12.2011.100

Locazione di posteggio, proponibilità di azione di accertamento, interesse legittimo, legittimazione attiva della comunione dei comproprietari per piani

2 luglio 2012Italiano19 min

Fatti

A. I proprietari dell’allora fondo n. __________ del Comune di __________, fra i quali AO 1, hanno concesso in

locazione con convenzione 28 giugno 1977 a E__________, G__________, M__________, Ma__________, S__________, B__________ e Mar__________ una striscia di

terreno lungo i confini Est e Nord del fondo, a uso posteggio di veicoli a

motore, riservato ai bisogni dei proprietari attuali e futuri del Condominio __________

(doc. B). Il contratto prevedeva un canone annuo di fr. 980.- e prendeva inizio

il 1° marzo 1977 per una durata indeterminata, con disdetta possibile per i

locatari mediante preavviso di tre mesi, mentre i proprietari avrebbero potuto

disdire il contratto nel caso di ottenimento di un permesso di costruzione di

un’abitazione sul fondo. I locatari assumevano la responsabilità di chiedere i

permessi per la sistemazione dell’area locata e i relativi costi (clausola n.

3) e in caso di disdetta potevano togliere tutte le opere da essi eseguite

(clausola n. 6). L’area locata, situata in zona forestale, è poi stata

disboscata e pavimentata, e comporta sette posti macchina. Dal 1991 i

proprietari hanno cercato di modificare la situazione contrattuale, ma le trattative

con la Comunione dei comproprietari sono rimaste infruttuose (doc. K). AO 1 è

diventato unico proprietario del fondo, ora n. __________, il 25 giugno 1998

(doc. D).

B. Con

petizione 17 dicembre 2004 AO 1 ha convenuto in causa davanti alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 2, la AP 1, chiedendo che fosse accertata la

nullità del cpv. 3 della clausola n. 5 del contratto 28 giugno 1977, secondo il

quale il locatore può disdire il contratto nel termine di 30 giorni per la fine

di un mese ma unicamente nel caso in cui venga concesso un permesso di

costruzione di un’abitazione sul fondo n. __________ (corrispondente

all’attuale n. __________), così che la superficie locata sia necessaria al

proprietario per l’edificazione della costruzione. A mente dell’attore,

trattandosi di una particella sita in zona forestale sin dal 1970 e soggetta a

restrizioni LRPT (Legge sul raggruppamento e la permuta dei terreni – RL

7.3.2.1), ciò comporterebbe la creazione di un vincolo obbligatorio perpetuo,

poiché incerta, imprevedibile e concretamente improbabile la possibilità che il

fondo venga assegnato alla zona edificabile e quindi che si verifichi la

condizione che permetta al proprietario di porre termine al contratto. Una

clausola con questa portata sarebbe a sua detta lesiva dell’art. 27 cpv. 2 CC e

quindi nulla ai sensi dell’art. 20 CO.

C. Nella

sua risposta 11 marzo 2005 la AP 1, rappresentata dall’amministratore __________,

si è opposta alla petizione sia per motivi di ordine che di merito. In ordine la

convenuta ha anzitutto rilevato l’assenza di un interesse giuridico ed

immediato a sostegno dell’azione di accertamento poiché l’attore sarebbe stato

consapevole dell’inedificabilità del fondo già al momento della sottoscrizione

del contratto. Inoltre, la convenuta rileva di non possedere la capacità di

essere parte in quanto la Comunione dei comproprietari possiede l’esercizio dei

diritti civili solo per le questioni relative all’amministrazione della PPP,

tra le quali non rientra il contratto litigioso, estraneo al condominio. La

convenuta ha poi eccepito la propria carenza di legittimazione passiva, il

contratto oggetto della causa essendo stato sottoscritto dai singoli

comproprietari per piani. Nella replica 28 aprile 2005 e nella duplica 1°

giugno 2005 le parti si sono confermate nelle proprie allegazioni e domande,

contestando quelle avversarie.

D. Tenuta

l’udienza preliminare il 28 giugno 2005, il Pretore ha predisposto la

limitazione dell’istruttoria alle sole eccezioni preliminari sollevate dalla

convenuta (ordinanza del 19 marzo 2006). Con rispettivi memoriali conclusivi le

parti si sono riconfermate nelle rispettive posizioni, l’attore chiedendo il

respingimento delle eccezioni di ordine e di merito, mentre la convenuta il

rigetto, in ordine, della petizione.

