12.2011.225

Tutela dei casi manifesti, espulsione del conduttore in mora, notifica irregolare a società fallita di convocazione a udienza, annullamento degli atti notificati irregolarmente e della decisione

29 febbraio 2012Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i documenti prodotti,

e ritenuto

fatto e in diritto:

1. AO 1, __________, quale locatrice e AP 1, __________, quale conduttrice,

hanno sottoscritto il 28 agosto 2000 un contratto di locazione inerente 1

locale di 88.4 m2, al piano terreno dello stabile sito in piazza __________

a __________. Il contratto, stipulante l’uso commerciale del locale quale

lavanderia chimica, prevede una pigione annua di fr. 38'400.-, da pagare in

rate mensili anticipate di fr. 2'200.- cadauna, oltre ad un acconto annuale “a

forfait” per le spese accessorie di fr. 3'000.-, pagabili in rate mensili

anticipate di fr. 250.-. La locazione, di durata indeterminata, ha preso inizio

il 1° luglio 2000 con possibilità di disdetta con preavviso di 6 mesi, la prima

volta il 31 dicembre 2010 (doc. A). Il 18 maggio 2011 AO 1 ha inviato a __________, __________ una diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi

dell’art. 257d CO, invitandola a pagare entro 30 giorni le pigioni scoperte per

i mesi di aprile e maggio 2011 (doc. E). Il 22 settembre 2011, trascorso

infruttuoso il termine assegnato per il pagamento, la locatrice ha notificato

alla sopracitata società - tramite modulo ufficiale - una disdetta del rapporto

di locazione per il 31 ottobre 2011 (doc. B). Il 26 settembre 2011 il Pretore

del Distretto di Lugano ha pronunciato il fallimento di AP 1, __________ (cfr.

FU 82/2011 p. 7807). Il 21 ottobre 2011 la locatrice ha comunicato a AP 1, __________

che la riconsegna avrebbe avuto luogo il 31 ottobre 2011 alle ore 14.00 (doc.

C). La riconsegna dell’ente locato non è avvenuta.

Considerandi

2.

24.

novembre 2011 la locatrice ha chiesto al Pretore del Distretto di Lugano,

sezione 4, l’espulsione di AP 1, __________, dai locali di sua proprietà con la

procedura sommaria a tutela dei casi manifesti. L’istante ha fatto valere la

mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice, nonostante la

disdetta straordinaria per mora nel pagamento dei canoni di locazione per fr.

20'698.-. All’udienza del 14 dicembre 2011, l’istante ha confermato la propria

richiesta mentre la convenuta non è comparsa.

3.

Con

decisione 15 dicembre 2011 il Pretore ha accolto l’istanza e ha fatto ordine a AP

1, __________ di liberare l’ente locato entro 10 giorni dalla notificazione

della decisione, con la comminatoria dell’art. 292 CP, specificando inoltre che

l’inesecuzione darà titolo all’istante per reclamare il risarcimento dei danni

e ordinando agli organi di polizia di prestare man forte per l’esecuzione a

semplice richiesta dell’istante. Nello specifico, il Pretore ha rilevato che la

fattispecie era liquida ai sensi dell’art. 257 CPC e che erano dati i

presupposti per la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO, fissando

in almeno fr. 115'200.- il valore litigioso e ponendo a carico della

conduttrice la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 100.-, con

l’obbligo per quest’ultima di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di

indennità per ripetibili.

4.

convenuta è insorta contro la decisione pretorile con appello del 23 dicembre

2011, all’uopo autorizzata dall’Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano.

Essa chiede che la decisione impugnata sia dichiarata nulla, in subordine sia

integralmente annullata, protestando tasse e spese di entrambe le sedi, con

congrua rifusione di ripetibili in suo favore. L’appellante postula altresì la

concessione dell’effetto sospensivo giusta l’art. 315 CPC. A sostegno del

gravame, l’appellante rileva anzitutto che AP 1 è fallita il 26 settembre 2011,

motivo per il quale ogni comunicazione doveva essere fatta all’Ufficio dei

fallimenti di Lugano. A partire da quella data, infatti, e al più tardi il 14

ottobre 2011 (data dell’estratto del FU) l’amministratore unico, __________,

non era più legittimato a rappresentare la società. L’istanza presentata da AO

1.

il 24 novembre 2011, quindi posteriormente al fallimento della convenuta,

determinerebbe la nullità sia dell’intimazione della disdetta, sia di ogni notificazione

della Pretura, ivi compresa la decisione impugnata. Oltretutto, la relazione

contrattuale reggente il rapporto di locazione era stata sì conclusa da AO 1 ma

con __________, (ora __________) con sede a __________ e non con la convenuta (AP

1, __________), con conseguente assenza di legittimazione passiva da parte

della convenuta, di fatto non parte al contratto di locazione in oggetto.

