12.2011.127

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore dopo disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora, requisiti per ammissione a gratuito patrocinio

27 luglio 2011Italiano12 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto 22 aprile 2004 (doc. A) A__________ ha concesso in locazione ad AP 1

un locale commerciale di 5 locali a uso uffici nello stabile di via __________

a __________. Il contratto di locazione prevedeva il pagamento di una pigione

mensile di fr. 2'800.- oltre a un acconto per le spese accessorie di fr. 150.-

mensili ed era disdicibile con un preavviso di sei mesi per la scadenza del 30

giugno, la prima volta il 30 giugno 2009. Il Ministero pubblico del Cantone

Ticino ha aperto nel 2010 un procedimento penale nei confronti di AP 1 per

reati finanziari e ha disposto la perquisizione del suo ufficio e il sequestro

di tutti gli oggetti rinvenuti (doc. C, inc. 2009 1143) nonché il sequestro dei

suoi averi bancari. L’11 gennaio 2011 A__________ ha inviato al conduttore una

diffida di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandolo a pagare entro

30 giorni le pigioni scoperte di ottobre, novembre, dicembre 2010 e gennaio

2011 e il saldo delle spese accessorie del 2008/2009 e del 2009/2010, per un

importo di fr. 11'200.- per 4 mesi di pigione, fr. 600.- per 4 mesi di acconto

spese accessorie e fr. 14'813.- per il conguaglio delle spese accessorie (doc.

B). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, gli eredi di A__________,

deceduto nel frattempo, AO 1 Sundermann, AO 2, AO 3 e AO 4, rappresentati

dall’avv. RA 1, hanno notificato il 21 febbraio 2011 al conduttore la disdetta

del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc. D).

Il conduttore ha contestato la disdetta il 31 marzo 2011 all’Ufficio di

conciliazione __________, sostenendo di aver versato quasi tutti gli arretrati

e rimproverando ai locatori un comportamento in violazione del principio della

buona fede (doc. F).

B. Con

istanza 21 aprile 2011 i locatori hanno chiesto alla Pretura del Distretto di

Lugano, sezione 4, lo “sfratto” del conduttore dai locali commerciali da egli

occupati. Gli istanti hanno fatto valere la mancata riconsegna dei locali da

parte del conduttore nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art.

257d CO per mora nel pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 27

maggio 2011 gli istanti hanno confermato la domanda di espulsione, alla quale

si è opposto il convenuto, adducendo che il mancato pagamento delle pigioni non

era dovuto a cattiva volontà ma a impedimenti oggettivi, derivanti dalla sua

incarcerazione preventiva dal 10 marzo al 26 agosto 2010 e dal sequestro penale

di tutti i suoi mezzi economici. Inoltre egli ha addotto che la disdetta era

stata inviata al suo domicilio privato, sicché la contestava, rinviando agli

atti dell’Ufficio di conciliazione, richiamati in causa (incarto 069/11-Ov).

C. Con

decisione 21 giugno 2011 il Pretore ha accolto l’istanza di espulsione e ha fatto

ordine al conduttore di mettere a libera disposizione della parte istante l’ente

locato in questione. Egli ha posto le spese processuali di fr. 150.- a carico

del conduttore, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo

di ripetibili.

D. Il

conduttore è insorto con atto di appello dell’8 luglio 2011 contro la decisione

pretorile, della quale chiede l’annullamento, con revoca dell’espulsione e

conferma della validità del contratto di locazione. Richiesto di versare

l’anticipo delle presumibili spese processuali di appello, l’appellante ha

presentato il 22 luglio 2011 istanza di ammissione al gratuito patrocinio.

L’appello e l’istanza di gratuito patrocinio non sono stati notificati alla

controparte.

e considerato

Considerandi

1.

Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali

occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,

avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o

in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la

previa conciliazione (Bisang, MRA

3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara

(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le

condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.

