12.2011.122

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore dopo disdetta straordinaria per mora del contratto di locazione, compensazione sollevata dopo la disdetta

17 agosto 2011Italiano13 min

Fatti

A. Con

contratto 22 dicembre 2009 AO 1, rappresentato da RA 2, ha concesso in locazione a AP 1 locali commerciali (7 posteggi, esposizione, 4 uffici, magazzino e

laboratorio, 2 magazzini) siti al pianterreno dello stabile denominato

residenza B__________ a C__________ (doc. A). Il contratto di locazione, che

prevedeva il pagamento di una pigione mensile anticipata di fr. 2’800.- oltre a

un acconto per le spese accessorie di fr. 200.- mensili, aumentata poi a fr.

3'600.- mensili a partire dal secondo anno, ha preso inizio il 1° gennaio 2010,

con possibilità di disdetta annuale con preavviso di sei mesi, la prima volta il

31 dicembre 2014. Il 28 maggio 2010 RA 2 ha richiamato la conduttrice al versamento del deposito di garanzia previsto dal contratto, in fr. 5'600.-, entro 10

giorni (doc. B). Il 14 maggio 2010 AO 1, rappresentato da RA 2, ha concesso in locazione a AP 1 anche un locale espositivo al primo piano dello stabile, con una

pigione mensile di fr. 500.- oltre acconto mensile per le spese di fr. 50.-,

con la medesima durata e le medesime condizioni di preavviso del contratto

stipulato il 22 dicembre 2009 (doc. E). L’11 aprile 2011 la rappresentante del

locatore ha inviato alla conduttrice un estratto conto dal quale risultava uno

scoperto di fr. 21'600.- (doc. D) e di fr. 3'300.- (doc. F).

B. Il

24 gennaio 2011 RA 2 ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con

comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO, invitandola a pagare le

pigioni scoperte in fr. 11'450.-, come dall’estratto conto allegato, entro 30

giorni (doc. L). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, la

rappresentante del locatore ha notificato il 25 febbraio 2011 alla conduttrice

la disdetta del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo

ufficiale (doc. M). La conduttrice ha contestato la disdetta il 1° marzo 2011 e

con lettera 23 febbraio 2011 ha spiegato “che gli affitti sono stati bloccati”

in attesa di definire la questione relativa al pagamento di una cucina da essa

fornita (doc. 1).

C. Con

istanza di “sfratto” (correttamente: domanda di espulsione del conduttore

secondo la procedura di tutela giurisdizionale dei casi manifesti) del 16

maggio 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto della

conduttrice dai locali da essa occupati. L’istante ha fatto valere la mancata

riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta

straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di

locazione. All’udienza del 9 giugno 2011 l’istante ha confermato la richiesta,

alla quale si sono opposti i rappresentanti della convenuta, con la motivazione

che la disdetta era stata contestata e che nulla era dovuto all’istante,

debitore per lavori diversi di un importo superiore a quanto da lui preteso per

i canoni di locazione arretrati.

D. Con

decisione 20 giugno 2011 il Pretore aggiunto ha accolto la richiesta di

“sfratto” 16 maggio 2011, ordinando lo “sfratto” (correttamente: l’espulsione)

della conduttrice dai locali commerciali da essa occupati. Il Pretore ha

calcolato il valore litigioso in almeno fr. 23'350.- e ha posto la tassa di

giustizia e le spese di fr. 100.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di

rifondere alla controparte fr. 80.- a titolo di ripetibili.

E. La

convenuta è insorta con appello 4 luglio 2011 contro la decisione pretorile,

della quale chiede la riforma nel senso di respingere l’istanza, confermare la locazione, compensare le pigioni arretrate

con le proprie prestazioni in favore dell’istante, il tutto protestando spese e

ripetibili di primo e secondo grado. L’istante, al quale l’appello è stato

notificato, non ha ritirato il plico raccomandato e non ha presentato una

risposta.

e considerato

Considerandi

1.

Preliminarmente si osserva che l’appello ha per legge effetto

sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC), non trattandosi nella fattispecie di un

diritto di risposta o di provvedimenti cautelari. Non risulta essere stata

presentata dalla controparte una domanda di autorizzazione all’esecuzione

anticipata della decisione impugnata (art. 315 cpv. 2 CPC), sicché la richiesta

dell’appellante di confermare l’effetto sospensivo si avvera superflua.

