12.2011.204

Procedura sommaria, tutela dei casi manifesti, espulsione dai locali di un immobile dopo pubblico incanto con doppio turno d'asta

16 dicembre 2011Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

A. AO 1 ha acquistato ai pubblici incanti a doppio turno d’asta il 17 giugno 2011 il fondo n. __________,

già di proprietà di AP 1 (doc. H), su cui sorge un’abitazione. Il medesimo

giorno il nuovo proprietario ha inviato mediante formulario ufficiale la

disdetta di qualsiasi contratto per il 29 settembre 2011 agli occupanti

dell’immobile, __________ (doc. G), __________ (doc. F), __________ (doc. E), AP

2 (doc. D) e AP 1 (doc. C). Le disdette non sono state state contestate

all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano. L’11 agosto

2011 AO 1 ha scritto, tramite il proprio legale, a tutti gli occupanti

dell’immobile chiedendo la riconsegna dei locali per il 29 settembre 2011 (doc.

I).

B. Con

istanza 6 ottobre 2011 AO 1 ha chiesto alla Pretura del Distretto di Lugano di

ordinare a AP 1, AP 2, __________, __________ e __________ la restituzione

immediata dei locali da essi occupati nello stabile sulla particella n. __________,

in via __________ con immediato sgombero dagli stessi e l’esecuzione diretta

della decisione. L’istante ha fatto valere la mancata riconsegna dei locali

alla data pattuita. All’udienza del 26 ottobre 2011 l’istante ha confermato le

sue domande, mentre i convenuti non sono comparsi, senza giustificazione.

C. Con

decisione 2 novembre 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha ordinato

l’espulsione di AP 1, AP 2 __________ dallo stabile in __________, fondo n. __________,

con la comminatoria dell’azione penale di cui all’art. 292 CP, disponendone

l’esecuzione diretta. Egli ha posto le spese processuali di fr. 100.- a carico

dei convenuti in solido, con l’obbligo di rifondere all’istante fr. 100.- a

titolo di spese ripetibili.

D. AP 1

e AP 2 sono insorti con appello 9 novembre 2011 contro la decisione pretorile,

chiedendone l’immediato annullamento e la concessione della proroga massima di

legge. Nelle sue osservazioni del 2 dicembre 2011 l’appellato chiede di

respingere l’appello, con protesta di spese e ripetibili, con argomentazioni di

cui si dirà, per quanto necessario, nei considerandi del presente giudizio.

e considerato

Considerandi

1.

Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati

dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o

in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in

procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa

conciliazione (Bisang, MRA 3/2010,

pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara

(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le

condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.

257.

cpv. 3 CPC).

2.

Pretore ha indicato in almeno fr. 10'000.- il valore litigioso. Contro la

decisione del Pretore è quindi dato il rimedio dell’appello, da presentare nel

termine di 10 giorni (art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto

sospensivo (art. 315 cpv. 1 CPC). Il rimedio datato 9 novembre 2011 è stato

consegnato alla Posta il 10 novembre 2011 (busta di spedizione) e risulta

tempestivo, per cui può essere esaminato nel merito.

3.

Pretore ha accolto l’istanza dopo aver constatato che le disdette degli

eventuali contratti, notificate sul modulo ufficiale cantonale, non erano state

contestate al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione e che

lo stabile non era stato riconsegnato al proprietario il 29 settembre 2011. Ha pertanto ritenuto adempiuti i requisiti posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi

manifesti in procedura sommaria.

4.

L’appello

deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in

modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure

civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,

n. 207 pag. 56).

5.

Nella

fattispecie, i convenuti AP 1 e AP 2 adducono di essersi presentati per errore

in un’altra aula della Pretura e lamentano che sia stato negato loro l’ascolto

in udienza. Essi fanno valere di non aver consegnato lo stabile “per lo stato

delicato e il doloroso periodo in cui non è stato possibile pensare a un

trasloco provvisorio” a seguito della morte della madre, rispettivamente della

nonna, e di aver dato la disdetta del contratto di locazione agli inquilini

dell’appartamento di loro proprietà in cui si trasferirebbero qualora dovessero

uscire dallo stabile, ma di essere confrontati con una richiesta di proroga del

contratto per motivi di salute, rispettivamente umanitari. Gli appellanti

contestano poi di aver disubbidito alle autorità e ribadiscono la richiesta di

proroga “per un massimo consentito dalla legge tempo permettendo di trovare una

soluzione dignitosa e fattibile per le parti coinvolte.”

6.

Dagli

atti è chiaro che l’istante è diventato proprietario dell’immobile di cui

chiede lo sgombero il 17 giugno 2011 in esito a un pubblico incanto con doppio

turno d’asta, vale a dire che non ha ripreso alcun contratto esistente. A ogni

modo, egli ha inviato il medesimo giorno una disdetta a tutti gli occupanti

dello stabile a lui noti, tra i quali gli appellanti, per la scadenza usuale

del 29 settembre 2011 (doc. C, D, E, F, G). Nessuno ha contestato la disdetta,

come risulta dalla dichiarazione del competente Ufficio di conciliazione in

materia di locazione di Lugano, interpellato dalla Pretura. Ogni eventuale

contratto relativo allo stabile di via __________ a __________ è pertanto

scaduto senza contestazione il 29 settembre 2011, data alla quale doveva

avvenire la riconsegna. Nessuno degli occupanti dello stabile si è presentato

all’udienza di discussione indetta dalla Pretura e l’affermazione degli

appellanti sulla loro presenza negli uffici della Pretura, ancorché in un altro

ufficio, non trova riscontro negli atti. In tali circostanze il Pretore ha a

giusta ragione considerato quanto allegato dall’istante (art. 234 cpv. 1 CPC) e

i documenti prodotti con l’istanza. In questa sede, gli appellanti ammettono in

sostanza di occupare tuttora lo stabile senza alcun diritto contrattuale e

fanno valere considerazioni di natura personale che giustificherebbero, a loro

parere, la mancata riconsegna dello stabile e la concessione in loro favore di

una proroga massima, non potendo essi pensare a un trasloco provvisorio. Tali

motivazioni, a tratti confuse ed estranee alla vertenza qui in esame, non

indicano perché sarebbe errata la decisione del Pretore, sia nei fatti sia

nell’applicazione del diritto.

7.

Stante

quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione

giuridica chiara, in presenza di occupanti di uno stabile che non hanno

riconsegnato i locali alla scadenza indicata nella disdetta, da loro nemmeno

contestata. A giusta ragione quindi il Pretore ha deciso l’espulsione dei

convenuti dall’ente locato con la procedura sommaria di tutela dei casi

manifesti (art. 257 CPC). L’appello 9 novembre 2011 si rivela di conseguenza

infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani occupati dai convenuti

è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 2 novembre 2011, qui

confermata.

8.

spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a

carico degli appellanti, che soccombono (art. 106 cpv. 1 CPC) e che

rifonderanno all’istante un’adeguata indennità per ripetibili. Nella

commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso

di fr. 10’000.- e dei valori previsti dalla legge sulla tariffa giudiziaria per

una procedura sommaria di tale valore (art. 7, 9, 13 LTG).

Per questi

motivi

decide

1.

L’appello

9.

novembre 2011 di AP 1 e AP 2 è respinto e la decisione 2 novembre 2011

(SO.2011.4306) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4 è confermata.

2.

Le spese processuali della procedura d’appello consistenti in fr.

100.

- sono poste in solido a carico degli appellanti. AP 1 e AP 2 rifonderanno

a AO 1, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 400.- per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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