12.2011.140

Compravendita immobiliare, infiltrazioni d'acqua dal tetto, difetto occulto, clausola di esclusione della garanzia non valida, mancato adempimento all'onere della prova circa l'avvenuta tempestiva not

2 novembre 2012Italiano26 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti con risposta del 19 settembre 2011 si oppongono completamente

chiedendo che la decisione pretorile sia confermata per intero, protestate

spese, tasse e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. Con atto pubblico 16 marzo 2009 del notaio avv. __________, AP 1

hanno acquistato (ognuno in ragione di un mezzo) per fr. 870'000.– la casa

d'abitazione di CO 1 (già comproprietari in ragione di metà ciascuno) situata

sul fondo n. __________ RFD __________ (doc. A). Il trapasso di proprietà è

stato iscritto a registro fondiario il 31 marzo 2009 (doc. C).

Con invio

raccomandato 10 settembre 2009 AP 1 hanno notificato a CO 1 la presenza di un

difetto occulto al citato immobile (doc. E). In sostanza, a seguito dei temporali

di luglio e agosto 2009, si erano verificate ripetute e importanti infiltrazioni

di acqua piovana dal tetto a vista, che si erano poi riversate in particolare

sul sottostante soggiorno. Una ditta specializzata aveva provveduto una prima

volta a sistemare delle tegole e sostituire dei listoni marci. Nondimeno, visto

che il problema si era ripresentato, la medesima ditta aveva proceduto ad un

controllo più approfondito eseguito con sopralluogo del 9 settembre 2009, da

cui era emerso che i listoni del tetto erano marci e l'isolazione compromessa,

imponendone la sostituzione. Il 19 settembre 2009 CO 1 hanno evidenziato che un

siffatto inconveniente non si era mai verificato, che la casa era stata - come

noto - edificata nel 1972 e che come tale la stessa era stata venduta in buona

fede priva di difetti escludendo una qualsiasi garanzia al riguardo (doc. F).

B. Con

petizione 24 novembre 2009 AP 1 hanno chiesto la condanna di CO 1 al pagamento

di fr. 30'219.70 e interessi al 5% dal 1° ottobre 2009. L'esistenza di problemi al tetto non era loro nota all'acquisto della casa e, trattandosi di un

difetto occulto, nemmeno gli si poteva rimproverare di non avere esaminato

l'immobile con dovuta diligenza. Il difetto poi aveva carattere progressivo, di

modo che gli attori lo avevano notificato una volta accertatene entità e

importanza. Ai convenuti si poteva finanche imputare un agire doloso, avendo questi

ultimi omesso di informarli in merito a interventi al tetto fatti eseguire in

passato. Ininfluente inoltre la clausola di esclusione della garanzia per

difetti contenuta nell' atto notarile, visto che il difetto era appunto occulto.

Infine, in base ai preventivi di riparazione e rifacimento del tetto (doc. G e

H), il minor valore dell'immobile andava stabilito in fr. 30'219.70 importo questo

che gli attori rivendicavano dai convenuti.

Con comparsa

scritta di risposta 4 gennaio 2010, i convenuti hanno contestato la pretesa

degli attori. Costruita nel 1972, la casa aveva oltre 30 anni ed era quindi soggetta

all'usura abituale. Il prezzo richiesto (fr. 870'000.–) teneva appunto conto

del fatto che l'immobile non era nuovo, prova ne era che il suo valore

commerciale nel 2006 era stato stimato in fr. 1'051'700.– (doc. 2). Gli attori poi

avevano visitato la casa ben tre volte prima dell'acquisto. La notifica dei difetti

10 settembre 2009 era ad ogni modo intempestiva, visto che le pretese infiltrazioni

d'acqua risalivano a luglio e agosto, e che - per loro stessa ammissione - gli

attori avevano ordinato un primo intervento già a luglio 2009. Ciò detto non

avendo a quel momento notificato alcunché, se ne doveva dedurre che gli attori

avevano accettato quel problema. Negli anni i convenuti avevano provveduto alla

manutenzione ordinaria dell'immobile e quindi anche a quella del tetto, ma mai si

erano confrontati con infiltrazioni d'acqua piovana. Pertanto, la causa dei

problemi costatati dagli attori poteva anche ricondursi agli interventi e ai lavori

(riparazione, ma anche posa della nuova conversa) commissionati in quel periodo

dagli stessi attori.

Confermati

i loro argomenti nella replica 1° febbraio 2010, gli attori hanno precisato che

solo le nuove infiltrazioni constatate dopo l'intervento di luglio 2009 avevano

permesso di appurare l'effettiva importanza della problematica al tetto. Ciò

detto, nei due anni precedenti l'acquisto la casa era stata disabitata. Dal

canto loro poi, gli attori erano stati assenti per vacanze dal 5 al 20 luglio

2009 e solo dal 24/25 luglio 2009 abitavano quella casa. Il difetto al tetto

non era da ricondurre alla normale usura, bensì ad una precedente e sottaciuta riparazione

effettuata in modo non conforme alle regole dell'arte. Contestato invece che i

lavori fatti da loro eseguire fossero all'origine delle infiltrazioni d'acqua. Con

la duplica 26 febbraio 2010 i convenuti hanno ribadito il loro punto di vista spiegando

che, seppur disabitata, la casa veniva sempre riscaldata, pulita e curata

dentro e fuori e che all'origine della decisione di vendere vi era un lutto

familiare e non una volontà speculativa. Infine, l'unica riparazione al tetto

da essi effettuata risaliva ad oltre 20 anni prima, subito dopo averla acquistata,

e riguardava solo la parte angolo TV.

Esperita

l'istruttoria e previa rinuncia al dibattimento finale, le parti hanno

rinnovato i rispettivi argomenti, gli attori con le loro conclusioni scritte 21

aprile 2011 e i convenuti con memoriale del 27 aprile 2011.

C. Con sentenza del 20 giugno 2011 il Pretore aggiunto __________ ha

respinto la petizione. Pacifico anzitutto che il rapporto contrattuale in

essere fra le parti era una compravendita immobiliare ai sensi degli art. 184

segg. CO (in particolare art. 216 a 221 CO). Il Pretore aggiunto ha quindi ricordato

i principi dottrinali e giurisprudenziali sulla garanzia per difetti, sulla responsabilità

e sulle conseguenze economiche, oltre ai requisiti per ammettere l'esistenza di

un difetto. Ciò detto, egli ha aderito alle conclusioni del perito giudiziario

e ammesso l'esistenza di un difetto occulto al tetto. Di modo che la clausola

di esclusione della garanzia nell'atto di compravendita era senza rilevanza. Nondimeno,

a detta del Pretore aggiunto, gli attori non avevano dimostrato l'avvenuta

tempestiva notifica del difetto. Non vi erano elementi a comprova del fatto che

si fosse manifestato progressivamente, né per risalire al momento esatto in cui,

a detta degli attori, lo stesso sarebbe stato identificato in tutta la sua

integralità. D'altra parte, non vi erano neppure i presupposti per ritenere che

i convenuti avevano volutamente sottaciuto quel difetto agli attori: la

riparazione al tetto fatta eseguire dopo il loro acquisto della casa nel 1989, risaliva

al 1990; e d'altra parte poi, non si poteva certo pretendere che i metodi di

costruzione impiegati da chi aveva fatto costruire la casa fossero loro noti. E

questo, escludeva una loro responsabilità per dolo ex art. 203 CO.

D. Con

atto d'appello dell'11 agosto 2011 gli attori chiedono la riforma del giudizio

impugnato e di accogliere la petizione con conseguente condanna dei convenuti a

pagare fr. 30'219.70 oltre interessi. Il difetto occulto accertato dal Pretore

aggiunto aveva carattere progressivo e, emerso con la prima infiltrazione di

giugno 2009, si era manifestato per intero il giorno prima della notifica 10

settembre 2009. La ditta interpellata dagli attori era in effetti intervenuta

due volte: subito dopo le prime infiltrazioni e poi con il sopralluogo del 9

settembre 2009, allorquando si ebbe modo di constatare la reale entità del

difetto al tetto. Dal canto loro i convenuti non avevano contestato il

sopralluogo del 9 settembre 2009, tant'è che persino il Pretore aggiunto aveva rinunciato

ad eventuali chiarimenti in proposito. Era pertanto a torto che il Pretore

aggiunto aveva ritenuto incerto il momento in cui il difetto occulto era stato

identificato. In effetti, non essendo contestato il giorno 9 settembre 2009, la

notifica 10 settembre 2009 risultava senz'altro tempestiva. D'altra parte, i

convenuti avevano ordinato una riparazione del tetto nel 1990 e un'ulteriore

intervento negli anni 2002-2004 motivato dal maltempo. Di modo che, il Pretore

aggiunto non poteva richiamarsi alla loro buona fede ed escludere che già a

quel momento le condizioni del tetto a loro non fossero note. Motivo per cui, ai

convenuti era comunque e ad ogni modo imputabile una responsabilità per dolo ai

sensi dell'art. 203 CO.

E. Con

risposta del 19 settembre 2011, i convenuti propongono di respingere l'appello e

confermare la sentenza pretorile per motivi di cui, se necessario, si dirà nel

seguito.

e considerando

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010

1739,1834). Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla

giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata

in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Avviata il 24 novembre

2009, la vertenza davanti al Pretore aggiunto resta così sorretta dal Codice di

procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio

1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.

Per contro, giusta l'art. 405 cpv. 1 CPC, alle impugnazioni si

applica il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. In

specie, la stessa è stata pronunciata e notificata il 20 giugno 2011, di modo

che la procedura di ricorso è retta dal CPC. Ciò detto, le decisioni finali di

prima istanza attinenti controversie patrimoniali sono impugnabili mediante

appello se il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella

decisione è di almeno fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC), ciò che è senz'altro

il caso nella fattispecie in esame (sopra, consid. B). Nulla osta poi all'esame

dell'appello 11 agosto 2011 (data sulla busta d'invio) ritenuto che l'invio

della sentenza è stato ritirato il 21 giugno 2011 (art. 311 cpv. 1 CPC

combinato con l'art. 145 cpv. 1 lett. b). Altresì ammissibile la risposta 19

settembre 2011, l'appello essendo stato notificato il 1° settembre 2011 (art.

312 cpv. 2 CPC).

2. Dopo

essersi diffusamente pronunciato in merito alla dottrina e alla giurisprudenza

applicabili e avere accertato che le parti erano legate da un contratto di

compravendita immobiliare (sentenza impugnata, pag. 3 segg. consid. 1, 2 e 3),

il Pretore aggiunto ha qualificato di difetti occulti - in quanto rilevanti e

non facilmente visibili - i problemi gravanti il tetto dell'immobile acquistato

dagli attori, a scapito dell'applicazione della clausola di esclusione di

garanzia contenuta nell'atto pubblico (sentenza impugnata, pag. 6 seg. consid.

6 e 7). Con riferimento alla notifica dei difetti per contro, il Pretore

aggiunto non l'ha considerata tempestiva: a suo modo di vedere, non era stato

provato che il difetto si fosse manifestato in modo progressivo e nulla

permetteva di stabilire con certezza il giorno in cui aveva avuto luogo il

preteso secondo intervento chiarificatore eseguito dalla ditta incaricata e che

le aveva permesso di scoprire integralmente la reale entità dello stesso difetto

(sentenza impugnata, pag. 10 consid. 10 in fine). Per il Pretore aggiunto non erano nemmeno dati i presupposti per imputare ai convenuti una responsabilità

per dolo ai sensi dell'art. 203 CO (sentenza impugnata, pag. 12 consid. 13). Ciò

premesso - come si vedrà di seguito - le obiezioni sollevate dagli appellanti vertono

sulla notifica dei difetti e sulla responsabilità per dolo.

3. Per

gli appellanti il difetto al tetto non era solo occulto, ma si era manifestato anche

in maniera progressiva e graduale nel periodo tra il mese di giugno 2009 - quando

furono constatate le prime infiltrazioni - e la comunicazione del difetto in

data 10 settembre 2009 (appello, pag. 8 seg. n. 3). Per contro, alla luce della

fattura 20 luglio 2009 della ditta __________ SA di __________ il Pretore

aggiunto ne ha desunto che gli attori avevano fatto eseguire degli interventi al

tetto verosimilmente a luglio 2009, che già a quel momento si era - fra l'altro

- provveduto ad un “controllo in generale della copertura, pulizia converse

e canali di gronda, sostituzione listoni marci e sistemazione tegole” (doc.

L n. 3) e che, pertanto, si poteva legittimamente ritenere che già allora vi

erano gli estremi per rilevare quel difetto e quindi per segnalarlo ai venditori

convenuti (sentenza impugnata, pag. 10 consid. 10).

a) Gli

appellanti precisano che quel primo intervento s'inseriva nel contesto dei lavori

di ristrutturazione interni alla casa affidati all'impresario edile __________

(verbale audizione testi 9 febbraio 2011, pag. 3) e che avevano reso necessarie

la posa di una ventilazione supplementare e la manutenzione di gronde pluviali

e conversette, opere queste appunto commissionate a quella ditta. Di fatto,

l'impresario edile si era limitato a preannunciare a titolo informativo alla

ditta in procinto di intervenire la presenza di una macchia d'acqua sul

pavimento del soggiorno che aveva avuto modo di constatare (appello, pag. 9 n.

4). La questione però appare invero irrilevante. Indipendentemente dai motivi

per i quali in origine la ditta era stata interpellata, resta il fatto che gli

stessi attori hanno collegato la macchia d'acqua, constatata l'8 giugno 2009 da

loro e dall'impresario edile, alle intense piogge cadute il 6 giugno 2009 e ad

una conseguente infiltrazione d'acqua manifestatasi il 7/8 giugno 2009 (appello,

pag. 5 n. 3). A fronte di ciò, l'argomentazione proposta non soccorre agli

appellanti.

b) Gli

appellanti affermano poi che le infiltrazioni d'acqua erano a quel momento appena

percettibili tant'è che persino la perizia giudiziaria - a oltre un anno di

distanza - non aveva dato riscontro di vecchi segni di infiltrazione d'acqua, che

le stesse si verificavano solo a fronte di eventi meteorologici straordinari e intensi,

che quindi a quel momento non vi erano ancora i presupposti per ipotizzare

l'esistenza di un difetto occulto e che, di conseguenza, bisognava

necessariamente concludere che esso si era manifestato in modo progressivo

(appello, pag. 9 n. 5 e pag. 10 n. 6). Ma la censura non regge. Del fatto che

in occasione del primo intervento la ditta interpellata non fosse stata

Considerandi

incaricata di cercare dei difetti bensì, oltre alle opere commissionatele, di semplicemente

procedere ad un controllo sommario della copertura del tetto -svolto in un'ora

di lavoro soltanto- come da fattura 20 luglio 2009 (appello, pag. 10 n. 6), già

si è in parte detto (sopra, consid. 3a). Ciò posto, dalla stessa fattura

risulta anche che la posa della ventilazione supplementare e della relativa

nuova conversa avevano richiesto in particolare la “foratura sottotetto e

taglio listoni e controlistonatura, raccordo al sottotetto esistente, posa

conversa per tubo d'esalazione compreso tubo fodera e cappello, adattamento

alla situazione della copertura in tegole, listonatura e controlistonatura”

(doc. L n. 1). E va da sé che - a differenza di quanto lasciano intendere gli

appellanti (appello, pag. 11 n. 7) - quantomeno in corrispondenza di quel

preciso punto ciò aveva appunto imposto la rimozione di tegole dal tetto,

premessa questa imprescindibile per la scoperta del difetto (referto peritale,

pag. 5 n. 3.5).

