Locazione, contestazione della disdetta straordinaria per mora del conduttore nel pagamento del conguaglio delle spese accessorie -

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Numero d'incarto:

12.2011.3

Data decisione, Autorità:

18.01.2011, IICCA

Titolo:

Locazione, contestazione della disdetta straordinaria per mora del conduttore nel pagamento del conguaglio delle spese accessorie -

DISDETTA STRAORDINARIA

art. 257d CO

Incarto n.

12.2011.3

Lugano

18 gennaio

2011/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Fiscalini

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.295

della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 9 settembre 2010

da

CO 1

rappr. da RA 2

contro

AP 1

rappr. dall’ RA

1

con cui

l'istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dall’appartamento di 3 ½ locali

al secondo piano, interno 122, dello stabile denominato Residenza __________ in

via __________ a __________;

domanda

che la convenuta ha contestato e che il Pretore ha accolto con sentenza 17

dicembre 2010, dopo aver richiamato dal competente Ufficio di conciliazione

l’incarto relativo alla contestazione della disdetta promossa dalla convenuta;

appellante

la parte convenuta, che con appello 30 dicembre 2010 chiede l’annullamento

della sentenza del Pretore e la reiezione della domanda di sfratto, con

protesta di spese e ripetibili e previa ammissione al beneficio dell’assistenza

giudiziaria;

letti ed

esaminati gli atti ed i documenti prodotti,

considerato

in

fatto e in diritto

che con

contratto 27 luglio 1998 __________, in rappresentanza della proprietaria CO 1 ha dato in locazione a AP 1 un appartamento di 3 ½ locali al secondo piano, interno __________,

dello stabile denominato Residenza __________ in via __________

che il

contratto, di durata indeterminata, con prima scadenza possibile di disdetta il

31 luglio 1999, prevedeva tra l’altro il versamento mensile di una pigione di

fr. 1’080.- e di un acconto per le spese accessorie di fr. 90.-, con conguaglio

a fine esercizio (doc. A);

che con

lettera 21 aprile 2010 la nuova amministrazione dell’immobile, RA 2, constatato

che la conduttrice non aveva pagato il saldo dei conguagli delle spese

accessorie relativi ai periodi 2004/2005, 2005/2006, 2006/2007, 2007/2008 e

2008/2009, per un importo complessivo di fr. 5'273.30, le ha assegnato in base

all’art. 257d CO un termine di 30 giorni per versare lo scoperto, con

l’avvertenza che in caso di mancato pagamento avrebbe avviato “la procedura di

disdetta” (doc. B);

che, non

essendo intervenuto alcun versamento nel termine impartito, l’8 giugno 2010

l’amministrazione ha disdetto il contratto per il 31 luglio 2010, mediante il

modulo ufficiale (doc. C);

che con

istanza 1° luglio 2010 (doc. D) la conduttrice, rappresentata dall’Associazione

svizzera inquilini, ha contestato la disdetta davanti all'Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, il quale ha poi trasmesso

l'incarto alla Pretura, alla quale, con istanza del 9 settembre 2010, la

locatrice ha chiesto lo sfratto della stessa conduttrice dall’ente locato, da

essa non riconsegnato alla scadenza del 31 luglio 2010;

che con

il giudizio qui impugnato il Pretore, accertata l'esistenza del contratto di

locazione e della validità della relativa disdetta, ha decretato lo sfratto

immediato della convenuta dai locali da essa occupati, ha respinto la sua

istanza di ammissione all’assistenza giudiziaria e non ha prelevato tasse né ha

assegnato ripetibili;

che con

appello 30 dicembre 2010 la convenuta chiede, previa ammissione al beneficio

dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento della sentenza del Pretore e la

reiezione dell’istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili;

che

l’appello non è stato intimato alla controparte;

che il Pretore,

accertato che la convenuta era in mora con il pagamento dei conguagli relativi

ai conteggi delle spese accessorie dal 2005 in poi, che l'istante aveva regolarmente diffidato la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni e che

nessun pagamento era intervenuto nel termine assegnato, ha ritenuto valida la

disdetta straordinaria dell’8 giugno 2010 per la scadenza del 31 luglio 2010 e

ha così pronunciato lo sfratto dall’ente locato;

che la

convenuta contesta di poter essere considerata in mora nel pagamento dei

conguagli delle spese accessorie, adduce che le relative fatture non sono mai

state presentate, che essa si era dichiarata disposta a pagare degli acconti

trovandosi sotto pressione e al solo scopo di non essere sfrattata, e solleva

in questa sede contestazioni sulla correttezza dei conteggi delle spese

accessorie, rilevando di aver sempre pagato puntualmente la pigione e gli

acconti per le spese accessorie, sicché la disdetta e lo sfratto sono

ingiustificati e sproporzionati;

che la disdetta

straordinaria per mora del conduttore ai sensi dell’art. 257d CO è ammissibile

anche in caso di mancato pagamento del conguaglio delle spese accessorie,

sempre che i conteggi siano esigibili e il locatore abbia dato al conduttore la

possibilità di prendere conoscenza dei documenti giustificativi (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer,

Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 11 ad art. 257d CO);

che

dall’istruttoria, in particolare dall’incarto richiamato dall’Ufficio di

conciliazione in materia di locazione di Giubiasco (incarto 60/2010), risulta

che la conduttrice aveva ricevuto i conteggi delle spese accessorie, spediti

nel 2007, 2008 e 2009, e che nel 2009 si era rivolta all’Associazione svizzera

inquilini, la quale aveva ricevuto per esame i conteggi delle spese accessorie;

che il

contratto di locazione tra le parti prevede il diritto del conduttore di

esaminare i documenti giustificativi considerati per il conteggio delle spese

accessorie entro 20 giorni dalla notifica del conteggio, e il pagamento del

conteggio entro 30 giorni dalla sua notifica (doc. F, originale del contratto,

clausola b. 12.5 pag. 3);

che i

conguagli risultanti dai conteggi menzionati nella diffida 21 aprile 2010 sono

diventati esigibili 30 giorni dopo la loro notifica, avvenuta nel 2007, 2008 e

2009 (incarto richiamato dall’Ufficio di conciliazione) e non risulta siano

stati contestati in precedenza;

che già

nel 2007 la convenuta riconosceva di avere arretrati scoperti per i conguagli

delle spese accessorie (lettera 29 dicembre 2007, fascicolo UC richiamato), e

che a parte un versamento di fr. 1'000.- nel febbraio 2010, essa ha pagato solo

il canone di locazione e gli acconti di spese mensili, e non ha dato seguito

alle proposte di regolare il pagamento degli arretrati, come propostole

dall’istante ancora il 21 aprile 2010;

che i

conteggi sono stati prodotti anche all’udienza del 17 agosto 2010 presso

l’Ufficio di conciliazione (verbale, doc. E), e l’allora rappresentante della

convenuta li ha visionati, comunicando poi all’istante il 4 novembre 2010 che

la convenuta era disposta a pagare a rate l’importo di fr. 5'273.30 (doc. G),

proposta che non è stata accettata dalla controparte;

che le

contestazioni sulla correttezza dei conteggi delle spese accessorie, formulate

per la prima volta dalla convenuta in questa sede, sono irricevibili, così come

Fatti

i nuovi documenti prodotti a sostegno dell’appello, visto il divieto posto

dall’art. 321 CPC-TI, applicabile ancora nella fattispecie (art. 405 CPC), a

nuove allegazioni e a nuove prove in sede di appello;

che

l’istruttoria ha dimostrato l’esistenza di uno scoperto di fr. 5'273.30 per i

conguagli delle spese accessorie dei conteggi relativi ai periodi 2004/2005,

2005/2006, 2006/2007, 2007/2008 e 2008/2009, noti alla convenuta,

rispettivamente alla sua precedente rappresentante, e che non è stato pagato

nel termine indicato nella diffida del 21 aprile 2010;

che

l’istante non aveva l’obbligo di produrre tutte le fatture con i conteggi, ma

solo di mettere a disposizione i documenti giustificativi a richiesta della

convenuta (contratto doc. F, clausola 12.5), né era tenuta ad accettare acconti

e a rinunciare allo sfratto, dopo che essa aveva offerto a più riprese alla

convenuta di saldare gli arretrati, da ultimo con la diffida di pagamento del

21 aprile 2010, senza esito;

che in

siffatte circostanze le conclusioni del Pretore sulla validità della disdetta

straordinaria reggono alle critiche dell’appellante;

che il

ricorso, del tutto infondato, deve così essere respinto già all’esame

preliminare dell’art. 313bis CPC;

che a

prescindere dall’indigenza dell’appellante la sua domanda di assistenza

giudiziaria in questa sede deve essere respinta, l’appello non presentando

alcuna possibilità di esito favorevole;

che la

convenuta deve dunque sopportare la tassa di giustizia e le spese di questa

sede (art. 148 CPC), mentre non si giustifica di assegnare ripetibili alla

parte istante, alla quale il ricorso non è nemmeno stato notificato;

che, ai

fini dell'impugnabilità della presente sentenza, il valore di causa è di fr.

15'300.- (canone di locazione fr. 1'275.- x 12 mesi) ritenuto che il contratto

di locazione, stipulato per tempo indeterminato, poteva essere disdetto al più

presto per il 31 luglio 2011;

Per i quali motivi,

richiamati gli art. 148 CPC e la TG

pronuncia:

1. L’appello 30 dicembre 2010 di AP 1 è respinto.

Considerandi

2.

La

domanda di assistenza giudiziaria presentata da AP 1 è respinta.

3.

Le

spese della procedura d'appello, consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 100.-

b) spese fr.

50.

-

totale fr.

150.

-

sono

poste a carico dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

4.

Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Bellinzona

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

segretario

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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