12.2011.74

Procedura sommaria dei casi manifesti, locazione, disdetta straordinaria per mora del conduttore contestata

9 giugno 2011Italiano16 min

Fatti

A. Con

contratto 15 aprile 2010 (doc. B) la AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento di sua proprietà composto di 4 locali al pianterreno del condominio

denominato Condominio __________ sito in __________. Il contratto di locazione,

che prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1'210.- oltre a un

acconto per le spese accessorie di fr. 120.- mensili, prendeva inizio il 1°

maggio 2010. Il 24 settembre 2010 la locatrice ha inviato alla conduttrice una

diffida di pagamento con comminatoria di disdetta ai sensi dell’art. 257d CO,

invitandola a pagare le pigioni scoperte in fr. 2'840.- entro il 24 ottobre

2010 con l’avvertenza che, in caso di inadempienza, sarebbe stata notificata la

disdetta del contratto di locazione (doc. F). Con scritto 14 ottobre 2010 la

conduttrice è stata nuovamente diffidata al pagamento dei canoni di locazione

arretrati (agosto, settembre e ottobre 2010), pena la rescissione anticipata

della locazione (doc. G). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, la

locatrice ha notificato il 21 dicembre 2010 alla conduttrice la disdetta del

rapporto di locazione per il 31 gennaio 2011 tramite modulo ufficiale (doc. H).

Con istanza 29 dicembre 2010 la conduttrice ha contestato la disdetta dinanzi

all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Ovest (inc. UC).

B. Con

istanza 28 gennaio 2011 la locatrice ha chiesto alla Pretura del Distretto di

Lugano sezione 4 lo sgombero della conduttrice dai locali da essa occupati con la

procedura dei casi manifesti ai sensi dell’art. 257 CPC. L’istante ha fatto

valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice nonostante

la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel pagamento dei

canoni di locazione, rilevando come la convenuta, pur contestando la disdetta

con l’esistenza di gravi difetti dell’ente locato, non aveva depositato il

canone di locazione giusta l’art. 259g CO, mettendosi così in mora. All’udienza

del 28 febbraio 2011 l’istante ha dichiarato di accettare la proposta

transattiva formulata dal Pretore per l’evasione di tutte le procedure pendenti

fra le parti, alla quale non ha invece aderito la convenuta. Alla successiva

udienza del 29 marzo 2011 l’istante ha confermato la propria richiesta di

sgombero dall’ente locato, alla quale si è opposta la conduttrice.

C. Con

decisione 4 aprile 2011 il Pretore ha respinto l’istanza di contestazione della

disdetta e protrazione della locazione 29 dicembre 2010 e ha accolto la

richiesta di “sfratto” 28 gennaio 2011, facendo ordine alla conduttrice di

mettere a libera disposizione della parte istante l’appartamento in questione

entro il 31 maggio 2011. Il Pretore ha quindi pronunciato lo “sfratto” e, dopo

aver calcolato il valore litigioso in almeno fr. 43'560.-, ha posto la tassa di

giustizia di fr. 300.- e le spese di fr. 100.- a carico della conduttrice, con

l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.

D. La

convenuta è insorta con appello 14 aprile 2011 contro la decisione pretorile,

della quale chiede l’annullamento e propone ”di respingere in ordine e nel

merito l’istanza di sfratto 28 gennaio 2011 presentata dall’appellata”, con

protesta di spese e ripetibili. L’appellante ha inoltre chiesto di “attribuire/confermare

l’effetto sospensivo al presente appello”. Nella risposta del 12 maggio 2011

l’istante propone la conferma della decisione pretorile, con protesta di spese

e ripetibili.

e considerato

Considerandi

1.

Preliminarmente si osserva che ai sensi dell’art. 315 cpv. 1 CPC

l’appello ha per legge effetto sospensivo, non trattandosi nella fattispecie di

un diritto di risposta o di provvedimenti cautelari. Non risulta essere stata

presentata dalla controparte una domanda di autorizzazione all’esecuzione

anticipata della decisione impugnata (art. 315 cpv. 2 CPC), sicché la richiesta

dell’appellante di confermare l’effetto sospensivo si avvera superflua.

2.

