12.2012.1

Diffida di pagamento (messa in mora del conduttore) e disdetta straordinaria anticipata del contratto di locazione di locali commerciali

28 febbraio 2012Italiano16 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti con risposta all’appello 3 febbraio 2012 postulano la reiezione del

gravame, pure con protesta di tassa, spese e ripetibili;

letti

ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. Il 3 gennaio 2008 AO 1, __________, rappresentata dall’amministratore

unico T__________, in qualità di locatrice, e AP 2, , e l’amministratore unico

di quest’ultima, AP 1, ora in, in qualità di conduttori solidarmente

responsabili, hanno sottoscritto un contratto di locazione dell’immobile

commerciale ubicato al n. 45 di, (doc. B). Oggetto

della locazione sono, in particolare, 18 appartamenti (di diverse metrature) e

25 posteggi esterni (doc. B, punto 1.1.) ad uso uffici e hotel (doc. B, punto

2.1), notoriamente adibiti a locale pubblico con stanze per incontri

professionali a pagamento. La locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2008 (doc.

B, punto 3.1.1) con scadenza prefissata al 31 dicembre 2018, e la possibilità

per la locatrice di disdire unilateralmente il contratto il 31 dicembre 2008

nel caso in cui il canone di locazione non fosse regolarmente pagato (doc. B, punto

3.1.2) e nei casi di rescissione anticipata ai sensi dell’art. 257d CO (doc. B,

punto 9). La pigione è stata pattuita in fr. 744'000.- annui, pagabili in rate

trimestrali, escluse le spese accessorie, completamente a carico dei conduttori

(doc. B, punto 4).

B. Il

23 dicembre 2010 la locatrice ha notificato ai conduttori la disdetta straordinaria

per mora, ritirata il successivo 22 febbraio 2011 (doc. E). Con raccomandata 21

febbraio 2011 il legale rappresentante della locatrice ha diffidato i conduttori,

per il tramite del loro avvocato, a pagare entro 30 giorni le pigioni scoperte,

al 1° febbraio 2011 ammontanti a fr. 899'000.-, con l’avvertenza che “in

caso di mancato pagamento, senza ulteriori preavvisi sono già stato incaricato

di dare avvio alla procedura di sfratto” (doc. G). Con modulo ufficiale 11

aprile 2011 la locatrice ha quindi notificato ai conduttori la disdetta del

contratto di locazione per il 31 maggio 2011 (doc. C). Il successivo 11 maggio i

conduttori hanno contestato la validità della disdetta dinnanzi al competente

Ufficio di conciliazione (doc. H). L’udienza di conciliazione 9 giugno 2011 non

ha avuto esito positivo e agli istanti è quindi stata rilasciata

l’autorizzazione ad agire entro 30 giorni.

C. Con petizione

11 luglio 2011 AP 2 e AP 1 hanno adito la Pretura del Distretto di Lugano

chiedendo, in via principale, l’accertamento della nullità della diffida 21

febbraio 2011 e della successiva disdetta 11 aprile 2011, per difetti formali

ai sensi dell’art. 257d CO. In via subordinata, gli attori hanno chiesto

l’annullamento degli atti contestati, per violazione del principio della buona

fede sancito dall’art. 271 CO. Con risposta 8 agosto

2011 la convenuta si è opposta alla petizione, chiedendone l’integrale

respingimento. All’udienza 10 ottobre 2011 le parti si sono riconfermate nelle

rispettive posizioni. La convenuta ha prodotto un estratto aggiornato delle

pigioni scoperte, al 1° ottobre 2011 ammontanti a fr. 1'170'000.- (doc. 4). Non

avendo altre prove da assumere, le parti hanno proceduto seduta stante al

dibattimento finale, mantenendo le rispettive richieste. Statuendo con sentenza

17 novembre 2011 il Pretore ha respinto la petizione e ha accertato di

conseguenza la validità della disdetta 11 aprile 2011 con effetto al 31 maggio

2011. Il primo giudice ha quindi posto la tassa di giustizia di fr. 4'900.- e

le spese di fr. 100.- a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta,

con vincolo di solidarietà, fr. 4'000.- per ripetibili.

D. Contro

la citata decisione gli attori sono insorti con appello 2 gennaio 2012,

chiedendone la riforma nel senso di accogliere la petizione e dichiarare nulle

la diffida di pagamento e la disdetta contestate, in subordine di annullarle,

con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado. Con scritto

16 gennaio 2012 la convenuta ha informato questa Camera che lo scoperto per

pigioni non versate al 31 dicembre 2011 ammontava a fr. 1'340'000.- e che gli

attori perseverano nel non versare quanto dovuto. Con successiva risposta 3

febbraio 2012 ha postulato la reiezione del gravame.

e considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale

civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Avviata con petizione 11 luglio

2011 la presente procedura è quindi interamente retta dalla legge nuova, che prevede,

in materia di protezione dalla disdetta del contratto di locazione di locali

commerciali, la procedura semplificata senza riguardo del valore ligioso (art.

