12.2011.94

Procedura sommaria di tutela dei casi manifesti, locazione, disdetta straordinaria per mora del conduttore non contestata

9 giugno 2011Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto 6 marzo 2007 (doc. A) AO 1 ha concesso in locazione a AP 1 l’appartamento

di sua proprietà composto di 2 locali al pianterreno e di un locale

deposito-hobby, nello stabile in via __________ a __________. Il contratto di

locazione prevedeva il pagamento di una pigione mensile di fr. 1'100.- oltre a

un acconto per le spese accessorie di fr. 70.- mensili ed era disdicibile con

un preavviso di quattro mesi per la scadenza del 31 marzo di ogni anno. Il

canone di locazione contemplava inoltre un adeguamento annuo del canone di fr.

400.-. Il 15 dicembre 2010 il locatore ha inviato alla conduttrice una diffida

di pagamento con comminatoria di disdetta, invitandola a pagare le pigioni

scoperte, in particolare quella di dicembre 2010 per fr. 1'170.- mensili entro

30 giorni (doc. C). Trascorso infruttuoso il termine di pagamento, il locatore

ha notificato il 12 febbraio 2011 alla conduttrice la disdetta del rapporto di

locazione per il 31 marzo 2011 tramite modulo ufficiale (doc. B). Non risulta

che la conduttrice abbia contestato la disdetta.

B. Con

istanza 4 aprile 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura della giurisdizione

di Locarno-Città lo “sfratto” della conduttrice dai locali da essa occupati. L’istante

ha fatto valere la mancata riconsegna dei locali da parte della conduttrice

nonostante la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 257d CO per mora nel

pagamento dei canoni di locazione. All’udienza del 5 maggio 2011 è comparso

solo l’istante, il quale ha confermato la richiesta di “sfratto”.

C. Con

decisione 6 maggio 2011 il Pretore aggiunto ha accolto la richiesta di

“sfratto” e ha fatto ordine alla conduttrice di mettere a libera disposizione

della parte istante l’appartamento (comprensivo di un locale deposito-hobby) in

questione. Egli ha posto le spese processuali di fr. 150.- a carico della

conduttrice, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 100.- a titolo di

ripetibili.

D. L’istante

è insorto contro la decisione sulle spese processuali con reclamo 12 maggio

2011, nel quale ha chiesto di ridurre le spese processuali a fr. 50.-. Egli ha

poi ritirato il reclamo il 26 maggio 2011, prima che fosse notificato alla

controparte.

E. La

convenuta è insorta con atto denominato “opposizione” datato 12 maggio 2011 contro

la decisione pretorile, della quale chiede l’annullamento. L’atto non è stato

notificato alla controparte.

e considerato

Considerandi

1.

Dal 1° gennaio 2011 l’espulsione di un conduttore dai locali

occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria,

avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o

in procedura a tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC) che non richiede la

previa conciliazione (Bisang, MRA

3/2010, pag. 109-111). Ai sensi dell’ art. 257 CPC il giudice accorda tutela

giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o

immediatamente comprovabili (lett. a) e se la situazione giuridica è chiara

(lett. b). Il giudice non entra nel merito dell’istanza se non sono date le

condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art.

257.

cpv. 3 CPC).

2.

Né

l’istante né il Pretore aggiunto hanno indicato quale sia il valore litigioso,

determinante per accertare il rimedio di diritto applicabile e di conseguenza

la Camera civile competente a trattarlo (art. 48 LOG). Dal contratto di

locazione agli atti (doc. A) emerge che il canone di locazione mensile era di

fr. 1'170.- (nel quarto anno di locazione) oltre a un anticipo mensile di fr. 70.-,

e che poteva essere disdetto per il 31 marzo di ogni anno con preavviso di

quattro mesi. Il valore litigioso è dunque pari all’ammontare del canone di

locazione fino alla scadenza ordinaria del contratto. La disdetta straordinaria

di cui si prevale l’istante è stata notificata il 12 febbraio 2011 e il valore

litigioso è quindi di fr. 14'880.-. Contro la decisione del Pretore aggiunto è in

concreto dato il rimedio dell’appello, da presentare nel termine di 10 giorni

(art. 314 cpv. 1 CPC) e che ha per legge effetto sospensivo (art. 315 cpv. 1

CPC). L’atto denominato “opposizione” va quindi trattato come un appello.

3.

Pretore aggiunto ha accolto l’istanza sulla base dei documenti agli atti, vale

a dire il contratto di locazione, la diffida di pagamento e la disdetta

straordinaria del contratto di locazione. Non vi è altra motivazione nella

decisione impugnata, dalla quale sembra tuttavia doversi capire che egli ha

ritenuto valida la disdetta straordinaria del contratto di locazione per mora

della conduttrice giusta l’art. 257d CO e – implicitamente – ha considerato

adempiuti i requisiti posti dall’art. 257 CPC per la tutela dei casi manifesti

in procedura sommaria.