Pretore ha ritenuto pacifica la mora della conduttrice. Infatti a suo dire,

fondando la propria contestazione della disdetta sull’esistenza di numerosi

difetti dell’ente locato che giustificherebbero il completo azzeramento della

pigione, la conduttrice, ritenuto pure come nell’ambito della locazione di

immobili il conduttore non ha la facoltà di trattenere la pigione per indurre

il locatore ad eliminare i difetti dell’ente locato, avrebbe dovuto seguire la

procedura dell’ art. 259g CO, fissando quindi alla locatrice un termine per

provvedere alla riparazione dei difetti con la comminatoria del deposito delle

pigioni nel caso in cui non vi desse seguito. Non essendosi la conduttrice

avvalsa del suddetto istituto e non avendo provveduto al pagamento delle

pigioni, il Pretore ha ritenuto che la pigione non era stata pagata e che quindi

il contratto di locazione era stato validamente disdetto giusta l’art. 257d CO

(cfr. punto n. 5a della sentenza 4 aprile 2011). Ritenuti adempiuti i presupposti

dell’art. 257d CO, il primo giudice ha pertanto accordato la tutela

giurisdizionale per i casi manifesti richiesta dall’istante. Il Pretore ha

ritenuto infondata l’eccezione sollevata dalla conduttrice, secondo cui l’istanza

28.

gennaio 2011 sarebbe prematura, poiché la convenuta si era rivolta all’Ufficio

di conciliazione con un’istanza di contestazione della disdetta e protrazione

della locazione, dimostrando così di non voler procedere alla riconsegna dei

locali il 31 gennaio 2011.

3.

Nel

proprio appello la convenuta ribadisce di non essere in mora per il pagamento

dei canoni di locazione. Ella rimprovera al Pretore di non aver tenuto conto

della situazione oggettiva dell’ente locato e dei difetti da lei segnalati alla

locatrice e da questa mai eliminati. A detta dell’appellante l’esistenza dei

numerosi difetti accertati in causa l’autorizzava a ridurre a zero il canone di

locazione fino a completa eliminazione degli stessi, senza dover far capo al

deposito delle pigioni ai sensi dell’art. 259g CO, in virtù dei combinati art.

83.

CO e 259d CO. Non si è quindi in presenza di mora del conduttore ed è la

locatrice ad essere inadempiente, con la conseguenza che la disdetta

straordinaria non è valida. Inoltre, prosegue l’appellante, la situazione

giuridica non è chiara, poiché la questione di accertare l’effettiva entità del

canone di locazione rende incerti “i contorni della fattispecie” e la

procedura di contestazione della disdetta, tuttora pendente davanti all’Ufficio

di conciliazione, impedisce l’applicazione della procedura per caso manifesto

ai sensi dell’art. 257 CPC. Non vi è poi da dimenticare, a detta della

convenuta, che l’istanza 28 gennaio 2011 precede la scadenza del termine di

riconsegna dell’ente locato ed era quindi prematura e come tale irricevibile.

4.

Dal

1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali occupati dopo la fine

del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura

semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura a tutela

dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la previa conciliazione (Bisang, MRA 3/2010, pag. 109-111). Ai

sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura

sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e

se la situazione giuridica è chiara (lett. b). Il giudice non entra nel merito

dell’istanza se non sono date le condizioni per ottenere la tutela

giurisdizionale in procedura sommaria (art. 257 cpv. 3 CPC).

5.

Nella

fattispecie l’appellante si prevale dell’esistenza di asseriti numerosi difetti

dell’ente locato per trattenere il canone di locazione, che a suo dire sarebbe

“azzerato” dal suo diritto di chiedere la riduzione del corrispettivo ai sensi

dell’art. 259d CO. Ella non ha tuttavia fatto capo alla procedura di deposito

della pigione prevista dall’art. 259g CO, e si è limitata ad “azzerare” i suoi

pagamenti. In questa sede adduce che l’art. 259g CO non è di diritto imperativo

e che ella ha diritto a una riduzione per i difetti presenti nell’ente locato

in virtù dell’art. 259d CO.

5.1

Per dottrina

e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili – fatte salve

alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la facoltà di

trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti nell'ente

locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito della

pigione di cui all'art. 259g CO, articolo considerato legge speciale rispetto

all'art. 82 CO (sentenza del Tribunale federale 26 gennaio 2009 4A_472/2008

consid. 4.2.3; sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del 10 giugno 2009; Higi, Zürcher Kommentar, n. 31 ad art.

259g CO; Lachat, Commentaire

Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di tale

istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la

situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta

l’art. 257d CO (II CCA, sentenza, inc. n. 12.2006.43 del 14 giugno 2006, inc.

12.2007.102

del 7 giugno 2004; Higi,

op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail a Loyer, Losanna 2008,

pag. 278).

5.2

Agli atti

non risulta che vi sia una decisione giudiziaria attestante il diritto dell’appellante

a ridurre il canone di locazione, motivo per cui ella deve pagare alla

locatrice l’importo pattuito nel contratto di locazione in vigore, ciò che

pacificamente non è avvenuto (riduzione a 0, appello pag. 4). È vero che il

conduttore non ha l’obbligo di seguire la procedura prevista dall’art. 259g CO,

ma se non la segue e non paga il canone di locazione nonostante la diffida di

pagamento con la comminatoria della disdetta straordinaria, si espone al rischio

di essere messo in mora ai sensi dell’art. 257d CO. Nella fattispecie, quindi,

la conduttrice è in mora, poiché solo le pigioni depositate seguendo la

procedura indicata dall’art. 259g CO sono considerate pagate.

5.3

Come già

rilevato dal Pretore, con l’entrata in vigore del nuovo CPC è stato abrogato

l’art. 274g CO, che prescriveva la competenza del giudice dello sfratto a

decidere in merito alla contestazione di una disdetta straordinaria pendente

presso l’ufficio di conciliazione. Detto ciò si pone il quesito se, giusta

l’art. 257 CPC, la scrivente Camera sia competente ad esaminare, oltre che la

richiesta di “sfratto” (correttamente: domanda di espulsione), anche la

contestazione della disdetta effettuata della parte locatrice e pendente presso

l’Ufficio di conciliazione . A detta dell’appellante la procedura sommaria a

tutela dei casi manifesti non è applicabile alla fattispecie, per il motivo che

non è liquida la questione della “giusta misura della pigione, in relazione ai

difetti dell’immobile” (appello, pag. 7). Al riguardo la dottrina si è espressa

nel senso che, premesso l’adempimento dei presupposti dell’art. 257 CPC, in

presenza di vertenza pendente presso l’Ufficio di conciliazione può essere

accordata la tutela giurisdizionale per i casi manifesti, se la contestazione

della disdetta appare priva di esito positivo (Lachat,

Procédure civile en matière de baux et loyers, Losanna 2011, pag. 168-169) o se

essa rappresenta unicamente una semplice domanda preliminare, come ad esempio

la validità di una disdetta, rispetto all’esecuzione di un procedimento di espulsione

in via sommaria (Bisang, MRA

3/2010, pag. 113-114). Il giudice chiamato a decidere sulla tutela

giurisdizionale dei casi manifesti può pronunciarsi sulla validità della

disdetta del contratto di locazione, esaminando se la contestazione sollevata

dalla conduttrice sia verosimile o se essa sia priva di fondamento (Messaggio

concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero, FF 2006 pag.

6724, Hohl, Procédure civile, Tome

II, 2a ed., n. 1442, 1448).

5.4

In concreto

l’ammontare della pigione risulta dal contratto agli atti (doc. B) ed è

assodato, per stessa ammissione dell’appellante, che ella non l’ha depositata

secondo le forme previste dall’art. 259g CO all’Ufficio di conciliazione. Non

esiste neppure, a questo stadio della vertenza, una decisione giudiziaria che

riduca il canone di locazione pattuito dalle parti. Accertata la mora manifesta

della conduttrice, pure gli altri presupposti dell’art. 257d CO, peraltro non

contestati in appello, risultano adempiuti. Infatti l'istante aveva diffidato

la conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni (doc. F, doc. G), e

constatato il mancato pagamento entro tale termine, la disdetta straordinaria

21.

dicembre 2010 interposta mediante modulo ufficiale (doc. H) è pertanto

valida.

6.

Rimane

da stabilire se la richiesta di espulsione della conduttrice può essere accolta

anche se presentata il 28 gennaio 2011, quando ancora non era scaduto il

termine per la riconsegna dei locali (doc. H: 31 gennaio 2011). Nel Codice di

procedura civile ticinese l’istanza di sfratto presentata prima della scadenza

del termine di riconsegna dell’ente locato era di principio dichiarata

irricevibile (Rep. 1996, n. 80; Cocchi/Trezzini,

CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 16-18 ad art. 506; NRCP

2005.

pag. 404). In altri Cantoni era invece possibile avviare la procedura di

espulsione del conduttore anche prima della scadenza del termine di consegna, e

il diritto federale vietava unicamente che l’espulsione fosse decisa dal

giudice prima della fine del contratto (MP 4/98 pag. 184). Non è a ogni modo più

possibile applicare la citata giurisprudenza della Camera, sviluppata sotto

l’egida del Codice di procedura civile ticinese, dopo l’entrata in vigore del

Codice di procedura civile, applicabile alla fattispecie.