Peraltro,

oltre alla listonatura e controlistonatura resasi necessaria per la posa di

quella nuova ventilazione e della relativa conversa, sempre il medesimo

conteggio datato 20 luglio 2009 menziona specificatamente - come già rilevato dal

Pretore aggiunto - la sostituzione di listoni marci eseguita proprio nel

contesto del preteso “controllo sommario” invocato dagli appellanti. E, su

questo preciso punto, gli appellanti non si confrontano nemmeno. Aggiungasi d'altra

parte che persino la perizia giudiziaria ha appurato che in corrispondenza

della nuova ventilazione e relativa conversa, i listoni erano in ordine e di

data recente (referto peritale, pag. 2 n. 3.1 [zona “Sondaggio S1”], pag.

8.

n. 4.4 e foto n. 3 allegato A), e ha parimenti constatato la posa e la sostituzione

di nuovi listoni anche nell'angolo TV (referto peritale, pag. 2 n. 3.1 [zona “Sondaggio

S3”], pag. 5 n. 3.6, pag. 8 n. 4.3, foto n. 6 e 7 allegato A): e, visto che

dal semplice raffronto tra le foto, tutti i listoni “nuovi” si presentano in condizioni

sostanzialmente analoghe, nulla indica - foss'anche diversamente da quanto si

potrebbe ipotizzare leggendo la frase contenuta nello stesso referto peritale

(pag. 8 n. 4.3; appello, pag. 13 n. 8) - che quelli posati nell'angolo TV siano

da ricondurre a interventi eseguiti prima dell'acquisto dell'immobile da parte

degli attori. Nel complesso, se ne deve pertanto dedurre che, anche laddove

pretendono che la verifica così eseguita non aveva lasciato emergere alcunché in

merito all'esistenza del difetto occulto al tetto (appello, pag. 11 n. 6), l'argomentazione

degli appellanti è infondata. Parimenti la conclusione del Pretore aggiunto

risulta di conseguenza e a ben vedere sostenibile.

c) Invero

gli appellanti evidenziano ancora che se, nel contesto del primo intervento

eseguito dalla ditta, avessero avuto dubbi in merito all'effettivo stato in cui

si trovava il tetto della casa che avevano acquistato - tale da imporre loro un

suo rifacimento totale - mai avrebbero acconsentito all'esecuzione della nuova

ventilazione e relativi conversa e piede pluviale (appello, pag. 11 n. 7). A

loro dire, anche questo elemento indicava che quell'intervento di inizio luglio

2009.

non aveva permesso alla ditta incaricata di determinare le esatte e

precarie condizioni dell'intera struttura del tetto (appello, pag. 11 n. 7), appurate

solo a seguito delle nuove infiltrazioni che si erano succedute tra luglio e

agosto 2009 e del sopralluogo esperito in occasione del secondo intervento poi effettuato

(appello, pag. 12 n. 7). Se non che, la loro tesi non è una volta ancora d'aiuto.

Gli attori investiti dell'onere della prova circa l'avvenuta e tempestiva

notifica del difetto - principio questo che non è di per sé controverso (appello,

pag. 7 n. 1 e pag. 8 n. 2) - non possono seriamente pretendere di avere adempiuto

a questo loro obbligo in forza di argomenti soggettivi e mere allegazioni di

parte: a ben vedere in effetti nulla consente di escludere a priori che quanto

emerso dal preteso “controllo sommario” , non fosse in realtà stato da

loro semplicemente sottovalutato e minimizzato. E, questo non può certo andare

a scapito dei convenuti.

4.

