12.2012.126

Affitto agricolo, contestazione della disdetta e protrazione del contratto, disdetta anticipata data dal nuovo proprietario per gestire direttamente i terreni (vigneto), termine di rinnovazione del co

5 aprile 2013Italiano32 min

Source ti.ch

Fatti

i termini dell'art. 15 cpv. 2 LAAgr e motivata dall'intenzione di abitare e

occuparsi personalmente dei fondi, oltre che dall'esistenza di gravi violazioni

contrattuali. Dopo avere effettuato degli studi universitari di chimica, non

terminati, egli avrebbe lavorato (transitoriamente) quale operatore di

galvanica presso la __________ per un salario esiguo (fr. 19.20 orari; doc. 19)

e vissuto in affitto in un appartamento di tre locali a __________ (doc. 18).

Avrebbe accettato di ricevere in donazione dalla propria madre i beni in

oggetto allo scopo di utilizzarli quale fonte di reddito e per fare della

coltivazione delle terre la sua attività professionale futura. Per questa

ragione avrebbe recentemente visitato diverse aziende agricole, collaborato con

una di queste oltre che con un viticoltore-vinificatore di __________,

lavorando anche gratuitamente per verificare e apprendere il mestiere. Si

sarebbe tra le altre cose pure iscritto a dei corsi di viticoltura e

vinificazione presso la scuola agraria di Mezzana (doc. 35 e 36) e avrebbe

frequentato un corso per la coltura di erbe presso la Fondazione Alpina per le

Scienze della Vita. Accanto alla necessità di utilizzare personalmente gli

immobili, il convenuto ha lamentato pure gravi violazioni contrattuali, quali

il fatto di avere l'affittuario subaffittato, senza la propria autorizzazione,

la casa e i terreni a varie persone, l'avere cambiato genere di sfruttamento

del terreno, da vigna in coltura stagionale, e l'avere abbattuto delle

infrastrutture facendogli perdere 67 mq di terreno edificabile. Il convenuto si

è infine opposto alla richiesta di protrazione dei contratti rilevando che egli

non esercita un'attività professionale adeguata e vive in locazione, mentre

l'affittuario non avrebbe più necessità di lavorare, essendo ormai pensionato FFS

e non avendo l'attività agricola per lui mai costituito l'attività principale.

Dopo che le parti hanno

ribadito le proprie argomentazioni e contestato quelle di controparte, il

Pretore aggiunto con decisione del 10 ottobre 2011 ha respinto la petizione della moglie, del figlio e della nuora dell’affittuario per carenza di

legittimazione attiva. Esperita l'istruttoria, AP 1 e AO 1 hanno rinnovato le

proprie richieste riassunte nelle rispettive conclusioni scritte del 30 e 31

maggio 2012.

E. Con sentenza del 5

giugno 2012 il Pretore aggiunto ha respinto anche la petizione di AP 1.

Accertata l'applicabilità della LAAgr all'insieme dei contratti, considerati un

tutt'uno, il giudice di prime cure ha stabilito che, in assenza di motivi

straordinari, gli accordi sarebbero giunti a scadenza, rispettivamente, il 10

novembre 2016 (il contratto di cui al doc. J) e il 31 ottobre 2015 (quello di

cui al doc. K). Il primo giudice ha in seguito rilevato sia l'intenzione,

seria, attuale e legittima, sia la capacità del convenuto di occuparsi

personalmente dei fondi e di fare della loro coltivazione la sua attività

lucrativa. Egli avrebbe infatti dichiarato di volere dedicare tutte le sue

energie lavorative all'agricoltura dimostrando la frequenza a corsi teorici di viticoltura

e vinificazione, oltre che una certa pratica nel ramo. Riconosciuta di

conseguenza la possibilità di disdire anticipatamente i contratti in base

all'art. 15 LAAgr e accertato il rispetto dei relativi termini, il primo

giudice ha ritenuto valide le disdette con effetto all'11 novembre 2012. Quanto

alla possibilità di concedere una protrazione, l'ha negata in applicazione

dell'art. 27 (cpv. 2) LAAgr per il motivo che il convenuto, visto anche

l'impegno didattico-formativo concretamente profuso, appariva in grado di

gestire personalmente le proprie terre. Dal canto suo, l'attore - che finora si

era occupato, insieme ai suoi familiari, dei fondi solo a titolo amatoriale e

nel tempo libero avendo (prima di raggiungere l'età di pensionamento) lavorato alle

dipendenze delle ferrovie - non era un agricoltore professionista né disponeva

di qualifiche specifiche, benché vantasse una vasta esperienza. Le asserite

gravi violazioni degli obblighi contrattuali, addotte peraltro solo in causa,

non sono state invece ritenute sufficientemente provate e comunque non di

gravità tale da rendere inesigibile la prosecuzione contrattuale fino al

prossimo termine ordinario di disdetta. Nel respingere la petizione, il Pretore

aggiunto ha posto la tassa di giustizia di fr. 200.- e le spese di fr. 550.- a

carico dell'attore obbligandolo a rifondere a controparte l'importo di fr.

