12.2011.109

Procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora, validità della disdetta notificata al recapito del conduttore indicato nel contratto di locazione

7 luglio 2011Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto 15 ottobre 2010 AO 1 e AO 2, rappresentate da __________ hanno concesso

in locazione a AP 1, c/o A__________, __________, i locali commerciali al piano

terreno dell’immobile denominato D__________, per uso night (doc. B). Il

contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 2'916.-

oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 300.- mensili ed era

disdicibile con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 30 settembre di

ogni anno, la prima volta per il 30 settembre 2015. Il 13 gennaio 2011 le

locatrici, tramite il loro legale, hanno inviato alla conduttrice,

all’indirizzo indicato nel contratto, una diffida di pagamento con comminatoria

di disdetta, invitandola a pagare le pigioni scoperte dall’ottobre 2010 per un

totale di fr. 11'256.- (doc. C). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento,

le locatrici hanno notificato il 18 febbraio 2011 alla conduttrice la disdetta

del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc.

D). Non risulta che la conduttrice abbia contestato la disdetta.

B. Con

istanza 20 aprile 2010 (recte: 2011) le locatrici hanno chiesto alla Pretura di

Mendrisio-Sud lo “sfratto” della conduttrice dai locali da essa occupati,

mediante la procedura sommaria della tutela giurisdizionale dei casi manifesti.

Le istanti hanno addotto la mancata riconsegna dei locali da parte della

conduttrice nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per

mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 18 maggio 2011 le

istanti hanno confermato la domanda, mentre la convenuta ha eccepito di non

aver ricevuto la diffida di pagamento né la disdetta, inviate alla fiduciaria A__________

che non gliele ha trasmesse, e si è opposta alla domanda.

C. Con

decisione 18 maggio 2011, stilata in calce al verbale di udienza, il Pretore ha

accolto la richiesta di “sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere

a libera disposizione delle istanti i locali commerciali in questione. Egli ha

posto le spese processuali di fr. 100.- a carico della conduttrice, con

l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 200.- a titolo di ripetibili.

D. La

convenuta è insorta con atto denominato “reclamo” datato 30 maggio 2011 contro

la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento, previa concessione

al rimedio dell’effetto sospensivo. L’atto non è stato notificato alla

controparte.

e considerato

Considerandi

1.

Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali

occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,

avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o

in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la

previa conciliazione (Bisang, MRA

3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara

(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le

condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.

257.

cpv. 3 CPC).

2.

Né

le istanti né il Pretore hanno indicato quale sia il valore litigioso,

determinante per accertare il rimedio di diritto applicabile e di conseguenza

la Camera civile competente a trattarlo (art. 48 LOG). Dal contratto di

locazione agli atti (doc. B) emerge che il canone di locazione mensile era di

fr. 2’916.- oltre a un anticipo mensile di fr. 300.-, e che poteva essere

disdetto per la prima volta il 30 settembre 2015. Il valore litigioso è dunque

pari all’ammontare del canone di locazione fino alla scadenza ordinaria del

contratto (DTF 111 II 384 consid. 1). La disdetta straordinaria in discussione è

stata notificata per il 31 marzo 2011 e il valore litigioso ammonta quindi a

fr. 183’312.-. Ne deriva che contro la decisione del Pretore è dato in concreto

il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni (art. 314 cpv.

1.

CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). L’indicazione

dei rimedi di diritto figurante sulla decisione contestata si rivela pertanto

errata e l’atto denominato “reclamo” va trattato come un appello.

3.

Pretore ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il

contratto di locazione (doc. B), la diffida di pagamento (doc. C) e la disdetta

straordinaria del contratto di locazione (doc. D). Egli ha esaminato le

obiezioni della convenuta, giungendo alla conclusione che la diffida di

pagamento e la disdetta straordinaria erano state notificate all’indirizzo

figurante sul contratto di locazione sottoscritto dalla conduttrice, sicché la

disdetta straordinaria era valida ed erano dati i presupposti per ordinare lo

sgombero dai locali commerciali proprietà delle istanti ai sensi dell’art. 257

CPC.

4.

convenuta chiede in questa sede l’annullamento della decisione impugnata. Ella non

contesta di essere in mora nel pagamento degli arretrati e si prevale del fatto

di non aver ricevuto la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria, che

sarebbe pertanto nulla. L’appellante rimprovera al Pretore di aver ritenuto

valide le notifiche presso la fiduciaria, argomentando che questa era

incaricata di allestire la contabilità e non aveva procura per ricevere

comunicazioni relative al contratto di locazione in corso, come ben noto ai

proprietari. L’argomentazione non trova conforto negli atti e nell’istruttoria.

Nel contratto di locazione doc. B, infatti, il recapito della conduttrice è

così indicato: “AP 1, c/o A__________, __________”. La conduttrice ha

sottoscritto di persona il contratto e sapeva quindi che le locatrici le

avrebbero inviato la corrispondenza presso la sua fiduciaria, come è poi

avvenuto per la diffida di pagamento del 13 gennaio 2011 (doc. C) e la disdetta

straordinaria del 18 febbraio 2011 (doc. D), inviate entrambe a “AP 1, c/o A__________,

__________”. Eventuali disguidi tra la conduttrice e la propria fiduciaria, evocati

dall’appellante ma di cui non vi è traccia negli atti di causa, sono fatti

interni nel loro rapporto contrattuale e non possono essere opposti alle

locatrici, che potevano legittimamente ritenere valido l’indirizzo della

conduttrice menzionato nel contratto di locazione. Ne discende che la diffida

di pagamento e la disdetta straordinaria sono state validamente recapitate alla

conduttrice.

5.

Si è

pertanto in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica

chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per

mora della conduttrice. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso

l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura sommaria di

tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 30 maggio 2011 si rivela di

conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza che sia

necessario notificarlo alla controparte per osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati

dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 18

maggio 2001, qui confermata.

6.

spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a

carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia

motivo di attribuire ripetibili alle istanti, alle quali l’appello non è stato

notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è

tenuto conto del valore litigioso di fr. 183’312.- e dei valori previsti dalla

legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale importo

(art. 7, 9, 13 LTG).

Per questi

motivi

decide

1.

L’appello 30 maggio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 18

maggio 2011 (SO.2011.269) del Pretore è confermata.

2.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 1’500.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

1’600.-

sono

poste a carice dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio-sud

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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