243 cpv. 2 let. c CPC).

2. Secondo

gli art. 311 seg. CPC il termine per appellare e per rispondere è di trenta

giorni. Da qui, la tempestività del gravame 2 gennaio 2012 (per effetto delle

ferie giudiziarie dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso, art. 145 cpv. 1 let. c CPC)

e della risposta 3 febbraio 2011. Nulla osta pertanto alla trattazione del

gravame.

3.Il Pretore ha, in primo luogo, accertato

che, con scritto 21 febbraio 2011, la locatrice ha diffidato i conduttori al

versamento delle pigioni arretrate, di cui ha peraltro rettamente evidenziato

l’importo (fr. 899'000.-, allegando il relativo dettaglio). Pur rilevando che

tale diffida non contenesse l’espressa comminatoria di disdetta anticipata in

caso di mancato pagamento entro il termine assegnato, il primo giudice ha

ritenuto che l’espressione utilizzata (“in caso di mancato pagamento, senza

ulteriori preavvisi sono già stato incaricato di dare avvio alla procedura di sfratto”;

doc. G) fosse formalmente sufficiente per la validità della diffida, dato anche

il rimando all’art. 257d CO contenuto nel contratto di locazione (doc. B, punto

9). A non averne dubbio, continua il Pretore, la procedura di sfratto

sottintende e presuppone la notifica di una disdetta del contratto di

locazione. Il primo giudice ha infine rilevato che i conduttori hanno ricevuto la

contestata diffida per il tramite del loro patrocinatore legale e ne hanno

quindi ben potuto comprendere la reale portata.

4. Gli

appellanti, ampliando copiosamente le argomentazioni proposte in prima istanza,

sostengono che la diffida di pagamento 21 febbraio 2011 sia formalmente nulla,

difettando della necessaria precisa comminatoria di disdetta anticipata del

contratto di locazione in caso di mancato pagamento. A mente degli attori,

infatti, l’allusione alla procedura di sfratto manca di correlazione con una

disdetta anticipata: in caso di mora del conduttore, il locatore può dare la disdetta

anticipata, ma potrebbe anche optare per quella ordinaria, con conseguenti e

consistenti diversità di tempistica. Lo sfratto presuppone sì la disdetta, ma

nulla lascia intuire circa il tipo di disdetta che il locatore intenda dare al

conduttore. Nel caso di specie, pertanto, l’espressione utilizzata dalla

locatrice sarebbe tutt’altro che chiara ed anzi avrebbe generato incertezza

circa i susseguenti termini di disdetta. Ciò indipendentemente dal grado di

istruzione del ricevente la contestata diffida, che sarebbe comunque nulla

portando con sé la nullità della conseguente disdetta. Anzi, gli appellanti

tengono a sottolineare che tale diffida sia stata del resto allestita dal

legale rappresentante della locatrice, che proprio in quanto cognito di diritto

avrebbe dovuto essere più dilegente e preciso a riguardo. Sarebbe pertanto

arbitrario ed iniquo, da parte del Pretore, imputare agli attori l’errore di

terminologia in cui è accorsa la convenuta. La volontà della locatrice di

disdire anticipatamente il contratto in caso di mancato pagamente dell’intero

scoperto sarebbe inoltre maggiormente necessaria nel caso di specie, dal

momento che, a mente degli attori, essi, pur non pagando l’intera pigione, ne

hanno in ogni caso regolarmente pagato una parte.

5. Il

Pretore ha già illustrato compiutamente l’istituto della mora del conduttore ai

sensi dell’art. 257d CO (sentenza impugnata, consid. 4a). A ciò si

aggiunga che, come rettamente rilevato dagli appellanti, la disdetta anticipata

in caso di mora del conduttore deve essere preceduta da una diffida di pagamento

chiara e precisa. Ciò però, con particolare riguardo all’ammontare delle

pigioni scadute e impagate (TF sentenza del 23 maggio 2011 inc.4A_134/2011, 6

dicembre 2011 inc.4A_566/2011, consid. 3;Wesser, in: Bohnet/Montini,

Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Basilea 2010, n. 17 ad art.

257d CO pag. 229). La diffida deve inoltre indicare la conseguenza del

mancato pagamento, ovvero la disdetta del contratto di locazione; un semplice

rinvio alla possibilità di disdetta prevista dalla legge o dal contratto non è

sufficiente. Leggendo la diffida, il conduttore deve chiaramente comprendere

che il locatore si riserva la facoltà di porre fine al contratto in caso di

mancato tempestivo pagamento (DTF 136 III 198 consid. 2.4.1

con rinvii; Wesser, cit.). La disdetta anticipata è, appunto, una facoltà concessa

dalla legge al locatore, che può in seguito comunque scegliere per la disdetta

ordinaria o la continuazione del contratto di locazione (Wesser, cit., n. 30 ss ad

art. 257d CO).

