Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora, conduttore assente alla discussione

AIUTO

RICERCA

Anteprima di stampa

Numero d'incarto:

12.2011.129

Data decisione, Autorità:

08.08.2011, IICCA

Titolo:

Tutela giurisdizionale dei casi manifesti, espulsione del conduttore in seguito a disdetta straordinaria per mora, conduttore assente alla discussione

TUTELA GIURISDIZIONALE NEI CASI MANIFESTI

art. 257 CPC

Incarto n.

12.2011.129

Lugano

8 agosto 2011/lw

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2011.559 (tutela

dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora) della Pretura del

Distretto di Bellinzona promossa con istanza 25 maggio 2011 da

AO 1

AO 2

tutti rappr.

dall’ RA 1

contro

AP 1

sulla quale il Pretore si è pronunciato

con decisione 22 giugno 2011, con cui ha accolto la richiesta, ordinando

l’espulsione della convenuta dai locali commerciali __________ da lei occupati

nello stabile __________ di __________, proprietà degli istanti;

appellante la convenuta con atto 7 luglio 2011, in cui dichiara di inoltrare opposizione alla decisione del Pretore;

letti ed esaminati gli atti ed i documenti

di causa;

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. AO 2 e AO 1, comproprietari in ragione di ½ ciascuno del fondo n. __________

RFD __________, hanno concesso in locazione a AP 1 i locali commerciali a uso __________

situati nello stabile di __________ a __________, per un canone di locazione

annuo di fr. 40'000.- oltre fr. 2'500.- per spese. La conduttrice, sorella di

uno dei comproprietari, ha accumulato debiti per il mancato pagamento delle

pigioni per un totale di fr. 441'354.80 al 31 dicembre 2008, da lei

riconosciuti sottoscrivendo il conteggio (doc. C). Dopo il fallimento della

conduttrice, i locatori l’hanno autorizzata a utilizzare i locali fino al 31

dicembre 2010 in vista della vendita della __________, subordinando

l’occupazione dei locali dopo il 1° gennaio 2011 al pagamento anticipato della

pigione annua e delle spese (doc. D). Il 4 febbraio 2011 il patrocinatore dei

locatori ha inviato alla conduttrice una diffida di pagamento con comminatoria

di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO, invitandola a pagare le pigioni

scoperte per i locali commerciali, il posteggio e le spese accessorie, il cui

importo ammontava a fr. 543'963.70 al 30 aprile 2011, entro 30 giorni (doc. E).

Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, i locatori hanno notificato il 22

marzo 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 30

aprile 2011 tramite modulo ufficiale (doc. B). Non risulta che la conduttrice

abbia contestato la disdetta.

2. Con istanza 25

maggio 2011 i locatori hanno chiesto alla Pretura di __________ lo “sfratto”

della conduttrice dai locali commerciali da lei occupati. Gli istanti hanno

fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice

nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel

pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 21 giugno 2011 è comparso

solo il patrocinatore degli istanti, il quale ha confermato la richiesta di espulsione

della conduttrice.

3. Con

decisione 22 giugno 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha ordinato

l’espulsione della conduttrice dai locali commerciali __________ da lei

occupati nello stabile __________ (part. n. __________ di __________) di __________,

proprietà degli istanti. Egli ha disposto le modalità di esecuzione diretta

della decisione, ha comminato alla convenuta l’azione penale ai sensi dell’art.

292 CP e ha posto le spese processuali di complessivi fr. 200.- a carico della

conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 160.- a titolo di

ripetibili.

4. La convenuta

è insorta con atto denominato “opposizione” datato 7 luglio 2011 contro la

decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento. L’atto non è stato

notificato alla controparte. , al quale era stata data comunicazione

dell’appello, ha nondimeno presentato osservazioni spontanee, trasmesse

all’appellante.

5. Dal 1°

gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del

contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai

sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito

dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela

giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).

Fatti

6. Nella

fattispecie il canone di locazione annuo della __________ ammonta a fr.

40'000.- oltre spese di fr. 2'500.-. Il valore litigioso è dunque ampiamente

superiore alla soglia di fr. 10'000.-, di modo che contro la decisione del

Pretore è in concreto dato il rimedio dell’appello, da presentare nel termine

di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art.

