12.2010.96
Compravendita immobiliare - competenza territoriale internazionale - proroga di foro - esigenze di forma
22 marzo 2011Italiano17 min
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AIUTO
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Numero d'incarto:
12.2010.96
Data decisione, Autorità:
22.03.2011, IICCA
Titolo:
Compravendita immobiliare - competenza territoriale internazionale - proroga di foro - esigenze di forma
COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
FORMA DEI CONTRATTI
PROROGA DI COMPETENZA
art. 17 CL
art. 11 CO
art. 12 CO
art. 216 CO
Incarto n.
12.2010.96
Lugano
22 marzo 2011/fb
In nome
della Repubblica e Cantone
Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale
d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente,
Bozzini e Rampini (giudice supplente)
segretario:
Bettelini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2008.766
della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3 promossa con petizione 27
novembre 2008 da
AO 1
rappr. dall’ RA
2
contro
AP 1
rappr. dall’ RA
1
con cui
l’attore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento della somma di fr.
560’521.-, oltre interessi del 5% dal 30 giugno 2004;
domanda
avversata dal convenuto, che ha sollevato l’eccezione di incompetenza
territoriale del giudice adito, e che il Pretore ha respinto con decreto 14
aprile 2010;
appellante
il convenuto, che con gravame 10 maggio 2010 chiede la riforma del querelato
giudizio, nel senso di accogliere l’eccezione di incompetenza, protestando
spese e ripetibili per entrambe le sedi;
mentre
l’attore, con osservazioni 9 giugno 2010, postula la reiezione dell’appello con
protesta di spese e ripetibili.
letti
ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
considerato
in fatto e in diritto:
1. Il
20 gennaio 2003 AO 1, cittadino __________ residente in __________, ha concesso
a AP 1, pure cittadino italiano residente in __________, un diritto di compera
avente per oggetto la part. n. __________ RFD di V__________ per un prezzo di fr.
3'700'000.- con scadenza 31 maggio 2003 (doc. A). Il diritto di compera è stato
prorogato con atto di data 25 aprile 2003 sino al 31 luglio 2003 (doc. B) ed è
stato esercitato il 3 giugno 2003 (cfr. doc. D). In progresso di tempo fra le
parti sono stati stipulati 3 accordi integrativi di data 30 ottobre 2003 (doc.
E3), 30 ottobre 2003 (doc. E4) e 30 dicembre 2003 (doc. E5). Con una
convenzione scritta di data 2 giugno 2003 (doc. E2), le parti riducevano il
prezzo del diritto di compera a fr. 3'350'000.-, come pure davano atto che
l’acquirente aveva corrisposto fr. 468'730.-, nonché che quest’ultimo aveva
liquidato un debito ipotecario del venditore presso il __________ e aveva
proceduto, per suo conto, al pagamento di una somma di fr. 200'000.- su di un
conto intestato alla società __________ s.a.s. Nel contempo l’acquirente si
impegnava a liquidare il saldo del prezzo entro un termine di 30 giorni
dall’avvenuta eliminazione di vizi presenti nell’immobile. Le parti
soggiungevano che questo accordo manteneva in vita i patti precedenti, purché
non fossero stati esplicitamente superati da questo negozio, come pure
stabilivano che il contratto sarebbe stato retto dal diritto __________ e che
il foro competente per eventuali controversie sarebbe stato M__________ (doc.
E2). Il 30 ottobre 2003, le parti, dopo aver richiamato i patti precedenti,
comprensivi quello di costituzione del diritto di compera e di proroga,
riducevano ulteriormente il prezzo della vendita in fr. 3'300'000.-, e davano
atto che l’acquirente aveva già corrisposto fr. 3'088'730.-, come pure che un
ulteriore acconto di Euro 50'000.-, pari a fr. 77'000.-, avrebbe dovuto essere
pagato in favore della società __________ __________ s.a.s in due soluzioni e
su due diversi conti. Il saldo del prezzo della vendita avrebbe dovuto essere
versato entro un termine di 30 giorni dall’eliminazione dei difetti. Con questo
atto AO 1 concedeva all’acquirente un diritto di opzione per l’acquisto di
gioielli che risultavano essere in pegno, mentre quest’ultimo, avvocato, aveva
offerto i suoi servigi a titolo gratuito per la cessione di quote societarie
riferite alla società __________ __________ s.a.s. Anche in questo negozio le
parti hanno fatto esplicito riferimento ai patti precedenti e hanno confermato
la proroga del foro a M__________ (doc. E3). Sempre il 30 ottobre 2003, AO 1 ha venduto a AP 1 tre dipinti e gli arredi che si trovavano nell’immobile compravenduto di V__________
al prezzo di Euro 40'000.- (doc. E4). Mediante un ultimo accordo integrativo di
data 30 dicembre 2003, AP 1 consegnava a un rappresentante di AO 1 una somma di
fr. 14'660.- da destinare al pagamento di interessi di un debito garantito in
pegno dei gioielli che avevano formato oggetto del diritto di opzione e che
dovevano essere computati sul prezzo di compravendita dell’immobile di V__________.