6. Posto

che il possesso dell’ente locato e la mora dei conduttori non sono contestati,

anzi ammessi dagli stessi attori, la prima questione che si pone nel caso di

specie è di sapere se la diffida di pagamento (messa in mora) 21 febbraio 2011

abbia validamente permesso alla locatrice di disdire poi anticipatamente il

contratto. Se è vero che, letteralmente, il legale di quest’ultima non ha

usato la parola “disdetta”, è altrettanto vero che la frase “in caso di mancato pagamento, senza ulteriori preavvisi sono già

stato incaricato di dare avvio alla procedura di sfratto” lascia poco

spazio a dubbi. Del resto gli appellanti ammettono di essere al corrente che

una procedura di sfratto comporta la preventiva conclusione del contratto di

locazione (a mezzo di disdetta). Inoltre, in particolare l’espressione “senza

ulteriori preavvisi” lascia chiaramente intendere ai conduttori morosi che,

in caso di mancato tempestivo integrale pagamento di tutte le pigioni scoperte,

l’intenzione della locatrice era quella di porre fine al contratto. A ciò si

aggiunga che, contrariamente a quanto ritengono gli appellanti, non è

necessario che il locatore specifichi quale tipo di disdetta intende dare. È

sufficiente che indichi la sua intenzione di disdire il contratto in caso di

mancato pagamento; se lo farà e con quale tempistica (straordinaria anticipata

o ordinaria) resta una sua scelta, di cui comunque il conduttore è stato

avvisato. L’art. 257d cpv. 2 CO specifica unicamente il termine di preavviso

minimo che il locatore deve concedere al conduttore in caso opti per la

rescissione anticipata (30 giorni per la fine di un mese nel caso di locali

d’abitazione o commerciali). Sotto questo profilo, l’accertamento del Pretore

resiste ad ogni critica e, pertanto, l’appello è destinato all’insuccesso.

7. Nella

loro richiesta subordinata, gli attori chiedono che la

diffida 21 febbraio e, conseguentemente, la disdetta 11 aprile 2011 siano

annullate in quanto contravverrebbero al principio di buona fede sancito

dall’art. 271 CO. In particolare essi fondano tale loro pretesa sull’esistenza

di trattative fra le parti che riguardano la compravendita dell’immobile

locato, non ancora concluse in ragione del mancato accordo sul prezzo. Le

prolungate discussioni in merito toccherebbero, appunto, la presa in conto degli

importi per pigioni scoperte. In tale contesto, essi proseguono, la diffida con

minaccia di sfratto e la seconda disdetta contravverrebbero al principio della

buona fede. Il Pretore ha respinto tale richiesta, non ritenendo le circostanze

addotte dagli attori né rilevanti né tanto meno provate, comunque non tali da

ritenere un abuso di diritto da parte della locatrice.

7.1. Anche

a questo proposito il Pretore ha già illustrato compiutamente l’istituto della buona

fede come argomento di contestazione della disdetta ai sensi dell’art. 271 cpv.

1 CO (sentenza impugnata, consid. 4b). A ciò si aggiunga ancora che,

seppur anche in caso di sua mora al conduttore è data la possibilità di valersi

di tale disposto legale, l’annullamento della disdetta in questi casi è ammessa

restrittivamente e solo in circostanze particolari ed eccezionali. Ad esempio,

quando il locatore rivendica un importo nettamente superiore a quanto realmente

dovuto, oppure quando l’importo scoperto è insignificante o, ancora, quando il

ritardo nel pagamento dopo la diffida è di poco conto, e prima il conduttore si

sia regolarmente liberato del proprio debito (Wesser, cit., n. 37 e

43 ad art. 257d CO; TF sentenza 4A_566/2011del 6 dicembre

2011consid.4.1, sentenza 4A_497/2011 del 22 dicembre 2011 consid. 2.4, sentenza

4A_641/2011 del 27 gennaio 2012 consid. 5).

7.2. Gli

appellanti riconoscono che la situazione da loro evocata sia sottile: la

fattispecie, a loro stesso dire, non configura un esempio di eclatante e

manifesto abuso di diritto, ma ciò non toglie che l’attitudine della convenuta

sia vessatoria e tesa ad acquisire una posizione dominante nelle trattive di

vendita dell’immobile. Essi sostengono inoltre che in materia di locazione viga

un dovere di lealtà e collaborazione in ambito di prove. Di conseguenza, a loro

modo di vedere, nel caso di specie alla convenuta incombe il dovere di spiegare

il nesso fra le trattative in corso e le due disdette consecutive, di cui

l’ultima, qui contestata, preceduta da una minaccia di sfratto.