2.

Pretore aggiunto ha ritenuto pacifica la mora della conduttrice, che a fronte

di pigioni arretrate per fr. 23'350.- non aveva validamente compensato tale

debito con un proprio credito nei confronti dell’istante nel termine di

pagamento. In mancanza di una valida dichiarazione di compensazione, il Pretore

aggiunto ha ritenuto che la pigione non era stata pagata e che quindi il

contratto di locazione era stato validamente disdetto giusta l’art. 257d CO. Ritenuti

adempiuti i presupposti dell’art. 257d CO, il primo giudice ha pertanto

accordato la tutela giurisdizionale per i casi manifesti richiesta

dall’istante.

3.

Nel

proprio appello la convenuta rimprovera al Pretore aggiunto di aver statuito

senza che la vertenza fosse stata sottoposta alla conciliazione preventiva,

perché a suo dire non si trattava di una fattispecie in cui i fatti erano

incontestati, già per il fatto che essa aveva contestato la disdetta

straordinaria e che la situazione non era chiara. Essa ribadisce di aver

presentato una dichiarazione di compensazione prima della scadenza del termine

di pagamento, così che la disdetta straordinaria non è valida e a torto il

Pretore aggiunto ha accolto l’istanza a tutela dei casi manifesti.

4.

Dal

1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine

del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai

sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito

dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela

giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).

dottrina si è espressa nel senso che, premesso l’adempimento dei presupposti

dell’art. 257 CPC, in presenza di vertenza pendente presso l’Ufficio di

conciliazione può essere accordata la tutela giurisdizionale per i casi

manifesti, se la contestazione della disdetta appare priva di esito positivo (Lachat, Procédure civile en matière de

baux et loyers, Losanna 2011, pag. 168-169) o se essa rappresenta unicamente

una semplice domanda preliminare, come ad esempio la validità di una disdetta,

rispetto all’esecuzione di un procedimento di espulsione in via sommaria (Bisang, MRA 3/2010, pag. 113-114). Il giudice

chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può

pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,

esaminando se la contestazione sollevata dalla conduttrice sia verosimile o se

essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto

processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442,

1448).

5.

Nella

fattispecie l’appellante sostiene di aver contestato tempestivamente la

disdetta straordinaria, che non è valida poiché ha dichiarato il 23 febbraio

2011.

di compensare le pigioni arretrate con il credito vantato nei confronti

dell’istante per la fornitura di cucine. La conduttrice non nega di non aver

pagato le pigioni arretrate reclamate dall’istante, in fr. 38'000.- al 31

maggio 2011 e ammette finanche di essere ancora debitrice di fr. 1'738.60 nei

confronti dell’istante (cfr. appello pag. 3). È altresì incontestato che nel

termine impartito con la diffida di pagamento del 24 gennaio 2011 (doc. L) la

conduttrice non ha versato l’importo di fr. 11'450.- allora scoperto. Essa

afferma di aver dichiarato di compensare tale suo debito con il credito da essa

vantato nei confronti dell’istante per l’esecuzione e la fornitura di cucine.

Si tratta quindi di stabilire se con la lettera 23 febbraio 2011 la conduttrice

abbia operato una valida compensazione e abbia estinto il suo debito per

pigioni arretrate.

5.1

Per

estinguere il debito in tempo utile nell'ambito della disdetta per mora del

conduttore, quest'ultimo deve comunicare la sua intenzione di compensare prima

della scadenza del termine di grazia accordato per il pagamento (DTF 119 II 241

consid. 6b/bb; Lachat,

Le bail a loyer, Losanna 2008, n. 3.7 pag. 316). Non vi

è compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua

intenzione del diritto di opporla (art. 124 cpv. 1 CO). Il conduttore deve

pertanto dichiarare senza equivoco la sua intenzione di compensare, in modo che

il destinatario della dichiarazione capisca qual’è il credito compensato (Bohnet/ Montini, Droit du bail à loyer,

commentaire pratique, Basilea 2010, n. 29 ad art. 257d CO).

5.2

Nella fattispecie la

conduttrice ha comunicato all’istante il 23 febbraio 2011, prima quindi che

scadesse il termine di pagamento di cui alla diffida del 24 gennaio 2011, che “gli affitti sono stati bloccati” in attesa di definire la questione

relativa al pagamento di due cucine da essa fornite, ancora da fatturare e che

“quando la questione __________ e __________ sarà definita verrà ripreso ilo (sic)

regolare pagamento per quanto concerne gli affitti” (doc. 1). La lettera in

questione non accenna quindi minimamente all’intenzione di compensare un debito

con un credito di pari importo o di importo superiore per estinguerlo. I

termini utilizzati dalla conduttrice (“affitti bloccati”) non sono per nulla indicativi

dell’intenzione di compensare. La conduttrice, del resto, ammetteva a quel

momento di non aver ancora emesso le fatture per tali forniture, sicché è anche

dubbio che i relativi crediti fossero allora esigibili. Solo dopo la disdetta

straordinaria del contratto di locazione, vale a dire all’udienza del 9 giugno

2011.

(cfr. doc. 2, calcolo al 9 giugno 2011) e in sede di appello, la

conduttrice ha dichiarato in modo esplicito che il proprio debito era

compensato, ciò che è stato contestato dall’istante. Si deve quindi ritenere

che la lettera 23 febbraio 2011 non costituiva una dichiarazione di

compensazione ai sensi dell’art. 124 cpv. 1 CO, con la conseguenza che essa non

ha potuto estinguere il debito per pigioni arretrate. Può così rimanere

indeciso il quesito a sapere se il credito vantato dalla conduttrice per la

fornitura delle prestazioni fatturate il 14 aprile 2011 (doc. 3) all’RA 2

riguarda il locatore AO 1 personalmente o non la società, come sembra doversi

desumere dall’intestazione della fattura 14 aprile 2011 e delle offerte 15

gennaio 2010 (doc. 4 e 5), che non menzionano minimamente il rapporto di

rappresentanza di cui si prevale la conduttrice.

5.3

In mancanza

di una valida compensazione nel termine di pagamento impartito il 24 gennaio

2011, ne deriva che la conduttrice era in mora manifesta al momento in cui è

stata inviata la disdetta straordinaria del contratto di locazione. Anche gli

altri presupposti dell’art. 257d CO, peraltro non contestati in appello,

risultano adempiuti. Infatti l'istante aveva diffidato il 24 gennaio 2011 la

conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni (doc. L), e, visto il

mancato pagamento entro tale termine, la disdetta straordinaria 25 febbraio

2011.

interposta mediante modulo ufficiale (doc. M) è valida.

6.

Stante quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una

situazione giuridica chiara. La conduttrice ha ammesso di non aver pagato i

canoni di locazione richiesti dall’istante e non risulta che essa abbia

validamente compensato tale debito prima della disdetta straordinaria. Non vi

sono poi dubbi sulla portata della norma di diritto applicabile (art. 257d CO),

trattandosi di giurisprudenza e dottrina invalsa (cfr. Messaggio, op. cit.,

pag. 6724; Alberti, SZZP 2010 1,

pag. 103 e seg.; Cocchi/Trezzini/Bernasconi,

Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, ad art. 257 pag

1137-1143; Hofman, Basler

Kommentar ZPO 2010, n. 8-12 ad art. 257; Sutter-Somm/Loetscher,

in: Sutter/Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2010, n. 4-13 ad art.

257). A giusta ragione quindi il Pretore aggiunto ha ritenuto valida la disdetta

straordinaria del contratto di locazione e ha deciso l’espulsione della

convenuta dall’ente locato. L’appello 4 luglio 2011 si rivela di conseguenza

infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani commerciali siti al

pianterreno e al primo piano della R__________ B__________ è da effettuarsi

come ordinato dal Pretore aggiunto nella decisione qui confermata.

7.

spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico della

conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è invece motivo di

attribuire ripetibili all’istante, che non ha presentato una risposta all’appello

nel termine impartito. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è

tenuto conto del valore litigioso di fr. 23'350.- accertato dal Pretore e dei

valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura

sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).

Per questi

motivi

decide

1.

L’appello 4 luglio 2011 di AP 1 è respinto e la

sentenza 20 giugno 2011 (SO. 2011.526) del Pretore aggiunto di Bellinzona è

confermata.

2.

Le spese processuali della procedura d’appello in fr. 200.- sono

poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

3.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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