Locazione - disdetta per mora - sfratto

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Numero d'incarto:

12.2010.9

Data decisione, Autorità:

22.02.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - disdetta per mora - sfratto

DISDETTA STRAORDINARIA

PROCEDURA DI SFRATTO DEI CONDUTTORI

art. 257d CO

art. 506 CPC-TI

Incarto n.

12.2010.9

Lugano

22 febbraio

2010/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.240

della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud promossa con istanza di

sfratto 14 settembre 2009 da

AO 1

rappr. da RA 1

contro

AP 1

rappr. dall' RA

2

con cui

l'istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dal parco giochi sito nello

stabile denominato __________, in via __________ a __________;

domanda

che la convenuta ha contestato e che il Pretore ha accolto con decreto 17

dicembre 2009;

appellante

la parte convenuta, che con appello 15 gennaio 2010 chiede la riforma della decisione

del Pretore nel senso di respingere la domanda di sfratto e accogliere la

domanda di contestazione della disdetta;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

considerato

in

fatto e in diritto

che

con contratto 29 agosto 2008, AO 1 ha dato in locazione a AP 1 il parco giochi

indoor denominato __________ di 547.3 metri quadrati sito nello stabile __________ a __________;

che

il contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta

il 30 settembre 2013, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una

pigione di fr. 4'550.- e di una quota parte per le spese accessorie di fr. 450.-

(doc. C);

che

con lettera 18 maggio 2009 l'amministratore dell'immobile, constatato che non

erano ancora stati pagati i canoni di locazione relativi ai mesi di febbraio,

aprile e maggio 2009 per complessivi fr. 15'000.-, ha avvertito la conduttrice

che in caso di mancato pagamento nel termine di 30 giorni avrebbe rescisso il

contratto ai sensi dell’art. 257d CO (doc. A);

che,

non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, l'8 luglio 2009

l’amministratore ha disdetto il contratto, avvalendosi del formulario

ufficiale, per il 31 agosto 2009 (doc. B);

che

con istanza 14 agosto 2009 la conduttrice ha contestato la disdetta davanti

all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, il quale ha poi trasmesso

l'incarto alla Pretura, alla quale, con istanza del 14 settembre 2009, la

locatrice ha chiesto lo sfratto della stessa conduttrice dall’ente locato, da

essa non riconsegnato alla scadenza del 31 agosto 2009;

che

con il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto

di locazione e della validità della relativa disdetta, ha decretato lo sfratto

immediato della convenuta dai locali da essa occupati, mettendo a suo carico la

tassa di giustizia e le spese di fr. 150.-;

che

con appello 15 gennaio 2010 la convenuta chiede, previa assunzione delle prove

testimoniali rifiutate dal Pretore, che la sentenza impugnata sia riformata nel

senso di respingere la domanda di sfratto e di accogliere la domanda di

contestazione della disdetta;

che

la sentenza del Pretore è stata intimata personalmente all'appellante il 18

dicembre 2009 per plico raccomandato, ritornato al mittente perché non ritirato

nel termine di giacenza di 7 giorni;

che

in data 4 gennaio 2010 la sentenza è stata nuovamente intimata, questa volta al

patrocinatore della convenuta, il quale ha ritirato la raccomandata il giorno

successivo;

che,

qualora dovesse essere valida l’intimazione fatta alla convenuta personalmente,

l'appello, da inoltrare nel termine di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC), non

sospeso dalle ferie giudiziarie (art. 412 cpv. 2 CPC), dall'intimazione della

sentenza - che nel caso di mancato ritiro della decisione decorre dal giorno

successivo alla scadenza del termine di giacenza presso l'ufficio postale – sarebbe

irrimediabilmente tardivo;

che

la questione può rimanere aperta, l’appello essendo comunque destinato

all’insuccesso;

che

con l’atto d’appello l'appellante ha innanzitutto prodotto un plico di

documenti: in appello essendo chiaramente esclusa la facoltà di addurre nuovi

fatti, prove ed eccezioni (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC), il doc. R va però estromesso

dall’incarto, ritenuto che gli altri già sono agli atti, sicché la loro

produzione non appare comunque di alcuna utilità;

che

Fatti

il Pretore, accertato che la convenuta era in mora con il pagamento dei canoni

di locazione, che l'istante aveva regolarmente diffidato la conduttrice a

pagare gli arretrati entro 30 giorni e che nessun pagamento era intervenuto,

ha

ritenuto valida la disdetta straordinaria 8 luglio 2009;

che

la convenuta non contesta di non aver pagato il canone di locazione, ma giustifica

tale suo comportamento con l’esistenza di difetti dell’ente locato;

che

in proposito va però rilevato che il conduttore non può trattenere la pigione

per indurre il locatore a eliminare i difetti dell’ente locato se non facendo

uso del deposito della pigione seguendo la procedura prevista dall’art. 259g CO

(TF 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno 2009 inc. n.

12.2009.110);

che

nella fattispecie l’appellante si è limitata a trattenere la pigione, senza

aver fatto uso della facoltà di depositarla presso l’Ufficio di conciliazione,

con la conseguenza che il mancato pagamento configura una sua mora;

che

ciò vale a maggior ragione in considerazione del fatto che, come già rilevato

dal Pretore, la convenuta ha trattenuto l'intero canone di locazione, quando

lei stessa afferma che i difetti dell'ente locato ne avrebbero giustificato una

riduzione solo della metà;

che

l'appellante censura la decisione adducendo che, contrariamente a quanto

ritenuto dal primo giudice, essa aveva dichiarato di compensare le pigioni

arretrate con un proprio credito derivante dalla diminuzione dell'uso della

cosa locata per i difetti della stessa;

che,

contrariamente a quanto da lei asserito, siffatta dichiarazione di

compensazione non risulta però dall'istanza di contestazione della disdetta,

nella quale l'istante si è limitata sostenere che i pretesi difetti dell'ente

locato giustificherebbero una riduzione della pigione di almeno il 50% e che

l'assenza di climatizzazione sarebbe all'origine di una perdita di beneficio di

almeno fr. 60'000.-;

che

la semplice richiesta di procedere all'eliminazione di difetti non è

equiparabile a una dichiarazione di compensazione;

che

neppure nello scambio di corrispondenza v'è traccia di compensazione, avendo

anzi l'appellante affermato che aveva già dato disposizioni per il pagamento,

assicurando che qualora i pagamenti non fossero stati eseguiti essa vi avrebbe

provveduto nei termini della comminatoria (doc. G);

che

l'appellante rimprovera ancora al Pretore di aver accertato l'uso regolare

dell'oggetto locato senza aver proceduto alle verifiche, neppure assumendo le

prove da lei proposte a dimostrazione dell'inagibilità della struttura;

che

la censura risulta fine a sé stessa, l'appellante non traendone alcuna

conseguenza, ed è pure infondata, considerato che i difetti lamentati - mancanza

di un accesso diretto per i disabili all'ascensore e il mancato funzionamento

dell'impianto di climatizzazione - hanno forse reso meno agevole, ma non impedito

l'uso dell'oggetto locato;

che

l'appellante censura poi il giudizio impugnato adducendo pure che il primo

giudice ha negato a torto che la disdetta costituiva una misura di ritorsione

della proprietaria, considerato che essa aveva da sempre riconosciuto

l'esistenza dei difetti dell'oggetto locato, salvo poi rescindere il contratto

quando la conduttrice ha insistito affinché vi ponesse rimedio;

che

l'appellante omette di considerare che, resa attenta del mancato pagamento dei

canoni - ciò ancora prima dell'invio della comminatoria di sfratto 18 maggio

2009 - essa stessa aveva informato la locatrice che aveva già disposto due

versamenti a suo favore ed erano in corso le verifiche per stabilire se erano

stati eseguiti, assicurando che avrebbe provveduto a sanare la presunta posizione

debitoria "… entro il termine stabilito nella vostra comunicazione

comminatoria", scusandosi per l'inconveniente (doc. G);

che,

ciononostante, contrariamente alle assicurazioni date essa non ha fatto fronte

ai pagamenti e, ricevuta la comminatoria, ha sollecitato la controparte

affinché intervenisse perché era troppo caldo (doc. G), ricevendo quale

risposta che la locatrice sarebbe stata disposta a discutere del problema una

volta ricevute le pigioni arretrate (doc. I);

che,

in tale situazione appare evidente il nesso di causa tra il mancato pagamento

del canone e la rescissione del contratto di locazione a opera della locatrice,

mentre le sollecitatorie per la riparazione dei difetti appaiono in questo

contesto solo di secondaria importanza;

che,

non si può poi fare a meno di rilevare l'atteggiamento contraddittorio

dell'appellante, la quale prima afferma di aver dato istruzioni alla banca di

pagare, impegnandosi a provvedervi qualora i pagamenti non fossero pervenuti

alla locatrice e scusandosi per l'inconveniente, ma in seguito motiva il

mancato pagamento sostenendo che i difetti dell'ente locato hanno diminuito il

valore locativo;

che,

stante quanto precede, non v'è motivo di aderire alla richiesta dell'appellante

di assumere in questa sede le prove intese a dimostrare i disagi causati dai

difetti dell'ente locato, già rifiutate dal Pretore, prove che non sarebbero

di alcuna utilità;

che

il ricorso, del tutto infondato e proposto non senza leggerezza, deve così

essere respinto già all’esame preliminare dell’art. 313bis CPC, con accollo

alla convenuta della tassa di giustizia e delle spese di questa sede (art. 148

CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla parte istante, alla

quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;

che

la decisione dell'appello nel merito rende priva d'oggetto la domanda di

effetto sospensivo;

che,

ai fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr.

245'000.- (canone di locazione + spese fr. 5'000.- x 49 mesi) ritenuto che il

contratto di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere

disdetto al più presto per il 30 settembre 2013;

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

pronuncia:

1. L’appello 15 gennaio 2010 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

La

domanda di effetto sospensivo è priva d'oggetto.

3.

Le

spese della procedura d'appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 950.-

b) spese fr.

50.

-

totale fr.

1’000.-

sono

poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

4.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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