In pari tempo le parti davano atto che l’acquirente aveva corrisposto una somma
di fr. 3'180'730.- sul prezzo di compravendita dell’immobile di fr.
3'300'000.-. Anche per questo negozio le parti hanno fatto riferimento agli
accordi pregressi e hanno fissato il foro a M__________ (doc. E5).
2. Con
petizione 27 novembre 2008 AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1, chiedendo la sua
condanna al pagamento della somma di fr. 560’121.- oltre interessi al 5% a
decorrere dal 30 giugno 2004 a saldo del prezzo di compravendita di fr.
3'700'000.-, precisando che gli accordi successivi e concernenti la riduzione
del prezzo di compravendita, difettando la forma autentica, erano nulli.
L’attore dava atto che il convenuto aveva corrisposto pagamenti per complessivi
fr. 3'078'028.-. Col che il saldo in favore del venditore doveva essere di
complessivi fr. 560'121.-. Alla petizione si è opposto il convenuto per motivi
che qui non occorre ricordare, il quale ha però sollevato l’eccezione di
incompetenza territoriale, stante che le parti avevano convenuto il foro di M__________
per risolvere le loro controversie. Con la memoria di replica l’attore ha
precisato che gli accordi successivi la conclusione del diritto di compera sono
stati perfezionati con “modalità discutibili”, non avevano per oggetto
il diritto di compera dell’immobile di V__________ e non erano rispettosi della
forma pubblica. L’udienza preliminare è stata limitata alla discussione
dell’eccezione di incompetenza territoriale.
3. Con
decreto 14 aprile 2010 il Pretore del distretto di Lugano, sezione 3, ha respinto l’eccezione di incompetenza territoriale, precisando che la pretesa dell’attore era
finalizzata a ottenere il pagamento del prezzo fissato nel rogito di
costituzione del diritto di compera, ove non era prevista alcuna proroga del
foro. Comunque, anche nell’evenienza in cui si volesse intravedere nell’unico
accordo integrativo concernente la riduzione del prezzo a fr. 3'350'000.- un
valido complemento all’atto pubblico del 20 gennaio 2003, ancora non si poteva
dedurre l’automatica proroga del foro convenzionale. Dalla lettura dell’accordo
non sarebbe infatti desumibile ritenere che le parti abbiano inequivocabilmente
ed esplicitamente voluto sottoporre la controversia in rassegna al foro __________.
4. Contro
il premesso giudizio il convenuto si è aggravato in appello, rilevando che il
Pretore, a torto, non ha considerato che le parti, con gli accordi integrativi
in atti (doc. E2, E3, E4 ed E5), avevano espressamente previsto una proroga del
foro. Con questi patti successivi all’atto di costituzione del diritto di
compera, le parti avevano precisato e aggiornato i reciproci rapporti di
diritto fra le parti rispetto al credito iniziale vantato dal venditore, che
non comportava una modifica del prezzo di compravendita, poiché la stessa si
era già perfezionata e perché l’acquirente era già stato iscritto a registro
fondiario il 3 giugno 2003 come nuovo proprietario. Le pretese dell’attore
derivanti dal diritto di compera, contrariamente a quanto è stato argomentato
dal Pretore, potevano essere modificate in forma scritta e, addirittura
verbalmente in conformità dell’art. 115 CO. Il convenuto chiede quindi con
l’appello la riforma del querelato decreto, nel senso di accogliere l’eccezione
di incompetenza territoriale. Con osservazioni 9 giugno 2010 l’attore ha
proposto la reiezione dell'appello.