3'000.- a titolo di ripetibili.

F. Con l'appello in

esame, AP 1 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere,

in via principale, la petizione e di accertare la validità delle disdette con

effetto al 10 novembre 2016 rispettivamente al 31 ottobre 2015, con protrazione

per sei anni (e a condizioni immutate) dei contratti di affitto da tali

scadenze, in ogni caso però a partire dall'11 novembre 2012 rispettivamente dal

31 ottobre 2012. In via subordinata chiede di annullare la sentenza impugnata e

di rinviare gli atti ad altro Pretore per nuovo giudizio. In via ancor più

subordinata postula la riforma della sentenza impugnata nel senso di accertare

la validità delle disdette con effetto al 10 novembre 2016 rispettivamente al

31 ottobre 2015 e di prorogare i contratti di affitto per due anni da tali

scadenze a condizioni immutate. L'appellante rileva che il nuovo proprietario,

secondo quanto da lui stesso indicato, intenderebbe dapprima operare delle

trasformazioni alla casa. Sennonché, senza licenza edilizia, egli non potrebbe

fare valere un bisogno urgente alla cosa affittata. Contesta inoltre che il

convenuto sia capace di coltivare vigna e campi. Oltre a non disporre di

esperienze, conoscenze e attrezzature sufficienti, egli intenderebbe avvalersi

dell'aiuto di manodopera dipendente. Il che escluderebbe la possibilità di una

gestione personale dell'azienda e osterebbe di conseguenza anche

all'applicazione dell'art. 15 LAAgr. In considerazione della durata dei

contratti (39 anni), della cura e dedizione dimostrate nonché delle opere di

manutenzione e di miglioria eseguite, l'appellante ritiene giustificata, in

applicazione dell'art. 27 cpv. 4 LAAgr, una protrazione dei rapporti

contrattuali di sei anni da quando questi si estingueranno naturalmente il 10

novembre 2016 e il 31 ottobre 2015. Se invece si dovesse per ipotesi ammettere

il motivo di disdetta straordinario dell'art. 15 cpv. 1 LAAgr, la sentenza

impugnata andrebbe annullata poiché il Pretore aggiunto, in violazione del

diritto di essere sentito delle parti, non l'avrebbe motivata su un punto

essenziale, ovvero sulla possibilità - del tutto ignorata dal primo giudice -

di concedere una protrazione dei contratti per due anni ai sensi dell'art. 15

cpv. 3 LAAgr. Rilevando come la rescissione del contratto comporti per lui

delle conseguenze gravose perché il reddito agricolo che gli assicura in parte

il mantenimento suo e della sua famiglia andrà perso completamente,

l'appellante chiede che, in caso di mancato rinvio all'istanza precedente, il

Tribunale d'appello gli conceda direttamente almeno la protrazione massima di

due anni prevista dall'art. 15 cpv. 3 LAAgr.

G. Nella sua risposta del 31 luglio 2012 l'appellato propone di respingere l’appello con argomenti di cui si dirà, per quanto necessario,

nel seguito. Contesta inoltre la ricevibilità dell'appello per quanto concerne

le richieste formulate in via subordinata e in via ancor più subordinata,

poiché a suo giudizio configurerebbero una inammissibile mutazione dell'azione.

Inoltre adduce in parte nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - di cui si dirà,

per quanto di rilievo, nei considerandi - relativi segnatamente alla sua nuova

situazione professionale (disdetta del rapporto professionale che lo legava

alla __________ e inizio di un tirocinio quale viticoltore) e alla nuova

situazione abitativa dei familiari dell'appellante. La presidente della II

Camera civile non ha ordinato un secondo scambio di scritti, ma ciononostante

le parti hanno presentato una replica spontanea 17 agosto 2012 - con cui

l'appellante ha in particolare contestato l'ammissibilità dei nuovi fatti e dei

nuovi mezzi di prova addotti - e una duplica spontanea 28 agosto 2012, nelle

quali hanno ribadito le loro tesi.

e considerato

Considerandi

1.

Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto

processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). Giusta l'art. 405 cpv.

1.

CPC alle impugnazioni si applica il diritto in vigore al momento della

comunicazione della decisione. In concreto, il giudizio pretorile del 5 giugno

2012.

è stato comunicato alle parti dopo il 1° gennaio 2011. La procedura

ricorsuale è così retta dal CPC.

2.

Secondo l'art. 275 CO, l'affitto è il contratto per cui il

locatore si obbliga a concedere all’affittuario una cosa o un diritto

produttivi di utilità perché ne usi e raccolga i frutti ed i proventi, e

l’affittuario si obbliga a pagargli in corrispettivo un fitto. In quanto preveda

disposizioni speciali, la LAAgr si applica all’affitto di aziende agricole o di

fondi adibiti all’agricoltura (art. 276a cpv. 1 CO). Nella fattispecie,

malgrado siano stati conclusi o rinnovati prima della sua entrata in vigore

(cfr. art. 60 cpv. 1 LAAgr), è (ormai) pacifica l'applicazione della LAAgr

all'insieme dei rapporti contrattuali in esame, configuranti di fatto un'unica

intesa (cfr. sentenza del Tribunale federale 4C.98/1988 del 7 giugno 1988 consid. 3a).

3.

Qualche dubbio suscita invece preliminarmente la legittimazione

passiva del convenuto, esaminabile d'ufficio (DTF 108 II 216 consid. 1; 114 II

345.

consid. 3d; 126 III 59 consid. 1). Infatti, nella misura in cui ha

acquistato (per donazione) e sciolto i contratti di affitto per gestire

direttamente la cosa affittata, ci si può domandare se egli sia realmente

subentrato nei contratti e se dunque l'azione (di protrazione) non andasse

piuttosto promossa nei confronti dei precedenti proprietari (in questo senso Lorenz Strebel,

"Kauf bricht Pacht nicht" – Die Regelung der Ausnahmen im Bereich der

landwirtschaftlichen Pacht de lege lata und de lege ferenda, in: Blätter für

Agrarrecht, 2/2007, pag. 168; in senso contrario invece Benno Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche

Pachtrecht, 2a ed. 2007, n. 338 ad art. 15 LAAgr). Sia come sia, la questione

può essere lasciata aperta (come in DTF 115 II 181 consid. 2c in fine) poiché

l'appello deve comunque essere respinto per i motivi che seguono.

4.

Prima

di verificare nel dettaglio l'adempimento dei requisiti dell'art. 15 LAAgr,

occorre stabilire quando i contratti in esame sarebbero giunti alla loro

scadenza ordinaria. Infatti, ha senso chinarsi sui presupposti di tale norma

soltanto se il termine ordinario dovesse risultare posteriore a quello

ottenibile con la disdetta straordinaria (anticipata) del 29 dicembre 2010.

4.1

Il giudice

di prime cure ha correttamente osservato che, per quanto stabilito dalla

previgente legislazione (cfr. II CCA 17 ottobre 2002, inc. n. 12.2002.57), i

contratti del 10 novembre 1972 (doc. J) e del 17 novembre 1983 (doc. K)

prevedevano, dopo la (prima) scadenza del 10 novembre 1974 (doc. J) e del 31

ottobre 1991 (doc. K), un rinnovo tacito di tre anni in tre anni. Pure

pertinentemente ha rilevato che il 20 ottobre 1986, vale a dire nel corso dei

periodi contrattuali vigenti tra il 10 novembre 1983 e il 9 novembre 1986 per

il contratto di cui al doc. J e tra il 1° novembre 1983 e il 31 ottobre 1991

per il contratto di cui al doc. K, è entrata in vigore la LAAgr. La quale

stabilisce che il contratto d’affitto è considerato rinnovato per sei anni se,

concluso a tempo indeterminato, non sia stato disdetto regolarmente e se,

concluso a tempo determinato, sia stato proseguito tacitamente dopo la scadenza

convenuta (art. 8 cpv. 1 LAAgr). La pattuizione di una rinnovazione di durata

inferiore è invece valida solo se approvata dall'autorità e se la relativa

domanda è presentata entro tre mesi dall'inizio della rinnovazione (art. 8 cpv.

2.

LAAgr).

