Locazione, pretesa risarcitoria fondata sulla responsabilità precontrattuale, ricevibilità di appello senza domande di giudizio, trattative in vista di contratto di locazione non perfezionato per dive

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Numero d'incarto:

12.2011.72

Data decisione, Autorità:

12.01.2012, IICCA

Titolo:

Locazione, pretesa risarcitoria fondata sulla responsabilità precontrattuale, ricevibilità di appello senza domande di giudizio, trattative in vista di contratto di locazione non perfezionato per divergenze sul canone

APPELLO E APPELLO INCIDENTALE

CULPA IN CONTRAHENDO

art. 1 CO

art. 311 CPC

Incarto n.

12.2011.72

Lugano

12 gennaio

2012/fb

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La seconda Camera civile del Tribunale

d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Bozzini e Grisanti (giudice supplente)

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire

nella causa inc. n. DI.2010.14 della Pretura del Distretto di Leventina,

promossa con istanza 26 marzo 2010 da

AP 2,

AP 1,

entrambi rappr.

dall’ RA 1

contro

AO 1

AO 2

AO 3

AO 4

tutti rappr. dall’

RA 2

con la quale gli istanti

hanno chiesto la condanna dei convenuti al pagamento in solido di fr. 50'000.-

oltre interessi, domanda avversata dai convenuti e che il Pretore ha respinto

con sentenza del 14 marzo 2011;

appellanti gli istanti i

quali con atto 12 aprile 2011 chiedono l'accoglimento dell'appello, con

protesta di tasse, spese e ripetibili di prima e seconda istanza;

mentre i convenuti con

osservazioni 2 maggio 2011 propongono, nei limiti della sua ricevibilità, la

reiezione dell'appello protestando ugualmente tasse, spese e ripetibili di

appello;

letti ed esaminati gli

atti ed i documenti di causa,

ritenuto

in fatto e in diritto:

1. La società __________

SA, attualmente in fase di liquidazione dopo essere stata sottoposta a

procedura di moratoria concordataria nell'estate del 2008 ed essere stata

dichiarata fallita il 24 giugno 2009, è (stata) proprietaria degli impianti di

risalita della omonima stazione invernale come pure degli esercizi pubblici (__________)

ad essa collegati. La __________ è invece un bar situato in zona partenza della

seggiovia di proprietà di G__________. Con l'intenzione di salvare gli impianti

di risalita e nel contempo l'esistenza della stessa stazione invernale, alcuni

privati cittadini con residenza di villeggiatura nella località (segnatamente S__________,

M__________ e AO 4) hanno promosso, insieme ai Comuni e all'ente turistico

della regione, un'iniziativa volta a riprendere la proprietà degli impianti e

ad aggiudicarsi, nel frattempo, la loro gestione durante la fase di

liquidazione. In vista dell'auspicata riapertura per la stagione 2008/2009, i

promotori iniziarono così a preparare tra le altre cose anche gli aspetti

legati alla ristorazione. A tale scopo avviarono ben presto trattative con AP 1

e AP 2, da anni attivi nel settore della ristorazione della località turistica

e con esperienza pure nella conduzione degli esercizi pubblici in questione, i

quali erano considerati i naturali continuatori dell'attività di ristorazione

della stazione invernale (v. doc. E).

2. Il 2 dicembre 2008

si svolse a Bellinzona, presso lo studio dell'arch. S__________, una riunione

di coordinamento del gruppo di sostegno alla quale parteciparono tra gli altri

anche i coniugi L__________. Tra le varie tematiche affrontate vi era infatti

anche quella legata all'affitto dei ristoranti. I promotori erano orientati

verso una loro assegnazione a questi ultimi per un canone di fr. 60'000.-; i

coniugi L__________ invece, in considerazione del fatto che a quel momento non

aveva ancora nevicato e che la stagione invernale si limitava comunque a circa

tre mesi, offrivano fr. 30'000.-/40'000.-. I rappresentanti del gruppo di

sostegno avrebbero manifestato una disponibilità di massima a trovare una

soluzione di compromesso. Le opinioni divergono invece sulla questione se al

termine della discussione, allorché l'ing. AO 2 incaricò la segretaria A__________

di redigere una bozza di contratto sulla base di dati che le sarebbero stati

forniti in un secondo tempo, le parti avessero o meno raggiunto un accordo

definitivo.