5. Il
1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale
civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata
prima di questa data, e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal
CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).
6. Per
prassi, il tribunale adito deve esaminare secondo il proprio diritto (lex
fori) se deve declinare la propria competenza in favore di un tribunale
straniero (DTF 4C.189/2001 del 1° febbraio 2002 consid. 4; Volken, IPRG Kommentar, n. 34 all’art.
5). La competenza del giudice va stabilita in funzione della pretesa che viene
fatta valere in causa dall’attore (II CCA 28 ottobre 2005 inc. 12.2005.105
consid. 5), ovvero in concreto dell’incasso del saldo del prezzo di
compravendita (del diritto di compera esercitato) avente per oggetto la part.
n. __________ RFD di V__________. Alla fattispecie rimane applicabile la
Convenzione concernente la competenza giurisdizionale e l'esecuzione delle
decisioni in materia civile e commerciale del 16 settembre 1988 (Convenzione di
Lugano: RS 0.275.11, CL, entrata in vigore in Svizzera il 1° gennaio 1992 e in
Italia il 1° dicembre 1992), poiché la vertenza è stata avviata prima del 1°
gennaio 2011, data alla quale è entrata in vigore la Convenzione concernente la
competenza giurisdizionale, il riconoscimento e l’esecuzione delle decisioni in
materia civile e commerciale del 30 ottobre 2007 (Convenzione di Lugano, CLug,
RS 0.275.12, cfr. per le disposizioni transitorie l’art. 63 n. 1 CLug).
Fra le
parti non è controverso che la materia è qui regolata dall’art. 17 della
Convenzione di Lugano (di seguito CL). L’art. 17 CL consente alle parti di un
contratto, di cui almeno una domiciliata nel territorio di uno Stato contraente
(in concreto entrambe), la facoltà di stabilire preventivamente il foro
competente per le cause che dovessero insorgere tra loro. Posto che la proroga
di giurisdizione costituisce un’eccezione al principio generale del foro del
convenuto, le condizioni poste dall’art. 17 CL vanno interpretate
restrittivamente. Si tratta di condizioni formali rigorose tese ad impedire che
un simile accordo venga inserito nel testo di un contratto all’insaputa dei
contraenti. Esse mirano a garantire l’esistenza di un consenso effettivo in
ordine alla stipulazione della clausola. In altri termini, per potersi
prevalere di una simile clausola, occorre provare l’esistenza di un consenso
effettivo delle parti in relazione alla proroga di foro e, cumulativamente, che
tale consenso sia espresso in maniera conforme ai requisiti formali posti
dall’art. 17 CL (DTF 131 III 400 consid. 6 con numerosi rif. di dottrina;4C.422/2005 del 3 aprile 2006 consid. 2). Sempre secondo il Tribunale federale, l’esame della
validità della clausola di proroga di foro ai sensi dell’art 17 CL è
indipendente dal contratto principale e avviene in maniera autonoma sulla sola
base della regola convenzionale (DTF 131 III 400 consid. 5; II CCA 28 ottobre
2005 cit. qui sopra). Ne discende che l’eventuale nullità di un contratto nel
quale figura una proroga di foro, non comporta necessariamente l’invalidità di
quest’ultima (per il diritto interno cfr. Hohl,
Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 204 pag. 55).
7. La
materia del contendere non può quindi essere incentrata sul quesito di sapere
se le parti avrebbero potuto diminuire il prezzo di compravendita,
rispettivamente il credito – come sostiene parte convenuta – senza osservare la
forma autentica. Il tema è quello di sapere se una clausola di proroga di foro
costituisce un elemento oggettivamente e soggettivamente essenziale del diritto
di compera. L’atto di costituzione di un diritto di compera deve contenere gli
stessi elementi che figurano in una compravendita immobiliare (art. 216 cpv. 2
CO). Per adempiere i requisiti minimi del diritto federale in materia di atto
pubblico, il contratto deve indicare tutte le circostanze e le dichiarazioni di
volontà che sono essenziali per il contenuto materiale del negozio giuridico
(DTF 4C.386/2005 del 3 febbraio 2006 consid. 3.1 non pubblicato in DTF 132 III
455; 119 II 138 consid. 2a). Punti oggettivamente secondari, ma soggettivamente
essenziali soggiacciono all’atto pubblico se, a causa della loro natura,
costituiscono un elemento del relativo contratto. Tuttavia, se le parti si
accordano su punti secondari, che anche staccati da un contratto per i quali vi
sono esigenze di forma costituiscono un tutto, allora i requisiti di forma non
si applicano a questi punti. Ciò vale anche nel caso in cui i punti secondari
(o gli accordi aggiuntivi) costituiscono condizione indispensabile per la
conclusione del contratto per il quale sussistono esigenze di forma e
rappresentano quindi nell’intera struttura contrattuale elementi
soggettivamente essenziali. Altrettanto non basta se un obbligo costituisce il
motivo di un altro, ossia ad esempio se sussiste connessione fra due contratti
(DTF 119 II 138 consid 2a; 113 II 404/405 in alto con rif.). A norma dell’art.