4.2

Poiché, per

quanto già affermato da questa Camera nella sentenza citata 12.2002.57, il

nuovo termine di sei anni si applica e inizia a decorrere unicamente dopo la

scadenza del periodo di rinnovo iniziato sotto l’egida della legge precedente,

nel caso concreto la durata del rinnovo tacito di sei anni previsto dall’art. 8

LAAgr si applica effettivamente, come accertato dal gudice di prime cure, a

partire dalla successiva scadenza intervenuta il 10 novembre 1986, e meglio

dall'11 novembre 1986 per il contratto di cui al doc. J e dal 1° novembre 1991

per quello di cui al doc. K. Giustamente pertanto i successivi rinnovi dei

contratti si sono avvicendati per il primo dall'11 novembre 1986 al 10 novembre

1992, dall'11 novembre 1992 al 10 novembre 1998, dall'11 novembre 1998 al 10 novembre

2004, dall'11 novembre 2004 al 10 novembre 2010 e dall'11 novembre 2010 al 10

novembre 2016; mentre per il secondo dal 1° novembre 1991 al 31 ottobre 1997,

dal 1° novembre 1997 al 31 ottobre 2003, dal 1° novembre 2003 al 31 ottobre

2009.

e dal 1° novembre 2009 al 31 ottobre 2015.

4.3

L'appellato -

per il quale i contratti si sarebbero rinnovati di tre anni in tre anni e la

cui prossima scadenza ordinaria interverrebbe nel novembre 2012,

rispettivamente nel novembre 2013 - non può per contro dedurre dalla decisione

12.

luglio 1973 della Commissione cantonale dei fitti agricoli un valido motivo

(ai sensi dell'art. 8 cpv. 2 LAAgr) per modificare questa valutazione. A parte

il fatto che detta decisione non può essere presa in considerazione ai fini del

presente giudizio poiché, pur essendo preesistente, è stata prodotta per la

prima volta in sede di appello senza che il convenuto abbia dimostrato per

quale motivo non avrebbe potuto addurla con la diligenza ragionevolmente

esigibile già dinanzi alla giurisdizione inferiore (art. 317 cpv. 1 lett. b

CPC). Ma anche a prescindere da questa considerazione legata alla sua

(ir)ricevibilità, ben difficilmente la decisione in esame configurerebbe una

valida deroga al sistema prescritto dall'art. 8 cpv. 1 LAAgr. Il contratto di

affitto del 10 novembre 1972 non è infatti stato approvato per il motivo che

prevedeva un periodo di rinnovazione di durata inferiore a quello (allora)

vigente. Né tantomeno è mai stata presentata - entro tre mesi dall'inizio della

rinnovazione - una domanda tesa a ridurre la durata legale di rinnovazione.

5.

Anche se a seguito della donazione dei fondi, assimilabile a un atto

di alienazione ai sensi dell'art. 14 LAAgr, il convenuto è subentrato nei

contratti di affitto (Studer/Hofer,

op. cit., n. 297 ad art. 14 LAAgr), resta da verificare se egli poteva

scioglierli (anticipatamente) secondo le modalità stabilite dall'art. 15 cpv. 2

LAAgr e a prescindere dalla loro scadenza ordinaria.

5.1

Giusta l'art. 15 cpv. 1 LAAgr l'acquirente può sciogliere – con

preavviso scritto di tre mesi dalla conclusione del contratto di acquisto dopo

la decorrenza di almeno un anno, al successivo termine primaverile o autunnale

ammesso dall'uso locale (cpv. 2) – il contratto di affitto segnatamente se ha

acquistato la cosa per scopi edilizi immediati o per gestirla direttamente. AO 1 ha motivato le disdette adducendo che intendeva

gestire direttamente i terreni e abitare personalmente nella casa (doc. P).

Giustamente pertanto il Pretore aggiunto ha concentrato la propria valutazione

sul quesito se il convenuto avesse acquistato i fondi per gestirli

direttamente. La nozione di gestione diretta coincide con quella espressa

all'art. 9 della legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR; RS

211.412

; DTF 115 II 181 consid. 2a; Studer/Hofer,

op. cit., n. 324 ad art. 15 LAAgr). Essa si applica a ogni persona che in

misura essenziale esercita, anche solo a titolo accessorio, personalmente o con

l'aiuto della famiglia la propria attività di coltivatore. L'acquirente deve

dunque provare di avere acquistato la cosa affittata allo scopo di gestirla

direttamente. Ciò presuppone da un lato la sua intenzione di coltivare

personalmente la cosa affittata direttamente dopo l'acquisto (dal profilo

temporale è sufficiente che l'acquirente, che per motivi personali non è in

grado di iniziare prima, intenda cominciare alla scadenza del prossimo termine

di disdetta ordinario: Studer/Hofer,

op. cit., ibidem). E dall'altro anche la sua idoneità a gestire direttamente la

cosa affittata. Trattandosi di un'attività futura, è sufficiente che

l'acquirente renda almeno verosimili le circostanze di rilievo, ad esempio

mettendo in risalto i suoi legami attuali o trascorsi con il mondo

dell'agricoltura (consid. 3.1 non pubblicato in DTF 135 II 123; cfr. pure Studer/Hofer, op. cit., n. 586 ad art.