3. Qualche

giorno più tardi, il 10 dicembre 2008, l'ing. AO 4 informò i coniugi L__________ della decisione di affidare la gestione dei ristoranti a F__________, già

titolare di un ristorante a __________ e vicesindaco di __________, il quale si

era dichiarato disposto a rilevarla per un canone di affitto di fr. 60'000.-.

Il giorno dopo, allorché fu possibile raggiungere un accordo con __________ SA

e con G__________ per la gestione degli impianti, venne costituita la AO 1 (in

seguito: Nuova __________), i cui soci sono i Comuni di A__________, C__________,

Ca__________, F__________, M__________ e O__________, nonché l'ente __________

Turismo, mentre suoi gerenti, con diritto di firma collettiva a due,

sono P__________ (sindaco di Ca__________), S__________, Ma__________ (sindaco

di C__________), Mi__________ e AO 4. AO 2 (sindaco di F__________) è infine

presidente della gerenza, pure con diritto di firma collettiva a due (doc. C).

Il 19 dicembre 2008 la Nuova __________ e la Ristorazione __________ Sagl

(società facente capo a F__________ e a D__________, sua compagna)

sottoscrissero un contratto di locazione per le infrastrutture di ristorazione

relative ai locali pubblici legati agli impianti di risalita di __________

(doc. 5).

4. Ritenendo di avere

concluso un contratto di locazione con i promotori di AO 1 e di avere subito

una perdita di guadagno di fr. 50'000.- dal mancato rispetto di tale accordo, AP

1 e AP 2, esperito l'infruttuoso tentativo di conciliazione, hanno – con

istanza 26 marzo 2010 - convenuto in giudizio dinanzi al Pretore del Distretto

di Leventina detta società nonché, a titolo personale, AO 2,AO 3 e AO 4

chiedendo loro il risarcimento del danno. In via subordinata gli istanti hanno

fondato la domanda di risarcimento su una responsabilità per culpa in

contrahendo reputando che i convenuti avessero dato avvio a trattative e le

avessero proseguite senza la reale volontà di impegnarsi. Dal canto loro i

convenuti, eccepita la carenza di legittimazione passiva, hanno contestato

l'esistenza di un contratto fra le parti come pure i presupposti per una

responsabilità precontrattuale. Esperita l'istruttoria, le parti hanno

rinunciato al dibattimento finale, rimettendosi al contenuto delle rispettive

conclusioni.

5. Con sentenza 14

marzo 2011, il Pretore ha respinto l'istanza (dispositivo n. 1) e posto la

tassa di giustizia di fr. 3'000.- e le spese di fr. 800.- a carico, in solido,

degli istanti, facendo loro obbligo di rifondere ai convenuti fr. 4'000.- a

titolo di ripetibili (dispositivo n. 2). In sintesi il primo giudice ha escluso

una responsabilità contrattuale per il motivo che le parti non erano riuscite a

trovare un consenso in merito al canone locativo e inoltre perché, per essere ritenuto

valido, il contratto avrebbe dovuto, nelle loro intenzioni, essere stipulato in

forma scritta. Egli ha quindi pure escluso una responsabilità per culpa in

contrahendo poiché sebbene i promotori avessero dichiarato il proposito di

affidare la ristorazione a chi già se ne era occupato in precedenza, ciò

rappresentava una mera dichiarazione d'intenti sulla quale, in assenza di un

accordo completo su tutti i punti essenziali del contratto, gli istanti non

potevano in buona fede fare affidamento. A titolo abbondanziale, il Pretore ha

respinto la pretesa degli istanti anche per mancanza di prove in merito al

danno lamentato.

