500.– a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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