4.

convenuta chiede con la propria “opposizione” l’annullamento della decisione

impugnata. L’appellante ha spiegato di non aver pagato integralmente la pigione

di dicembre 2010 a causa dell’insufficiente riscaldamento dell’appartamento

locato, fonte di umidità e di muffa. Nel suo scritto la convenuta si dilunga

sugli inconvenienti vissuti durante la locazione, come l’allagamento dei

locali, la mancanza di acqua calda, la presenza di impianti elettrici non a

norma, ma ammette di essere in arretrato con il pagamento della pigione “per

motivi personali” e menziona la circostanza di aver versato la cauzione di tre

mesi d’affitto, lamentando che la clausola di disdetta contrattuale prevede un

preavviso di quattro mesi.

5.

L’appello

deve essere motivato (art. 311 CPC), vale a dire che deve esporre, anche in

modo semplice, per quali motivi sarebbe errata la decisione del Pretore (Bohnet, Le droit du bail en procédure

civile suisse, 16e Séminaire sur le droit du bail, 2010, Neuchâtel,

n. 207 pag. 56). Nella fattispecie, la convenuta non contesta di essere in mora

nel pagamento degli arretrati, né spiega per quale motivo sarebbe errata la

decisione del Pretore aggiunto. Ci si potrebbe quindi chiedere se il rimedio

sia ricevibile. A ogni modo, nella sua “opposizione” la convenuta spiega di

aver trattenuto parte del canone di locazione di dicembre come reazione alla

situazione dell’impianto di riscaldamento, che a suo dire era insufficiente

(temperatura di 12-14° nell’appartamento). La conduttrice non ha tuttavia fatto

capo alla procedura di deposito della pigione prevista dall’art. 259g CO. Per

dottrina e giurisprudenza invalse nell'ambito della locazione di immobili –

fatte salve alcune eccezioni che qui non ricorrono – il conduttore non ha la

facoltà di trattenere la pigione per indurre il locatore ad eliminare i difetti

nell'ente locato, ritenuto che egli ha a disposizione l'istituto del deposito

della pigione di cui all'art. 259g CO (sentenza del Tribunale federale 26

gennaio 2009 4A_472/2008 consid. 4.2.3; sentenza II CCA inc. n. 12.2009.110 del

10.

giugno 2009; Higi, Zürcher

Kommentar, n. 31 ad art. 259g CO; Lachat,

Commentaire Romand CO-I, n. 2 ad art. 259g CO). Qualora egli non si avvalga di

tale istituto la pigione è reputata non pagata (259g cpv. 2 CO), è data la

situazione di mora e il contratto di locazione può essere disdetto giusta l’art.

257d CO (II CCA, sentenza, inc. n. 12.2006.43 del 14 giugno 2006, inc.

12.2007.102

del 7 giugno 2004; Higi,

op. cit., n. 17 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail a Loyer, Losanna 2008,

pag. 278). La conduttrice era quindi in situazione di mora manifesta ed erano

adempiuti gli altri presupposti dell’art. 257d CO: l’istante aveva diffidato la

conduttrice a pagare gli arretrati entro 30 giorni con la comminatoria della

disdetta in caso di mancato pagamento entro tale termine (doc. C), e constatato

il mancato pagamento entro tale termine, aveva notificato la disdetta

straordinaria 12 febbraio 2011 mediante modulo ufficiale (doc. B)

6.

Stante

quanto precede, si è in presenza di una fattispecie liquida e di una situazione

giuridica chiara, vista la valida disdetta straordinaria del contratto di

locazione per mora della conduttrice. A giusta ragione quindi il Pretore aggiunto

ha deciso l’espulsione della convenuta dall’ente locato con la procedura

sommaria di tutela dei casi manifesti (art. 257 CPC). L’appello 12 maggio 2011 si

rivela di conseguenza manifestamente infondato e come tale va respinto, senza

che sia necessario notificare l’appello alla controparte per osservazioni. Lo sgombero

dei vani occupati dalla convenuta è da effettuarsi come ordinato dal Pretore aggiunto

nella decisione 6 maggio 2001, qui confermata.

7.

spese giudiziarie (spese processuali e spese ripetibili) dell’appello sono a

carico della conduttrice, che soccombe (art. 106 cpv. 1 CPC). Non vi è tuttavia

motivo di attribuire ripetibili all’istante, al quale l’appello non è stato

notificato per osservazioni. Nella commisurazione della tassa di giustizia si è

tenuto conto del valore litigioso di fr. 14'880.- e dei valori previsti dalla

legge sulla tariffa giudiziaria per una procedura sommaria di tale valore (art.

7, 9, 13 LTG).

Per quel

che concerne il reclamo dell’istante sulle spese, egli lo ha ritirato prima che

fosse notificato alla controparte, ciò che giustifica di rinunciare al prelievo

di tasse e spese e di non attribuire ripetibili.

Per questi

motivi

decide

1.

Il reclamo 12 maggio 2011 di AO 1 è stralciato dai ruoli per

ritiro.

2.

Non

si prelevano tasse né spese e non si attribuiscono ripetibili per il reclamo.

3.

L’appello

12.

maggio 2011 di AP 1 è respinto e la decisione 6 maggio 2011

(SO.2011.196) del Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città è

confermata.

4.

Le spese della procedura d’appello consistenti in:

a) tassa

di giustizia fr. 150.-

b) spese fr.

50.

Totale fr.

200.

sono

poste a carice dell’appellante. Non si attribuiscono ripetibili.

5.

Intimazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Città

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del

testo integrale della decisione solo se la controversia concerne una questione

di diritto di importanza fondamentale (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia

dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini

ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che

intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso

in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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