5.

27.

dicembre 2011 la Presidente della Camera, quale giudice delegata ai sensi

dell’art. 124 cpv. 2 CPC, ha constatato che l’istanza di effetto sospensivo

contestuale all’appello era inutile, il rimedio avendo effetto sospensivo anche

in procedura sommaria (art. 315 cpv. 1 CPC). L’istante non ha presentato una

risposta all’appello.

6.

Dal

1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine

del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang,

MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai

sensi dell’art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito

dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela

giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC). Il giudice della

tutela dei casi manifesti statuisce con una decisione di merito nella quale

esamina a titolo pregiudiziale la validità della disdetta (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2° ed.,

n. 1442, 1448).

7.

Preliminarmente

occorre ricordare che giusta l’art. 317 cpv. 1 CPC nuovi fatti e mezzi di prova

sono considerati in appello soltanto se vengono immediatamente addotti (lett.

a) e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con

la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (lett.

b). Tutti i documenti prodotti in questa sede sono antecedenti all’udienza del

14.

dicembre 2011, alla quale la convenuta non è comparsa. Di regola, non è

possibile porre rimedio a questo tipo mancanze con la produzione in appello di

documenti che potevano e dovevano essere portati all’attenzione del Pretore.

Nella fattispecie però, l’istanza stessa è stata inoltrata alla Pretura del

Distretto di Lugano, sezione 4, il 24 novembre 2011, quando la convenuta era

già fallita e il suo amministratore unico aveva perso la capacità di

rappresentarla (art. 204 LEF). Oltretutto i doc. E e F prodotti in appello sono

relativi a fatti notori (fallimento di AP 1, estratto internet del Registro di

commercio relativo alla ragione sociale di AP 1). Per il resto, la convenuta ha

prodotto una copia della sentenza impugnata, della procura concernente il proprio

legale nonché dell’autorizzazione ad appellare rilasciata dall’Ufficio dei

fallimenti del Distretto di Lugano. Di conseguenza, tutti i documenti

presentati con l’appello possono essere considerati ai fini del giudizio.

8.

Nella

fattispecie emerge chiaramente dagli atti di causa che la Pretura ha notificato

tutti gli atti procedurali (istanza con convocazione all’udienza di

discussione, verbale d’udienza, decisione), direttamente alla società

convenuta, per il tramite del suo amministratore unico, nonostante la stessa

fosse stata dichiarata in fallimento il 26 settembre 2011 (FU 82/2011 pag.

7807). Ora, il fallimento comporta l’incapacità di disporre del fallito (art.

204.

LEF), e gli atti procedurali della Pretura, in particolare la convocazione

per l’udienza di discussione, non sono stati notificati regolarmente, in quanto

dovevano essere inviati all’Ufficio dei fallimenti di Lugano (Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, Commentario

al Codice di diritto processuale civile svizzero, Lugano 2011, 2B ad art. 136,

pag. 574). Ne deriva che in presenza di notificazione irregolare, la stessa è

da considerare inefficace. Devono così essere annullati tutti gli atti

procedurali successivi alla presentazione dell’istanza per tutela dei casi

manifesti, compresa la decisione qui impugnata. L’incarto viene ritornato al

Pretore affinché proceda alla corretta notificazione degli atti procedurali alla

società fallita ed emani in seguito una nuova decisione.

9.

L’appello

deve quindi essere accolto e la decisione impugnata annullata, così come tutti

gli atti procedurali successivi alla presentazione dell’istanza. Le spese

giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico dell’istante, integralmente

soccombente (art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali, essa rifonderà

alla convenuta un’adeguata indennità per spese ripetibili (art. 95 CPC). Nella

commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del valore litigioso

di fr. 115'200.- accertato dal Pretore e dei valori previsti dalla legge sulla

tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale entità (art. 7, 9, 13

LTG).

Dispositivo

Per questi motivi,

decide:

I. L’appello

23 dicembre 2011 di AP 1 è accolto. Di conseguenza la decisione 15

dicembre 2011 del Pretore del distretto di Lugano, sezione 4, nella causa SO.2011.5119, e tutti gli atti procedurali successivi

all’istanza 24 novembre 2011, sono annullati.

II. L’incarto

è ritornato al Pretore affinché proceda ai sensi dei considerandi.

III. Gli oneri processuali

di complessivi fr. 500.- (tassa di giustizia di fr. 400.- e spese di fr.

100.-), già anticipati dall’appellante, sono posti a carico dell’appellata, che

rifonderà alla controparte fr. 500.- per ripetibili di appello.

IV. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il

valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto

del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1

LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne

una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF).

Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi

termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La

parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con

un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una

sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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