12.2012.153

Locazione - potere di esame in caso di rinvio dal Tribunale Federale - Riduzione del corrispettivo in seguito a difetti

9 settembre 2013Italiano22 min

Source ti.ch

Fatti

A. Con

contratto di locazione 1° settembre 1999, che annullava quello precedentemente stipulato

con M__________ D__________ il 26 ottobre 1995 (doc. D, inc. DI.2005.1534), la AO

1 ha concesso in locazione alla AO 1 diverse parti di uno stabile – adibite in

particolare a centro fitness e wellness – nonché dei posteggi situati

sul fondo n. __________ RFD di __________. Le parti hanno indicato che il

contratto ha avuto inizio il 1° gennaio 1998, siccome si riferiva a locali già

occupati dalla conduttrice e ne hanno pattuito la scadenza per il 31 dicembre

2008, salvo richiesta da parte della conduttrice di continuazione del rapporto

di locazione per altri sette anni, ovvero fino al 31 dicembre 2015. La pigione,

da pagarsi in rate mensili anticipate, è stata fissata in fr. 350'000.- annui per i primi due anni (01.01.1998-31.12.1999)

e, poi, indicizzata una volta all’anno per il 1° gennaio sulla base dell’indice

nazionale dei prezzi al consumo del 1° gennaio 1998, invece le spese accessorie

sono state così pattuite: “spese accessorie: CHF 5'000.- (cinquemila)

mensili quale acconto a partire dal 01.01.1998 da pagarsi contemporaneamente al

canone d’affitto. Il relativo conguaglio sarà da versare entro 30 (trenta)

giorni dalla presentazione del conteggio definitivo”. Per quanto concerne

in particolare il tema dei posteggi, la clausola n. 10 del contratto di locazione

prevede: “tutti i posteggi potranno essere utilizzati da tutti gli avventori

del centro senza alcuna limitazione o discriminazione, ritenuto tuttavia che il

Conduttore riconosce alla __________, rispettivamente agli utenti della

Discoteca __________, l’uso prioritario di ca. 140 posteggi a partire dalle ore

22.00 e fino alle ore 03.00. Nel rispetto dei contratti esistenti con gli altri

conduttori del centro commerciale, la AO 1 si impegna a intervenire presso gli

altri conduttori, qualora l’accesso veicolare e/o pedonale al centro

commerciale fosse in qualsiasi modo impedito o reso difficoltoso. La

sistemazione dell’area piccola, nonché la creazione del posteggio grande

verranno eseguiti dalla AO 1” (doc.

3, inc. DI.2005.1556 = doc. B, inc. DI.2005.1534).

B. Con

modulo ufficiale 3 agosto 2005 (doc. F, inc.

DI.2005.1534), la locatrice ha comunicato alla

conduttrice un aumento del canone di locazione a fr. 30'868.25

mensili dal 1° gennaio 2006 con la seguente motivazione “pattuizione

contrattuale: art. 3 del contratto di locazione del 01.09.1999, il quale

recita: canone d’affitto: CHF 350'000.- per anno, fisso per 2 anni (01.01.1998-31.12.1999),

in seguito indicizzato, al massimo una volta all’anno per il 1° gennaio, sulla

base dell’indice dei prezzi al consumo del 01.01.1998”. Con istanza 1° settembre 2005 al competente Ufficio di conciliazione,

la conduttrice ha contestato tale aumento, chiedendo a sua volta la riduzione

della pigione a

fr. 210'000.- annui dal 1° gennaio 2000 a seguito della presenza, a suo dire, di difetti nell’ente condotto in locazione. Il 20 ottobre 2005, l’Ufficio di

conciliazione ha dichiarato la vertenza non conciliata (doc. A, inc.

DI.2005.1534 e incarto richiamato U.C.).

C. Con

istanza 18 novembre 2005 la locatrice ha adito la Pretura del Distretto di Lugano chiedendo l’aumento del canone di locazione a fr. 30'868.25 mensili dal 1° gennaio 2006 (inc. DI.2005.1534). Il 21

novembre 2005 la conduttrice si è rivolta anch’essa alla medesima Pretura, postulando

la riduzione della pigione a fr. 210'000.- annui dal 1° gennaio 2000 e la condanna della conduttrice

alla restituzione “della quota

di pigione incassata in eccesso dal 1° gennaio 2000 (fr. 140'000.- annui)”,

ossia di complessivi fr. 770'000.- (inc. DI.2005.1556).

In occasione dell’udienza di discussione 30 gennaio 2006/27 marzo 2006, le cause sono

state congiunte per l’istruttoria e il giudizio e le parti si sono opposte alle

domande avversarie confermandosi nelle rispettive posizioni.

Pretore ha inoltre congiunto questa istruttoria con quella di cui all’inc.

DI.2005.1309. Con ordinanza 20 luglio 2006, la giudice di prima cure ha ammesso

i richiami di 11 incarti (inc. DI.2005.72, DI.2005.1309, DI.2005.1534,

DI.2005.1556, DI.2006.75, DI.2006.76, LA.2004.16, DI.2005.1555, DI.2004.445,

DI.2004.1581 e DI.2005.1308), nonché tutta una serie di audizioni testimoniali

e l’interrogatorio formale di G__________ B__________ e M__________ D__________.

Esperita l’istruttoria, le parti hanno ribadito le proprie pretese. Con

sentenza 7 dicembre 2010, il Pretore ha accolto l’istanza della locatrice limitatamente a

fr.

370'300.- annui, pari a fr. 30'858.35 mensili, dal 1° gennaio 2006 (dispositivo n. 1), ha respinto l’istanza di riduzione della pigione (dispositivo n. 2) e ha posto la tassa di

giustizia di fr. 5'000.- e le spese, comprensive di quelle della perizia sui

difetti e della perizia sul valore locativo, interamente a carico della parte

conduttrice con l’obbligo altresì per quest’ultima di rifondere alla

controparte fr. 4'000.- a titolo di ripetibili (dispositivo n. 3).

D. Con

appello 20 dicembre 2010 la conduttrice chiede – previo conferimento dell’effetto

sospensivo – la riforma del giudizio impugnato, nel senso di respingere l’istanza 18 novembre 2005 della locatrice e

di accogliere invece quella da lei presentata il 21 novembre 2005. Con

osservazioni 24 gennaio 2011, la locatrice propone la reiezione del gravame.

E. La Camera ha emanato il 15 novembre 2011 una sentenza (inc. n. 12.2010.246) con la quale ha parzialmente

accolto l’appello di AP 1 e ha riformato la sentenza pretorile del 7 dicembre

2010 come segue:

1. (Invariato).

Considerandi

2.

L’istanza

21.

novembre 2005 è parzialmente accolta.

2.1

La pigione di fr. 350'000.- annui inerente al contratto di locazione 1° settembre 1999

tra AO 1 e AP 1 è ridotta del:

5% per spifferi

provenienti dalla vetrata della piscina dal 15 settembre 2003 fino all’eliminazione

del difetto;

5% per assenza di

pulizia nel piazzale antistante l’ente locato dal 9 novembre 2000 fino all'eliminazione del difetto e

10% per infiltrazioni

d’acqua dal tetto nella grande sala di aerobica dal 18 marzo 2005 fino

all’eliminazione del difetto.

2.2

AO 1 è condannata a versare a AP 1

fr. 210'667.-.

3.

tassa di giustizia di fr. 5'000.- e le spese, comprensive di quelle della

perizia sui difetti e della perizia sul valore locativo, già anticipate dalle

parti, sono poste a carico di AO 1 per 2/5 e, per il resto, a carico di AP 1,

con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 2'400.- a titolo

di ripetibili ridotte.

4.

(Invariato).

Per

quanto invece concerne gli oneri processuali di appello, consistenti in fr.

9'950.- di tassa di giustizia e di fr. 50.- di spese, la Camera li ha posti in

ragione di 2/5 a carico della AO 1 e per gli altri 3/5 a carico dell’appellante,

con l’obbligo altresì per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 1'500.-

per ripetibili ridotte.

F. Statuendo

il 2 luglio 2012, la Prima Corte di diritto civile del Tribunale federale ha

parzialmente accolto il ricorso in materia civile presentato da AP 1 e ha

annullato la sentenza cantonale “nella misura in

cui non riconosce una riduzione della pigione in seguito all’asserita

privazione dell’area di posteggio vicino alla piscina e con riferimento agli

oneri processuali e alle ripetibili della sede cantonale” (sentenza 4A_33/2012, dispositivo n. 1). Ha pertanto rinviato

la causa a questa Camera affinché decida tale richiesta di riduzione e, a

seconda dell’esito, proceda ad una nuova ripartizione delle spese processuali e

delle ripetibili. Il medesimo giorno la Prima Corte di diritto civile del

Tribunale federale ha respinto (sentenza 4A_767/2011) il ricorso presentato

dalla locatrice contro la sentenza 15 novembre 2011.

e in diritto:

1.