27.

LAAgr).

5.2

Non vi è dubbio che il

convenuto abbia fornito la prova necessaria. Sarebbe di per sé sufficiente

rinviare alle considerazioni del primo giudice il quale ha diffusamente

evidenziato, anche alla luce delle prime esperienze lavorative e formative

maturate nel settore (doc. 33-36), l'intenzione e l'idoneità del nuovo

proprietario a occuparsi personalmente e in maniera essenziale dei terreni

affittati, facendone la sua fonte di reddito (cfr. verbali di udienza 6 marzo

2012.

pag. 2 [audizione di __________, precedente amministratore dei beni] e 20

aprile 2012 [interrogatorio formale di AO 1]). Ma questa convinzione è ancora

più corroborata dai più recenti sviluppi che hanno tra l'altro visto il

convenuto rescindere per il 31 agosto 2012 il rapporto di lavoro che lo legava

a __________, eseguire – sull'arco di tre mesi – oltre 220 ore di lavoro di

viticoltura presso due aziende e sottoscrivere l'11 giugno 2012 con Agroscope

Changins-Wädenswil ACW un contratto di tirocinio per l'attività di viticoltore.

Contrariamente a quanto eccepito dall'appellante in sede di replica, trattasi

di fatti e di mezzi di prova nuovi ammissibili poiché prodottisi dopo il

dibattimento (veri nova) e poiché sono stati immediatamente addotti al primo

momento utile, ovvero con la risposta (art. 317 cpv. 1 CPC; Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario

al CPC, art. 317 CPC, pag. 1392 seg.).

5.3

Non soccorre invece

l'appellante l'invocazione - mutuata dal diritto di locazione -

dell'impossibilità per il nuovo proprietario di fare valere un bisogno urgente

alla cosa affittata fintantoché non gli sarà rilasciata una licenza edilizia

per la ristrutturazione della masseria (creazione di una parte abitativa, di un

laboratorio chimico e di spazi da adibire a cantine) preannunciata dallo stesso

AO 1 in occasione delle osservazioni del 28 giugno 2011. La giurisprudenza

invocata (II CCA 15 maggio 2006, inc. n. 12.2005.79) a sostegno di tale tesi

non gli è di alcun aiuto. Non fosse altro perché la disposizione speciale

dell'art. 15 LAAgr non subordina la possibilità di scioglimento anticipato del

contratto (e di sua eventuale protrazione) in caso di alienazione della cosa

affittata all'esistenza di un bisogno urgente personale del nuovo proprietario,

come invece richiede il diritto della locazione, bensì solo – nel caso

specifico – all'intenzione di gestirla direttamente (Studer/Hofer, op. cit., n. 586 ad art. 27 LAAgr). E poi - si

osserva a titolo meramente abbondanziale - anche un eventuale ipotetico

acquisto della cosa affittata per scopi edilizi immediati non impone

necessariamente - soprattutto in caso di terreni edificabili urbanizzati - la

preesistenza di una licenza edilizia, ma unicamente la possibilità che questa

possa essere ottenuta in tempo utile e che i lavori possano iniziare nel giro

di tre anni (Studer/Hofer, op.

cit., n. 322 ad art. 15 LAAgr). Sia come sia, il convenuto ha chiaramente

acquistato la cosa affittata - principalmente, se non esclusivamente - allo

scopo di gestirla direttamente. Ora nulla permette di concludere - né

l'appellante giustamente lo pretende - che allo stato attuale, senza le

prospettate trasformazioni e la relativa licenzia edilizia, i fondi in

questione non potrebbero continuare ad essere adeguatamente utilizzati come lo

sono stati in passato, conformemente alla loro destinazione (abitativa e

agricola-viticola). Tanto basta - vista la formulazione alternativa degli scopi

riconosciuti all'art. 15 cpv. 1 LAAgr - per ammettere l'applicazione di tale

disposto. Il fatto - sollevato dall'appellante - che il nuovo proprietario

debba eventualmente fare capo all'aiuto di manodopera non osta per contro alla

possibilità che lo stesso si occupi comunque personalmente e in maniera

essenziale dei terreni (cfr. consid. 3.1 non pubblicato in DTF 135 II 123;

sentenza del Tribunale federale 5C.247/2002 del 22 aprile 2003 consid. 3.3).