6. Con l'appello che

qui ci occupa gli istanti rimproverano al Pretore un apprezzamento errato delle

prove e ribadiscono che tra le parti si sarebbe in realtà perfezionato un

contratto di affitto o di locazione in forma verbale. Il mancato rispetto di

tale accordo con la concessione in uso dei locali alla Ristorazione __________

avrebbe dunque determinato una violazione contrattuale oltre che un danno che

gli appellati sono ora chiamati a risarcire. E anche qualora non si ammettesse

una relazione contrattuale, a loro giudizio gli obblighi precontrattuali

imponevano alla controparte di tenere fede alla parola data. I convenuti li

avrebbero infatti indotti con il loro atteggiamento a confidare nella volontà

contrattuale e a iniziare ogni atto utile ai fini del negozio. Quanto alla

consistenza del danno, gli appellanti chiedono a questa Camera di meglio

apprezzare i fatti allegati, se del caso nell'ottica della sola verosimiglianza

preponderante, colmando la situazione di impossibilità probatoria provocata

dalla controparte. Delle osservazioni con cui i convenuti sostengono

l'inammissibilità dell'appello e, nei limiti della sua ricevibilità, ne

postulano la reiezione si dirà, se necessario, nei prossimi considerandi.

7. La decisione

impugnata è stata comunicata il 14 marzo 2011. Di conseguenza all’impugnativa è

applicabile il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) entrato

in vigore il 1° gennaio 2011 (art. 405 cpv. 1 CPC). Innanzitutto, è necessario

valutare l’ammissibilità dell'appello.

7.1 I convenuti

osservano a ragione che l'atto di appello si limita formalmente a impugnare i

dispositivi n. 1 e 2 della sentenza pretorile senza per contro specificare le

conclusioni e senza indicare in quale misura il giudizio di primo grado debba

essere riformato. La logica di applicare anche all'appello i principi generali

validi per gli scritti di primo grado suggerisce che le conclusioni d'appello

debbano essere – di principio – quantificate, rispettivamente specificate. La

giurisprudenza ha tuttavia ugualmente precisato che non va dichiarato nullo un

atto di appello le cui conclusioni emergono unicamente (ma pur sempre) dalla sua

motivazione (v. Cocchi/Trezzini/Bernasconi,

Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, ad art. 311 pag.

1368 seg.). Nella fattispecie le conclusioni di appello non sono

immediatamente intelligibili, anche perché se da un lato emerge la volontà

degli appellanti di chiedere il risarcimento del danno causato dalla violazione

degli obblighi contrattuali o precontrattuali incombenti alla controparte,

dall'altro essi sembrano chiedere l'esecuzione dell'accordo stipulato (appello,

pag. 16). Sia come sia, anche volendo ritenere (al limite) ricevibile il

gravame e ammettere che le sue motivazioni contengono la richiesta, già

formulata in primo grado, di condannare i convenuti al risarcimento di fr.

50'000.-, l'esito del giudizio non cambierebbe perché l'appello è comunque

infondato.

7.2 Chiaramente

inammissibili sono i (non pochi) fatti nuovi addotti per la prima volta in

questa sede – dei quali si dirà, ove necessario, in seguito - e la

documentazione prodotta con l’appello (docc. BB-DD). Giusta l’art. 317 cpv. 1

CPC, nella procedura d’appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono

considerati se vengono immediatamente addotti e non era possibile addurli

dinanzi alla giurisdizione inferiore nemmeno con la diligenza ragionevolmente

esigibile tenuto conto delle circostanze. Sennonché, gli appellanti, che si

limitano a richiamare la norma, non spiegano minimamente perché si

realizzerebbero queste condizioni. Ne discende che i nuovi fatti e i nuovi

documenti non possono essere considerati.

7.3 In maniera inammissibile, in quanto ampiamente tardiva, gli

appellanti cercano inoltre inutilmente di rimettere in discussione la

decisione, cresciuta incontestata in giudicato, con la quale il Pretore,

anziché sospendere la causa come gli avevano chiesto i coniugi istanti, il 5

febbraio 2010 aveva (giustamente: DTF 133 III 645, RtiD I-2007 35c pag. 779)

dichiarato irricevibile la loro petizione del 28 settembre 2009 per non averla

preventivamente sottoposta al giudizio dell'autorità di conciliazione in

materia di locazione. Tentativo di conciliazione che è poi stato esperito in un

secondo tempo (il 9 febbraio 2010) nell'ambito della presente procedura.