12 CO, allorché la legge stabilisce che un contratto è sottoposto alla legge
scritta, questa regola si applica anche alle modifiche del negozio, ad
eccezione delle stipulazioni complementari ed accessorie che non sono in
contraddizione con l’atto stesso. Questi principi si applicano a tutti i negozi
giuridici che sottostanno alla forma pubblica (DTF 5A_251/2010 del 19 novembre
2010 consid. 6.1.2; 123 III 99/100 consid. 2). In altri termini, i punti
oggettivamente secondari, anche nel caso in cui sono già stati regolamentati
nell’atto pubblico, possono essere modificati senza che vi sia bisogno di
rispettare una forma particolare, rispettivamente le disposizioni accessorie
che non soggiacciono ad una forma particolare, non devono essere stipulate
rispettando una forma particolare (DTF 123 III 100; Schmidlin, Berner Kommentar n. 17 e 3 all’art. 12; Schwenzer, Basler Kommentar, N. 5
all’art. 12; Wiegand/Hurni,
Kurzkommentar OR, N. 4 all’art 12; contra una parte della dottrina più datata).
Per questa Camera, alla stessa stregua di un patto arbitrale (Mooser, Le droit notarial en Suisse, Berna
2005, n. 526 pag. 254), la clausola di proroga di foro non costituisce un
elemento oggettivamente essenziale del contratto di compravendita immobiliare
(di un diritto di compera), ma una disposizione accessoria che non deve
rivestire obbligatoriamente la forma dell’atto pubblico. Di conseguenza la
clausola di proroga di foro poteva senz’altro essere perfezionata dalle parti
di un atto di costituzione di diritto di compera immobiliare, separatamente
dall’atto stesso nella forma scritta. Sotto questo profilo la controversa
clausola non si presta quindi ad alcuna critica.
8. Per
il Pretore non sarebbe desumibile dalla controversa clausola di foro che le
parti abbiano voluto inequivocabilmente sottoporre la vertenza riferita al
pagamento del prezzo di compravendita dell’atto di costituzione del diritto di
compera della part. n. __________ RFD di V__________ ai Giudici __________,
giacché un simile accordo non emerge né dalla clausola stessa (estremamente
stringata), né dalla lettura dell’insieme della convenzione. Orbene, affinché
la proroga del foro possa essere operante ai sensi dell’art. 17 CL, occorre che
le parti abbiano dato il loro consenso effettivo (DTF 4C.422/2005 del 3 aprile 2006 consid. 2.2; 131 III 400 consid. 6). L’art. 17 CL consente la proroga
del foro quando la clausola attributiva di competenza è conclusa per iscritto o
verbalmente con conferma scritta oppure in una forma ammessa dalle pratiche che
le parti hanno stabilito fra loro od ancora, nel commercio internazionale, in
una forma ammessa da un uso, ampiamente riconosciuto e rispettato nel ramo
commerciale considerato, che le parti conoscevano o avrebbero dovuto conoscere
(Rep. 1994 pag. 400). La clausola di proroga di foro non deve necessariamente
essere menzionata in un determinato atto, ma può trovarsi anche in un atto
separato come le condizioni generali di un contratto, purché le parti ne
facciano cenno direttamente ad esempio con un rinvio ad una convenzione
precedente. Il rinvio deve essere espresso ed essere suscettibile di un
controllo delle parti attraverso una normale diligenza (Bucher, Droit International privé suisse, Tome I/1 n. 154
pag. 59 con rif. di giurisprudenza). Nel caso in esame il Pretore ha ritenuto
che la clausola fosse estremamente stringata, ma ciò non è ancora sufficiente
per impedire all’eccipiente di potersene avvalere. Il Tribunale federale ha già
avuto modo di chiarire che la clausola per il foro prorogato, per poter essere
identificata, deve contenere l’indicazione di un luogo o di un circondario,
come ad esempio il riferimento ai “Tribunali di Singapore” (DTF 4C.189/2001 del 1° febbraio 2002; Bucher, op. cit. n.