Così come non è di rilievo il richiamo all'art. 4 dell'ordinanza federale sui

miglioramenti strutturali nell’agricoltura (OMSt; RS 913.1) che si limita a

definire i presupposti personali per la concessione - non in discussione nella

presente causa - di aiuti finanziari per miglioramenti strutturali (art. 1

OMSt).

5.4

Accertata

l'applicabilità dell'art. 15 cpv. 1 LAAgr, l'osservanza dei termini di disdetta

di cui all'art. 15 cpv. 2 LAAgr non pone (più) problemi. Le parti non

contestano infatti l'accertamento del primo giudice secondo cui il convenuto il

29.

dicembre 2010, entro il termine di tre mesi prescritto da tale norma, ha

disdetto per iscritto i contratti d'affitto dopo la decorrenza di almeno un

anno al successivo termine autunnale ammesso dall'uso locale. Ne discende che,

per quanto incontestatamente stabilito dal Pretore aggiunto, le disdette

possono essere ritenute valide con effetto all'11 novembre 2012.

6.

Per quanto precede,

la richiesta principale di appello che chiede tra l'altro di accertare la

validità delle disdette a un periodo successivo all'11 novembre 2012 dev'essere

respinta. Inoltre, dovendosi applicare l'art. 15 LAAgr, l'eventualità di una

protrazione dev'essere esaminata in base all'art. 15 cpv. 3 LAAgr, che per il

caso particolare dell'alienazione della cosa affittata (disdetta straordinaria)

prevede una proroga massima di due anni, e non all'art. 27 cpv. 4 LAAgr che in

caso di disdetta ordinaria (v. DTF 115 II 181 consid. 2) fissa la protrazione

entro un minimo di tre e un massimo di sei anni, come invece ha chiesto in via

principale l'appellante. Questo significa allo stesso tempo però, come fa

valere in via subordinata e ancor più subordinata l'appellante, che anche il

giudizio pretorile, che ha esaminato (e negato) la possibilità di una

protrazione in base all'art. 27 (cpv. 2 lett. c) LAAgr, va corretto.

6.1

Si ricorda che giusta l'art.

15.

cpv. 3 LAAgr, se l’affitto è sciolto - segnatamente perché l’affittuario

intende gestire direttamente la cosa locata (cpv. 1) - egli può, entro trenta

giorni da quando ha ricevuto la relativa notificazione, chiedere in giudizio la

protrazione dell’affitto. Il giudice protrae l’affitto per un periodo non

inferiore a sei mesi e non superiore a due anni, qualora la risoluzione

comporti per l’affittuario o la sua famiglia conseguenze gravose che non

appaiono giustificate neppure tenendo conto degli interessi del nuovo

proprietario. Per contro, per l'art. 27 cpv. 2 LAAgr, se la disdetta è stata

data dal locatore, questi deve provare che non si può ragionevolmente

pretendere che egli continui l’affitto o che la protrazione è ingiustificata

per altri motivi. La protrazione dell’affitto non può, in particolare, essere

ragionevolmente pretesa od è ingiustificata allorquando il locatore, il suo

coniuge o il suo partner registrato, un parente od affine stretto intende

gestire personalmente la cosa affittata (lett. c). I concetti di gestione

personale (art. 27 cpv. 2 lett. c) e diretta (art. 15 cpv. 1 LAAgr) sono

identici (DTF 115 II 181; Studer/Hofer,

op. cit., n. 585 ad art. 27 LAAgr). Se si seguisse l'argomentazione pretorile,

che ha negato una protrazione in applicazione dell'art. 27 cpv. 2 lett. c

LAAgr, la regolamentazione dell'art. 15 cpv. 3 LAAgr rimarrebbe lettera morta.

Ciò che non può essere. L'apparente conflitto fra le due norme va pertanto

risolto nel senso che in caso di acquisto della cosa affittata ai sensi

dell'art. 15 cpv. 1 LAAgr, l'art. 15 cpv. 3 LAAgr deroga, quale lex

specialis, all'art. 27 cpv. 2 lett. c e cpv. 4 LAAgr.

6.2

La correzione del giudizio

impugnato si giustifica su questo punto - oltre che per l'obbligo di applicare

d'ufficio il diritto (art. 57 CPC) - anche perché l'attore già nel suo

memoriale conclusivo del 31 maggio 2012 a pag. 6 seg. aveva ammissibilmente invocato, a titolo eventuale, l'applicazione dell'art. 15 cpv. 3 LAAgr e

chiesto almeno una protrazione di due anni in ragione delle conseguenze gravose

(perdita del reddito agricolo, difficoltà, se non impossibilità di trovare nel

Mendrisiotto una masseria e dei vigneti da affittare, importanza degli

investimenti e dei lavori di miglioria realizzati, ecc.) che gli avrebbe

comportato la risoluzione anticipata. Tenuto conto dell'obbligo per il giudice

di accertare i fatti d'ufficio nelle controversie in materia di affitto

agricolo se queste vertono - come nella fattispecie - in particolare sulla

protezione della disdetta o sulla protrazione del rapporto contrattuale (art.

247.

cpv. 2 lett. a in relazione con l'art. 243 cpv. 2 lett. c CPC) e della

possibilità in questi casi di considerare i nuovi fatti e i nuovi mezzi di

prova fino alla deliberazione della sentenza (art. 229 cpv. 3 CPC), la

(peraltro limitata) richiesta di protrazione poteva in effetti, presentando

anche un nesso materiale con la pretesa precedentemente invocata (art. 227 cpv.

1.

lett. a CPC), fondarsi su una nuova base giuridica (l'art. 15 cpv. 3 LAAgr

anziché l'art. 27 LAAgr) e su fatti nuovi (le addotte circostanze gravose; cfr.

Laurent Killias, Berner Kommentar,

Schweizerische Zivilprozessordnung, vol. II, 2012, n. 22 ad

art. 229 CPC nonché n. 44 e 47 ad art. 247 CPC; Lerch

in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, art. 229 n. 10). Contrariamente a

quanto eccepisce il convenuto, la motivazione alla base delle conclusioni

subordinate con cui l'appellante lamenta di nuovo la mancata applicazione

dell'art. 15 cpv. 3 LAAgr oltre alle conseguenze gravose che la risoluzione

anticipata gli comporterebbe, non costituisce una inammissibile mutazione

dell'azione.

6.3

Ciò nondimeno spetta

all'affittuario provare che la risoluzione anticipata provoca conseguenze

gravose per lui o per la sua famiglia che non appaiono giustificate neppure

tenendo conto conto degli interessi del nuovo proprietario (Studer/Hofer, op. cit., n. 341 ad art.

15.

LAAgr). Il bisogno dell'affittuario dev'essere grande. Poiché in virtù

dell'art. 15 cpv. 4 LAAgr l'affittuario può chiedere il risarcimento del danno

causato dalla risoluzione anticipata del contratto, i motivi suscettibili di

provocare conseguenze gravose devono essere di natura non prettamente

pecuniaria (Studer/Hofer, op.

cit., n. 342 ad art. 15 LAAgr). Nonostante l'obbligo per il giudice di

accertare d'ufficio i fatti nelle presenti controversie (art. 247 cpv. 2 lett.

a in relazione con l'art. 243 cpv. 2 CPC), le parti portano la responsabilità

primaria di proporre le allegazioni rilevanti ed i relativi mezzi di prova,

soprattutto laddove siano patrocinate da un legale (Cocchi/Trezzini/Bernasconi, op. cit., art. 247 CPC, pag.

1096.

seg.). Anche in questo ambito, le parti devono infatti cooperare

attivamente all'assunzione delle prove (art. 160 CPC). In particolare, devono

indicare i mezzi di prova necessari (Killias,

op. cit., n. 33 ad art. 247 CPC). Come già in sede pretorile in occasione del

memoriale conclusivo, l'appellante lamenta che la rescissione del contratto

comporterà delle conseguenze gravose per lui giacché il reddito agricolo che

gli assicura in parte il mantenimento suo e della famiglia andrà perduto

completamente. Trattandosi però di un aspetto puramente economico, esso non può

essere considerato in questa sede, a prescindere dalla sua eventuale

fondatezza. Altrimenti, quale unico elemento non prettamente pecuniario e

potenzialmente degno di rilievo, egli segnala la difficoltà, se non addirittura

l'impossibilità, di trovare nel Mendrisiotto una masseria e dei vigneti da

condurre simili a quelli in esame nonché l'assenza di immobili in cui andare a

vivere con le attrezzature e gli utensili agricoli. Sennonché, come già in

prima istanza, egli non adduce assolutamente nulla a dimostrazione di quanto

affermato. In particolare non ha provato in alcun modo, benché ciò fosse da lui

ragionevolmente esigibile, di avere effettuato (vani) sforzi alla ricerca di

una struttura agricola alternativa dove continuare la propria attività.