8. Indipendentemente

dalla causa giuridica della pretesa risarcitoria, suscita grosse perplessità

pure la legittimazione passiva dei convenuti. Come riconoscono gli stessi

appellanti (v. appello pag. 16, punto 18.2), la società AO 1 non ha assunto

l'asserito (e contestato) impegno dei suoi promotori di affidare loro la

gestione della ristorazione. Già solo per questo motivo, non si comprende come

la società possa essere dichiarata responsabile per l'eventuale danno subito

dagli istanti, ritenuto che in simile evenienza possono tutt'al più essere

chiamate a risponderne personalmente e in solido unicamente le persone che

hanno agito in nome della società prima della sua iscrizione nel registro di

commercio (art. 779a cpv. 1 CO; Trüeb,

in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, n. 6 ad art. 779a CO). Le

perplessità in questo senso aumentano poi quando gli istanti pretendono che i

promotori avrebbero „rescisso“ il 10 dicembre 2008 il preteso contratto da loro

concluso, prima ancora quindi che la società fosse costituita e acquisisse

personalità giuridica. Ma anche riguardo alla legittimazione passiva delle

persone fisiche convenute, gli appellanti sembrano dimenticare che queste

agivano evidentemente (ad eccezione forse dell'ing. AO 4 che non era municipale

di uno dei Comuni associati) nella loro veste di rappresentanti degli enti

pubblici interessati e che in quanto tali non assumevano diritti e obblighi a

titolo personale, ma tutt'al più - ove autorizzati - per conto degli enti da

loro rappresentati. Infine, gli appellanti nemmeno spiegano in quale misura e

in virtù di quali accordi le singole persone fossero abilitate a impegnare,

oltre agli enti da loro rappresentati, anche eventuali promotori assenti, come

ad esempio il convenuto AO 3 (rispettivamente il Comune di C__________), la cui

presenza alla riunione del 2 dicembre 2008 non ha potuto essere dimostrata

(verbale di udienza 13 settembre 2010, teste __________ M__________).

9.

9.1 Modificando la propria

impostazione, gli appellanti sostengono - per la prima volta in questi termini

- che in realtà essi avrebbero già nell'estate del 2008 concluso un accordo per

l'aggiudicazione della ristorazione degli impianti di __________ per l'importo

proposto dai promotori di fr. 60'000.- e che solo in un secondo tempo, a causa

dei ritardi del gruppo di sostegno “nel riprendere le redini della stazione

sciistica”, avrebbero chiesto – e a loro giudizio anche ottenuto – la riduzione

a fr. 30'000.-. Orbene, come osservano a ragione gli appellati, questo nuovo

argomento, oltre a non potere essere considerato, è in realtà anche smentito

dalle tavole processuali. A sostegno della tesi dell'accordo iniziale per fr.

60'000.- gli appellanti si prevalgono della presa di posizione 19 dicembre 2008

dell'avv. __________ C__________ secondo il quale il gruppo di sostegno avrebbe

sempre preteso un canone di fr. 60'000.- senza mai incontrare obiezioni di

sorta (doc. E). Sennonché, il documento citato precisa ugualmente che questo

importo era stato avanzato nell'ambito della trattativa intavolata nel

corso del mese di ottobre 2008. Ma vi è di più. L'inesistenza di un accordo

(iniziale) sulla cifra di fr. 60'000.- si deduce anche dalla chiara deposizione

del teste di parte istante N__________, il quale, riferendo delle discussioni

intercorse alla riunione del 2 dicembre 2008, ha senza mezzi termini indicato che in quel momento si trattava ancora di definire la questione

della pigione. Del resto, se le parti avessero effettivamente raggiunto un

simile consenso sull'importo di fr. 60'000.- nell'estate del 2008, non vi

sarebbe stata necessità per i convenuti, che erano propensi a concedere la

gestione dei ristoranti a chi se ne era occupato in precedenza (v. ad esempio

verbale di udienza 13 settembre 2010, teste P__________), di affidarla per lo

stesso importo a un altro affittuario. A meno che le stesse parti non si

fossero in un secondo tempo accordate – come pretendono per la prima volta gli

appellanti – per una modifica contrattuale a fr. 30'000.-. Ciò che però non

hanno dimostrato. Così come non hanno del resto neppure provato il

perfezionamento di un contratto di affitto o di locazione per i locali in

questione.