E. Con

decisione 15 aprile 2011 il Pretore ha respinto le eccezioni preliminari di

ordine e di merito sollevate dalla convenuta, tenuta a sopportare la tassa e le

spese di giustizia per complessivi fr. 500.- e a rifondere all’attore fr.

1000.- a titolo di riperibili.

F. Contro

la decisione pretorile è insorta la convenuta con appello 24 maggio 2011, nel

quale chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere le

eccezioni preliminari e di merito precedentemente sollevate, ponendo la tassa

di giustizia di fr. 450.- nonché le spese a carico dell’attore, tenuto inoltre

a rifonderle un importo non precisato a titolo di ripetibili, il tutto con

protesta di tassa, spese e ripetibili d’appello. L’attore nel proprio scritto 8

luglio 2011 ha proposto di respingere l’appello in ordine e nel merito, con protesta

di spese e ripetibili.

G. Nel

corso della procedura di appello l’attore ha alienato il 30 novembre 2011 il

fondo n. __________ ma ne è rimasto usufruttuario unitamente alla moglie, che è

diventata parte al contratto di locazione litigioso e ha comunicato di

subentrare in causa.

e considerato

Considerandi

1.

procedimenti di impugnazione interposti contro decisioni di prima istanza si

applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione

alle parti (art. 405 CPC). Tale principio vale anche per le decisioni

incidentali emanate nel 2011, come è il caso in concreto (DTF 137 III 424). Di

conseguenza la procedura di prima sede rimane soggetta al Codice di procedura

civile ticinese fino alla sua conclusione davanti al Pretore (art. 404 cpv. 1

CPC) e la procedura di appello è soggetta al CPC.

2.

L’attore

chiede preliminarmente una verifica della tempestività del termine di appello,

non essendo a suo dire chiaro se esso sia stato sospeso dalle ferie pasquali. La

fattispecie non rientra nelle cause rette dalla procedura sommaria e il termine

di appello è pertanto di trenta giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Tale termine è

sospeso dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo

alla Pasqua incluso (art. 145 cpv. 1 CPC). Il valore litigioso accertato dal Pretore

ammonta a fr. 19'600.- e l’appello si rivela quindi ammissibile e tempestivo,

così che nulla osta al suo esame nel merito.

3.

Pretore ha dapprima ritenuto che l’azione di accertamento promossa dall’attore

fosse ammissibile, visto l’interesse degno di protezione di quest’ultimo a

chiarire la validità della clausola relativa alla disdetta del contratto di

locazione. In seguito ha esaminato l’eccezione di carente legittimazione

passiva della convenuta e l’ha respinta, per il motivo che il contratto di

locazione litigioso portava un valore aggiunto alla proprietà per piani,

permettendole di disporre di diversi posteggi esterni in aggiunta a quelli

interni, e che il tema era stato discusso nell’ambito dell’assemblea

condominiale.

4.

Presupposto

indispensabile all’ammissibilità dell’azione di accertamento è l’esistenza di

un interesse legittimo della parte attrice a vedere sollecitamente chiarito un

rapporto giuridico controverso. L’interesse è ritenuto dato quando risulti

un’insicurezza su un rapporto giuridico, quando tale incertezza giuridica

costituisce per l’attore una minaccia suscettibile di inconvenienti se non

viene eliminata oppure ancora quando l’azione di accertamento appaia il mezzo

appropriato per eliminare questa insicurezza. L’interesse giuridico deve

risultare concreto e attuale, e non solo potenziale. Può anche trattarsi di un

interesse di fatto – ad esempio di natura puramente economica – a condizione

però che sia essenziale e degno di protezione (DTF 120 II 20 consid. 2a; 114 II

253.

consid. 2a). Va comunque rilevato che l’azione di accertamento

riveste carattere sussidiario, nel senso che è ammissibile unicamente quando la

constatazione positiva o negativa di un diritto o di un rapporto giuridico sia

l’unico mezzo processuale a disposizione per la tutela di questo diritto o

rapporto giuridico. Essa non si giustifica, invece, quando è possibile far

valere questo diritto con un’azione condannatoria o costitutiva (II CCA

12.2005.109

del 24 aprile 2006; II CCA 12.2002.126 del 6 marzo 2003, pubblicata

in NRCP 2003 461). La sussidiarietà dell’azione di accertamento ancora non

significa che tale azione sia esclusa a priori ogni qual volta l’interessato

possa rivolgersi al giudice in tempi ragionevoli con un’azione di condanna o

un’azione costitutiva. L’attore, in effetti, può anche avere un interesse

proprio a ottenere una sentenza esecutiva che comporti solo un formale

accertamento. Così, anche quando sia proponibile un’azione di condanna, un’azione

di accertamento resta ammissibile – seppur a titolo eccezionale – ove si tratti

di accertare l’esistenza di un rapporto giuridico in vista di uno sviluppo

futuro, ove si tratti di accertare una questione di principio da cui dipenda

una prestazione il cui adempimento sia in ogni modo garantito oppure ove si

tratti di accertare l’inesistenza di un rapporto giuridico nel quadro di una

riconvenzione, allorché l’attore chieda solo una parte delle prestazioni (II CCA

12.2009.33

del 14 dicembre 2010).

5.

legittimazione delle parti al processo deve essere esaminata d’ufficio dal

giudice (DTF 126 III 59 consid. 1, 114 II 345 consid. 3d, 108 II 216 consid.

1). Questo principio vale tuttavia soltanto per l’applicazione del diritto e

non per le circostanze di fatto (Cocchi/Trezzini,

CPC-TI App., n. 339 ad art. 181, con richiamo alla decisione del TF del 6

luglio 2004, inc.4C.198/2004 pubb. in: Droit du bail 2005 pag. 13). La legittimazione

passiva, ossia la posizione della parte convenuta per rapporto al diritto fatto

valere in causa nei suoi confronti, non rappresenta un presupposto processuale

ma è invece un elemento del diritto sostanziale, che impone un giudizio di

merito emanato dal giudice sulla base dei fatti allegati dalle parti ed

accertati. Determinare la legittimazione passiva di una

parte significa stabilire contro chi si deve far valere in giudizio, in proprio

nome, una determinata pretesa in qualità di suo titolare (DTF 125 II 82 consid.

1a; decisione del TF del 2 giugno 2003, inc.5C.243/2002; II CCA 25 ottobre 2005, inc. n. 12.2005.137). In tema di azioni contrattuali,

ossia di pretese derivanti dall’esistenza di un determinato contratto, si

ritiene che la legittimazione passiva sia data qualora la parte convenuta sia

parte del contratto in base al quale l’attore procede (Cocchi/Trezzini, op. cit., m. 23 ad art. 181; II CCA 4

giugno 2007 inc. n. 12.2005.174, 11 gennaio 2008 inc. n. 12.2007.104).

6.

concreto devono essere esaminate in appello le eccezioni sollevate dalla

convenuta per quel che concerne l’ammissibilità dell’azione di accertamento e

la propria carenza di legittimazione passiva. La convenuta ribadisce in primo

luogo l’infondatezza dell’azione di accertamento proposta dall’attore, che ben

era al corrente dell’inedificabilità del fondo al momento in cui ha

sottoscritto il contratto litigioso. Ritiene quindi che l’azione sarebbe un tentativo

di modificare una determinata clausola contrattuale a favore del locatore. La

situazione pianificatoria del fondo, prosegue la convenuta, era già nota alle

parti al momento della conclusione del contratto e la clausola in questione sarebbe

una condizione la cui realizzazione, seppur incerta, potrebbe comunque attuarsi

in futuro. Inoltre, il fatto stesso che il fondo non sia edificabile

rivelerebbe l’assenza di un interesse immediato, rilevante ed oggettivo, come

ad esempio la necessità di disporre del fondo per poter beneficiare di un

permesso di costruzione.

6.1

Nella

fattispecie la clausola litigiosa consente ai conduttori di disdire il

contratto per la fine di un mese con preavviso di 30 giorni. I locatori, per

contro, possono rescindere il contratto alle stesse condizioni temporali, ma solo

nel caso in cui ottengano per il fondo in questione un permesso di costruzione e

che la superficie di terreno adibita a posteggio sia necessaria per

l’edificazione (doc. B, clausola n. 5). Il fondo n. __________ si trova in zona

forestale, come tale pacificamente non edificabile, sin dall’approvazione del

primo piano regolatore comunale il 26 maggio 1970 (doc. E). Nel 1977, pertanto,

i locatori hanno sottoscritto una clausola che impediva loro di disdire il

contratto per un lunghissimo periodo, tenuto conto dei tempi necessari a una

modifica di un piano regolatore. Come rilevato dal Pretore, nella fattispecie

la parte attrice ha un interesse degno di protezione a sapere se potrà

rescindere il contratto solo al verificarsi della condizione relativa ad un

eventuale ottenimento del permesso edilizio, o in altro momento, prevalendosi

dell’art. 27 cpv. 2 CC.

6.2

A detta

dell’appellante l’azione di accertamento non sarebbe proponibile stante la sua

sussidiarietà. L’argomentazione non può essere seguita. I locatori, infatti,

hanno un interesse degno di protezione a che l’incertezza giuridica non

pregiudichi la loro possibilità di rescindere il contratto di locazione senza

esporsi agli inconvenienti ed ai rischi di un processo, né correre rischi di

tipo pecuniario a causa di un’illecita rescissione (cfr. DTF 96 II 129). Di

conseguenza, va riconosciuto ai locatori il diritto di fare verificare

giudiziariamente la validità della clausola contrattuale in esame. L’appello su

questo punto deve quindi essere respinto.

7.

Per

quel che concerne la carenza di legittimazione passiva, l’appellante rimprovera

al Pretore di non aver considerato che essa non era parte al contratto di

locazione qui in esame, stipulato dagli allora promotori dell’operazione

immobiliare. Inoltre essa ritiene che la domanda di edizione dei verbali

dell’assemblea dei condomini ammessa dal Pretore, avrebbe dovuto rivestire la

forma dell’istanza a terzi, dovendo essere rivolta all’attuale amministratore

del condominio.

7.1

Una comunione

di comproprietari per piani non gode della personalità giuridica, ma per

ragioni pratiche, per economia di giudizio e per sicurezza del diritto la legge

le riconosce una certa capacità processuale. Essa acquista così in proprio nome

i beni risultanti dalla sua amministrazione, in particolare i contributi dei

comproprietari e le disponibilità che ne risultano, così come è titolare del

fondo di rinnovazione (art. 712l cpv. 1 CC). Essa può, in suo

nome, stare in giudizio come attrice o convenuta e può escutere o essere

escussa (art. 712l cpv. 2 CC). Da parte loro i comproprietari rimangono liberi di

disporre, usare, amministrare, sistemare e strutturare i locali che formano

oggetto del loro diritto esclusivo (art. 712a cpv. 2 CC). L'insieme dei

comproprietari non si identifica, quindi, con la comunione dei comproprietari;

al contrario; l'uno si distingue giuridicamente dall'altra (RtiD II-2008 pag.

657.

consid. 2a con rimando). La comunione dei comproprietari può dunque – in

estrema sintesi – essere titolare di diritti e obblighi, oltre che avere un

patrimonio proprio (DTF 119 II 408 consid. 5; RtiD I-2005 pag. 802 consid. 4a

con rinvii di dottrina e giurisprudenza), purché ciò serva e rientri nella

gestione e nell'amministrazione della proprietà per piani (Wermelinger, La propriété par étages, 2ª

edizione, pag. 538 segg., ad art. 712l CC).

7.2

Il contratto

28.

giugno 1977, denominato “convenzione”, è stato firmato, oltre che dagli

allora proprietari del fondo, dalla società __________ SA in rappresentanza di

E__________, G__________, M__________, Ma__________, S__________, B__________,

Mari__________. Non è contestato che la società__________ SA fosse all’epoca

amministratrice della Comunione dei comproprietari convenuta. Le persone che

essa rappresentava, indicati come locatari, erano i promotori del Condominio

Marina (doc. K, lettera 24 settembre 2002). Dalla convenzione litigiosa risulta

altresì che l’uso della superficie locata era limitato ai bisogni dei proprietari

attuali e futuri del condominio __________ (doc. B, clausola 4). La parte

attrice sostiene al riguardo che la Comunione dei comproprietari ha di fatto

ripreso il contratto di locazione, come dimostra la circostanza che il relativo

canone di locazione è sempre stato pagato dall’amministrazione della Comunione

dei comproprietari e successivamente ripartito tra i singoli condomini

unitamente alle altre spese di gestione (doc. G, N, 5) e che il tema dei

posteggi litigiosi è stato ampiamente discusso nell’ambito di diverse assemblee

condominiali. L’argomentazione trova conforto nell’istruttoria. Il canone di

locazione di fr. 980.- annui è stato inserito sin dal 1978 nei conti della

comproprietà per piani come spesa generale (doc. 5, conteggi spese dal 1978 al

2006). La proposta di aumento del canone di locazione formulata nel 1991

dall’amministratore dei proprietari è stata discussa e rifiutata dall’assemblea

dei comproprietari per piani (doc. 5, verbale dell’assemblea annuale ordinaria

24.

