12.2011.153

Tutela dei casi manifesti, disdetta straordinaria al conduttore in mora, asseriti difetti dell'ente locato senza procedura di deposito della pigione non impediscono la mora

26 ottobre 2011Italiano13 min

Fatti

i mesi di aprile e maggio 2011 pari a fr. 2'940.- (doc. B). Trascorso infruttuoso

il termine di pagamento, la rappresentante del locatore ha notificato il 21

giugno 2011 alla conduttrice la disdetta del rapposto di locazione per il 31

luglio 2011 tramite modulo ufficiale (doc. C). In data 29 luglio 2011 AP 1 ha contestato la disdetta con istanza all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano

Ovest rilevando che l’appartamento si trova in uno stato disastroso, circostanza

più volte segnalata al locatore, e chiedendo che la disdetta sia motivata

nonché la protrazione fino alla naturale scadenza del contratto (inc.

richiamato dalla Pretura all’Ufficio di conciliazione).

C. Con istanza di espulsione 2 agosto

2011, fondata sull’art. 257 CPC, il locatore ha chiesto alla Pretura di Lugano

lo sfratto della conduttrice dai locali occupati. L’istante ha fatto valere la

mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante la disdetta

straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei canoni di

locazione.

All’udienza del 29 agosto 2011 l’istante ha confermato la sua richiesta mentre

la convenuta, regolarmente citata, non è comparsa.

D. Con decisione 30 agosto 2011 il

Pretore ha accolto l’istanza e fatto ordine a AP 1 di liberare l’ente locato

entro 10 giorni dalla notificazione della decisione, con la comminatoria

dell’art. 292 CP, l’ammonimento che l’inesecuzione darà titolo all’istante per

reclamare il risarcimento dei danni e l’ordine agli organi di polizia di

prestare man forte per l’esecuzione a semplice richiesta dell’istante. Il

Pretore ha in particolare rilevato che la convenuta aveva lamentato l’esistenza

di difetti ma non aveva seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, che la

mora nel pagamento delle pigioni era pacifica e quindi erano dati i presupposti

per la disdetta ai sensi dell’art. 257d CO e che la protrazione era esclusa in

base all’art. 272a cpv. 1 lett. a CO. Il primo giudice ha calcolato il valore

litigioso in almeno fr. 43'200.- e ha posto la tassa di giustizia e le spese di

fr. 150.- a carico della conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla

controparte fr. 100.- a titolo di indennità.

E. La convenuta è insorta con appello

1° settembre 2011 contro la decisione pretorile della quale chiede

l’annullamento; in subordine chiede una proroga di 30 giorni per poter trovare

un’altra sistemazione. AP 1 sostiene che il canone di locazione doveva essere

ridotto di un terzo a partire dal mese di luglio 2009 causa il precario e

disagiato stato in cui si trovano i locali, a suo dire accertato dal perito

comunale degli immobili. La situazione sarebbe nota al locatore che, nonostante

solleciti, nulla avrebbe intrapreso. L’appellante aggiunge che non era il caso

di depositare il canone di locazione in quanto l’importo del suo mancato

guadagno e le spese sostenute sono superiori. Riferisce di episodi a suo dire

di carattere penale e la cui gravità la inducono a partire il più presto

possibile.

F. Con osservazioni 10 ottobre 2011

il locatore, a fronte del decreto 28 settembre 2011 che ha pronunciato il

fallimento della società conduttrice, considera urgente la procedura in corso e

chiede pertanto l’emanazione del giudizio, ritiene quindi l’appello

irricevibile, subordinatamente da respingere nel merito con relativa conferma

del giudizio impugnato.

G. Con decreto 10 ottobre 2011 il presidente

della Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello ha accordato

effetto sospensivo parziale al reclamo presentato da AP 1 contro la decisione

28 settembre 2011 del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 5, che ha

sciolto la società a seguito di fallimento a far tempo dal 29 settembre 2011.

e considerato

Considerandi

1.

Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione

di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta,

ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss.

CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257

CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257

CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti

sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione

giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se

non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura

sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).

2.

Il fallimento della conduttrice

decretato dal Pretore non è definitivo, essendo pendente un reclamo della

società al Tribunale d’appello. Con decreto 10 ottobre 2011 il presidente della

Camera di esecuzione e fallimenti ha accordato effetto sospensivo parziale al

reclamo, sicché non vi è formalmente ancora motivo per sospendere la procedura

giudiziaria ai sensi dell’art. 207 LEF, come il giudice è tenuto a fare

d’ufficio non appena è a conoscenza del fallimento (DTF 132 III 89, consid. 2).

In ogni caso, poi, ci si troverebbe in concreto di fronte a un’espulsione per

disdetta straordinaria dipendente da mora della conduttrice, che rientra senza

ombra di dubbio nelle eccezioni previste dall’art. 207 cpv. 1 LEF per le cause

urgenti (II CCA 21 giugno 2010, inc. n. 12.2010.26 pubb. in RtiD I-2011 29c

pag. 688; Wohlfart, Basler

Kommentar SchKG, n. 35 ad art. 207). Nulla osta pertanto all’evasione

dell’appello.

3.

Giusta l’art. 317 cpv. 1 CPC nuovi

fatti e mezzi di prova sono considerati in appello soltanto se vengono

immediatamente addotti (lett. a) e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era

possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto

conto delle circostanze (lett. b).

Tutti i documenti prodotti in questa sede (esclusa beninteso la decisione

impugnata e la diffida 1° settembre 2011) sono di data antecedente all’udienza

del 29 agosto 2011, alla quale la convenuta non ha fatto atto di comparsa. Non

è quindi possibile porre rimedio a questa mancanza con la produzione in appello

di documenti che potevano e dovevano essere portati all’attenzione del Pretore.

Quanto al doc. 14, datato 1° settembre 2011, si osserva che riguarda la

problematica della targhetta sulla cassetta della posta e che è pertanto

manifestamente estraneo alla fattispecie in esame. Ne segue che i documenti

allegati all’appello non possono essere considerati poiché sono disattese le

condizioni poste dall’art. 317 cpv. 1 CPC.

4.

Scopo dell’appello è di sottoporre al vaglio

della seconda istanza il giudizio del Pretore. A tal fine l’appello dev’essere

motivato nel senso che deve discutere i motivi della decisione impugnata e

indicare con sufficiente precisione in cosa ritenga che la stessa sia erronea o

viziata (art. 311 cpv. 1 CPC; II CCA 26 agosto 2011, inc. n. 12.2011.40; Trezzini, CPC Comm, art. 311, pag. 1367

e 1368). Nel caso in esame l’appello si diffonde in critiche nei confronti del

locatore senza però contenere vere e proprie censure rivolte al giudizio

impugnato. Ne deriva che l’appello dovrebbe essere dichiarato irricevibile per

carenza di specificazione e motivazione. Questa Camera ritiene nondimeno

opportuno esprimere le seguenti considerazioni.

5.

Per dottrina e giurisprudenza invalse

nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve alcune eccezioni che qui

non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per

indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente locato, ritenuto che egli

ha a disposizione l'istituto del deposito della pigione di cui all'art. 259g

CO, articolo considerato legge speciale rispetto all'art. 82 CO (sentenza del

Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; II CCA 10 giugno

2009, inc. n. 12.2009.110; Higi,

Zürcher Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO; Lachat,

Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di

tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la

situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta

l’art. 257d CO (II CCA 14 giugno 2006, inc. n. 12.2006.43, 7 giugno 2004, inc. n.

12.2007

; Higi, op. cit., n.

17.

ad art. 257d CO; Lachat, Le

bail à loyer, Losanna 2008, pag. 278).

Nel caso in esame è pacifico, e peraltro ammesso (appello pag. 2 in fine), che la conduttrice non ha seguito la procedura prevista dall’art. 259g CO, esponendosi

così al rischio, puntualmente verificatosi, della messa in mora e della

disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO. Le condizioni di questa

norma sono pacificamente realizzate, come già indicato dal giudice di prime

cure: l’istante aveva diffidato la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30

giorni con la comminatoria della disdetta in caso di mancato pagamento entro

tale termine (doc. B) e, costatato il mancato pagamento, aveva notificato la

disdetta straordinaria mediante modulo ufficiale (doc. C).

6.

L’appello non sarebbe votato a miglior sorte

nell’ipotesi in cui si volesse intendere nel comportamento della conduttrice

una volontà di compensazione delle pigioni con asseriti danni economici e di

immagine (appello pag. 2, quarto periodo, pag. 4, terzo periodo). In effetti,

senza che sia necessario addentrarsi alla ricerca di una valida dichiarazione

di compensazione (art. 124 cpv. 1 CO), la conduttrice neppure in questa sede ha

saputo indicare l’esistenza di un credito validamente compensabile.

7.

L’appellante chiede una proroga di 30 giorni

per lasciare l’appartamento onde poter trovare una nuova sistemazione. Nella

misura in cui dal termine fissato nella decisione impugnata è decorso un

periodo di tempo già superiore a quello richiesto la domanda diviene priva

d’oggetto.

Occorre nondimeno precisare, come peraltro già indicato dal Pretore, che la

protrazione è esclusa se è stata data disdetta per mora del conduttore (art.

272a cpv. 1 lett. a CO).

8.

Come pure già esposto dal Pretore,

in presenza di una vertenza pendente presso l’Ufficio di conciliazione può

essere accordata la tutela giurisdizionale per i casi manifesti, se la

contestazione della disdetta appare priva di esito positivo o se essa

rappresenta unicamente una semplice domanda preliminare, come ad esempio la

validità di una disdetta rispetto all’esecuzione di un procedimento di

espulsione in via sommaria (II CCA 9 giugno 2011, inc. n. 12.2011.74). Il

giudice chiamato a decidere sulla tutela giurisdizionale dei casi manifesti può

pronunciarsi sulla validità della disdetta del contratto di locazione,

esaminando se la contestazione sollevata dal conduttore sia verosimile o se

essa sia priva di fondamento (Messaggio concernente il Codice di diritto

processuale civile svizzero, FF 2006 pag. 6724, Hohl, Procédure civile, Tome II, 2a ed., n. 1442,

1448).

Stante quanto precede, si è in

presenza di una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara, vista

la valida disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora della

conduttrice.

A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione della convenuta

dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi manifesti (art.

257.

CPC). L’appello, nella misura in cui è ricevibile, si rivela di conseguenza

infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani occupati

dall’appellante è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 30

agosto 2011, qui confermata, senza ulteriori dilazioni.

9.

Le spese giudiziarie (spese

processuali e spese ripetibili) sono a carico della conduttrice, che soccombe

(art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali, essa rifonderà

all’appellante un’adeguata indennità per spese ripetibili (art. 95 CPC). Nella

commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso

di fr. 43'200.- accertato dal Pretore e dei valori

previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di

tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).

Per questi

motivi

richiamati

la Legge sulla tariffa giudiziaria e il Regolamento sulla tariffa per i casi di

patrocinio d’ufficio e di assistenza giudiziaria e per la fissazione delle

ripetibili,

decide:

I. Nella misura in cui è ricevibile l’appello 1° settembre 2011 di AP 1

è respinto e la decisione 30 agosto 2011 (SO.2011.3181)

del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 4, è confermata.

II. Le spese processuali della procedura d’appello consistenti in fr.

450.

- sono poste a carico dell’appellante, che verserà alla parte appellata fr.

900.

- per ripetibili di appello.

III. Intimazione:

- dr.

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente

Il vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117.

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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