9.2 Per l'art. 1 CO, il

contratto si perfeziona quando le parti manifestano concordemente, in modo

espresso o tacito, la loro reciproca volontà. L'accordo deve comprendere tutti

Fatti

i punti essenziali del contratto (art. 2 CO). Il corrispettivo per la

concessione in uso dell'ente locato configura un elemento costitutivo del

contratto di locazione come pure di affitto. Non sorge così normalmente un

contratto di locazione fra le parti se esse sono d'accordo sul principio della

cessione a titolo oneroso dell'uso di una cosa, ma non sull'entità del canone

di locazione (cfr. DTF 119 II 347). In caso di contestazioni, la prova della

sua esistenza va portata da chi ne vuol dedurre un proprio diritto (art. 8 CC).

La parte gravata dall'onere è tenuta a portare la prova piena di quanto da lei

asserito, ovvero a fornire elementi suscettibili di convincere il giudice della

veridicità delle sue allegazioni. Sebbene non sia richiesta una certezza

assoluta, non devono di regola più permanere seri dubbi residui o i dubbi

rimanenti devono, quantomeno, sembrare di lieve entità (DTF 130 III 321 consid.

3.2).

Dagli atti di causa

risulta che già nel corso dell'autunno 2008 sono state avviate dai

rappresentanti del gruppo promotore discussioni con gli istanti in merito alla

conduzione dei quattro esercizi pubblici per la stagione invernale 2008/2009.

In occasione della seduta del 2 dicembre 2008, indetta per prendere una

decisione di massima sull'apertura degli impianti, si trattava di definire tra

le altre cose la pigione (verbale di udienza 13 settembre 2010, testi __________

M__________ e N__________). I rappresentanti della costituenda AO 1 erano

sempre orientati sull'importo di fr. 60'000.-, gli istanti invece chiedevano di

abbassarla a fr. 40'000.-, poi a fr. 30'000.-. Vi sarebbe stata una

disponibilità di massima dei Comuni a discutere questo aspetto

(verbale di udienza 13 settembre 2010, teste __________ S__________). Tuttavia,

come ha accertato il giudice di prime cure, l'istruttoria non ha permesso di provare

che le trattative si fossero concluse con un accordo chiaro e definitivo sulla

cifra da versare. Lo stesso teste __________ S__________, cui si richiamano gli

appellanti a sostegno della loro tesi, oltre a fornire comunque un mero parere

personale („Secondo me a fine riunione si era giunti ad un accordo“),

giustamente ritenuto dal Pretore privo di valenza probatoria poiché basato su

un suo apprezzamento soggettivo (v. II CCA 29 settembre 2008, inc. n.

12.2007.186), non è stato in grado di indicare un importo preciso della

pigione, la stessa aggirandosi a suo avviso tra i fr. 30'000.- e i fr. 40'000.-(verbale

di udienza 13 settembre 2010 pag. 3). La medesima vaghezza contraddistingue

inoltre la deposizione della segretaria A__________, la quale non ricorda più

di che cifra esattamente si parlasse („mi pare fr. 40'000.- o fr. 60'000.-“). E

anche il teste __________ S__________, pur accennando a un accordo per fr.