Addirittura, la nuova documentazione (ammissibilmente, per quanto esposto in

precedenza) prodotta in causa dall'appellato, da cui risulta che il figlio __________

avrebbe ancora recentemente ottenuto il rilascio di nuove licenze edilizie per

la formazione di vigneti in affitto - riducendogli quindi almeno in parte la

disponibilità ad aiutare, come in passato, il padre nella coltivazione dei

fondi qui in esame -, sembrerebbe piuttosto smentire la tesi ricorsuale della

mancanza di terreni agricoli da coltivare nei dintorni. Ma anche in merito alle

attrezzature esistenti - che peraltro il convenuto ha attribuito, senza essere

contraddetto in replica, in gran parte al figlio __________ -, le indicazioni

(in sede pretorile come in appello) si esauriscono in un generico e

insufficiente rinvio al sopralluogo, dalle cui fotografie del resto i beni

"depositati nei vari vani" neppure appaiono di entità così importante

come sembra invece pretendere l'appellante. Tanto basta per ritenere non

comprovate le conseguenze gravose della disdetta. L'appellante non può ora

pretendere - oltretutto incompatibilmente con il principio di celerità e di

economia processuale - che la causa venga rinviata all'istanza precedente per

tentare di riprendere l'istruttoria su questo aspetto e rimediare così alla sua

inadempienza quantomeno nell'indicazione dei mezzi di prova necessari. Infine,

non va nemmeno dimenticata la particolare situazione dell'affittuario, il quale

già in passato non aveva esercitato l'attività a titolo professionale, ma solo

nel tempo libero, avendo egli lavorato alle dipendenze delle ferrovie federali,

e che ora, all'età di 67 anni, si trova al beneficio della pensione. Tale

circostanza non permette neppure di ritenere prevalenti gli interessi

dell'appellante - il cui bisogno non può dirsi grande - su quelli del nuovo

proprietario. Il quale dal canto suo ha dato prova di volere fare della

coltivazione delle sue terre la propria attività professionale principale e

intende legittimamente - in considerazione anche della sua precaria situazione

abitativa a __________, con contratto già scaduto e prorogato per alcuni mesi

(v. doc. 18) - abitare di persona la casa coloniale.

6.5

Per quanto precede, la

protrazione dei contratti di affitto dev'essere negata già in base all'art. 15

cpv. 3 LAAgr. In tali condizioni non occorre più esaminare oltre l'ipotesi -

negata dal Pretore aggiunto, ma nuovamente sollevata in questa sede dal

convenuto - della grave violazione degli obblighi contrattuali da parte

dell'affittuario che osterebbe ugualmente al riconoscimento di una protrazione

(v. art. 27 cpv. 2 lett. a LAAgr).

7.

In definitiva,

l’appello è respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza

dell’appellante, che rifonderà a controparte un’adeguata indennità per

ripetibili. Per quel che concerne la loro commisurazione, è applicabile l’art.

24.

della legge sul diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo (RL 8.1.3.1),

secondo il quale le tasse e le spese per le decisioni prese in applicazione

della LAAgr non possono essere inferiori a fr. 50.- né superiori a fr. 2'000.-

(II CCA 18 luglio 2011, inc. n. 12.2011.24). Tenuto conto del fitto dovuto per

la durata della protrazione richiesta (Cocchi/Trezzini/Bernasconi,

op. cit., art. 92 CPC, pag. 380 seg.), il valore litigioso ai fini di un

eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale è inferiore ai fr.

30'000.- previsti dall’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Si precisa, al riguardo, che

la lett. a del disposto testé menzionato, che fissa un valore litigioso di fr.

15'000.-, non è applicabile all’affitto agricolo (II CCA sentenza citata n.

12.2011

; cfr. pure Rudin in:

Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 2a ed., n. 12 ad art. 74).

Per i

quali motivi, richiamati l’art. 106 cpv. 1 CPC e l’art. 24 della legge sul

diritto fondiario rurale e sull’affitto agricolo,

decide:

1.

L'appello 5 luglio 2012 di AP 1 è respinto.

2.

spese processuali di appello in complessivi fr. 200.-, anticipate

dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a controparte

fr. 900.- per ripetibili di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio nord

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente Il

vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso inferiore a

fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000

Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della

decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di

diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato

il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso

sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende

impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in

materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e

medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster