Qualifica giuridica del contratto di sfruttamento di una cava di pietra naturale (contratto di affitto). Sconfinamento di una ditta cavista vicina. Limitazione dell'esercizio e limitazione dell'idonei

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Numero d'incarto:

12.2011.135

Data decisione, Autorità:

16.07.2012, IICCA

Titolo:

Qualifica giuridica del contratto di sfruttamento di una cava di pietra naturale (contratto di affitto). Sconfinamento di una ditta cavista vicina. Limitazione dell'esercizio e limitazione dell'idoneità all'uso della cava (nozione di difetto). Procedura innanzi all'Ufficio di conciliazione

AUTORITÀ DI CONCILIAZIONE IN MATERIA DI LOCAZIONE

AZIONE IN RIDUZIONE DELLA PIGIONE

DIFETTI DURANTE LA LOCAZIONE

RIPARTIZIONE E LIQUIDAZIONE DELLE SPESE

SPESE GIUDIZIARIE

TARIFFE - LEGGE SULLA TARIFFA GIUDIZIARIA (LTG)

art. 655 CC

art. 108 CO

art. 253 CO

art. 258 cpv. 3 CO

art. 259g cpv. 1 CO

art. 275 CO

art. 278 CO

art. 288 CO

Incarto n.

12.2011.135

Lugano

16 luglio

2012/jm

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliera:

Federspiel Peer

sedente per statuire nella causa - inc. n. DI.2008.49

della Pretura del Distretto di Riviera - promossa con istanza 4 agosto 2008 da

AP 1

patr. dall’ PA

1

contro

CO 1

patr. dall’ PA

2

con cui l’istante,

che ha denunciato la lite a PI 1 la quale è intervenuta, ha chiesto, in via

cautelare, che “le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione di __________

sono liberate a favore del AP 1 salvo per l’importo del 20% relativo alla

pigione annua della cava patriziale no. 3 di Fr. 33'816.-, che resta depositato

sino a crescita in giudicato della procedura” e, nel merito, che “l’istanza

è accolta e le pigioni depositate presso l’Ufficio di conciliazione in materia di

locazione di __________ vengono integralmente liberate a favore del AP 1

rigettando tutte le pretese” della convenuta;

domande avversate

dalla convenuta che ha chiesto la reiezione integrale dell’istanza con protesta

di tasse, spese e ripetibili;

istanza che il Pretore,

con sentenza del 20 giugno 2011, ha respinto;

appellante

l’istante con atto di appello del 2 agosto 2011, con cui chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di accogliere l’istanza, protestate tasse, spese e

ripetibili, mentre la convenuta con risposta del 31 agosto 2011 postula la

reiezione del gravame pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti

prodotti,

ritenuto

in fatto: A. In

data 26 gennaio 2005 il AP 1 e CO 1 (all’epoca attiva sotto la ragione sociale __________;

per i dettagli cfr. modifica della ragione sociale pubblicata sul FUSC del 6

marzo 2009) hanno stipulato un contratto denominato “contratto di locazione”

con cui il AP 1 conferiva alla controparte il diritto di estrarre, acquisire,

trasformare e vendere il materiale proveniente dalla cava patriziale di pietra

naturale designata col numero 3 nella planimetria allegata a detto documento.

Il contratto prevedeva un “canone di locazione” annuo di fr. 33'330.-

(valuta al 1° gennaio 2005)

adeguato annualmente secondo l’evoluzione dell’indice nazionale dei prezzi al

consumo a partire dal 1°

gennaio 2006. Per l’anno 2008 esso assommava a fr. 33'816.-. La durata del

contratto era stata fissata in 10 anni a decorrere dal 1° gennaio 2005 (doc. A dell’inc. Ufficio di

conciliazione). La cava n. 3 oggetto del contratto 26 gennaio 2005 confina con

la cava n. 4 il cui sfruttamento è stato concesso dal AP 1 alla ditta PI 1. Tra il AP 1 e CO 1 è in vigore un secondo contratto di data 21

febbraio 2002 avente per oggetto la cava n. 2 denominata “ex Camillo Dindo” per

la quale CO 1 corrisponde fr. 25’000.- annui.

B. Il

10 maggio 2007 CO 1 ha notificato al AP 1 lo sconfinamento da parte di PI 1 sul

sedime occupato dalla cava n. 3 con contestuale asportazione di materiale, ha chiesto

allo stesso di voler intervenire per porre fine alla turbativa (doc. I) e, nel

contempo, ha indicato che si sarebbe riservata di adire le vie legali. Ne è

seguito un fitto scambio di corrispondenza nel corso del quale CO 1 ha ribadito

la propria richiesta ed ha assegnato al AP 1 un termine ultimo per posare i

termini tra le cave; per sua parte questi ha negato la propria responsabilità

ed ha invitato l’impresa a regolare il contenzioso direttamente con PI 1 (doc. L,

M, N, O, P, Q, R, S). Il 21 settembre 2007 è stato effettuato un sopralluogo

che non ha però permesso di risolvere la vertenza (doc. R).

In data 30

gennaio 2008 CO 1 ha depositato il canone relativo alle cave n. 2 e n. 3 per

l’intero anno 2008, pari a complessivi fr. 59'646.50 (doc. B dell’inc. Ufficio

di conciliazione). Nell’ambito della procedura davanti all’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di __________ (in seguito Ufficio di

conciliazione) CO 1 ha postulato il deposito delle pigioni relative alle cave

n. 2 e n. 3 quale parziale compensazione per le spese da essa sostenute per

l’eliminazione dei difetti e per l’asportazione di materiale ad opera della

ditta PI 1 per un importo minimo di fr. 500'000.-.

Con

istanza 12 marzo 2008, CO 1 ha inoltrato un’azione possessoria nei confronti di

PI 1 affinché fosse fatto ordine a quest’ultima, già in via provvisionale

inaudita altera pars, di rispettare i confini tra le cave n. 3 e n. 4 e di

sospendere immediatamente i lavori di estrazione di granito nella parte di cava

gestita da CO 1. Richiesta che il Pretore, ritenendo il provvedimento

giustificato, ha accolto con decreto supercautelare del 13 marzo 2008 (doc. G).

Con

decisione del 4 luglio 2008 l’Ufficio di conciliazione, in parziale

accoglimento della richieste di CO 1 ha accordato “una riduzione del 20%

della pigione per l’anno 2008, dal 1° gennaio 2008, per l’intero 2008, rispettivamente fino

all’eliminazione del difetto” ed ha ordinato lo

sblocco della pigione depositata a favore del AP 1 per fr. 47'717.20 e a favore

di CO 1 per fr. 11'929.30 (cfr. incarto Ufficio di conciliazione).

C. Il 4

agosto 2008 il AP 1 ha adito la Pretura di del Distretto di Riviera chiedendo

la liberazione integrale in suo favore delle pigioni depositate presso

l’Ufficio di conciliazione, (assommanti, come si vedrà meglio in seguito, a fr.

59'646.50; cfr. consid. 2), e il rigetto di tutte le pretese avanzate da CO 1. In

via cautelare ha postulato la liberazione immediata in suo favore delle pigioni

depositate, eccezion fatta per l’importo corrispondente al 20% della pigione

annua di fr. 33'816 .- della cava patriziale n. 3 che resta depositato sino

alla crescita in giudicato del giudizio di merito. Parallelamente l’istante ha

denunciato la lite alla ditta PI 1 che è intervenuta. In sintesi, il AP 1 ha

negato che lo sconfinamento da parte di PI 1 sul sedime della cava n. 3 possa

assurgere a difetto del bene locato ritenendo che trattasi semmai di un

problema di definizione dell’oggetto del contratto e non di qualità o

caratteristica del bene locato. L’istante ha inoltre sottolineato che l’art. 17

del “contratto di locazione” esclude espressamente qualsiasi sua

responsabilità o coinvolgimento per divergenze che dovessero sorgere tra i

cavisti. Da ultimo ha censurato la procedura seguita dalla convenuta innanzi

all’Ufficio di conciliazione ed ha lamentato il mancato rispetto delle

formalità procedurali previste per legge.

