Locazione - aumento della pigione per investimenti - riduzione della pigione per diminuzione dei tassi ipotecari - principio inquisitorio a carattere sociale

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Numero d'incarto:

Fatti

12.2010.91

Data decisione, Autorità:

29.09.2010, IICCA

Titolo:

Locazione - aumento della pigione per investimenti - riduzione della pigione per diminuzione dei tassi ipotecari - principio inquisitorio a carattere sociale

AUMENTO DELLA PIGIONE DA PARTE DEL LOCATORE

MASSIMA INQUISITORIA SOCIALE

RIDUZIONE DELLA PIGIONE

art. 269d CO

art. 270a CO

art. 274d cpv. 3 CO

Incarto n.

12.2010.91

Lugano

29 settembre

2010/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2009.129

della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 27 marzo 2009 da

AP 1

rappr. dall’ RA

1

contro

AO 1

rappr. dall’RA 2

con cui l'istante

ha chiesto di stabilire in fr. 1'255.– mensili netti la pigione per la

convenuta a partire dal 1° marzo 2009 e la conferma del formulario di aumento

del 24 ottobre 2008, con protesta di tasse, spese e ripetibili;

domanda

avversata dalla convenuta che ha chiesto di respingere l'istanza e, in

subordine, ha postulato che l'aumento sia compensato con parte dell'importo

dovuto per la diminuzione della pigione, pure con protesta di tasse, spese e

ripetibili;

richieste

sulle quali il Pretore si è pronunciato con sentenza 19 aprile 2010, con la

quale ha dichiarato respinta l'istanza e posto la tassa di giustizia (fr.

600.–) e le spese (fr. 50.–) a carico dell'istante, con obbligo per

quest'ultima di rifondere alla convenuta fr. 500.– per ripetibili;

appellante

l'istante con atto d’appello 3 maggio 2010, mediante il quale chiede la riforma

del querelato giudizio nel senso di accogliere parzialmente l'istanza,

aumentando la pigione della convenuta di fr. 71.– mensili a partire dal 1°

marzo 2009 e confermando il formulario di aumento del 24 ottobre 2008 entro

tale limite, in subordine, rinviando l'incarto alla Pretura per l'accertamento

del calcolo del reddito netto dello stabile, con protesta di spese, tassa di

giustizia e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre con

osservazioni 7 giugno 2010 la convenuta postula la reiezione del gravame,

protestando tasse, spese e ripetibili;

letti ed esaminati

gli atti ed i documenti prodotti

ritenuto

in fatto e in

diritto:

1. Con

contratto 5 febbraio 1986, AP 1 (in seguito __________),

in qualità di locatrice, e AO 1, in qualità di conduttrice, hanno pattuito la

locazione di un appartamento di 4 ½ locali, al 1° piano di una casa d'abitazione a Bellinzona. Il

contratto di locazione, di durata indeterminata, ha avuto inizio il 1° marzo

1986 e prevedeva la facoltà di notificare la disdetta alla fine di ciascun mese

con preavviso di tre mesi (prima scadenza al 31 marzo 1987). Il 24 ottobre 2008, a seguito di lavori di risanamento di facciate e balconi dello stabile, è stato notificato a AO

1, con modulo approvato dalla Divisione della giustizia, l'aumento di pigione

da fr. 1'174.– a fr. 1'255.– netti mensili a valere dal 1° marzo 2009. Con

istanza 18 novembre 2008, la conduttrice ha contestato l'aumento del canone di

locazione presso l'Ufficio di conciliazione (UC) di Bellinzona; essa ha, tra

l'altro, chiesto una riduzione di pigione a seguito della riduzione dei tassi

ipotecari di riferimento che, a suo dire, andava comunque compensata con

l'aumento. L'esperimento di conciliazione indetto dall'UC, nell'ambito del

quale le parti hanno fatto loro proposte, è tuttavia fallito.

Considerandi

2.