40'000.-, ha subito aggiunto che i coniugi istanti avevano poi cercato di

abbassare ancora un po' a fr. 30'000.- (verbale di udienza 13 settembre 2010,

pag. 5). A contrastare la tesi dell'accordo sulla pigione vi è poi la

deposizione del teste__________ M__________ il quale oltre a essere,

contrariamente ai testi__________ S__________ e N__________ S__________, del

tutto disinteressato al tema dell'aggiudicazione della ristorazione, non

ricorda che fosse stata presa una decisione, nemmeno in merito a tale questione

(verbale di udienza 13 settembre 2010, pag. 1). Non sorprende quindi che anche

gli istanti in sede di conclusioni (memoriale conclusivo, pag. 14), dopo avere

affermato che tra le parti sarebbe venuto in essere un contratto di locazione,

abbiano in maniera assai vaga indicato la pigione annua in „CHF 30'000.-

(alcuni testi dicono evt. CHF 40'000.-)“. Ciò a dimostrazione della valutazione

del primo giudice secondo cui (nemmeno) alla riunione del 2 dicembre 2008

sarebbe in realtà stata definita la controprestazione in denaro e del fatto che

le parti non erano riuscite a concludere le trattative (v. in questo senso

verbale di udienza 13 settembre 2010, testi __________ M__________ e __________

B__________, per il quale prima del 10 dicembre ci si trovava solo in una fase

interlocutoria per tutti gli aspetti legati alla riapertura della stazione

sciistica). Va pertanto letto in questa ottica anche l'invito rivolto alla

segretaria A__________ di tenersi pronta a preparare una prima bozza di

contratto sulla base dei dati che – ancora un paio di giorni dopo la riunione

del 2 dicembre 2008 – le sarebbero dovuti essere trasmessi in un secondo tempo,

ma che in realtà non le sono mai pervenuti poiché l'ing. AO 4 le intimò una

decina di giorni dopo di bloccare tutto. Ciò a riprova del fatto che i dati

definitivi a quel momento non c'erano, proprio per l'assenza di un accordo

sulla pigione. La mancanza di un accordo chiaro e definitivo a quella data non

deve del resto stupire perché, come osserva a ragione il giudice di prime cure,

oltre a non disporre dei beni oggetto delle trattative, i promotori della costituenda

società nemmeno avevano ancora la assoluta certezza di poter riprendere dai

proprietari la gestione delle strutture. Difatti anche l'accordo con la società

Ristorante __________ venne formalizzato solo dopo avere raggiunto l'intesa con

i proprietari degli impianti (v. doc. 4 e 5).

9.3 Contrariamente a

quanto pretendono gli appellanti, la consegna, il 3 dicembre 2008, delle chiavi

degli esercizi pubblici e la messa in atto, da parte loro, dei preparativi in

vista dell'auspicata riapertura della stazione invernale non inficiano affatto

la validità di questa conclusione, non fosse altro perché le chiavi gli sono

state consegnate dal responsabile della ristorazione per la società __________

(D__________), vale a dire dalla proprietaria degli impianti che nulla aveva a

che fare con la costituenda società. Quanto alla pretesa prenotazione, da parte

di AO 4, di una cena aziendale presso gli appellanti prima di Natale, la

circostanza non è stata provata, ma si basa unicamente su quanto hanno riferito

gli istanti stessi al teste __________ S__________. Anche per questi motivi si

deve concludere che i coniugi istanti non sono stati in grado di fornire la

necessaria prova del perfezionamento di un contratto di locazione o di affitto

fra le parti. Di conseguenza la società AO 1 poteva affidare - pressoché in

concomitanza con la sottoscrizione, a metà dicembre 2008, del contratto per la

gestione degli impianti (verbale di udienza 13 settembre 2010, teste P__________,

pag. 8) - la locazione degli esercizi pubblici in esame alla Ristorazione __________

(doc. 4 e 5) senza violare alcun obbligo contrattuale nei confronti degli

istanti.

10. Può inoltre ugualmente

essere confermata la valutazione degli atti che ha condotto il Pretore ad

escludere l’esistenza di una responsabilità dei convenuti per culpa in

Considerandi

contrahendo.

10.1

La figura della culpa

in contrahendo si colloca nell'ambito del principio dell'affidamento (art.

2.

CC) e concerne il comportamento delle parti durante le trattative per la

conclusione di un contratto; trattative che creano una relazione giuridica fra

i futuri contraenti, imponendo loro doveri reciproci, come quello, in generale,

di negoziare seriamente e in conformità con le loro vere intenzioni: in altre

parole, le parti non devono proseguire le trattative senza la reale volontà di

concludere il contratto, pena il risarcimento dei danni sorti alla rispettiva

controparte. È per contro pacifico che non ogni interruzione di trattative

comporta la possibilità (eccezionale) di prevalersi di tale principio, in

conformità peraltro con la libertà di negoziare dell'individuo. In linea di

principio è data facoltà alle parti di ritirarsi e rompere unilateralmente le

trattative, senza addurre motivi. In tal caso la controparte dovrà sopportare

il danno così cagionatole (in particolare dovuto alla non conclusione del

contratto), salvo violazione da parte di colui che recede delle regole della

buona fede che reggono anche il rapporto precontrattuale (v. II CCA 6 novembre

2003, inc. n. 12.2002.193 in: NRCP 2004 pag. 378, e 30 ottobre 2003, inc. n.