All’udienza

di discussione tenutasi il 10 ottobre 2008, CO 1, che ha prodotto un memoriale

scritto, ha sostenuto la correttezza della decisione emanata dall’Ufficio di

conciliazione in data 4 luglio 2008 e ne ha, di fatto, chiesto la conferma. Nel

proprio allegato la convenuta ha difeso la procedura da lei seguita per il

deposito del canone e ha ribadito che lo sconfinamento da parte di PI 1 costituisce

un difetto ai sensi dell’art. 259a CO, ciò che giustifica una riduzione del

canone pattuito contrattualmente. Essa ha inoltre eccepito la validità della

clausola contrattuale di cui all’art. 17, invocata dall’istante. CO 1 si è

dichiarata disposta a sbloccare la somma di fr. 47'717.20 a favore del AP 1, mentre per il resto ne ha contestato le allegazioni e le domande.

Dal canto

suo la litisdenunciata PI 1, che ha prodotto osservazioni scritte, ha per prima

cosa negato di aver sconfinato sul sedime della cava patriziale n. 3. Essa ha

contestato la tempestività dell’istanza inoltrata da CO 1 all’Ufficio di

conciliazione ed ha definito abusivo il deposito delle pigioni. PI 1 si è

opposta a svolgere la procedura di merito ed ha dichiarato di non ritenersi

vincolata dal giudizio di merito che dovesse essere pronunciato.

Nella

medesima occasione, le parti si sono accordate nel senso di evadere la domanda

cautelare mediante versamento da parte della convenuta a favore dell’istante

dell’importo di fr. 47'717.20; il Pretore ne ha quindi ordinato lo sblocco.

Esperita

l’istruttoria, le parti sono state convocate al dibattimento finale che ha

avuto luogo il 14 giugno 2010, cui ha presenziato unicamente la parte istante

la quale ha prodotto conclusioni scritte ed ha chiesto la liberazione delle pigioni

ancora depositate (assommanti a fr. 11'929.30; cfr. consid. 2). In precedenza la

convenuta, con allegato scritto del 1° giugno 2010 ha confermato la propria posizione. La litisdenunciata

ha rinunciato a produrre un memoriale conclusivo.

D. Con

sentenza del 28 giugno 2011 il Pretore ha respinto l’istanza ed ha accordato “una

riduzione del 20% del fitto inerente la cava n. 3 a far tempo dal 1° gennaio 2008 fino

all’eliminazione del difetto”. Nel contempo ha

ordinato “lo sblocco dei canoni depositati presso l’Ufficio di conciliazione

in materia di locazione di __________ a favore del AP 1 per fr. 5'165.10 e a

favore della CO 1, Cresciano per fr. 6'763.20”. Le tasse

di giustizia, le spese e le ripetibili sono state poste a carico dell’istante

(cfr. sentenza citata pag. 14).

E. Con

appello del 2 agosto 2011 il AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel

senso di accogliere l’istanza e di negare la concessione di una riduzione della

pigione nell’ambito del contratto che la lega a CO 1. L’appellante postula la

liberazione in suo favore delle pigioni ancora depositate presso l’Ufficio di

conciliazione. Protestate tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con

risposta del 31 agosto 2011 la convenuta postula la reiezione del gravame con

protesta di spese e ripetibili. Per sua parte la litisdenunciata, con risposta

del 12 settembre 2011, si associa alle richieste del AP 1 e ne chiede

l’accoglimento, con protesta di tasse, spese e ripetibili di seconda sede.

e considerato

1. Il

1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile

svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739, 1834). Giusta l'art.

405 cpv. 1 CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento

della comunicazione della decisione. In concreto, il giudizio pretorile del 28

giugno 2011 è stato senz’altro comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011.

La procedura ricorsuale è così retta dal CPC.

2.Preliminarmente, per motivi di comprensione,

è necessario spiegare alcuni aspetti relativi alla determinazione del valore di

causa e all’appellabilità del giudizio di merito che non emergono in modo chiaro

dal querelato giudizio.