L’istanza

qui in esame data del 28 gennaio 2011, quando ancora era in vigore il contratto

di locazione, ma la decisione di espulsione è stata emanata il 4 aprile 2011, a contratto ormai concluso, quando era certo che la conduttrice non aveva lasciato l’ente

locato persistendo inoltre nel non voler pagare la pigione. In casi semplici o urgenti una procedura sommaria ai sensi dell’art.

252.

cpv. 2 CPC può essere proposta oralmente mediante dichiarazione a verbale

presso il tribunale. La semplicità della questione da decidere è dettata dalla

liquidità della fattispecie e dalla chiarezza del caso giuridico, semplicità che

deve essere evidente (Messaggio cit., pag. 6722; Mazon, Basler Kommentar ZPO 2010, n. 6 ad art. 252; Chevalier, in:

Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar 2010, n. 1 ad art. 252; Bohnet, La procedure sommaire selon le

Code de procedure civil suisse in RJJ 2008, pag. 270-271). Nel caso concreto l’istante

ha confermato la propria domanda di espulsione datata 28 gennaio 2011 ancora

alla discussione davanti al Pretore all’udienza del 29 marzo 2011. Tale

richiesta può essere considerata alla stregua di un’istanza ai sensi dell’art.

252.

cpv. 2 CPC. La fattispecie è infatti liquida, come si è visto in

precedenza, e la situazione giuridica è chiara e semplice. La conduttrice ha avuto

la possibilità di proporre le proprie osservazioni (cfr. osservazioni 29 marzo

2011) correttamente e tempestivamente come richiesto dall’art. 253 CPC, in

epoca ben posteriore alla scadenza del contratto. Si può quindi ritenere,

quand’anche si volesse considerare prematura l’istanza 28 gennaio 2011, che

l’espulsione della conduttrice poggia anche sulla domanda proposta oralmente

all’udienza del 29 marzo 2011, vale a dire dopo la scadenza infruttuosa del

termine di riconsegna dell’ente locato.

7.

Stante

quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione

giuridica chiara. La conduttrice ha ammesso di non aver pagato i canoni di

locazione richiesti dall’istante e di non aver seguito la procedura di deposito

di cui all’art. 259g CO, sicché è da considerare in mora. Non vi sono poi dubbi

sulla portata della norma di diritto applicabile (art. 257d CO), trattandosi di

giurisprudenza e dottrina invalsa (cfr. Messaggio, op. cit., pag. 6724; Alberti, SZZP 2010 1, pag. 103 e seg.; Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario

al Codice di diritto processuale civile svizzero, ad art. 257 pag 1137-1143; Hofman, Basler Kommentar ZPO 2010, n.

8-12 ad art. 257; Sutter-Somm/Loetscher,

in: Sutter/Somm/Hasenböhler/ Leuenberger, ZPO Kommentar, 2010, n. 4-13 ad art.

257). A giusta ragione quindi il Pretore ha ritenuto valida la disdetta

straordinaria del contratto di locazione e ha deciso l’espulsione della

convenuta dall’ente locato. L’appello 14 aprile 2011 si rivela di conseguenza

infondato e come tale va respinto. Lo sgombero dei vani siti al pianterreno del

condominio denominato Condominio __________ sito in __________ a __________

è da effettuarsi come ordinato dal Pretore nella decisione 4 aprile 2011, qui

confermata, senza ulteriori dilazioni.

8.

spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) sono a carico della

conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Oltre alle spese processuali,

essa rifonderà all’appellante un’adeguata indennità per spese ripetibili (art.

95.

CPC). Nella commisurazione della tassa di giustizia si è tenuto conto del

valore litigioso di fr. 43'560.- accertato dal Pretore e dei valori previsti

dalla legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore

(art. 7, 9, 13 LTG).

Per questi

motivi

decide

I. L’appello 14 aprile 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 4

aprile 2011 (SE.2011.21) del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4 è

confermata.

II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 400.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

450.

sono

poste a carico dell’appellante, che verserà alla parte appellata fr. 900.- per

ripetibili di appello.

III. Intimazione:

avv. RA 1

avv. RA 2

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il

ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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