settembre 1991, terza trattanda). La Comunione dei comproprietari, tramite

il suo amministratore, ha sottoposto alla proprietà diverse opzioni, quali

l’adeguamento della pigione mantenendo la convenzione o la creazione di un

diritto di superficie di 50 anni o ancora l’acquisto della striscia litigiosa

(lettera 24 settembre 2002, doc. K). I sette posteggi realizzati sull’area

locata, situata in zona forestale ma disboscata e pavimentata (doc. K), si

trovano in corrispondenza dell’entrata pedonale delle sette abitazioni che

compongono la comproprietà per piani sul fondo n. 43 RFD Porza (doc. C, L). La

convenzione litigiosa prevede inoltre esplicitamente che l’area locata è

vincolata ai bisogni dei comproprietari. La locazione dei posteggi esterni

serve quindi all’amministrazione e alla gestione della comproprietà per piani,

come ammesso a giusta ragione dal Pretore. In siffatte circostanze, non si può

seriamente sostenere che la Comunione dei comproprietari è estranea al

contratto di locazione del 28 giugno 1977. Essa ha dimostrato di ritenersi sin

dall’inizio conduttrice e di aver ripreso per atti concludenti diritti e doveri

dai locatari iniziali. I proprietari, dal canto loro, hanno sempre accettato i

pagamenti del canone di locazione eseguiti dalla Comunione dei comproprietari senza

mai sollevare obiezioni e da oltre un ventennio l’hanno considerata loro parte

contrattuale, come dimostrano le trattative intavolate nel 1991 e nel 1999 per

modificare la convenzione. Si deve dunque ritenere che la Comunione dei

comproprietari ha ripreso la convenzione litigiosa con l’accordo dei locatori. Sostenere

ora il contrario costituisce un manifesto abuso di diritto. L’eccezione di

carenza di legittimazione passiva si rivela pertanto infondata. L’appello va

dunque respinto anche su questo punto.

8.

Per

quel che concerne la contestazione relativa alla domanda di edizione dei

documenti dalla convenuta, il Pretore aveva ritenuto che la prova era stata

richiesta alla convenuta e non a terzi, così che la domanda era stata

presentata correttamente nelle forme previste dall’art. 207 CPC-TI. In questa

sede l’appellante ripropone la contestazione con dovizia di particolari (pag. 12 a 15 dell’appello), rimproverando a più riprese il Pretore per aver deciso in modo arbitrario. La

questione, come per altro già rilevato in prima sede, non richiede tuttavia

particolari approfondimenti. In poche parole, l’attore ha chiesto alla

convenuta l’edizione dei verbali assembleari. Ora, la Comunione dei

comproprietari è rappresentata per legge dal proprio amministratore (art. 712t

CC). È quindi quest’ultimo a dover dar seguito alla domanda di edizione rivolta

alla Comunione. Pretendere che la domanda di edizione sia presentata nelle

forme previste per l’edizione da terzi (art. 211 CPC-TI) rasenta il pretesto. La

censura, infondata, deve quindi essere respinta.

9.

conclusione, quindi, l’appello 24 maggio 2011 deve essere respinto in ogni suo

punto. Gli oneri processuali seguono in entrambe le sedi la soccombenza della

convenuta e sono stabiliti tenendo conto del valore litigioso di fr. 19'600.-

accertato dal Pretore, oltre che dell’ampiezza degli allegati, invero inusuale

per una vertenza simile.

Per i quali motivi,

richiamate la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide:

1.

L’appello 24 maggio 2011 della __________ è respinto.

2.

spese processuali d’appello in complessivi fr. 1200.-, da anticiparsi

dall’appellante, sono poste a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla parte

attrice fr. 2000.- per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause senza carattere pecuniario il

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli

art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle

cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è ammissibile solo

se il valore litigioso ammonta ad almeno 30 000 franchi;

quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia

civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di

importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ricorrere è

disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia

civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia

costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF

(art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso

dall'art. 115 LTF.

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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