315 cpv. 1 CPC). L’atto denominato “opposizione” va quindi trattato come un

appello.

7. Il Pretore

ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale a dire il

contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta straordinaria del

contratto di locazione. Accertata la validità della disdetta straordinaria, non

contestata dalla conduttrice che occupava ancora i locali commerciali, il primo

giudice ha considerato chiara la situazione giuridica e adempiuti i requisiti

posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi manifesti in procedura sommaria,

sicché ha ordinato l’espulsione della conduttrice dai locali commerciali

occupati senza valida causa.

8. La convenuta

dichiara di opporsi alla decisione impugnata “in quanto non mi è chiara la

posizione del debito” e lamenta le sue difficoltà nel ritirare le raccomandate

a Lugano in seguito a un infortunio, osservando che trattandosi di un membro

della famiglia il fratello o il suo avvocato avrebbero potuto consegnarle le

raccomandate direttamente a mano.

9. L’appello

deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in

modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure

civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,

n. 207 pag. 56). Nella fattispecie, la convenuta afferma che non le è chiara la

posizione del debito e sostiene che la __________ ha un credito di fr.

56'036.30 e non un debito, come risulta dal riepilogo dei debiti della __________

prodotto agli atti, senza criticare esplicitamente la motivazione esposta dal

Pretore. Ci si potrebbe quindi chiedere se il rimedio sia ricevibile.

Vi è da rilevare

che la convenuta, benché regolarmente citata dalla Pretura, non è comparsa

all’udienza di discussione e non ha fornito alcuna giustificazione. Il Pretore

ha quindi deciso sulla base delle allegazioni degli istanti e dei documenti da

loro prodotti, come previsto dall’art. 234 cpv. 1 CPC, applicabile anche alla

procedura sommaria di tutela dei casi manifesti. Ne deriva che l’esistenza di

un debito per pigioni impagate di fr. 543'963.70 deve essere considerata

accertata, sulla base del doc. E agli atti, vale a dire il riepilogo dei debiti

della __________ al 30 aprile 2011. L’appellante menziona invero l’importo di

fr. 600'000.- indicato su tale riepilogo quale garanzia da due sue cessioni

ereditarie e ne deduce che in realtà ella ha un credito di fr. 56'036.30 nei

confronti dei locatori e non un debito. Se non che, la convenuta non è comparsa

in udienza e non può dunque più contestare l’ammmontare del debito per pigioni

arretrate, che ammontava a fr. 543'963.70 e che non è pacificamente stato

pagato nel termine impartito con la comminatoria del 4 febbraio 2011.

Per quanto

concerne l’invio per plico raccomandato della diffida di pagamento e della

disdetta, di cui la convenuta si duole nell’atto 7 luglio 2011, le asserite

difficoltà nel ritirare le raccomandate sono rimaste allo stadio della semplice

affermazione e la circostanza che entrambi i plichi non siano stati ritirati

non giova all’appellante. È indiscusso che entrambi i plichi sono stati

notificati all’indirizzo privato della convenuta, che ha rinunciato a

ritirarli, come peraltro ha rinunciato a ritirare la decisione impugnata. La

loro notifica è dunque da ritenere eseguita correttamente.

10. Stante quanto

precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione

giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di

locazione per mora della conduttrice, che nemmeno l’ha contestata. A giusta

ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente

locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello

7 luglio 2011 si rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va

respinto, senza che sia necessario notificare l’appello alle controparti per

osservazioni. Lo sgombero dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi

come ordinato dal Pretore nella decisione 22 giugno 2001, qui confermata.

11. Le spese

giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a carico

della convenuta, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia motivo

di attribuire ripetibili agli istanti, ai quali l’appello non è stato

notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è

tenuto conto del valore litigioso di almeno fr. 40’000.- e dei valori previsti

dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore

(art. 7, 9, 13 LTG).

Per questi

motivi

decide

1. L’appello 7 luglio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 22 giugno

2011 (SO.2011.559) del Pretore di Bellinzona è confermata.

Considerandi

2.

Le spese processuali della procedura d’appello in complessivi fr.

400.

- sono poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

3.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario

sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi

con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

|

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster