Mediazione immobiliare, onere della prova, non accordo per atti concludenti, apprezzamento delle prove

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Numero d'incarto:

12.2011.208

Data decisione, Autorità:

09.07.2012, IICCA

Titolo:

Mediazione immobiliare, onere della prova, non accordo per atti concludenti, apprezzamento delle prove

REMUNERAZIONE

art. 412 CO

Incarto n.

12.2011.208

Lugano

9 luglio 2012/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

vicecancelliera:

Locatelli

sedente per statuire nella causa - inc. n. OA.2010.701

della Pretura __________ - promossa con petizione 28 settembre 2010 da

AO 1

(patrocinata dall'

RA 2)

contro

AP 1

(patrocinata dall'

RA 1)

con cui

l'attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 10'000.–

oltre interessi al 5% dal 10 maggio 2010 e, contestualmente, il rigetto

definitivo dell' opposizione interposta al PE n° __________ dell'UE __________;

domanda

avversata dalla convenuta che ha postulato la reiezione della petizione, e che

il Pretore con sentenza 3 novembre 2011 ha integralmente accolto, condannandola a versare all'attrice fr. 10'000.– oltre interessi e rigettando a titolo

definitivo l'opposizione al PE n° __________ dell'UE __________;

appellante

la convenuta con atto d'appello 24 novembre 2011, con cui chiede la riforma del

querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e mantenere

l'opposizione al citato precetto esecutivo, protestate tasse spese e ripetibili

di entrambe le sedi;

mentre

l'attrice con risposta all'appello 18 gennaio 2012 ne postula la reiezione pure

con protesta di tasse, spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,

ritenuto

in fatto: A. AP

1 ha acquistato con atto pubblico del 20 novembre 2006 del notaio __________, i

fondi n. __________ e __________ RFD __________ (doc. 3). Le trattative di

vendita hanno visto AP 1 entrare in contatto con M__________ che era venuto a

conoscenza dell'offerta di vendita dei due fondi allorquando ancora lavorava

per S__________, ma che nel frattempo aveva lasciato dando avvio a una collaborazione

con __________ SA. Il 14 maggio 2010 in relazione alla compravendita dei due

fondi, __________ SA ha emesso a carico di AP 1 una fattura per un importo pari

a fr. 10'000.– (doc. C), pretesa questa che con accordo del giorno successivo è

poi stata ceduta a AO 1 (doc. A). AP 1 non ha dato seguito ad alcun pagamento. Il

22 giugno 2010 AO 1 ha così fatto spiccare dall'UE __________ nei suoi confronti

il precetto esecutivo n° __________, a cui l'escussa il 23 giugno 2010 ha interposto opposizione (doc. D).

B. Con

petizione 28 settembre 2010, AO 1 ha chiesto la condanna di AP 1 al pagamento

di fr. 10'000.– oltre interessi al 5% dal 10 maggio 2010, postulando altresì il

rigetto definitivo dell'opposizione al precetto esecutivo. L'interessata, in veste

di cessionaria, si considerava titolare del corrispondente importo che nel

contesto delle trattative di acquisto dei fondi n. __________ e __________ RFD __________,

AP 1 avrebbe riconosciuto a __________ SA quale provvigione. Con risposta 2

dicembre 2010 la convenuta vi si è opposta, contestando di avere mai

riconosciuto alla società cedente __________ SA una provvigione ex art. 412

segg. CO di fr. 10'000.– per essersi occupata su sua richiesta e volontà della compravendita

di quegli immobili, ritenuto come offerta d'acquisto e relativi documenti fotografici

fossero in realtà proposti da S__________ e comunque accessibili via internet. Ciò

detto, oltretutto, era ad ogni modo evidente che un'eventuale provvigione per

la mediazione sarebbe stata regolata da chi vendeva i fondi. Ritenuto che __________

SA agiva per conto di questi ultimi, il tentativo di guadagno posto ora in atto

a danno dell'acquirente costituiva finanche una lesione ai sensi dell'art. 415

CO. Di modo che, in ogni caso il preteso compenso avrebbe dovuto considerarsi

decaduto. La relativa fattura infine, le era stata inviata a distanza di molti anni

rispetto all'effettivo acquisto dei fondi.

Esperita

l'istruttoria, le parti hanno ribadito le rispettive domande di giudizio con

memoriali conclusivi datati 19 settembre 2011.

C. Con

sentenza del 3 novembre 2011, il Pretore __________, ha accolto la petizione e

condannato AP 1 a versare fr. 10'000.– oltre gli interessi richiesti.

Parimenti, egli ha rigettato in via definitiva l'opposizione al precetto

esecutivo. Per il primo giudice era stato M__________, agente quale

collaboratore esterno di __________ SA, a segnalare alla convenuta i fondi che

aveva poi acquistato. In sostanza, pur non avendone trattato direttamente la

vendita - ruolo questo che spettava a S__________ - egli si era

nondimeno adoperato, previo compenso di fr. 10'000.–, a favore della convenuta per

una riduzione del prezzo e la risoluzione di questioni di diritto di passo. E,

in definitiva l'interessata aveva appunto acquistato i fondi n. __________ e __________

per fr. 900'000.–, come da lei auspicato. A prescindere da eventuali

provvigioni spettanti a terzi estranei al rapporto contrattuale in essere fra

le parti dunque, __________ SA aveva senz'altro adempiuto all'incarico ricevuto.

Ciò detto, stante la fattura che aveva per finire emesso e la cessione di

credito disposta a favore dell'attrice, quest'ultima era senz'altro titolare del

credito - esigibile - di fr. 10'000.–.

D. Con

atto d'appello del 24 novembre 2011 AP 1 chiede la riforma della sentenza

impugnata, ossia di respingere la petizione confermando l'opposizione

interposta al precetto esecutivo n° __________ fatto spiccare a suo carico

dall'UE __________. L'interessata rimprovera in sostanza al Pretore un

accertamento unilaterale dei fatti e delle prove, prescindendo senza motivo dagli

opposti riscontri di causa, e un'errata applicazione del diritto.

Con risposta

all'appello del 18 gennaio 2012 l'attrice postula la reiezione dell'appello.

e considerando

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC: RS 272; RU 2010 1739,1834).

Per l'art. 404 cpv. 1 CPC, fino alla loro conclusione davanti alla

giurisdizione adita, ai procedimenti già pendenti al momento della sua entrata

in vigore, si applica il diritto procedurale previgente. Pertanto, avviata il

28 settembre 2010, davanti al Pretore la vertenza resta sorretta dal Codice di

procedura civile cantonale (CPC/TI: Codice di procedura civile del 17 febbraio

1971 [RL 3.3.2.1]) valido fino al 31 dicembre 2010.

Per contro, giusta l'art. 405 cpv. 1 CPC, alle impugnazioni si applica

il diritto in vigore al momento della comunicazione della decisione. In

concreto, la decisione è stata pronunciata il 3 novembre 2011 e notificata il

medesimo giorno, di modo che la procedura di ricorso è senz'altro retta dal

CPC. Ora, le decisioni finali di prima istanza attinenti controversie

patrimoniali sono impugnabili mediante appello unicamente se il valore

litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione è di almeno

fr. 10'000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). Nella fattispecie in esame il valore

appellabile di fr. 10'000.– è pacifico (sopra, consid. B). Nulla osta dunque all'esame

dell'appello inoltrato tempestivamente (art. 311 cpv. 1 CPC). La risposta

dell'attrice è altresì tempestiva (art. 312 cpv. 2 combinato con l'art. 145

cpv. 1 lett. c CPC) e, pertanto, senz'altro ammissibile.

2. L'appellante

rileva anzitutto una violazione dell'art. 78 CPC/TI per non avere l'attrice

specificato già in sede di petizione in cosa consistevano le supposte

prestazioni svolte da __________ SA per conto della convenuta, giustificanti la

provvigione di fr. 10'000.– riconosciutale dal Pretore. Limitatasi a parlare di

mediazione ex art. 412 segg. CO alla vendita dei fondi n. __________ e __________,

l'attrice non aveva segnatamente menzionato l'intervento di tale M__________, né

aveva spiegato che quest'ultimo agiva quale suo dipendente e, men che meno

aveva precisato che il suo ruolo era finalizzato ad ottenere una riduzione del

prezzo di vendita oltre che a risolvere problematiche attinenti il diritto di

passo (appello, pag. 3 n. 3). La censura è nondimeno pretestuosa. La petizione qualifica

in effetti la pretesa di fr. 10'000.– quale compenso promesso e riconosciuto alla

società __________ SA dalla convenuta in riferimento all'acquisto da parte di

quest'ultima dei fondi n. __________ e __________ (petizione 28 settembre 2010,

pag. 2). Di modo che, seppur in forma concisa, la convenuta disponeva nel

complesso di elementi sufficienti per circoscrivere i termini del credito che

quella stessa società aveva poi ceduto all'attrice (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Appendice 2000/2004, Lugano 2005,

nota 121 ad art. 78). L'interessata, del resto, ha appunto proposto le sue contestazioni

escludendo a priori di avere riconosciuto alcunché a quella società per

l'acquisto in questione (risposta 2 dicembre 2010, pag. 3). Ciò detto, in sede

di udienza preliminare, a comprova delle sue asserzioni, l'attrice ha postulato

l'audizione di tre testi - prova questa preannunciata già con il memoriale

della petizione - poiché sostanzialmente erano “a conoscenza di circostanze

rilevanti ai fini di causa, in particolare degli accordi tra le parti” (verbale

22 marzo 2011, pag. 1). E, proprio perché improntata a dare chiarimenti circa la

supposta pattuizione in essere fra la convenuta e __________ SA e il contenuto

della medesima, le risultanze emerse dall'istruttoria che ne è così seguita non

possono seriamente considerarsi alla stregua di una carente allegazione

dell'attrice (Cocchi/Trezzini, op.

cit., ibidem). Nel caso specifico, non può quindi esservi dubbio circa il fatto

che l'attrice aveva compiutamente adempiuto all'onere allegatorio che le

incombeva.

Invero, a

differenza di quanto lascia altresì intendere l'appellante, non lede nemmeno i

principi sanciti dall'art. 165 CPC/TI (Cocchi/

Trezzini, CPC-TI massimato e commentato, Lugano 2000, m. 9 ad art. 165) il solo fatto che in sede di petizione l'attrice non abbia già indicato il

nominativo del teste M__________ (appello, pag. 3 n. 3 verso il basso e pag. 4

n. 3 in basso), fermo restando il principio secondo cui, qualora a fronte delle

prove richieste la tesi dell'esistenza di un accordo circa il compenso di fr.

10'000.– a favore di __________ SA riconducibile all'acquisto da parte della

convenuta dei citati fondi immobili non trovasse riscontro, al giudice non

resterà che accertare il mancato ossequio dell'attrice al suo onere probatorio.

Può men che meno ravvisarsi una lacuna nell'onere di allegazione spettante

all'attrice l'eventuale errato rinvio a norme legali (appello, pag. 4 n. 3

verso l'alto), visto che di per sé la motivazione giuridica non vincola il

giudice chiamato d'ufficio ad applicare il diritto (art. 87 CPC/TI; Cocchi/ Trezzini, op. cit., m. 1 ad art.

87 e m. 10 seg. ad art 165) e che, in concreto, la pertinenza di quanto lei rivendica

dipende più dal contenuto del supposto contratto che non dalla qualifica

giuridica dello stesso (Cocchi/Trezzini, CPC-TI,

Appendice 2000/2004, Lugano 2005, m. 13 ad art. 87). Al riguardo, giova in ogni

caso ricordare che le disposizioni sul mandato (art. 394 segg. CO) si applicano

in genere al contratto di mediazione (art. 412 cpv. 2 CO). Di modo che, tanto

il rimprovero rivolto al Pretore di una pronuncia “extrapetizione” (appello,

pag. 4 n. 3 in basso) quanto quello di avere violato il diritto di difesa della

convenuta oltre al principio della buona fede ex art. 2 CC (appello, pag. 5 n. 3 in alto), sono destituiti di un fondamento oggettivo. Aggiungasi per finire che l'omissione del

memoriale di replica (appello, pag. 5 n. 3 in mezzo) - invero dichiarato inammissibile poiché tardivo (decreto 10 febbraio 2011, pag. 1) - non esonerava le

parti dal provare i rispettivi argomenti sostenuti con la petizione - il cui

contenuto è stato confermato in sede di udienza preliminare (verbale 22 marzo

2011, pag. 1) - da un canto, e con il memoriale di risposta - il cui tenore è

stato altresì ribadito al contraddittorio (verbale 22 marzo 2011, pag. 2) -

dall'altro (Cocchi/Trezzini, CPC-TI

massimato e commentato, Lugano 2000, m. 2 seg. ad art. 175). Se ne deve dedurre

che, nel complesso, così come proposte le censure dell'appellante non si possono

condividere. In quanto infondato, in merito l'appello va così respinto.

3. Ai

sensi dell'art. 412 cpv. 1 CO, con il contratto di mediazione il mediatore riceve

il mandato di indicare l'occasione per concludere un contratto o di interporsi

per la conclusione di un contratto contro pagamento di una mercede. Nel primo

caso, la prestazione del mediatore si esaurisce con l'indicazione o con la

presentazione al mandante del probabile contraente; nel secondo, il mediatore

si interpone nelle trattative di compravendita e agisce fra il mandante e il

terzo. Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio

richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità (Rep. 1988 pag. 360; Gautschi, Berner Kommentar, n. 2a ad

art. 412 CO; Ammann, Basler

Kommentar, 2a ed., n. 1 seg. ad art. 412 CO). Per

stabilire se sia stato stipulato un contratto di mediazione, occorre riferirsi

ai principi generali sulla conclusione del contratto ed alle norme sul mandato

propriamente detto e a cui l'art. 412 cpv. 2 CO rinvia (Gautschi,

op. cit., n. 5a e segg. ad art. 412 CO; Ammann,

op. cit., n. 16 ad art. 412 CO; Marquis, Le contrat de courtage

immobilier et le salaire du courtier, pag. 179), così che il contratto può

risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti (Ammann, op.

cit., n. 5 ad art. 412 CO; Engel, Les contrats de droit suisse, 2a ed.,

pag. 522; Marquis, op. cit., pag. 179 e 182 segg.). Il solo fatto di lasciare agire

il mediatore non implica tuttavia necessariamente che il contratto di

mediazione sia venuto in essere per atti concludenti (ICCTF 9 aprile 2002

consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag. 557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl.

in SJ 2004 pag. 257). L'accettazione per atti concludenti avviene in effetti

solo con la consapevole tolleranza o la tacita ratifica di un'attività

mediatoria (Gautschi, op. cit., n. 5c ad art. 412 CO; Ammann, op. cit.,

ibidem; Marquis, op. cit., pag. 184 seg.). È in altre parole necessario che l'attività

del mediatore sia tanto chiara da far ritenere che la mancata opposizione del

mandante sia da interpretare quale volontà di concludere un mandato di

mediazione (Schweiger, Der Mäklerlohn, pag. 37 seg.; Ammann, op. cit.,

ibidem; Marquis, op. cit., pag. 185 segg.; DTF 72 II 87; ICCTF 9 aprile 2002

consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag. 557; II CCA 20 novembre 1997 inc. n.

12.97.173, 10 luglio 1998 inc. n. 12.98.43). Vista l'insistenza di certi

mediatori professionisti, non si dovrebbe ammettere facilmente che il silenzio

valga quale accettazione (ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag.

557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 pag. 257).

In

applicazione dell'art. 8 CC, spetta al mediatore che rivendica la provvigione

dimostrare le circostanze che permettano di confermare l'esistenza di un

accordo tra le parti, ovvero che esse si siano accordate sui punti essenziali

del contratto di mediazione. Occorre dunque da una parte che il mandante

conosca l'attività del mediatore in suo favore (e non a favore della

controparte), ritenuto che in caso di situazione confusa il mediatore è tenuto

ad apportare in tempo utile i chiarimenti necessari al fine di poter stabilire

chi, tra le persone intervenute, lo abbia ingaggiato per atti concludenti

(ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ 2002 pag. 557; ICCTF 6 giugno 2003

consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 pag. 257), fermo restando che l'attività

mediatoria dev'essere sufficientemente caratterizzata, per la sua importanza o

per la sua durata, da costituire un'offerta di servizi (Schweiger,

op. cit., ibidem; Ammann, op. cit., ibidem; Marquis, op. cit., ibidem; DTF 72 II 87; Rep. 1991 pag.

453). D'altro canto - come si è detto - il carattere oneroso del contratto fa

pure parte degli elementi del contratto di mediazione, per cui è necessario che

dalle circostanze si possa concludere che il mandante si è impegnato a versare

alla controparte una provvigione (ICCTF 9 aprile 2002 consid. 2a pubbl. in SJ

2002 pag. 557; ICCTF 6 giugno 2003 consid. 3.1 pubbl. in SJ 2004 pag. 257).

4. L'appellante,

pur non negando il potere di apprezzamento nella valutazione delle prove di cui

dispone il Pretore, gli rimprovera in sostanza la violazione dell'art. 90

CPC/TI poiché a suo dire, in concreto egli avrebbe emesso una decisione

manifestamente ingiusta misconoscendo l'onere probatorio delle parti e senza

affatto considerare gli elementi che sono a favore della tesi della convenuta (appello,

pag. 7 n. 4).

5. Per

il Pretore era stato M__________, agente per conto di __________ SA, a proporre

alla convenuta l'esistenza di un'offerta di acquisto riferita ai fondi n. __________

e __________ RFD __________, e questo nonostante la compravendita diretta fosse

trattata da S__________ (sentenza impugnata, pag. 2). L'appellante gli obietta invece

di avere già precedentemente saputo di questa possibilità in quanto si trattava

di oggetti visti e pubblicati in internet e, appunto, proposti in vendita da S__________,

come dimostrava il relativo dossier prodotto quale doc. 4 (appello, pag. 8 n.

4). Ma questa conclusione non può essere condivisa. Il direttore commerciale di

quello stesso studio immobiliare, ha in effetti dichiarato di essere stato

informato dell'interessamento della convenuta - di cui invero non si ricordava

il nome - ad acquistare quelle due proprietà, per il tramite di M__________

dopo che quest'ultimo aveva interrotto il rapporto di lavoro per loro e già collaborava

con __________ SA (audizione G__________, pag. 2 in alto). Il teste ha quindi soggiunto che l'incontro con la convenuta era avvenuto in loco (ossia

a __________), sempre organizzato dallo stesso M__________ (audizione G__________,

pag. 2 in alto). E, queste dichiarazioni convergono e confortano quelle di M__________

appunto (audizione, pag. 2). Peraltro poi, è ancora una volta a M__________ - e

non a S__________ - che la convenuta ha indirizzato i due scritti 12 e 13

maggio 2006 (doc. B e 5). Aggiungasi poi che, a differenza di quanto lascia

sottintendere l'appellante (appello, pag. 8 n. 5), la proprietà in questione (di

cui ai fondi n. __________ e __________ RFD __________) era un “oggetto

abbastanza difficoltoso da vendere”, che proprio per questo motivo S__________

lo aveva messo un pò da parte e che proprio la chiamata di M__________ aveva

reso nuovamente attuale quell'offerta (audizione G__________, pag. 2 in alto). A fronte di tutto ciò, ai fini della vertenza in esame, diventa così irrilevante che il

relativo dossier di vendita sia stato concretamente allestito da S__________ (audizione

G__________, pag. 2 in alto; doc. 4), rispettivamente che l'offerta di vendita

fosse persino accessibile via internet. Al riguardo, pertanto, il giudizio pretorile

non può essere censurato e merita una conferma.

6. Il

Pretore ha dipoi stabilito che quanto auspicava la convenuta -ovvero la

fissazione di un prezzo di vendita di fr. 900'000.–/910'000.– oltre alla

risoluzione di questioni inerenti dei diritti di passo - era stato da lei

ottenuto proprio grazie all'intervento di M__________ e quindi di __________ SA,

tant'è che per finire i fondi n. __________ e __________ erano appunto stati da

lei acquistati per fr. 900'000.– (sentenza impugnata, pag. 3 in alto). Ciò posto, essendo stato l'incarico affidato a __________ SA portato a termine con

successo, si giustificava senz'altro il versamento del compenso di fr. 10'000.–

(sentenza impugnata, pag. 3 in basso). Dal canto suo, l'appellante contesta di

essersi riconosciuta debitrice di fr. 10'000.– verso __________ SA ed evidenzia

che gli scritti 12 e 13 maggio 2006 (doc. B e 5) avevano mero carattere

interlocutorio e di raccolta di informazioni (appello, pag. 6 n. 3).

6.1. Pacifica

in concreto l'assenza di un accordo scritto, si tratta qui di stabilire se convenuta

e __________ SA abbiano in qualche modo concluso un contratto di mediazione per

atti concludenti finalizzato all'acquisto dei due fondi. In particolare,

occorre determinare se a __________ SA si possa imputare la prestazione, per il

tramite di M__________, di un'attività di mediazione chiara e palese, a cui la

convenuta non si era opposta, e che tale sua accettazione valesse quale suo intento

a voler concludere un mandato in tal senso (sopra, consid. 3). Dagli atti

risulta che con lettera 12 maggio 2006 indirizzata a M__________, dopo averlo

ringraziato “per la documentazione che cortesemente Lei mi ha fatto

trovare...”, la convenuta lo ha invitato a trasmetterle dichiarazioni di

conferma circa il fatto che la vendita della proprietà era autorizzata e intese

ad escludere problematiche di tipo ereditario, una dichiarazione aggiornata dell'ufficio

registri oltre, infine, ad un'attestazione scritta con cui i venditori confermavano

in sostanza l'accettazione del “prezzo da me offerto, trattato e stabilito

in fr. 910'000.–” (doc. B, n. 1, 2, 3 e 5). Nel contempo, l'interessata lo

informava di non desiderare l'invio di una “come già detto fattura per

vostre provvigioni per l'acquisto dell'immobile (sarebbe anche irregolare)”,

con la conseguenza che “i fr. 10'000.– che pagherò in più per l'immobile vi

verranno poi accreditati da chi di competenza” (doc. B, n. 4). L'indomani, dopo

avere una volta ancora rinnovato i ringraziamenti per quanto già trasmessole, la

convenuta ha rinnovato a M__________ la richiesta di invio dei documenti (doc.

5, n. 1 e 2) specificando che “il prezzo stabilito per l'acquisto (di fr.

910'000.–) salvo vizi occulti inclusa vostra provvigione, deve essere messo per

iscritto, sul primo preliminare” (doc. 5, n. 3). Di modo che, sono questi

stessi suoi scritti a dare riscontro dell'attività di mediazione - a titolo

oneroso (e meglio dietro una mercede di fr. 10'000.–) - svolta da M__________ allo

scopo di quantomeno porre in atto le necessarie ed essenziali premesse all'acquisto

effettivo dei due fondi. Diversamente da quanto pare ipotizzare l'appellante

(appello, pag. 6 n. 3 in basso), a fronte di queste sue affermazioni

perentorie, l'assenza di una reazione scritta alle citate due lettere è senza portata

pratica. Del resto, nella misura in cui definisce le richieste di cui ai doc. B

e 5 quali “normali aspetti relativi alla negoziazione dell'immobile” (appello,

pag. 7 n. 3 in alto), la ricorrente medesima attesta di avere in sostanza

incaricato M__________ di svolgere opera di mediazione per suo conto. Da non

dimenticare infine, che era sempre stato lui ad informare il direttore

commerciale di S__________, assentatosi per vacanze, del fatto che la convenuta

“non si era fidata di versare l'importo [ossia il deposito per la

riservazione dei due fondi, di fr. 50'000.–] a__________ S__________ e che

aveva provveduto a versarli direttamente al notaio” (doc. 3, pag. 4 n. 3;

audizione G__________, pag. 2; audizione M__________, pag. 2). E anche questo

elemento suffraga con evidenza l'attività da lui svolta. Da questo punto di

vista quindi, la conclusione del Pretore resiste alla critica.

6.2. Certo,

l'appellante sostiene anche che nelle due lettere prodotte quali doc. B e 5 “non

si parla di riduzioni di prezzo o di servitù di passo” (appello, pag. 7 n. 3 in alto). Nondimeno, in definitiva, i due fondi sono stati acquistati dalla convenuta al prezzo di

fr. 900'000.– (doc. 3, pag. 4 n. 3, pag. 7 n. 13) che lei aveva appunto offerto,

ritenuto che l'importo di fr. 910'000.– era già comprensivo della somma di fr.

10'000.– (doc. B e 5; audizione M__________, pag. 2 in basso) che lei intendeva pagare “in più per l'immobile” (doc. B, n. 4). Lei medesima ammette

peraltro in modo esplicito che la fissazione del prezzo era stata oggetto di

trattativa (doc. B). Tutto sommato quindi, in concreto è del tutto irrilevante

che nel fascicolo processuale non vi sia traccia alcuna circa il prezzo

ufficiale a cui i due fondi erano stati inizialmente offerti in vendita

(appello, pag. 9 n. 5 nel mezzo). Per l'appellante non vi erano neppure

elementi per ritenere che M__________ avesse risolto questioni attinenti dei diritti

di passo, incombenza questa di cui si sarebbe comunque e ad ogni modo occupato

il notaio rogante al momento di improntare l'atto notarile (appello, pag. 9 n.

5). Davanti al Pretore tuttavia, M__________ si è limitato a precisare che la

sua attività era “consistita nel contattare l'avente diritto per il tramite

del rappresentante del proprietario __________ (che era sotto tutela),

rappresentante che in Ticino era il signor __________” e di avere, sotto

questo profilo, in sostanza “messo in contatto le parti e le abbiamo seguite

fino alla definizione concreta e legale della questione relativa al diritto di

passo” (audizione M__________, pag. 3 seg. in basso). Tra loro, egli

fungeva pertanto da mero punto di riferimento e tramite e non già da consulente

giuridico. Ciò detto, e come visto (sopra, consid. 6.1), con gli scritti 12 e

13 maggio 2006 la convenuta aveva appunto chiesto di integrare la

documentazione già ricevuta, con ulteriori attestazioni da parte dei venditori e

una dichiarazione aggiornata dell'ufficio registri (doc. B). Di modo che, una

volta ancora, l'argomentazione dell'appellante si rivela per finire inconsistente

e va così respinta.

6.3. Ma non è tutto. A differenza di quanto lascia intendere

l'appellante, nemmeno il fatto che lo scritto 12 maggio 2006 precisasse che l'eventuale

provvigione di fr. 10'000.– sarebbe semmai stata corrisposta da “chi di

competenza” (doc. B, n. 4) -ovvero nei suoi intendimenti dai venditori - consente

di escludere l'impegno assunto dalla convenuta di versare quell'importo a __________

SA (appello, pag. 6 n. 3 in basso). Una siffatta conclusione non considera in

effetti che, poco prima, l'interessata precisava di non desiderare “come già

detto fattura per vostre provvigioni per l'acquisto dell'immobile” e di

pagare quell'importo “in più per l'immobile” (doc. B, n. 4). Se ne deve

così dedurre che con l'espressione “vi verranno poi accreditati da chi di

competenza” (doc. B, n. 4), la convenuta mirava più a dare una puntuale

indicazione circa le modalità di pagamento che non ad escludere un suo obbligo

di pagamento verso __________ SA. A ciò non osta nemmeno la tesi secondo cui i

venditori avevano affidato il mandato di vendita dei due fondi a S__________

(appello, pag. 9 n. 5). Il direttore commerciale di quello studio immobiliare aveva

in effetti spiegato che, in occasione di un colloquio telefonico con il notaio

rogante aveva potuto constatare “che la cosa stava diventando complicata”,

che egli si era disinteressato della questione in quanto “la filosofia dello

studio era che quando le cose si complicavano preferiva lasciar perdere” e,

pertanto, che in proposito “__________S__________ non ha percepito alcuna

commissione di vendita” (audizione G__________, pag. 2). Di modo che, anche

da questo punto di vista l'appello si rivela privo di fondamento e va

disatteso.

6.4. Il

Pretore infine ha accertato che M__________ agiva per conto di __________ SA

(sentenza impugnata, pag. 2 in basso e pag. 3 verso l'alto). A titolo marginale

invero, l'appellante accenna al fatto che M__________ non era dipendente di __________

SA (appello, pag. 3 n. 3), che non aveva impiego fisso e si limitava a prestare

la sua collaborazione qua e là (appello, pag. 9 n. 5). A fronte di ciò

tuttavia, davanti a questa Camera l'appellante non pretende (più) che, per

questo motivo, M__________ “avrebbe comunque dovuto cedere il proprio

credito per i servigi resi a AP 1, nelle forme scritte giusta gli artt. 32 cpv.

2 e 165 CO” (act. XII: conclusioni, pag. 5). Di modo che, a prescindere

dalla qualifica giuridica del rapporto di collaborazione che legava M__________

a __________ SA, in mancanza di una puntuale censura non v'è (più) motivo di ritenere

che il primo non fosse autorizzato e legittimato ad agire per conto di

quest'ultima, e quindi a validamente rappresentarla. In aggiunta, basti per il resto

ricordare che intestataria della lettera 12 maggio 2006 con cui la convenuta si

rivolgeva a M__________, era appunto la società __________ SA e che, in quel

contesto, l'interessata utilizzava espressioni al plurale quali “vostre

provvigioni” e “vi verranno poi accreditate” (doc. B). Pertanto,

sotto questo profilo, la questione non merita ulteriore disamina.

7. In

definitiva, l'appello va così respinto con la conseguente conferma della

decisione impugnata (art. 318 cpv. 1 lett. a CPC). Davanti a questa Camera le

spese giudiziarie (art. 95 cpv. 1 CPC), inclusa un'adeguata indennità per

ripetibili, seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Il

valore litigioso di fr. 10'000.– (sopra, consid. 1) è altresì determinante

giusta l'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF per stabilire i rimedi giuridici esperibili

contro il presente giudizio sul piano federale.

Per i quali motivi,

richiamati

gli art. 404 cpv. 1 e 405 cpv. 1 CPC, l'art. 106 cpv. 1 CPC, la LTG oltre che

il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L'appello 24 novembre 2011 di AP 1, __________, è respinto.

2. Le

spese processuali del presente giudizio, di complessivi fr. 700.–, già

anticipate dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere a AO

1, __________, fr. 700.– a titolo di ripetibili.

3. Notificazione:

–;

–.

Comunicazione

alla Pretura __________.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli

stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117

LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

Fatti

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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