175 pag. 166). Nella specie le parti hanno indicato il foro di M__________, e
ciò è quindi sufficiente, malgrado il testo sia effettivamente stringato. La
clausola di proroga del foro riportata su tutti gli accordi integrativi è stata
firmata dalle parti, con la conseguenza che essa è rispettosa della forma
prescritta dall’art. 17 CL. Rimane da sapere se le parti abbiano fatto
riferimento negli accordi integrativi richiamati in narrativa al contratto di
costituzione di diritto di compera del 20 gennaio 2003. Diversamente da quanto
è stato stabilito dal Pretore, gli accordi integrativi di cui ai doc. E2, E3,
E4 ed E5 (l’ultimo del 3 dicembre 2003), fanno tutti cenno all’atto di
costituzione del diritto di compera del 20 gennaio 2003, avente per oggetto la
part. n. __________ RFD di V__________ (punti A e B delle premesse). Ogni
documento al punto 1 prevede che le premesse fanno parte integrante del
contratto, mentre nei punti successivi (ad eccezione del doc. E4, relativo alla
vendita dei quadri e dell’arredo ancora presente nell’immobile venduto), si fa
riferimento al pagamento del prezzo della compravendita dell’immobile e, nel
penultimo patto degli accordi integrativi, si è sempre stabilito che le
clausole delle convenzioni pregresse sarebbero rimaste in vita e avrebbero
conservato piena e incondizionata efficacia, se non fossero state superate
dagli accordi successivi. Se così stanno le cose, non è possibile dedurre che
l’attore non fosse a conoscenza del contenuto di questi accordi, delle
modifiche che erano intervenute nel corso del tempo ma, specialmente, per
quanto qui ci può interessare, del fatto che le parti avevano prorogato il foro
per ogni controversia discendente dall’atto di costituzione del diritto di
compera avente per oggetto la part. n. __________ RFD di V__________ (quindi,
anche quella dedotta qui in giudizio), a M__________. Ne consegue che
l’eccezione di incompetenza sollevata dal convenuto con la risposta merita di
essere accolta.
9. Ciò
posto l’appello deve essere accolto, con conseguente riforma della decisione
impugnata. Le spese e la tassa di giustizia in sede di appello e davanti al
Pretore seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi
richiamati per le spese l’art. 148 CPC, la LTG e il
Regolamento sulle ripetibili
dichiara e pronuncia:
Fatti
I. L'appello
10 maggio 2010 di AP 1 è accolto. Di conseguenza il decreto 14 aprile 2010 del
Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, è così riformato:
1. L’eccezione
di incompetenza territoriale sollevata da AP 1 è accolta.
2. La
tassa di giustizia di fr. 500.- e le spese sono poste a carico di AO 1, che
rifonderà a AP 1 fr. 600.- a titolo di ripetibili.
Considerandi
II. Le
spese della procedura di appello consistenti in:
a) tassa
di giustizia fr. 900.-
b) spese fr.
100.
-
totale fr.
1’000.-
già
anticipate dall’appellante, sono a carico della parte appellata, la quale
rifonderà al convenuto fr. 1’000.- per ripetibili di appello.
III. Intimazione:
-
-
Comunicazione
alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il
segretario
Rimedi giuridici
Premesso
che il valore di causa è di Fr. 560’521.-, è dato ricorso in materia civile
(art. 74 cpv. 1 lett. b LTF) al
Tribunale federale, 1000
Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della
decisione (art. 100
cpv. 1 LTF).
Qualora non sia dato il
ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso
sussidiario in materia
costituzionale (art. 113, 117
LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario
sia con
un ricorso in materia
costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima
istanza (art. 119
LTF).
Ultimo aggiornamento: 09.05.2026
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