12.2002.209

in: NRCP 2004 pag. 348).

10.2

Nella fattispecie non

si ravvisa alcuna colpa nella decisione dei promotori di AO 1 di lasciare

cadere le trattative per la conclusione del contratto di locazione con gli

istanti non appena essi - di fronte al tentativo messo in atto dai coniugi istanti

di abbassare (ulteriormente) la pigione - hanno trovato altre persone disposte

a pagare il canone da loro (sin dall'inizio) auspicato di fr. 60'000.-. Tenuto

conto anche degli interessi pubblici in gioco, nessun rimprovero può essere

infatti mosso ai convenuti. Tanto più che essi erano realmente intenzionati ad

affidare la ristorazione agli istanti per la stagione a venire se solo questi -

forse convinti del fatto che sarebbero stati gli unici a potere riprendere la

gestione degli esercizi pubblici – non avessero fatto eccessivamente leva sulla

loro posizione negoziale, rafforzata tra l'altro dalla mancanza - in quel momen-to

- di innevamento e dalla fretta dei promotori di risolvere tutte le questioni

in vista dell'auspicata imminente riapertura. In ogni caso, come osserva

giustamente la sentenza impugnata, gli istanti non potevano fare affidamento su

una mera dichiarazione di intenti fintanto che non avessero trovato un accordo

completo sui punti essenziali del contratto. Del resto anche l'interessamento

di F__________ si concretò solo nel momento in cui P__________ prese atto che

gli istanti non erano disposti a pagare fr. 60'000.- e si informò della sua

disponibilità a corrispondere questa somma (verbale di audizione 13 settembre

2010, teste P__________, pag. 8). Gli istanti non possono dunque rimproverare

alla controparte un comportamento contrario alla buona fede, anche perché,

sempre secondo il teste P__________, l'idea iniziale di assegnare ai coniugi istanti

la gestione della ristorazione sarebbe valsa ancora l'11 dicembre 2008,

malgrado i promotori avessero già raccolto la disponibilità di F__________ a

rilevarla per l'importo desiderato.

10.3

Gli appellanti non possono

infine dedurre nulla a loro favore neppure dalle perplessità espresse dai

Comuni associati di M__________ e di O__________ nello scritto 23 dicembre 2008

al „comitato“ della AO 1 (doc. G). Benché in detto scritto i rappresentanti dei

due Comuni, oltre a lamentarsi della carente informazione, si dolgano

effettivamente, per gli aspetti legati alla ristorazione, del fatto di non

avere la gerenza tenuto conto dei dubbi esposti ma di avere semplicemente

scelto in base al criterio del maggior introito finanziario, tali dubbi

sembrano tuttavia identificarsi, per quanto indicato dagli stessi istanti, con

asseriti problemi di solvibilità personale dei locatari (v. conclusioni, pag.

5) e quindi non tanto con la pretesa violazione di obblighi (pre)contrattuali

nei loro riguardi.

11.

Ad ogni buon conto, il

primo giudice ha rilevato a ragione che anche ammettendo, per mera ipotesi, un

legame contrattuale o una responsabilità precontrattuale, gli istanti non

avrebbero in alcun modo provato il danno da loro subito. Tale valutazione va

condivisa perché la contabilità richiamata, inerente ai (soli) ricavi

realizzati durante la gestione precedente del ristorante__________ e del bar __________,

non permette di ricostruire gli eventuali utili. Essa attesta unicamente gli

incassi conseguiti, facendo per contro astrazione dei costi maturati

segnatamente a titolo di affitto, salari e fornitori, dei quali manca ogni

traccia. È così evidente che tale documentazione - come del resto anche il

riferimento alla cifra d'affari totale, indicato dal teste F__________ in fr.

