12.2012.188

Locazione: restituzione anticipata del bene locato; subentrante

9 settembre 2013Italiano18 min

Source ti.ch

Fatti

i convenuti a seguito di subingresso nel contratto di locazione con LI 1 e LI 2,

denunciati in lite e, con complemento 18 novembre 2011, la condanna al

versamento di fr. 10'425.-, oltre interessi, a titolo di pigioni, spese

accessorie e danni;

domanda

avversata dai convenuti che hanno postulato la reiezione integrale della

petizione e che il Pretore aggiunto, con sentenza 28 settembre 2012, ha integralmente respinto;

appellanti

gli attori con atto di appello 30 ottobre 2012, con cui chiedono la riforma del

giudizio impugnato nel senso di accogliere integralmente la petizione,

protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;

mentre

i convenuti con osservazioni all’appello 15 dicembre 2012 postulano la

reiezione integrale del gravame, con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,

ritenuto

in fatto: A. A far tempo dal 15 maggio 2002 LI 1 e LI

2 hanno condotto in locazione un appartamento di tre locali e mezzo al

pianterreno dello stabile sito in via __________ ad __________, in base ad un

contratto di locazione venuto in essere con l’allora proprietario __________ P__________.

Il contratto, stipulato a tempo indeterminato, con possibilità di disdetta,

previo preavviso di tre mesi, per la scadenza del 14 giugno di ogni anno (la

prima volta per il 14 giugno 2004), prevedeva una pigione mensile di fr.

1'500.-, oltre a fr. 50.- a titolo di acconto per spese accessorie, con

conguaglio al termine del relativo esercizio, e un deposito di garanzia di fr.

1'550.- (doc. C). Nel mese di giugno 2009 l’ente locato è stato venduto a AP 1

e RA 1, ed il contratto di locazione è passato loro con la proprietà della cosa

(art. 261 CO).

Per gli anni 2002 – 2008 non vi è stato alcun conguaglio spese

accessorie (deposizione in giudizio di LI 1 verbale 5 marzo 2012). Il

conguaglio spese accessorie versato da LI 1 e LI 2 per il 2009 ammontava a fr.

636.- e, per il 2010 a fr. 1'324.60 (doc. I e N, deposizione in giudizio LI 1

verbale 5 marzo 2012).

Con invio raccomandato 28 ottobre 2010 i conduttori hanno notificato

ai locatori la disdetta anticipata del contratto di locazione per il 31

dicembre 2010, comunicando i nominativi di AO 1 e AO 2 quali subentranti

disposti a riprendere il contratto di locazione dal 1° gennaio 2011 (doc. D). Il

29 ottobre 2010 AO 1 ha firmato una dichiarazione di subingresso, in base alla

quale si diceva disposta a subentrare al contratto di locazione 24 maggio 2002

alle medesime condizioni di pigione e di stato a partire dal 1° gennaio 2011.

La dichiarazione poteva essere revocata dal dichiarante solo con il consenso

del conduttore uscente (doc. E).

Il 3

novembre 2010 è avvenuto un incontro tra AP 1, RA 1 da una parte, e AO 1 e AO

2 dall’altra, durante il quale i locatori hanno informato questi ultimi che

l’acconto di fr. 50.- non era sufficiente a coprire le spese accessorie

effettive e che avrebbero comunicato in seguito quale importo “sarebbe stato

più conforme alla realtà” (doc. H).

Nel

frattempo, l’8 novembre 2010, i locatori “preso atto che il nuovo conduttore è

disposto a subentrare l’01-01-2011” hanno liberato LI 1 e LI 2 dai loro

obblighi contrattuali derivanti dalla locazione a partire da quella data (doc.

D).

Verso

fine novembre 2010 i locatori hanno comunicato a AO 1 e AO 2 che i costi

complessivi di locazione (pigione e spese accessorie) non sarebbero stati

inferiori a fr. 1'680.-/1'700.- mensili (fr. 100.-/150.- di acconto per spese

accessorie, doc. H). Il 6 dicembre 2010 gli interessati hanno rinunciato a

subentrare al contratto (doc. G).

Con

scritto 21 dicembre 2010 AP 1 e RA 1 hanno contestato “la disdetta di

subingresso 06.12.2010”. A loro dire, con la sottoscrizione della dichiarazione

di subingresso e l’accettazione di tale offerta da parte loro, i diritti e i

doveri derivanti dal contratto di locazione 24 maggio 2002 (doc. C) sarebbero

passati a AO 1 e AO 2 a partire dal 1° gennaio 2011 (doc. H). Questi ultimi,

per il tramite dell’Associazione svizzera inquilini, hanno contestato di essere

subentrati al contratto (doc. K).

B. Dopo

la constatazione della mancata conciliazione e il rilascio dell’autorizzazione

ad agire da parte del competente Ufficio di conciliazione (plico UC richiamato)

AP 1 e RA 1 hanno adito con istanza (correttamente: petizione) 9 novembre 2011

la Pretura di Locarno-Campagna chiedendo l’accertamento di un rapporto di locazione

tra loro, quali locatori, e AO 1 e AO 2, quali conduttori, a partire dal 1° gennaio

2011 a seguito del subingresso nel contratto di locazione di LI 1 e LI 2,

denunciati in lite con istanza di medesima data. Con complemento alla petizione

18 novembre 2011 gli attori hanno chiesto inoltre la condanna dei convenuti al

pagamento di fr. 10'425.-, oltre interessi al 5% dal 1° gennaio 2011, a titolo di pigioni, acconto spese accessorie e conguaglio per il periodo dal 1° gennaio al 14

giugno 2011, nonché per danni. I convenuti si sono opposti alle pretese degli

attori con risposta 12 dicembre 2011, contestando che fra le parti sia sorto

un contratto di subingresso, rispettivamente un nuovo contratto di

locazione. Esperita l’istruttoria, le parti hanno rinunciato al dibattimento

finale. Gli attori, con le conclusioni del 13 luglio 2012, e i convenuti, con

quelle del 10 settembre 2012, si sono riconfermati nelle loro antitetiche

posizioni.

C. Il

Pretore aggiunto, con sentenza del 28 settembre 2012, ha integralmente respinto la petizione e ha posto le spese e la tassa di giustizia in fr. 200.-

a carico dei locatori, con l’obbligo di rifondere ai convenuti un’indennità di

rappresentanza di fr. 300.-.

D. Con

appello 30 ottobre 2012 i locatori chiedono la riforma del giudizio impugnato

nel senso di accogliere integralmente la petizione 9 novembre 2011 e relativo

complemento, con protesta di tasse, spese e ripetibili di entrambe le sedi. I

convenuti propongono con le osservazioni del 15 dicembre 2012 la reiezione

dell’appello e la conferma del giudizio di prima sede.

Considerato

in diritto: 1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il

Codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in

entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore è stata avviata dopo

tale data (art. 404 e 405 CPC).

2. Il

Pretore aggiunto, per quanto qui ci concerne, ha ritenuto che i convenuti non

avevano alcun obbligo di riprendere il contratto di locazione e il tenore delle

discussioni intervenute tra le parti durante l’incontro del 3 novembre 2010 non

lasciava ritenere che essi si fossero impegnati in tal senso. Anzi, questi

ultimi, “dati i dubbi circa le spese complessive effettive di locazione

esternati dai locatori stessi, in quell’occasione hanno avanzato pretese di

modifica contrattuale” (sentenza, pag. 8) e restavano in attesa di

indicazioni più precise da parte degli attori, ottenute le quali essi hanno

deciso di non subentrare nel contratto. Il giudice di prime cure ha quindi

respinto integralmente le pretese degli appellanti, poiché fondate sul

presupposto errato dell’esistenza di un contratto.

3. Preliminarmente

si rileva che gli appellanti con appello 30 ottobre 2012 ripropongono la

propria interpretazione dei fatti, limitandosi a trascrivere quanto già

contenuto negli allegati precedenti, senza confrontarsi compiutamente con le

argomentazioni pretorili. Tale modo di procedere è inammissibile in questa

sede, dovendo l’atto di appello contenere i motivi di fatto e di diritto sui

quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante

deve confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali

ragioni di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,

ZPO Kommentar, 2ª ed., n. 36 ad

art. 311; ZPO-Rechtsmittel-Kunz,

n. 92 ad art. 311; TF 7 dicembre 2011 4A_659/2011 consid. 4; II CCA 18 aprile

2013 inc. n. 12.2011.119 e riferimenti ivi contenuti), fermo restando che la

semplice trascrizione nell’appello delle conclusioni di causa o di altri

allegati di prima istanza oppure anche solo la riproduzione di ampi stralci

degli stessi non costituisce una sufficiente motivazione d’appello (DTF 138 III

374 consid. 4.3.1; II CCA 18 aprile 2013 inc. n. 12.2011.119; Cocchi/Trezzini/ Bernasconi, Commentario

al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1367).

Nel presente caso gli appellanti hanno riprodotto nell’atto di

appello ampi stralci delle loro conclusioni 13 luglio 2012 (act. XI). Ciò vale

per quanto riguarda il riassunto dei fatti (pag. 2 – 4 dell’appello

corrispondenti alle pag. 2 – 4 delle conclusioni), l’esposizione delle basi

legali e della giurisprudenza (pag. 11 – 12 dell’appello che corrisponde,

seppur con qualche aggiunta, alle pag. 5 – 6 delle conclusioni), la validità

della dichiarazione di subingresso (pag. 14 – 16 corripondenti in larga misura

alle pag. 7 – 9 delle conclusioni) e la quantificazione del danno (pag. 25 – 27

corrispondenti alle pag. 15 – 16 delle conclusioni). Le ampie citazioni tratte

dall’allegato conclusionale, non essendo al servizio di circostanziate censure

al giudizio pretorile, rendono queste parti dell’appello inammissibili (art.

311 cpv. 1 CPC).

4. Anche

a prescindere da tali riserve di ricevibilità, le censure degli appellanti non

sono atte a scalfire il giudizio pretorile. Essi rimproverano al Pretore

aggiunto di avere negato “la venuta in essere di un valido contratto di

subingresso” (appello, pag. 13). A loro modo di vedere, i convenuti con la firma

della dichiarazione di subingresso di data 29 ottobre 2010 (doc. E) sono

subentrati a tutti gli effetti nel contratto di locazione 24 maggio 2002 degli

inquilini uscenti (doc. C). Tale dichiarazione rappresenterebbe infatti

l’accettazione di un’offerta (appello, pag. 7, 3° paragrafo).

4.1 L’art. 264

CO permette al conduttore di restituire la cosa locata senza osservare i

termini di preavviso o le scadenze e di liberarsi dai suoi obblighi

contrattuali verso il locatore se gli propone un nuovo conduttore solvibile che

non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore e che sia disposto a

riprendere il contratto alle medesime condizioni. Il candidato proposto dal

conduttore uscente subentra al contratto di locazione solo con l’accettazione

dello stesso da parte del locatore (Higi,

Zürcher Kommentar, n. 40 ad art. 264 CO; Bohnet/Montini,

Droit du bail à loyer, Basilea 2010, n. 68 ad art. 264 CO). L’art. 264 CO ha un

carattere relativamente imperativo a favore del conduttore: le parti sono

pertanto libere di porre fine ai loro obblighi contrattuali consensualmente

attraverso un accordo risolutorio (contrarius actus, art. 115 CO). In

questo caso l’art. 264 CO non trova applicazione (Higi, op. cit., n. 3 ad art. 264 CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, cap. 24, n. 5.1.2,

pag. 610).

4.2 Contrariamente

a quanto ritenuto dagli appellanti, la dichiarazione di subingresso di cui al

doc. E non è altro che la manifestazione di volontà con cui i convenuti si sono

detti disponibili a riprendere, a titolo di subentrante ex art. 264 cpv. 1 CO,

il contratto di locazione del 24 maggio 2002 alle stesse condizioni di pigione

e di stato a partire dal 1° gennaio 2011. Essa non costituisce ancora un

contratto ma semmai un’offerta agli appellanti, fatta attraverso il conduttore

uscente, di contrattare (art. 3 CO; cfr. Higi,

op. cit., n. 29 ad art. 264 CO). L’accettazione di tale offerta, e quindi la

sostituzione della parte conduttrice nel contratto di locazione ai sensi

dell’art. 264 CO, presuppone che la stessa abbia il medesimo contenuto per

quanto concerne i punti soggettivamente e oggettivamente essenziali (Lachat, op. cit., cap. 6, n. 3.5, pag.

178).

Nel caso

di specie il contratto di locazione del 24 maggio 2002 (doc. C) prevedeva che

le spese accessorie non erano comprese nella pigione mensile e che pertanto il

conduttore era tenuto a versare annualmente l’importo di fr. 600.-, pagabile in

rate mensili anticipate di fr. 50.- a titolo di acconto con conguaglio al

termine del relativo esercizio (doc. C punto 5). Con la dichiarazione di

subingresso (doc. E) i convenuti si sono detti disponibili a subentrare al

contratto 24 maggio 2002 (doc. C), vale a dire a pagare mensilmente a titolo di

pigione fr. 1'500.- e a titolo di acconto spese accessorie la somma di fr. 50.-

con conguaglio a fine esercizio. Dagli atti emerge che sulla scorta delle

informazioni ricevute da LI 1 e LI 2, i convenuti ritenevano la somma di fr.

600.- un acconto adeguato e sufficiente a coprire le spese effettive, tenuto

conto in particolare che le spese di riscaldamento erano escluse dalle spese

accessorie e poste direttamente a carico dei conduttori e che i precedenti

inquilini per gli anni 2002 – 2008 non avevano versato niente a titolo di

conguaglio (“In sostanza io ho valutato il costo nell’insieme, ritenuto in

particolare che i signori __________ abitavano in quell’appartamento da una

decina d’anni e, come detto, non avevano mai ricevuto richieste di conguaglio

per spese accessorie” deposizione in giudizio AO 2, verbale 12 giugno 2012,

pag. 2 e 3; “avevamo chiesto a proposito dei conguagli a fine anno. Ci

dissero che non ce n’erano a fine anno. Siamo stati informati che il

riscaldamento elettrico era da pagare a parte, quindi non compreso nelle spese

accessorie” deposizione in giudizio AO 1, verbale 5 marzo 2012, pag. 5).

Questa circostanza era chiara agli appellanti, i quali sono stati informati

dagli stessi convenuti, durante l’incontro del 3 novembre 2011, a quanto ammontava l’importo globale massimo per pigione e spese accessorie che erano disposti

a versare (cfr. doc. H “si era pure discusso, oltre al subingresso, della

possibilità … di stipulare in seguito un nuovo contratto con un solo posteggio

auto (invece dei due attuali) così da ridurre la pigione e/o di concordare un

importo globale”). Durante l’incontro del 3 novembre 2010 i locatori hanno

informato AO 1 e AO 2 che “l’acconto di Fr. 50.- per spese accessorie non

era sufficiente per coprire il conguaglio finale” e che, “dopo esserci

informati presso l’amministrazione” avrebbero comunicato loro l’importo

“realistico” (doc. H). Durante il medesimo incontro i convenuti hanno ribadito

agli appellanti che l’importo di fr. 1'600.- rappresentava per loro la spesa

massima globale per la pigione e le spese accessorie di quell’appartamento (cfr.

deposizione in giudizio di AO 1, verbale 5 marzo 2012, pag. 6 e di AO 2,

verbale 12 giugno 2012, pag. 3). A fine novembre 2010 i locatori hanno

comunicato ai convenuti che l’importo “realistico” della pigione e delle spese

accessorie ammontava a fr. 1'680.- / 1'700.- mensili (di cui fr. 150.- / 180.-

a titolo di acconto spese accessorie, cfr. doc. H, deposizione in giudizio di AO

1, verbale 5 marzo 2012, pag. 6 e di AO 2, verbale 12 giugno 2012, pag. 3). In

queste circostanze l’aumento dell’importo delle spese accessorie rappresenta

una controfferta dei locatori su un punto importante del contratto (Lachat, op. cit., cap. 6, n. 3.6, pag.

178), suscettibile di essere rifiutata dai convenuti. Ne discende che i

convenuti non sono subentrati al contratto di locazione 24 maggio 2002 ai sensi

dell’art. 264 CO.

5. Gli

appellanti rimproverano poi al Pretore aggiunto di avere applicato in maniera

arbitraria il diritto, per non avere ritenuto che con la firma della

dichiarazione di subingresso (doc. E), fra AO 1 e AO 2 da una parte, e LI 1 e LI

2 dall’altra, sarebbe venuto in essere un “contratto di subingresso ex art.

1 CO con la cessione ex art. 164 e segg. CO di diritti e obblighi” e

pertanto i convenuti sarebbero subentrati nel contratto di locazione già a

partire dal 29 ottobre 2010, con la conseguenza che i conduttori uscenti

sarebbero stati liberati ex lege già a partire da quella data e senza

bisogno di una formale liberatoria (appello, pag. 13).

Così come

esposta la censura è di per sé irricevibile poiché gli appellanti, venendo meno

al loro obbligo di motivazione (art. 311 CPC), si limitano a generiche critiche

di arbitrarietà nell’applicazione del diritto, senza tuttavia spiegare per

quale motivo sarebbero stati violati gli art. 164 segg. CO o in base a quale

norma o principio il “contratto di subingresso” esplicherebbe degli effetti tra

i locatori e i qui convenuti.

Ad ogni

modo la tesi degli appellanti risulta pure infondata. Il diritto di locazione

regola il trasferimento della locazione da parte del conduttore ad un terzo

unicamente per i locali commerciali (art. 263 CO). Per gli altri tipi di

locazione, la cessione è possibile secondo le regole generali del CO (Messaggio

concernente l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la

revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni

e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusi in materia di

locazione del 27 marzo 1985, FF 1985 I 1255; Higi,

op. cit., n.7 ad art. 263 CO; Lachat,

cap. 23, n. 3.6.2 pag. 592). Nell’ordinamento svizzero la cessione di un

contratto non è una combinazione di cessione di crediti e di assunzione di

debiti, ma un contratto sui generis che esige il consenso di tutti gli

interessati. Il trasferimento del contratto ad un terzo presuppone l’accordo

tra il cedente e il cessionario (colui che assume il contratto) da una parte, e

tra questo e il contraente originario dall’altra (decisione del Tribunale

federale 4A_311/2011 del 19 luglio 2011; Spirig,

Zürcher Kommentar, Vorbemerkung zu art. 175-183 OR, n. 228 e 229). L’onere di provare

il consenso di tutti e tre i contraenti compete a chi invoca la cessione del

contratto (SJZ 1989, pag. 143), ovvero, nel caso oggetto di giudizio, agli

appellanti. Costoro non sono stati in grado di indicare alcun atto istruttorio

a sostegno della loro tesi (peraltro formulata in maniera confusa e generica) e

nulla agli atti permette di concludere che tra le parti fosse stato trovato un

accordo circa il subingresso dei convenuti nel contratto di locazione 24 maggio

2002 (cfr. supra punto 4.2).

6. Le

ulteriori censure sollevate dagli appellanti, peraltro irricevibili (art. 311

cpv. 1 CPC), sono in ogni caso destituite di ogni fondamento, poiché le parti

non hanno concluso alcun valido contratto di locazione. La sentenza del Pretore

aggiunto va pertanto confermata.

7. Gli

appellanti sollevano inoltre un presunto conflitto di interessi

dell’Associazione inquilini poiché la stessa è nel contempo rappresentante di AO

1 e AO 2 (parte appellata in questo giudizio) e di LI 1 e LI 2, denunciati in

lite e conduttori uscenti. Gli appellanti non spiegano tuttavia in che modo il

presunto conflitto di interessi sarebbe a loro pregiudizievole. La questione,

così come esposta dagli appellanti, esula comunque dalle competenze di questa

Camera, alla quale non compete neppure un obbligo di notifica ai sensi

dell’art. 27 Legge sull’avvocatura, applicabile del resto unicamente a chi

esercita la professione di avvocato. Nemmeno l’art. 12 della Legge di applicazione

del CPC (LACPC) regola la questione.

8. In

conclusione l’appello, per quanto ricevibile, si rivela infondato. Le spese

processuali, calcolate sulla base di un valore litigioso complessivo di fr. 10'425.-,

sono poste interamente a carico degli appellanti, risultati soccombenti (art. 106 cpv. 1 CPC), i quali rifonderanno

alla controparte, rappresentata da un rappresentante professionalmente

qualificato ai sensi dell’art. 68 cpv. 2 lett. d CPC, un’equa indennità a

titolo di ripetibili (art. 95 cpv. 3 lett. b CPC), commisurata a quanto

previsto dall’art. 15 del Regolamento sulle ripetibili.

Per i quali motivi,

richiamati per le spese

gli art. 106 e 95 CPC, l’art. 8 cpv. 2 LTG e il Regolamento sulle ripetibili,

decide: 1. L’appello

30 ottobre 2012 di AP 1 e AP 2, per quanto ricevibile, è respinto. Di

conseguenza la sentenza 28 settembre 2012 della Pretura della giurisdizione di

Locarno-Campagna è confermata.

Considerandi

2.

Le spese processuali della procedura di appello consistenti in

complessivi fr. 100.-, già anticipate dagli appellanti, restano a loro carico,

con l’obbligo di rifondere in solido alla controparte fr. 300.- per ripetibili

di appello.

3.

Notificazione:

Comunicazione

alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

La presidente La

vicecancelliera

Rimedi

giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di

locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in

materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla

notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la

controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art.

74.

cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile

proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale

(art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un

ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare

entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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