La giurisprudenza sul carattere vincolante di una decisione di

rinvio del Tribunale federale sviluppata in margine all’art. 66 cpv. 1 OG trova

applicazione anche dopo il 1° gennaio 2007 (DTF 135 III 334 consid. 2), data in

cui è entrata in vigore la nuova LTF. La cognizione del giudice cantonale, al

quale la causa è rinviata, è limitata dai motivi della decisione di rinvio,

ritenuto che è anche vincolato da ciò che è stato deciso definitivamente dal

Tribunale federale e dalle constatazioni di fatto che non sono state impugnate.

In altre parole, dunque, il ricorrente che è risultato vincente innanzi al

Tribunale federale non può, nella nuova procedura cantonale, subire un

peggioramento della sua posizione giuridica, essendo evidente che, nella

peggiore per lui delle ipotesi, dovrà accontentarsi di vedere confermato il

risultato che la controparte non aveva ritenuto di impugnare innanzi all’Alta

Corte (DTF 135 III 334 consid. 1, 131 III 91 consid. 5.2). Ne discende che a

seguito della menzionata sentenza di rinvio del Tribunale federale 4A_33/2012

del 2 luglio 2012, che ha confermato la riduzione della pigione di fr.

210'667.- per i difetti indicati nel dispositivo n. 2 della sentenza 15

novembre 2011 (inc. 12.2010.246), la Camera deve limitarsi a esaminare solo il

quesito di un’eventuale ulteriore riduzione della pigione per l’asserita

privazione dell’area di posteggio vicino alla piscina e una eventuale, conseguente,

diversa ripartizione delle spese processuali e delle ripetibili cantonali.

2.

Secondo

il principio dell’unità dell’istanza un incarto che era pendente davanti al

tribunale cantonale nel 2010 e che gli è stato rinviato dal Tribunale federale

non è concluso, ma continua ed è ancora soggetto al diritto processuale

cantonale (sentenza del Tribunale federale del 17 gennaio 2012 4A_471/2011). Per

questo giudizio, in virtù del noto principio secondo il quale in sede di

appello è esclusa la facoltà di addurre nuovi fatti, prove ed eccezioni (art.

321.

CPC-TI), nemmeno in procedure rette dalla massima ufficiale, questa Camera dovrà

fondarsi unicamente sugli allegati di prima sede, sull’appello, sulla risposta

all’appello e sul materiale istruttorio già agli atti. L’atto di appello deve

contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato

(art. 309 CPC-TI), vale a dire che l’appellante, nel proprio allegato, deve

confrontarsi in modo puntuale con le argomentazioni addotte dal giudice di prime

cure e indicare per quali motivi – giuridici e fattuali – le stesse sarebbero

errate e non potrebbero essere condivise.

3.

dottrina e la giurisprudenza applicabili al caso di specie sono già stati

esposti nella sentenza impugnata del Pretore (considerando n. 5), nella

decisione 15 novembre 2011 di questa Camera (considerando n. 3) e nella

sentenza di rinvio 2 luglio 2012 del Tribunale federale (considerando n. 5). In

questa sede è pertanto sufficiente ricordare i presupposti che devono essere

dati affinché il conduttore possa esigere dal locatore

una riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d

CO), vale a dire l’esistenza di un difetto della cosa – non imputabile né a carico

del conduttore, accertabile paragonando lo stato reale

della cosa e lo stato contrattualmente pattuito –; una diminuzione (qualitativa)

dell’uso della cosa causata da questo difetto – accertabile confrontando il

valore della cosa con e senza difetto, ritenuto che per giustificare una

riduzione della pigione l’uso deve essere, in linea di principio, ridotto di

almeno il 5% (percentuale che può scendere al 2% quando si tratta di una

limitazione permanente) – e la conoscenza di questo

difetto da parte del locatore, ritenuto che non è necessaria una sua colpa

sull’esistenza del difetto e nemmeno che il difetto sia riparabile. L'onere della prova circa l'esistenza di un difetto e l'adempimento

degli ulteriori presupposti appena elencati incombe al conduttore, nel concreto

a AP 1 (Higi, Zürcher Kommentar, n. 20 ad art.

259d CO; SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, 3ª ediz., n. 23 ad art. 259d CO).

4.

Al di là della questione volta a sapere se l’asserita privazione

dell’“area di posteggio vicino alla piscina” sia un difetto ai

sensi dell’art. 259d CO, manca nella fattispecie la prova che tale circostanza

causa alla conduttrice una diminuzione dell’uso dell’ente locato in una misura tale da

giustificare una riduzione della pigione. È vero che la conduttrice ha addotto,

avvalendosi dei principi del giudizio in equità, che “facendo un corretto

uso del suo potere ex art. 4 CC, fondandosi sul buon senso e sui precedenti

giudiziari in caso di riduzione dell’oggetto della locazione il Pretore avrebbe

dovuto concedere una riduzione della pigione di almeno il 5%” (appello pag.

10), pretendendo così indirettamente che l’uso dell’ente locato sarebbe ridotto

di “almeno il 5%”, ma oltre a non aver suffragato con nessun atto

istruttorio questa tesi, la stessa è comunque irricevibile poiché addotta per

la prima volta in questa sede (art. 321 cpv. 1 lettera b CPC-TI). Nelle

conclusioni, la conduttrice istante si era infatti limitata ad asserire genericamente

“la conduttrice può dunque pretendere una riduzione proporzionale della

pigione” (conclusioni 27 ottobre 2010, pag. 10), senza peraltro mai

indicare cifre precise. Nell’istanza 21 novembre 2005 la conduttrice aveva unicamente

indicato di volere una riduzione complessiva del 40% per i 15 difetti elencati,

senza precisare quale doveva essere la riduzione relativa al difetto qui in

esame (“2.4 Area Posteggio vicino piscina”, istanza pag. 3). La conduttrice

avrebbe dovuto indicare – nei suoi allegati e con riferimento a uno o più atti dell’istruttoria

– il numero di posteggi del quale avrebbe diritto di usufruire in virtù del contratto

di locazione del 1° settembre 1999 (ossia lo stato della cosa senza difetto) e il

numero di posteggi dei quali invece non può disporre a seguito dell’asserita privazione

(ossia lo stato della cosa con il difetto). Questi parametri erano altresì indispensabili

per poter calcolare la percentuale della riduzione della pigione, che si calcola

secondo il metodo relativo o proporzionale, confrontando il valore oggettivo

della cosa con il difetto (ossia lo stato reale dei posteggi) con quello

oggettivo senza il medesimo (ossia lo stato contrattualmente pattuito dei

posteggi), per poi ridurre la pigione nella medesima misura. È vero che questo

modo di procedere non è sempre attuabile, cosicché in certi casi è ammissibile

un giudizio in equità ai sensi dell’art. 4 CC, con riferimento all’esperienza

generale di vita, al buon senso e alla casistica, precisato che quest’ultima – contrariamente a quanto preteso dalla conduttrice – fornisce

unicamente dei riferimenti, ogni caso dovendo essere valutato in base a tutte

le sue particolarità (DTF 130 III 504, consid. 4.1). Tale

facoltà tuttavia è data al giudice solo nel caso in cui la riduzione non può

essere dimostrata nel suo ammontare per mancanza di prove o per l’impossibilità

di esigere ragionevolmente l’assunzione delle prove necessarie, perché ciò

comporterebbe oneri e difficoltà sproporzionati, ma di certo non quando sarebbe

stato senz’altro possibile fornire la prova esatta, ma la parte interessata vi

fa nondimeno capo, nel tentativo di sanare la propria negligenza processuale. Nell’evenienza

concreta la richiesta della conduttrice di farvi capo è infondata, poiché la

situazione relativa ai posteggi avrebbe potuto essere senz’altro accertata.