257.

cpv. 3 CPC). Premesso l’adempimento dei presupposti dell’art. 257 CPC, in

presenza di vertenza pendente presso l’Ufficio di conciliazione può essere

accordata la tutela giurisdizionale per i casi manifesti, se la contestazione

della disdetta appare priva di esito positivo (Lachat,

Procédure civile en matière de baux et loyers, Losanna 2011, pag. 168-169) o se

essa rappresenta unicamente una semplice domanda preliminare, come ad esempio

la validità di una disdetta, rispetto all’esecuzione di un procedimento di

espulsione in via sommaria (Bisang,

MRA 3/2010, pag. 113-114). Il giudice chiamato a decidere sulla tutela

giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della

disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata

dalla conduttrice sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio

concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag.

6724, Hohl, Procédure civile, Tome

II, 2a ed., n. 1442, 1448).

2.

Pretore ha constatato che sia la comminatoria di pagamento sia la disdetta

erano state inviate al domicilio privato e al domicilio professionale del

convenuto, che aveva ritirato i plichi raccomandati, sicché la disdetta straordinaria

era da ritenersi valida e la contestazione della medesima era infondata, stante

la pacifica mora nel pagamento delle pigioni arretrate. Ritenuti adempiuti i

presupposti dell’art. 257d CO, il primo giudice ha pertanto accordato la tutela

giurisdizionale per i casi manifesti richiesta dagli istanti.

3.

Nel

proprio appello il convenuto rimprovera al Pretore un’errata applicazione del

diritto e un accertamento errato dei fatti, poiché il primo giudice ha dato per

scontato che il mancato pagamento delle pigioni arretrate fosse dovuto a mancanza

di volontà, mentre invece è dovuto alle vicissitudini penali in cui è coinvolto

il conduttore, i cui mezzi economici sono stati posti sotto sequestro dal

Ministero pubblico. Il convenuto ribadisce la propria buona volontà di saldare

gli arretrati, dimostrata dal pagamento di due mesi di pigione non appena

scarcerato, con mezzi provenienti da amici e parenti. L’appellante contesta

inoltre le spese accessorie nel periodo dal 10 marzo al 28 agosto 2010, quando

egli si trovava in detenzione preventiva e non poteva dunque consumare alcunché

nei locali locati. L’espulsione dagli uffici di via __________ ove egli riceve

i propri clienti, prosegue l’appellante, lo priverebbe di fatto della

possibilità di lavorare e di mantenere la propria famiglia, composta di moglie

e tre figli minorenni.

4.

disdetta straordinaria del contratto di locazione di cui all’art. 257d CO non

richiede il requisito soggettivo della mancanza di volontà nel pagamento,

essendo sufficiente constatare il mancato pagamento degli arretrati nel termine

fissato con la comminatoria di pagamento (Bohnet/Montini,

Droit du bail à loyer, Commentaire pratique 2010, n. 23 ad art. 257d CO). I

motivi per i quali le pigioni non sono state pagate sono del tutto irrilevanti

ai fini della validità della disdetta straordinaria.

Nella

fattispecie il conduttore ha pagato due mesi di pigione arretrata il 25

febbraio 2011 (ottobre e novembre 2010, doc. 4, E), vale a dire dopo aver

ricevuto la disdetta 21 febbraio 2011 (doc. D). È pertanto evidente che la

disdetta straordinaria del contratto di locazione ai sensi dell’art. 257d CO

era in concreto valida, poiché il 21 febbraio 2011 erano impagati quattro mesi

di pigione arretrata e due conguagli delle spese accessorie. Al momento della

presentazione dell’istanza di espulsione erano ancora impagati i mesi di

dicembre 2010 e gennaio 2011, oltre ai conguagli del 2008/2009 e del 2009/2010.

La contestazione della disdetta inoltrata il 31 marzo 2011 dal conduttore al

competente Ufficio di conciliazione era dunque palesemente infondata. Il

conduttore era infatti in situazione di mora manifesta ed erano adempiuti gli

altri presupposti dell’art. 257d CO: gli istanti avevano diffidato il

conduttore a pagare gli arretrati entro 30 giorni con la comminatoria della

disdetta in caso di mancato pagamento entro tale termine, e constatato il

mancato pagamento nel termine impartito, avevano notificato la disdetta

straordinaria il 21 febbraio 2011 mediante modulo ufficiale.

5.

Visto

quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione

giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di

locazione per mora del conduttore. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso

l’espulsione del convenuto dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 8 luglio 2011 si rivela di

conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto ai sensi dell’art.

312.

CPC, senza che sia necessario notificarlo alla controparte per

osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dal convenuto è da effettuarsi come

ordinato dal Pretore nella decisione qui confermata.

6.

Per

quel che concerne l’istanza di ammissione al gratuito patrocinio presentata il

22.

luglio 2011, l’appellante adduce di essere sprovvisto di mezzi economici in

seguito al sequestro dei suoi conti bancari messo in opera dal Ministero

pubblico e produce una copiosa documentazione dalla quale risulta che l’Ufficio

del sostegno sociale e dell’inserimento lo ha messo al beneficio di prestazioni

assistenziali dall’ente pubblico con decisione 8 luglio 2011 e che sono in

corso nei suoi confronti procedure esecutive per un importo di oltre fr.

2'351'759.65.

6.1

Ai sensi

dell’art. 117 CPC ha diritto al gratuito patrocinio chiunque è sprovvisto dei

mezzi necessari e la cui domanda non appaia priva di probabilità di successo.

L’istante deve esporre la sua situazione di reddito e di sostanza ai sensi

dell’art. 119 cpv. 2 CPC e deve rendere verosimile la sua impossibilità a

sostenere il procedimento giudiziario senza intaccare il fabbisogno suo e

quello della famiglia (DTF 128 I 232 consid. 2.5.1 Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di

diritto processuale civile svizzero, ad art. 117 pag. 465-466).

6.2

Il requisito

dell’indigenza è dato quando il

richiedente non sia in grado di provvedere con mezzi propri - reddito e

sostanza - alle spese giudiziarie e legali senza intaccare il fabbisogno suo e

quello della famiglia (DTF 128 I 232 consid. 2.5.1). La situazione di indigenza

non è sufficiente ai fini della concessione del gratuito patrocinio, poiché la

domanda del richiedente non deve apparire priva di probabilità di successo. Una

domanda giudiziale è priva di possibilità di esito favorevole quando, a un

esame sommario e di mera apparenza (DTF 134 I 12 consid. 2.3 pag. 14, 133 III

614.

consid. 5 pag. 616, 129 I 129 consid. 2.3.1 pag. 135), le probabilità di

successo sono significativamente minori rispetto al pericolo d’insuccesso e di

conseguenza la stessa a malapena può essere considerata seria, mentre non lo è

allorquando le possibilità di successo e i rischi d’insuccesso pressappoco si

equivalgono oppure le prospettive di successo sono solo leggermente inferiori.

6.3

Ora, nella

fattispecie la contestazione della disdetta straordinaria era chiaramente

infondata già al momento in cui il conduttore si è rivolto all’Ufficio di

conciliazione, come già esposto (consid. 4). La sua domanda non presentava

quindi alcuna probabilità di successo, ciò che preclude all’appellante l’ammissione

al beneficio del gratuito patrocinio, senza che sia necessario esaminare se

egli sia anche in stato di indigenza. L’istanza 22 luglio 2011 va quindi

respinta.

7.

spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a

carico del conduttore, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è motivo di

attribuire ripetibili agli istanti, ai quali non sono stati notificati per

osservazioni né l’appello né la domanda di gratuito patrocinio. Nella

commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso

di fr.108'000.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per

una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG), come anche della

precaria situazione economica dell’appellante.

Per questi

motivi

decide

1.

L’appello 8 luglio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 21 giugno

2011.

(incarto SE.2011.112) del Pretore è confermata.

2.

L’istanza di gratuito patrocinio presentata da AP 1 il 22 luglio

2011.

è respinta.

3.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 400.-

b) spese fr.

100.

totale fr.

500.

sono a

carico di AP 1. Non si attribuiscono ripetibili di appello.

4.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 199 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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