Con

istanza 27 marzo 2009, la locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di

Bellinzona di convocare un'udienza di discussione, poi tenutasi il 17 giugno

2009, nell'ambito della quale ha presentato un memoriale di complemento, in cui

ha precisato le sue domande. In concreto ha chiesto di stabilire in fr. 1'255.–

netti mensili la pigione per la convenuta a partire dal 1° marzo 2009 e la

conferma integrale del formulario di aumento del 24 ottobre 2008, protestando

tasse, spese e ripetibili. La conduttrice si è opposta integralmente alle

pretese dell'istante. Essa ha sollevato eccezioni preliminari (sulla

ricevibilità del complemento d'istanza e della documentazione prodotta in

lingua tedesca) e contestato, in via principale, l'aumento della pigione,

poiché a suo dire, i lavori eseguiti non avevano comportato alcuna miglioria

atta a giustificare l'aumento. In via subordinata, la conduttrice ha chiesto

che l'aumento fosse comunque compensato con una parte dell'importo dovuto per

la diminuzione della pigione, pure con protesta di tasse, spese e ripetibili.

Le parti si sono poi confermate nella loro posizione antitetica nel prosieguo

di discussione e, conclusa l'istruttoria, in sede di conclusioni.

3.

Con

sentenza 19 aprile 2010, il Pretore ha respinto l'istanza, condannando AP 1 a pagare la tassa di giustizia (fr. 600.–) e le spese (fr. 50.–), con

obbligo per quest'ultima di rifondere alla convenuta fr. 500.– per ripetibili.

Respinte le eccezioni preliminari, il primo giudice ha accertato sussistere i

presupposti per un aumento della pigione in relazione all'investimento

effettuato. Considerato l'investimento ribaltabile a norma dell'art. 14 OLAL,

accertato in fr. 166'286.46, il Pretore ha ammesso la legittimità dell'aumento

del canone di locazione in ragione di fr. 71.– mensili. Egli ha tuttavia pure

ritenuto giustificata una riduzione della pigione postulata dalla conduttrice a

motivo della diminuzione del tasso ipotecario, quantificando la riduzione – già

tenuto conto della compensazione del ricaro nel frattempo intervenuto – in fr.

76.50

mensili. Il primo giudice ha in particolare scartato l'opposizione della

locatrice alla domanda di riduzione della pigione – opposizione sostenuta dalla

locatrice con riferimento all'inesistenza di una pigione abusiva, non

permettendo la stessa, a suo dire, di conseguire un reddito sproporzionato – e

ammesso la compensazione dell'aumento di fr. 71.– mensili con la diminuzione di

fr. 76.50, con conseguente respingimento dell'istanza della locatrice.

4.

In

appello resta contestata solo l'eccezione addotta dalla locatrice di

insufficiente reddito dello stabile locato secondo i parametri legali, per

opporsi alla domanda di riduzione di pigione formulata dalla conduttrice sulla

base della riduzione dei tassi ipotecari di riferimento. L'appellante dichiara

di non condividere le conclusioni tratte dal Pretore per respingere detta

eccezione.

4.1

L'appellante

non ha contestato il tasso ipotecario di riferimento ritenuto dal primo giudice

nella misura del 3,5%. Nulla ha detto neppure in relazione alle considerazioni

del primo giudice secondo cui la redditività dell'immobile si ottiene dal

rapporto fra i ricavi netti del locatore e il capitale proprio investito e che

la stessa è ammissibile se non supera di ½ punto percentuale il tasso di interesse ipotecario. Il Pretore,

ritenuto il tasso di redditività indicato dall'istante come corrispondente a

4,88%, ha accertato che la redditività in questione supera per 1,38% il tasso

ipotecario di riferimento del 3,5% (4,88% ./. 3,5%) e che quindi l'ultima

pigione, attenendosi ai dati di redditività esposti dall'istante medesima,

procura a quest'ultima un reddito sproporzionato. L'appellante si aggrava

sostenendo ora, per la prima volta – quindi in modo irrito (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 5-6 ad art.

321.

CPC) – in sede d'appello, che il reddito da lei cifrato in prima sede nel

4,88% costituirebbe “un calcolo relativo al reddito lordo, in quanto gli

investimenti non venivano indicizzati neanche in ragione del 40% e permettevano

dunque di rimanere nei limiti del reddito lordo sulla base del tasso ipotecario

di riferimento + 1,5%/2% previsto legalmente” (appello, pag. 5 in basso). Pure nuovo e quindi palesemente irricevibile è l'argomento secondo cui “il reddito dello

stabile si situerebbe ad un livello inferiore rispetto all'importo di fr.

173'520.– indicato nel complemento d'istanza del 17 giugno 2009” (appello, pag. 7 verso l'alto) a sostegno del proprio calcolo della redditività del 4,88% (cfr.

complemento d'istanza pag. 3 verso il basso). D'altro canto non è conforme al

vero che la locatrice abbia fatto “richiamo” in prima sede “al calcolo del

reddito lordo dello stabile” (appello, pag. 6 verso l'alto). Quindi va

respinta, in quanto irrita – perché fondata sul preteso richiamo del calcolo

del “reddito lordo” di cui l'appellante ha fatto menzione solo in questa sede –

e basata su affermazioni non vere, l'argomentazione secondo la quale la conduttrice

avrebbe omesso un'adeguata contestazione (appello, pag. 6 verso l'alto).

L'appello, su questo punto, va dunque respinto in quanto palesemente

irricevibile e infondato.

4.2

L'appellante

parrebbe poi lamentarsi per il fatto che in prima sede si sarebbe riservata

“comunque una perizia sul calcolo del reddito che il giudice avrebbe potuto

comunque ordinare d'ufficio sulla base della massima inquisitoria ufficiale

domandando altresì eventuale ulteriore documentazione” (appello, pag. 6 verso).

Essa adduce pure che “in ogni caso, competeva alla Pretura nell'ambito della

massima inquisitoria sociale chiedere eventuali ulteriori ragguagli alla parte

locatrice” (appello, pag. 7 nel mezzo). Da ciò la richiesta di rinviare gli

incarti “alla Pretura per l'accertamento del calcolo del reddito netto dello

stabile” (appello, pag. 2 verso il basso e pag. 6 verso il mezzo).

4.2.1

L'art.

274d cpv. 3 CO (principio inquisitorio a carattere sociale) non impone al

giudice di istruire d'ufficio il litigio quando una parte rinuncia a spiegare

la propria posizione. Il giudice tuttavia

deve

interrogare le parti e informarle dei loro doveri di collaborazione e di

produzione delle prove. Essendo egli comunque tenuto ad assicurarsi che le

allegazioni e le offerte di prove siano complete unicamente se ha dei motivi

oggettivi di dubbio a questo proposito, la sua iniziativa non deve andare al di

là dell'invito fatto alle parti di menzionare le prove e di presentarle (Cocchi/Trezzini, CPC-TI App., m. 7 ad

art. 407 CO).

4.2.2

Nel

caso in esame, già s'è detto che l'istante ha indicato lei stessa una

redditività (4,88%), che ha permesso al Pretore di ritenere che l'ultima

pigione procurava alla locatrice un reddito sproporzionato. Non si vede dunque

per quale motivo il primo giudice avrebbe dovuto procedere a richiami di

documentazione e ad accertamenti peritali ai quali la locatrice – una società

per altro con esperienza negli investimenti finanziari (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 4 ad art. 407 CPC) e assistita da

un avvocato – ha dichiarato esplicitamente di rinunciare (cfr. verbale di

udienza 16 dicembre 2009, pag. 14 in alto). La pretesa secondo cui il primo

“giudice avrebbe potuto comunque ordinare d'ufficio” la perizia (appello, pag.

6.

verso l'alto) o altri accertamenti (appello, pag. 7 verso il basso) rasenta

poi il paradosso se si considera che l'appellante arriva persino a sostenere

che il calcolo del reddito netto sarebbe “praticamente impossibile per gli

stabili vetusti” (appello, pag. 6 verso il basso). Le argomentazioni d'appello

si rivelano nuovamente palesemente prive di fondamento.

5.

Il

gravame va dunque integralmente respinto senza ulteriore disamina e la

decisione del Pretore confermata. Tasse, spese e ripetibili, calcolate sul

valore – rimasto litigioso in appello – di fr. 17'040.– [fr. 71.– x 12 x 20

(Cocchi/Trezzini, CPC-TI, m. 1 ad art. 7 CPC)], seguono l'integrale soccombenza

dell'appellante.

Per i quali motivi,

visti l’art. 148 CPC e la LTG

dichiara e pronuncia:

1.

L’appello

3.

maggio 2010 di AP 1 è respinto.

2.

Gli

oneri processuali di appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 350.–

b) spese fr.

50.

–

totale fr.

400.

–

anticipati

dall'appellante, sono posti a suo carico, con l'onere di rifondere inoltre alla

parte appellata fr. 400.– a titolo di ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta ad almeno fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di

diritto del lavoro e di locazione e ad almeno fr. 30'000.- negli altri casi;

per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una

questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora

non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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