4.1

Nei

vari allegati di causa la conduttrice non ha indicato il numero di posteggi situati

nell’“area di posteggio vicino alla piscina”, né ha spiegato

concretamente dove si trova tale area e ciò malgrado sul fondo oggetto del

contratto di locazione vi siano diverse superfici adibite a posteggio, come

risulta per altro dall’istanza medesima. La massima

inquisitoria a carattere sociale, applicabile nella fattispecie, non dispensava

la conduttrice istante dall'obbligo di presentare tutti gli elementi di prova

utili alla valutazione del caso, né obbligava il giudice a istruire d'ufficio

la causa (sentenza del Tribunale federale 4C.140/2006 del 14 agosto 2006). Nelle varie cause giudiziarie che le hanno viste contrapposte sull’arco di un

decennio, le parti hanno fatto ampio uso della possibilità di produrre documenti,

interrogare testimoni e richiamare incarti da autorità giudiziarie e

amministrative, giungendo a un volume istruttorio di inusuale ampiezza. Nel

voluminoso incarto non vi sono tuttavia indicazioni concrete sulle aree adibite

a posteggio e sul numero dei posteggi attribuiti contrattualmente, né la

conduttrice lo sostiene. Nelle proprie conclusioni 27

ottobre 2010 l’istante ha illustrato le circostanze di fatto dell’asserita “privazione

area posteggio vicino piscina”, indicando “[…] emerge dagli atti che

improvvisamente (doc. M-N) la locatrice ha spostato una cancellata impedendo di

fatto l’accesso alla conduttrice (ed ai suoi clienti e dipendenti) ad un area

di posteggio nella rampa vicino alla piscina […]”, descrizione che permette

almeno di ritenere che l’“area di posteggio vicino alla piscina” comprende

una rampa ove sono siti dei posteggi e ove è stato posato un cancello nel

maggio 2005, ma non permette di concludere che l’“area di posteggio vicino

alla piscina” combaci esattamente con la “zona rampa”, non avendolo

la conduttrice mai allegato. Le cifre fornite dai vari testimoni sul numero di

posteggi siti in questa “zona rampa” [“nella rampa a lato dello

studio medico vi sono circa 4 o 5 posteggi riservati al dottore e in fondo ci

sono altri 4 posteggi” (teste J__________ F__________ __________ E__________,

verbale di udienza del 31 maggio 2007, pag. 2), “I posteggi sulla rampa sono

circa una decina” (teste M__________ A__________ __________ B__________,

verbale di udienza del 22 gennaio 2007, pag. 6)] sono di conseguenza inutili per

accertare il numero dei posteggi dell’“area di posteggio vicino alla piscina”

(ossia lo stato della cosa con il preteso difetto), quando manca un’allegazione

della conduttrice in tal senso, potendo la “zona rampa” essere anche solo

una parte della denominata “area di posteggio vicino alla piscina”.

4.2

Gli atti

istruttori richiamati dalla conduttrice relativamente a questa censura non

forniscono alcuna indicazione rilevante né per accertare il numero di posteggi

contrattualmente pattuiti, né per stabilire quello dei posteggi situati nell’“area

di posteggio vicino alla piscina”. Nel contratto di locazione 1° settembre

1999, alla clausola n. 10 (doc. 3, inc. DI.2005.1556), le parti hanno pattuito che “tutti i posteggi potranno essere

utilizzati da tutti gli avventori del centro senza alcuna limitazione o

discriminazione, ritenuto tuttavia che il Conduttore riconosce alla __________,

rispettivamente agli utenti della Discoteca __________, l’uso prioritario di

ca. 140 posteggi a partire dalle ore 22.00 e fino alle ore 03.00” senza però indicare il numero di “tutti i

posteggi” a disposizione della conduttrice, né dove questi erano situati e

nemmeno la superficie adibita a posteggio. Nella

lettera 24 maggio 2005 (doc. M) alla locatrice, la conduttrice menziona lo

spostamento di un cancello “davanti all’entrata dei locali tecnici

dell’immobile” che di fatto impedirebbe “l’uso di alcuni posteggi siti

in tale zona”, senza tuttavia precisare il numero di questi

“alcuni posteggi” di cui sarebbe privata, né esattamente di quale “zona”

si tratta. Tali circostanze non sono state precisate nemmeno nel successivo scritto

3.

giugno 2005 (doc. N). Infine, neppure il richiamo alla sentenza pretorile del

7.

dicembre 2010 relativa agli incarti DI.2006.75/76/1520 pendenti tra le stesse

parti è di aiuto alla conduttrice, poiché se da un lato si pronuncia in merito

a un’“asserita occupazione abusiva dei parcheggi siti sulla rampa di accesso

ai locali tecnici”, dall’altro non accerta né il numero di posteggi

contrattualmente pattuiti, né il numero di posteggi dell’“area di posteggio

vicino alla piscina”, né, eventualmente, se quest’area corrisponde alla “zona

rampa”.