L’art. 5

CPC-TI prevede che il valore di causa innanzi al Pretore è determinato dalla

domanda. Se l’attore non precisa il valore, o se il convenuto lo contesta, il

Giudice lo determina mediante ordinanza, desumendolo dai registri pubblici, da perizia

o informazioni, con equo apprezzamento delle circostanze (cfr. art. 13 CPC-TI).

Nel caso

concreto l’istante non ha esplicitato in modo chiaro il valore della domanda

nel petitum limitandosi a chiedere che “le pigioni depositate presso

l’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di __________ vengono integralmente

liberate a favore del AP 1“ (cfr. istanza del 4 agosto 2008 pag. 12); detto

valore è però desumibile dal contenuto dell’istanza stessa e dal riferimento alla

decisione emessa dall’Ufficio di conciliazione in data 4 luglio 2008. L’importo

delle “pigioni” (in realtà trattasi di “fitti” come si vedrà in seguito,

cfr. consid. 4 ) depositate assomma a fr. 59'646.50.

A seguito

della parziale ammissione delle pretese da parte della convenuta che ha

acconsentito allo sblocco dell’importo di fr. 47'717.20 a favore del AP 1, questi, in sede di conclusioni, ha ridotto la propria domanda chiedendo

di liberare in suo favore “le pigioni ancora depositate” (cfr. conclusioni

del 14 giugno 2010 pag. 2). Anche in questa circostanza l’istante ha omesso di

cifrare in modo esplicito le propri pretese, un facile calcolo permette però di

sanare questa mancanza e di quantificare l’importo rimasto litigioso innanzi al

Pretore in fr. 11'929.30.

L’appellabilità

è determinata dall’ultima conclusione riconosciuta nella decisione pretorile

(cfr. art. 308 cpv. 2 CPC). Determinante è pertanto il valore litigioso al

momento in cui è prolata la decisione di prima istanza; nel caso concreto esso

assomma a fr. 11'929.30. L’appellabilità del querelato giudizio è pertanto

data.

3. Nella

propria sentenza il Pretore ha stabilito innanzitutto che il contratto in vigore

tra il AP 1 e CO 1 deve essere qualificato quale contratto di affitto e non quale

contratto di locazione come invece indicato sul documento stesso; il rapporto

tra le parti è pertanto retto dagli art. 275 e segg. CO. Per quanto attiene la

clausola prevista dall’art. 17 del contratto, il primo giudice ha ritenuto la

stessa inapplicabile al caso concreto; egli ha inoltre ricordato che l’art. 288

cpv. CO sancisce la nullità di tutte quelle clausole che derogano al regime

ordinario a svantaggio dell’affittuario previste nei contratti sotto forma di

condizioni generali preformulate.

Per

quanto attiene allo sconfinamento ad opera della litisdenunciata, il Pretore,

sulla base delle risultanze istruttorie, in particolare delle planimetrie agli

atti e delle audizioni testimoniali, ha ritenuto lo stesso provato. Lo stesso AP

1 ha ammesso la circostanza pur relativizzandone la portata e negando che

l’affittuaria abbia subito un danno concreto. In seguito il primo giudice ha

stabilito che lo sconfinamento della cava n. 4 sulla cava n. 3 impedisce alla

convenuta di sfruttare l’area affittata come previsto dal contratto di affitto

con conseguente danno economico, l’area di sfruttamento risultando infatti

minore rispetto a quanto pattuito contrattualmente. Secondo il Pretore ciò

costituisce senz’altro una limitazione dell’esercizio o quantomeno una

diminuzione dell’idoneità all’uso per il quale predetta cava è stata concessa

in affitto e di conseguenza un difetto ai sensi degli art. 258 cpv. 3, 278 e

288 CO. In relazione alla procedura seguita dinanzi all’Ufficio di

conciliazione, il magistrato ha ritenuto che lo scambio di corrispondenza

intercorso tra le parti prima del deposito delle pigioni fosse sufficiente per

ritenere adempiute le formalità previste dall’art. 259g cpv. 1CO.