7.3. Innanzitutto,

è necessario osservare che non sussiste alcun altro vizio di

forma ai sensi degli artt. 266 l-n CO della disdetta, data su formulario

ufficiale e nel rispetto dei termini ex art. 257 d cpv. 2 CO, e che non

ci si trova in alcuna delle ipotesi regolate dall’art. 271a cpv. 1 lett. a, b,

d-f CO. Dagli atti risulta, e gli appellanti ammettono (appello, ad. 15 pag.

14), che le pigioni non vengono né regolarmente né interamente pagate e che

quindi, da questo punto di vista, la notifica della disdetta sia legittima. Al

1° febbraio 2011, poco prima della diffida di pagamento, lo scoperto

complessivo ammontava a fr. 899'000.-, lievitato a fr. 1'170’000.- al 31 ottobre

2011 (doc. 4). Quanto alla possibilità per la locatrice di dare una nuova disdetta

per mora dopo aver ritirato la precedente (sentenza impugnata,

consid. 5b in fine), gli appellanti nulla concretamente obiettano (appello, ad

17-18 pagg. 15-16).

Con

le loro argomentazioni gli attori, oltre a contestare la disdetta in quanto in

generale contraria alle regole della buona fede, sottintendono quindi anche il

realizzarsi della fattispecie di cui all’art. 271a cpv. 1 let. c CO, ovvero che

la disdetta sia stata data dal locatore esclusivamente per indurre il

conduttore ad acquistare l’abitazione locata. Sta di fatto però che agli atti

risulta esclusivamente una proposta di vendita avanzata da Karl-Heinz Kaempf agli

attori il 19 novembre 2010, nella quale però quest’ultimo tiene a precisare che

si tratta di un’iniziativa personale e, per ben due volte, che non è autorizzato

dalla direzione della proprietaria del fondo a trattare (doc. I). Nulla di più

è dato concretamente sapere circa le pretese serie e

prolungate trattative d’acquisto, che comprenderebbero, quanto al prezzo, gli

scoperti di pigione. Gli appellanti riferiscono trattarsi di contatti verbali (appello, ad 5 pag. 7, ad 16 pag. 15),

recisamente contestati dalla convenuta che nega l’esistenza di qualsivoglia

trattativa (risposta all’appello, pagg. 11-17). Pertanto, null’altro conforta

la tesi degli appellanti che, in prima sede, oltretutto, non hanno ritenuto

opportuno citare come teste K-H, che avrebbe semmai potuto sostenere le loro

argomentazioni in merito all’esistenza e al contenuto delle pretese trattative

di vendita. Nelle circostanze concrete, pertanto, una disdetta anticipata per

mora non risulta affatto contraria alla buona fede, a maggior ragione se si

considera che l’importo delle pigioni scoperte ammonta a oltre un milione di

franchi svizzeri (doc. 4) e che si tratta di mesi e mesi di pigione rimasti

impagati. Abusivo è se mai l’atteggiamento dei conduttori. Essi, infatti,

nonostante l’incertezza nelle trattative di vendita palesatasi perlomeno in

corso di causa, perseverano nella mora di pagamento, come si evince dai conteggi

prodotti in causa (doc. 2 e 4). Inoltre, quand’anche esistessero concrete

trattative, ciò non dispensa comunque il conduttore dal rispetto del contratto

di locazione, in ogni caso distinto ed indipendente dall’eventuale ipotetica

conclusione di una compravendita dell’oggetto locato. Anche a questo proposito

l’appello, temerario, è privo di buon esito.

8. In

definitiva, l’appello deve essere respinto. Le spese processuali seguono la

soccombenza degli appellanti, che rifonderanno a controparte un’adeguata

indennità per ripetibili. Trattandosi di una contestazione per nullità di una

disdetta, in subordine di sua abusività ai sensi degli artt. 271 segg. CO, il

valore di causa, anche ai fini di un eventuale ricorso in materia civile al

Tribunale federale, corrisponde a 3 anni di locazioni (TF sentenza del 26

maggio 2008 inc.4A_130/2008, consid. 1.1) ed è quindi di fr. 2’232'000.-.

Per i quali motivi,

richiamati la LTG e il Regolamento sulle

ripetibili

decide: 1. L’appello 2 gennaio 2012 di AP 1 e AP 2 è respinto.

Considerandi

2.

Le spese processuali di complessivi fr. 5’000.-, sono poste in

solido a carico degli appellanti, con l’obbligo di versare alla controparte, sempre

con vincolo di solidarietà, fr. 4’500.- per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia

civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle

cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso

ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di

locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è

ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza

fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art.

74.

cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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