4.3

Visto

quanto precede, in assenza degli elementi di giudizio determinanti per confrontare

il valore della cosa con e senza difetto, e nell’impossibilità di una pronuncia

in termini di equità, non rimane che respingere la pretesa, non

sufficientemente provata nella sua entità. Ciò rende superfluo l’esame degli

altri presupposti dell’art. 259d CO. A titolo abbondanziale, si deve rilevare

che l’asserito difetto nemmeno sembra esistere, avendo la conduttrice potuto

accedere ai posteggi nell’area piscina anche dopo la contestata posa del

cancello nel maggio 2005 (doc. M). Il teste J__________ F__________ __________

E__________, impiegato alle dipendenze della conduttrice, ha infatti dichiarato

“nella rampa a lato dello studio medico vi sono circa 4 o 5 posteggi

riservati al dottore e in fondo ci sono altri 4 posteggi utilizzati dal signor

D__________ e famiglia. Da circa un anno è stato posato un cancello e da quel

momento tutto è più ordinato. Il AP 1 possiede le chiavi di questo cancello.

Precedentemente era stata posata una catena che poi si è rotta” (verbale di

udienza del 31 maggio 2007, pag. 2).

5.

deriva che la censura di appello relativa all’asserito difetto per la

privazione dei posteggi in area piscina va respinta. Non vi è quindi motivo per

concedere alla conduttrice un’ulteriore riduzione della pigione rispetto a

quanto già deciso il 15 novembre 2011, e già passato in giudicato. Tenuto conto

del dispositivo n. 1 della sentenza del Tribunale federale 4A_33/2012 del 2

luglio 2012 e delle numerose procedure giudiziarie tra le parti derivanti dal

noto contratto di locazione, è opportuno riprendere in questa sede il

Dispositivo

dispositivo integrale della sentenza 15 novembre 2011, per facilitarne

l’esecuzione.

6. La

decisione odierna non modifica la situazione per quel che concerne la

determinazione e la ripartizione delle spese processuali e delle ripetibili.

Rimane invariata la soccombenza dell’appellante per i 3/5, proporzione per la

quale sopporta la tassa di giustizia e le spese, con l’obbligo di rifondere

alla controparte un’indennità per ripetibili commisurata a tale soccombenza. Come

già indicato nella sentenza 15 novembre 2011, il valore di causa determinante è

di fr. 2'240'000.-.

Per questi motivi,

richiamati la LTG e il Rtar,

decide:

I. Nella misura in cui ricevibile, l’appello 20 dicembre 2010 di AP 1 è

parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 7 dicembre 2010 della

Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, è così riformata:

1. (Invariato).

2. L’istanza

21 novembre 2005 è parzialmente accolta.

2.1 La pigione di fr. 350'000.- annui inerente al contratto di locazione 1° settembre 1999

tra AO 1 e AP 1 è ridotta del:

5% per spifferi

provenienti dalla vetrata della piscina dal 15 settembre 2003 fino

all’eliminazione del difetto;

5% per assenza di

pulizia nel piazzale antistante l’ente locato dal 9 novembre 2000 fino all'eliminazione del difetto e

10% per infiltrazioni

d’acqua dal tetto nella grande sala di aerobica dal 18 marzo 2005 fino

all’eliminazione del difetto.

2.2 AO 1 è condannata a versare a AP 1

fr. 210'667.-.

3. La

tassa di giustizia di fr. 5'000.- e le spese, comprensive di quelle della

perizia sui difetti e della perizia sul valore locativo, già anticipate dalle

parti, sono poste a carico di AO 1 per 2/5 e, per il resto, a carico di AP 1,

con l’obbligo per quest’ultima di rifondere a controparte fr. 2'400.- a titolo

di ripetibili ridotte.

(Invariato).

II. Gli oneri processuali di appello, in complessivi fr. 10'000.-, sono

posti a carico dell’appellante per 3/5, con l’obbligo di rifondere a

controparte fr. 1'500.- per ripetibili ridotte di appello. AO 1 sopporterà 2/5

degli oneri processuali di appello.

III. Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in

materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato

ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30

giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1

LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre

negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113,

117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso

ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi

i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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