Gli

appellanti rimproverano il Pretore aggiunto per avere ritenuto che non vi erano

agli atti elementi certi per determinare la data del secondo intervento effettuato

dalla ditta __________ SA e stabilire quindi l'esatto momento in cui il difetto

occulto era stato scoperto nella sua integralità, e per avere desunto da tutto

ciò che i problemi di impermeabilità al tetto non erano stati segnalati tempestivamente

(appello, pag. 14 n. 10). Ora, il Pretore aggiunto ha anzitutto constatato che per

gli attori quella ditta era stata interpellata una seconda volta in agosto, ma

che a causa delle ferie edilizie l'intervento era stato posticipato al 9

settembre 2009. Tuttavia, pur confermando l'avvenuto secondo intervento a seguito

di nuove infiltrazioni d'acqua, il titolare della ditta aveva ipotizzato tanto

l'eventualità che il sopralluogo si fosse tenuto prima delle ferie edilizie

quanto dopo le stesse, ma senza poter dare indicazioni più precise visto il

tempo trascorso. E, visto che nessun altro documento o prova attestava di un'ispezione

il 9 settembre 2009, il Pretore aggiunto ha escluso che la notifica dei difetti

del 10 settembre 2009 potesse dirsi tempestiva (sentenza impugnata, pag. 9 seg.

n. 10). A detta del primo giudice peraltro, anche volendo situare il

sopralluogo a dopo le ferie edilizie, la notifica del 10 settembre 2009 sarebbe

comunque stata tardiva (sentenza impugnata, pag. 10 n. 10).

a) Secondo gli appellanti la conclusione del Pretore aggiunto reggerebbe

soltanto se i convenuti avessero contestato lo svolgimento come tale del sopralluogo

in data 9 settembre 2009. Ma ciò non era il caso in concreto, visto che i convenuti

si erano limitati ad escludere che il difetto occulto era stato scoperto solo quel

giorno e non già nel contesto del primo intervento effettuato dalla ditta ad

inizio luglio 2009 (appello, pag. 15 n. 12 e n. 13). La censura è tuttavia fuorviante

e pretestuosa giacché, avendo dal canto loro i convenuti sempre contestato la

tempestività della notifica del difetto al tetto (conclusioni 27 aprile 2011,

pag. 3; duplica, pag. 4 ad 4 e pag. 6 seg. ad 7 e 8; risposta, pag. 5 ad 5 e 6

e pag. 6 ad 7 e 8), l'obbligo di provare il contrario - e quindi la sua

effettiva tempestività - era proprio a carico degli attori (sopra, consid. 3c).

b) Come visto (sopra, consid. 4 ab initio) secondo il Pretore

aggiunto le risultanze agli atti non permettevano di collocare al 9 settembre

2009.

il sopralluogo della ditta incaricata e volto ad una verifica della

struttura del tetto, argomentazione questa che gli appellanti contestano. Ciò

non toglie che - come evidenziato dal primo giudice - le dichiarazioni del

titolare di quella ditta non suffragano la loro tesi (verbale audizione teste __________

9.

febbraio 2011, pag. 2). D'altra parte poi, gli appellanti nulla obiettano in

merito all'assenza di altri elementi oggettivi a comprova di quella data. Non

solo. A ben vedere in effetti, proprio perché la sostituzione di listoni marci (sopra,

consid. 3b) è stata fatturata solo e unicamente il 20 luglio 2009, quel secondo

intervento in occasione del quale la ditta “constatato che la listonatura

cedeva” aveva “eseguito una riparazione di fortuna” (verbale

audizione teste __________ 9 febbraio 2011, pag. 2), potrebbe finanche e a

maggior ragione essere collocato in quello stesso mese. Oltre al fatto che non

v'è traccia di una ulteriore e successiva spesa addebitata a questo titolo agli

attori, lascia del resto altresì perplessi il fatto che nonostante il preteso “controllo

approfondito del tetto” eseguito il 9 settembre 2009, gli attori

necessitassero comunque e ancora di tempo per effettuare i rilievi tecnici del

caso (doc. E) e che, le uniche foto da loro prodotte a sostegno dell'effettivo

stato in cui si trovava il tetto quel giorno, siano in concreto datate 4

novembre 2009 (doc. D). Anche da questo punto di vista, la conclusione del Pretore

aggiunto resiste pertanto alla critica.

c) Gli appellanti obiettano invero che ancor prima dell'onere della

prova, il Pretore aggiunto ha disatteso il dovere di allegazione e

specificazione a carico dei convenuti, poiché questi ultimi non avevano contestato

che il sopralluogo effettuato al secondo intervento della ditta si era tenuto

proprio il 9 settembre 2009 (appello, pag. 21 n. 16). Ma una volta di più, invano.

Certo, l'onere della prova va distinto dall'onere di allegazione, ovvero l'obbligo

per le parti di addurre i fatti determinanti (Cocchi/Trezzini,

CPC/TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 2 ad art. 183). Nondimeno, gli appellanti sembrano volutamente scordare di avere costruito

la tesi della pretesa tempestività proprio sulla verifica esperita il 9

settembre 2009 e sulla relativa notifica del difetto inviata per raccomandata

il giorno successivo (doc. E; petizione, pag. 4 seg. n. 7 e 8 e pag. 6 seg. n.

10.

e 11). E, avendone eccepito la tempestività (sopra, consid. 4a), i convenuti

hanno parimenti contestato quella loro allegazione. Di modo che, sotto questo

profilo, non è dato di comprendere cosa il Pretore aggiunto doveva

ulteriormente chiarire (appello, pag. 22 n. 17). La censura così proposta, ai

limiti del pretesto, risulta quindi destituita di fondamento.

5.

Il Pretore

aggiunto non ha ritenuto adempiuti i presupposti sanciti dall'art. 203 CO e ha

così escluso l'eventualità che i convenuti avessero venduto la casa ai qui

attori sottacendo volutamente l'effettivo stato in cui si trovava il tetto, non

costruito a regola d'arte. E, neppure si poteva considerare che i convenuti avessero

potuto prendere coscienza dell'esistenza del difetto nel contesto della

riparazione da loro fatta eseguire vent'anni prima -non appena acquistata- su

una piccola porzione di tetto. Considerato il tempo trascorso e l'entità della

stessa poi, il fatto di non avere informato al riguardo gli attori era

assimilabile a una mera dimenticanza od omissione per negligenza (sentenza

impugnata, pag. 11 consid. 12 e pag. 12 consid. 13).

a) Gli

appellanti non condividono la motivazione pretorile. A torto era stato riconosciuto

ai convenuti la buona fede ammettendo che non vi era stato per loro modo di

prendere coscienza dell'esistenza del difetto al tetto nel contesto della

riparazione fatta eseguire vent'anni prima, per negarla invece agli attori laddove

era stato ritenuto che i problemi al tetto si erano già sufficientemente

evidenziati in occasione del primo intervento della ditta __________ SA (appello,

pag. 13 n. 8 e 9 e pag. 23 n. 18). Ma invano. Non risulta anzitutto che la riparazione

ordinata dai convenuti un ventennio prima, si fosse resa necessaria per ovviare

al difetto di costruzione del tetto (appello, pag. 13 n. 8 e 9 e pag. 23 n. 18).

Certo, la perizia giudiziaria dà atto di “ca. 1990-1991 riparazione del

tetto da parte della ditta __________ nell'angolo sud (angolo tv), zona

sondaggio S3” e “ca. 2002-2004 dopo un maltempo la ditta __________ ha

effettuato un controllo del tetto; il controllo non avrebbe rilevato alcun

problema” (referto peritale, pag. 7 n. 4.1). Tuttavia questo non permette

di collegare questi eventi a problemi di infiltrazione d'acqua dovuti alle modalità

di costruzione del tetto adottate a suo tempo e che oltretutto, pur non ossequiando

le regole sancite dalla norma SIA 232 (referto peritale, pag. 4 n. 3.3), di

fatto erano largamente in uso negli anni 1972 (“Il perito è a conoscenza di

innumerevoli tetti a falda isolati e simili al presente, costruiti negli stessi

anni e senza problemi di sorta”: referto peritale, pag. 5 n. 3.3). Aggiungasi

che non si può nemmeno pretendere che - come già rilevato (sopra, consid. 3b) -

quella riparazione aveva comportato la sostituzione di listoni a quel momento

marci, giacché quelli che il perito aveva identificato come “nuovi” in quello

specifico punto (ossia la zona “Sondaggio S3”) erano “visibilmente di

età più recente” (referto peritale, pag. 8 n. 4.3 e rinvii alle relative

foto) e nelle stesse condizioni di quelli “nuovi” di cui alla zona “Sondaggio

S1” dove appunto la ditta __________ SA aveva posato la nuova ventilazione

e la relativa conversa (referto peritale, pag. 5 n. 3.6 e rinvii alle foto). E,

per il resto, nella zona di “Sondaggio S3” il perito non ha riscontrato altri

segni di riparazione del tetto (referto peritale, pag. 8 n. 4.3). Di modo che

la tesi della buona fede dei convenuti, ritenuta dal Pretore aggiunto, regge

alla critica che va così respinta.

b) Gli

appellanti perseverano nell'evidenziare l'incongruenza della valutazione del Pretore

aggiunto per avere riconosciuto la buona fede ai convenuti, proprietari durante

oltre vent'anni del contestato immobile, con riferimento al difetto occulto, e

per contro dubitare della scoperta progressiva di quello stesso difetto da

parte degli attori (appello, pag. 24 n. 19). Oltre alle già citate considerazioni

(sopra, consid. 5b), giova in aggiunta segnalare che - diversamente dai

convenuti - a scapito degli attori vi è il fatto che gli interventi della ditta

__________ SA eseguiti a luglio 2009 avevano di fatto comportato la rimozione

delle tegole e la sostituzione di listoni marci (sopra, consid. 3b; doc. L) e

che questo metteva già nella condizione di riconoscere l'esistenza di un

difetto occulto al tetto. Di modo che, la pretesa incongruenza non è fondata.

6.

titolo sussidiario, qualora fosse necessario sottoporre a degli approfondimenti

la questione della tempestività della notifica del difetto occulto in relazione

al secondo intervento della ditta __________ SA, gli appellanti propongono di

annullare la sentenza impugnata e rinviare l'incarto al Pretore aggiunto per

accertare i fatti, disporre una nuova audizione del titolare di questa ditta ed

addurre ulteriori prove (appello, pag. 25 n. 20). Se non che, una siffatta

opportunità non è destinata a supplire a manchevolezze e lacune imputabili a

una parte per avere disatteso l'onere della prova a suo carico. Come visto

(sopra, consid. 4b), spetta così agli attori sopportare le conseguenze dell'incerta

collocazione temporale del secondo intervento che essi pretendono situare al 9

settembre 2009. Alla resa dei conti in effetti solo la notifica da loro spedita

l'indomani (doc. E) accenna al sopralluogo eseguito quel giorno: ma nessun'altra

testimonianza, o documento o foto e men che meno la perizia giudiziaria

permettono di fissare quell' evento a quella data. Se ne deve così dedurre che,

anche sotto questo profilo, l'appello è da respingere.

7.

definitiva, l'appello va respinto con la conseguente conferma della decisione

impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Davanti a questa Camera le spese giudiziarie

(art. 95 cpv. 1 CPC), inclusa l'indennità per ripetibili, seguono la

soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC).

valore litigioso determinante giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire

i rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale, è

stabilito in fr. 30'219.70 (sopra, consid. 1).

Per i quali motivi,

richiamati

gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 95 cpv. 1 e 106 cpv. 1 CPC, la LTG

e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L'appello 11 agosto 2011 di AP 1, __________, è respinto.

2.

spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 1'200.–, già

anticipate dagli appellanti restano a loro carico. Agli appellanti, con vincolo

di solidarietà, è fatto obbligo di versare a CO 1, __________, in solido fra di

loro, fr. 1'800.– per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

– ;

– .

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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