600'000.-/650'000.- - non poteva fungere da base sufficiente e attendibile per

dimostrare la perdita di guadagno lamentata. A ciò si aggiunge che la mancata

edizione di tutta la contabilità inerente ai ricavi realizzati dalla

ristorazione della stazione sciistica di __________ per il periodo 2006-2009

non era imputabile a un atteggiamento colposo dei convenuti, come pretendono

gli appellanti, ma piuttosto al fatto che la richiesta era almeno in parte

priva di pertinenza. Infatti, come già ricordato dal Pretore in occasione

dell'ordinanza 19 luglio 2010, il guadagno realizzato dalla Ristorazione __________

per la stagione 2008-2009 non poteva essere idoneo a stabilire l'entità

dell'utile che avrebbero potuto, con altri mezzi e con una diversa impostazione

(v. verbale d'audizione, teste F__________, pag. 6), conseguire gli istanti.

Inoltre, se i coniugi istanti ribadiscono di avere perso tre mesi di stipendio

da fr. 5'000.- ciascuno, essi avrebbero perlomeno potuto e dovuto fornire dei

conteggi salariali o delle dichiarazioni fiscali comprovanti tale circostanza.

Cosa che però non hanno fatto. In tali circostanze, essi non possono

semplicemente chiedere alla Camera giudicante di meglio apprezzare i fatti, se

del caso riparando una situazione di impossibilità probatoria causata dalla

controparte („Beweisnot“). Benché i combinati disposti degli art. 42 cpv. 2 e

99.

cpv. 3 CO diano al giudice la facoltà di determinare il danno in via

equitativa tenendo conto del corso ordinario delle cose e delle misure che sono

state adottate dalla parte lesa, allorché il suo ammontare esatto non possa

essere stabilito, gli appellanti non vi possono far capo nel tentativo di

sanare una propria negligenza processuale. Ora, la pretesa emergenza probatoria

non è stata causata né dalle particolari circostanze della fattispecie né da un

comportamento colposo della controparte, bensì da una conduzione della fase

istruttoria non del tutto ineccepibile da parte dei procedenti.

12.

Gli appellanti

chiedono infine di tenere conto di quanto già versato a titolo di tasse, spese

e ripetibili in occasione della loro prima causa (ordinaria) promossa il 28

settembre 2009 senza preventivo tentativo di conciliazione e dichiarata

irricevibile dal Pretore con sentenza del 5 febbraio 2010. Non è chiaro se in

questo modo gli appellanti intendano anche impugnare il giudizio pretorile

sugli oneri processuali. L'appello sarebbe in questo caso inammissibile poiché

non indica quale importo diverso essi vogliono veder pronunciato dall'autorità

di seconda istanza. Nella misura in cui la domanda si riferisce invece agli

oneri processuali di secondo grado, la stessa va disattesa già solo perché il

giudizio di soccombenza pronunciato il 5 febbraio 2010 e cresciuto incontestato

in giudicato si limitava a un altro tema, relativo all'(in)esistenza di un

presupposto processuale.

13.

Ne discende la

reiezione dell'appello. Seppur infondato e in buona parte inammissibile, il

gravame non può per contro dirsi temerario, come sostengono gli appellati. Gli

oneri processuali seguono la soccombenza degli appellanti, che rifonderanno

alla controparte un’adeguata indennità per ripetibili, commisurata al valore di

causa di fr. 50'000.–.

Dispositivo

Per questi motivi,

richiamati per le spese gli art. 106 e 96 CPC, la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili,

decide:

1. Nella misura in cui

è ammissibile, l'appello 12 aprile 2011 di AP 1 e AP 2 è respinto.

2. La tassa di

giustizia e le spese di appello di complessivi fr. 1'200.- (tassa di giustizia

fr. 1'100.- e spese fr. 100.-) sono poste a carico degli appellanti in solido,

i quali verseranno alla controparte complessivi fr. 2'000.- per ripetibili

d'appello.

3. Intimazione:

-

-

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Leventina

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore

litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al

Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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