Per

quanto attiene la quantificazione della riduzione del fitto il Pretore ha

ritenuto adeguata la percentuale del 20% concesso dall’Ufficio di conciliazione;

egli ha però precisato che detta riduzione deve essere applicata unicamente al canone

per la cava n. 3 e non anche a quello per la cava n. 2, come erroneamente

indicato dall’Ufficio conciliazione.

4. L’appellante

contesta la qualifica giuridica del contratto operata dal Pretore e ribadisce

che il contratto sorto tra le parti è un contratto di locazione e non un

contratto d’affitto come invece accertato dal magistrato. A riprova di ciò

menziona il rinvio contemplato nel contratto medesimo agli art. 253 segg. CO e

alle condizioni generali edite dalla CATEF (doc. A dell’inc. Ufficio di

conciliazione, punto 5) e la clausola prevedente l’esclusione di ogni e

qualsiasi garanzia da parte della locatrice per il materiale estratto (doc. A

cit., punto 1).

Nella

sentenza impugnata il Pretore ha già ampiamente esposto le nozioni e le

caratteristiche dei due tipi di contratto qui in discussione. In questa sede

risulta pertanto sufficiente ricordare che il contratto d’affitto si distingue

dal contratto di locazione in primo luogo per l’oggetto del contratto. Il

contratto di locazione può portare solo su delle cose, siano esse produttive o

no, mentre il contratto d’affitto può avere come oggetto unicamente cose

produttive o diritti produttivi di utilità. La produttività (“Nutzbarkeit”)

dell’oggetto costituisce l’elemento centrale del contratto d’affitto. Tra le

cose produttive che più spesso sono oggetto di un contratto d’affitto la dottrina

e la giurisprudenza citano i fondi ai sensi dell’art. 655 CC, tra questi figurano

Fatti

i pascoli, i campi, i boschi, i frutteti ma anche le cave di pietra, le cave di

ghiaia, le cave di argilla e le miniere (vedi anche Roncoroni, Commentaire Romand, Code des obligations I, 2003,

Basilea, nota 1 ad art. 275; Higi,

Obligationenrecht, Die Pacht, Zurigo, 2000 nota 25 ad art. 275).

In

secondo luogo i due tipi di contratto differiscono per lo scopo per il quale

l’oggetto è ceduto. Nel contratto di locazione l’oggetto è ceduto affinché il

conduttore ne faccia uso, mentre nel contratto d’affitto è ceduto non solo

perché l’affittuario ne usi ma anche al fine di raccoglierne i frutti ed i

proventi. A titolo di esempio, si è in presenza di un contratto di locazione se

un locatore cede un pascolo affinché venga usato per fare dell’equitazione; se

detto pascolo viene invece ceduto per permettere lo sfruttamento dell’erba vi è

un contratto d’affitto (cfr. anche Roncoroni, op. cit., nota 6 segg. ad art. 275 CO).

La

qualifica del contratto deve avvenire in base alle prestazioni realmente pattuite

e non in funzione di espressioni o denominazioni inesatte utilizzate dalle

parti (cfr. SJ 2001 I pag. 541)

Nel caso

concreto, oggetto del contratto è una cava di granito destinata all’estrazione

di pietra naturale e pertanto un bene immobile ai sensi dell’art. 655 CC

produttivo di utilità. Il contratto prevede espressamente il diritto di CO 1 “di

estrarre, di acquisire, di trasformare e di vendere il materiale estratto dalla

cava (...)” (doc. A punto 1 dell’inc. Ufficio di

conciliazione); in altre parole, in base all’accordo concluso tra le parti, la

convenuta è legittimata a raccogliere i proventi di detto bene.

Valutando

l’insieme di quanto sopra indicato, si deve ritenere che il contratto in essere

tra le parti sia un contratto d’affitto, così come accertato dal Pretore.

5. L’appellante

invoca nuovamente il contenuto della clausola n. 17 del contratto che esclude

ogni responsabilità o coinvolgimento del AP 1 per divergenze sorte tra i

cavisti. A mente della stessa, oggetto della presente vertenza sarebbe per

l’appunto un litigio tra cavisti e pertanto detta clausola troverebbe piena

applicazione.

Questa

argomentazione non può essere seguita. Se pur è vero che la diatriba tra le

parti ha preso origine in seguito ad uno sconfinamento da parte della litisdenunciata

PI 1 sull’area di sfruttamento della cava n. 3 attribuita alla convenuta, la

presente causa non concerne direttamente divergenze tra le due ditte caviste bensì

controversie tra il AP 1 e CO 1 connesse al contratto d’affitto e al deposito

del fitto. Non vi è motivo di ritenere, ciò che peraltro neppure il AP 1

pretende, che sottoscrivendo detta clausola la convenuta abbia inteso

rinunciare preventivamente a far valere i suoi diritti in caso di difetti del

bene affittato. Ne consegue che, come accertato dal Pretore, la clausola n. 17

non trova applicazione nel caso concreto.

6. L’appellante

nega che lo sconfinamento operato da PI 1 costituisca un difetto del bene

locato suscettibile di legittimare una riduzione del 20% della pigione a favore

della convenuta. A sostegno delle proprie allegazioni il AP 1 ha argomentato che

CO 1 non ha subito alcun danno concreto ed ha sottolineato che la ditta non

operava e non effettuava estrazioni nella zona interessata dallo sconfinamento.

A dire dello stesso, l’attività di sfruttamento della cava da parte di CO 1 non

sarebbe stata intaccata. Il AP 1 conclude sostenendo l’illegittimità della

riduzione accordata dal Pretore.

6.1. Nel

querelato giudizio il Pretore ha già illustrato le norme e la dottrina applicabili

ai difetti della cosa, in particolare egli ha ricordato che in virtù dell’art.

288 CO le disposizioni in materia di locazione di cui agli art. 259a - 259i CO sono

applicabili per analogia al contratto d’affitto. In questa sede risulta

pertanto sufficiente rammentare che, per dare diritto ad una riduzione della

pigione, e per analogia anche ad una riduzione del fitto, i difetti devono

essere almeno di media importanza. Il Tribunale federale ha già avuto modo di

spiegare che questa condizione è adempiuta quando l’uso dell’ente locato è

ristretto nella misura di almeno il 5%, oppure quando, seppur non raggiungendo

tale percentuale, il difetto minore si prolunga su un lungo lasso di tempo

senza che il locatore, informato della sua presenza, prenda misure necessarie

per eliminarlo (sentenza del Tribunale federale 4C.97/2003 del 28 ottobre 2003 consid. 3.3). L’entità della riduzione della pigione deve essere

calcolata applicando per analogia i criteri sviluppati dalla dottrina e dalla

giurisprudenza nell’ambito di azioni estimatorie del contratto di compravendita

(SVIT - Kommentar, 3a ed,

Zurigo, n.14 ad art. 259d CO; Lachat,

Commentaire Romand, Code des obligations I, Basilea, 2003, nota 2 ad art. 259d

CO; Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen,

Berna-Stoccarda-Vienna, 1992, p. 187 e segg.; DTF 130 III 504 consid. 4.1; II

CCA 23 aprile 1996 inc. 12.1996.12; II CCA 23 agosto 1996 inc 12.1996.99);

la riduzione deve essere proporzionale al minor valore della cosa locata,

ovvero deve corrispondere alla sua diminuita utilità rispetto a quella

inizialmente pattuita. In difetto di una precisa normativa sui parametri di

calcolo della percentuale da ridurre, spetta al giudice, secondo il suo libero

potere di apprezzamento e previa valutazione di tutte le circostanze del caso

concreto, effettuare tale quantificazione (II CCA 25 aprile 1997 inc.

12.1997.109; Züst, op. cit., pag.

193, n. 337). Egli decide secondo equità, potendo far riferimento

all’esperienza generale della vita, al buon senso ed alla casistica

giurisprudenziale (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e sentenza del Tribunale

federale del 28 ottobre 2003 inc.4C.97/2003 consid. 3.5 con la quale ha

confermato la sua precedente sentenza del 29 maggio 1997 inc.4C.527/1996, consid. 4a). A questo proposito va rilevato che nei casi in cui il giudice è tenuto a

giudicare secondo il suo libero apprezzamento, applicando quindi le regole del

diritto e dell’equità ai sensi dell’art. 4 CC, l’autorità di appello può

riesaminare una tale valutazione ma con estrema prudenza, intervenendo solo

quando le decisioni rese secondo il libero apprezzamento siano manifestamente

ingiuste o inique (DTF 130 III 504 consid. 4.1 e giurisprudenza ivi citata; DTF

109 II 391 consid. 3; II CCA 16 gennaio 1997 inc. 12.1996.222)

6.2. Nella

fattispecie il Pretore, sulla base delle risultanze istruttorie, ha preliminarmente

appurato la correttezza del confine tra la cava patriziale n. 3 e la cava n. 4

indicato nella planimetria allegata al contratto di affitto sottoscritto tra il

AP 1 e CO 1 (doc. A dell’inc. Ufficio di conciliazione) e successivamente accertato che vi è stato uno sconfinamento nell’estrazione

del granito da parte di PI 1 sul sedime occupato dalla cava. n. 3. Circostanza

questa di cui dà atto lo stesso AP 1 ancorché cercando di ridimensionarne la

portata e che invece la litisdenunciata PI 1 nega. Il primo giudice ha quindi

ritenuto che detto sconfinamento impediva a CO 1 di sfruttare l’area affittata come

previsto dal contratto d’affitto - di fatto l’area di sfruttamento risultava

infatti inferiore a quanto pattuito - ed ha riconosciuto la natura difettosa

della cava. In particolare egli ha stabilito che il difetto limitava

l’esercizio del bene e ne diminuiva l’idoneità all’uso. L’opinione del primo

giudice merita di essere condivisa. È infatti fuori dubbio che il fatto di non poter sfruttare una parte

del bene affittato costituisce una limitazione dell’uso per cui esso era stato

ceduto. Poco importa che la convenuta operasse o meno su quella parte di sedime.

A giusta

ragione il primo giudice ha pertanto ammesso la natura difettosa dell’ente affittato

ed il diritto ad una riduzione del fitto.

Per

quanto attiene alla quantificazione della stessa è necessario ricordare che in

questo ambito il primo giudice gode di un ampio potere di apprezzamento e che l’autorità

di appello può intervenire solo quando le decisioni siano manifestamente

ingiuste o inique. Nel caso concreto, alla luce di quanto indicato sopra e

tenuto conto dell’estensione tutto sommato limitata dello sconfinamento (quantificato

dal Pretore in 150 mq, dato non contestato dalle parti) per rapporto alla

superficie totale della cava (cfr. doc. C dell’inc. Ufficio di conciliazione), appare

equo ridurre sensibilmente la percentuale del 20% concessa dal Pretore e

fissare la stessa nel 10% del fitto della cava n. 3 (cfr. anche Züst, Kasuistik zur Mietzinsherabsetzung

bei Mängel in MP 2004 pag. 69 e segg.).

Conformemente

ai disposti dell’art. 259d CO, detta riduzione deve essere accordata a partire

da inizio 2008 e sino all’eliminazione del difetto, rispettivamente sino alla

fine dell’affitto.

7. Da

ultimo l’appellante contesta la correttezza della procedura seguita dalla

convenuta per depositare le pigioni e lamenta una violazione dei disposti degli

art. 259 segg. CO. A detta dello stesso la convenuta avrebbe omesso di fissare

chiaramente un termine per il ripristino della situazione come pure l’avviso

che in caso contrario avrebbe depositato le pigioni.

Queste argomentazioni

non possono essere condivise. Dottrina e giurisprudenza sono chiare al

riguardo. La fissazione del termine e la minaccia del deposito, pur costituendo

di regola delle premesse obbligatorie, possono essere omesse, in analogia con

l’art. 108 CO, quando dal comportamento del debitore risulti chiaro che ciò

sarebbe inutile. In questa ipotesi diventa però obbligatorio avvertire per

iscritto il locatore dell’avvenuto deposito (per i dettagli cfr. anche Higi, Obligationenrecht, Die Miete, Zurigo,

1994, n. 29, 41 e 46 ad art. 259g CO).

Nel caso

concreto, dall’incarto processuale emerge in modo chiaro che CO 1 ha segnalato

a più riprese al locatore per iscritto e verbalmente gli sconfinamenti della

ditta confinante invitandolo ad intervenire e riservandosi di adire le vie

legali nel caso in cui il termine fissato per il ripristino non fosse stato

rispettato (cfr. per i dettagli doc. I, L, M, N, O, P, Q, R, S). Per sua parte

il locatore ha declinato ogni sua responsabilità sollecitando la convenuta a

rivolgersi direttamente a PI 1 (doc. N). Il AP 1 si è limitato ad organizzare

un sopralluogo in loco che non ha però permesso di risolvere la vertenza (doc.

R).

Confrontata

con l’atteggiamento passivo del AP 1 e resasi conto che questi non avrebbe intrapreso

passi più incisivi per ristabilire la legalità, in data 30 gennaio 2008, CO 1 ha

proceduto al deposito della pigione. Il 31 gennaio 2008 essa ha avvertito il

locatore dell’avvenuto deposito ed ha inoltrato l’istanza di convalida al

competente Ufficio di conciliazione (cfr. per i dettagli sentenza 28 giugno

2011 punto 4.1.1).

Contrariamente

a quanto sostiene l’appellante, l’agire dell’affittuaria appare conforme ai

disposti dottrinali e giurisprudenziali citati poc’anzi ed è pertanto formalmente

corretto. Su questo punto la sentenza pretorile merita conferma.

8. Visto

quanto precede l’appello deve essere parzialmente accolto. La tassa di

giustizia, le spese e le ripetibili di primo e secondo grado seguono la

rispettiva soccombenza delle parti.

Diversamente

da quanto indicato dal Pretore nel proprio giudizio le ripetibili devono essere

poste a carico della convenuta ritenuto il suo maggior grado di soccombenza, e le

ripetibili ridotte di prima sede vengono quindi fissate in fr. 1’080.-. Per il

giudizio di appello si è tenuto conto di un valore di causa di fr. 6'763.20.

Per i quali motivi,

visti gli art. 96 e 106 CPC

decide

I.

L’appello 2 agosto 2011 del AP 1 è

parzialmente accolto.

Di

conseguenza la sentenza 28 giugno 2011 della Pretura del Distretto di Riviera,

è così riformata:

1. L’istanza

presentata dal AP 1 in data 4 agosto 2008 è parzialmente accolta.

2. E’

accordata una riduzione del 10% del fitto inerente la cava n. 3 a far tempo dal 1. gennaio 2008 fino all’eliminazione del difetto.

3. E’

ordinato lo sblocco dei canoni depositati presso l’Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di __________ a favore del AP 1 per fr. 8'547.70 e a

favore della CO 1 per fr. 3'381.60.

4. La

tassa di giustizia di fr. 2’000.- (di cui fr. 80.- già anticipati dall’istante)

e le spese di fr. 2’000.- (di cui fr. 1'440.- già anticipati dall’istante, fr.

230.- già anticipati dalla convenuta e fr. 250.- già anticipati dalla

litisdenunciata), da anticiparsi per la differenza dalla parte istante sono

poste a carico dell’istante in ragione di 1/20 e della convenuta in ragione di

19/20. La convenuta rifonderà inoltre all’istante l’importo di fr. 1'080.- a

titolo di ripetibili ridotte.

Considerandi

II. Le spese giudiziarie della procedura di appello consistenti in

complessivi fr. 1200.-, da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico per

1/2 e per 1/2 sono poste a carico dell’appellata; le ripetibili sono compensate.

III. Notificazione:

-

-

-

RA 1, __________

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Riviera

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle

cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso

ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di

locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.

74.

cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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